بانک اطلاعات وکلا وکیل وکیل پایه یک دادگستری وکیل دادگستری وکیل با سابقه موسسات حقوقی کارشناس دادگستری دفاتر اسناد رسمی
محمد حسین هاشمی
آدرس : اصفهان - میدان انقلاب - مجتمع تجاری انقلاب - طبقه دوم پلاک 201
تلفن تماس : 03112201665
تلفن همراه : 09133111405
وب سایت وب سايت محمد حسین هاشمی وكيل پايه يك دادگستري و مشاور حقوقي کانون وکلای دادگستری منطقه اصفهان
محمد رضا مهرجو
آدرس : تهران سید خندان ابتدای خیابان دبستان کوچه شهید صفا فردوسی بلاک 24واحد 10
تلفن تماس : 02188463970 - 09123347471
وب سایت محمد رضا مهرجو وكيل پايه يك دادگستري و مشاور حقوقي کانون وکلای دادگستری مرکز و دانشجوی دکتری حقوق خصوصی
امیر طریقی
آدرس : تهران خ شریعتی ابتدای میرداماد خ رودبار شرقی شمالی پلاک 41 واحد 4
وب سایت امیر طریقی وكيل پايه يك دادگستري و مشاور حقوقي کانون وکلای دادگستری مرکز
احسان عابدین
آدرس : سعادت آباد ، میدان کاج ،سرو غربی،پلاک 11 ،ساختمان پزشکان سینا ، طبقه دو نیم ، واحد 17
تلفن تماس : 22350512 - 09123956043
وب سایت احسان عابدین وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری مرکز
محسن حسين پور
آدرس : تهران بلوار ميرداماد نبش نفت جنوبي پلاك ٢٦٨ طبقه دوم
تلفن تماس : 021-22270133 - 09127922824
وب سایت محسن حسين پور وکیل پایه یک دادگستری و مشاوره حقوقی کانون وکلای دادگستری مرکز
علی جاوید
آدرس : تبریز ، 17 شهریور جدید ،جنب بانک ملی ، ساختمان ایران ، واحد A14
تلفن تماس : 04135572731 - 09141193504
وب سایت علی جاوید وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری آذربایجان شرقی و عضو هیئت علمی دانشگاه
رامین مهرآسا
آدرس : خیابان ولیعصر - بالاتر از پل پارک وی - روبروی خیابان فرشته - پلاک 2714 - طبقه دوم
وب سایت رامین مهرآسا وکیل پایه یک دادگستری و مشاوره حقوقی
طیبه برزگر
آدرس : تهران - فلکه دوم صادقیه- ایتدای خیابان آیت الله کاشانی -بعد از بانک مسکن - پلاک 80-طبقه 3 واحد سوم
تلفن تماس : - 09122249601
وب سایت طیبه برزگر وكيل پايه يك دادگستري و مشاور حقوقي کانون وکلای دادگستری مرکز ،با بیش از 10 سال سابقه کار و وکیل بانکها و موسسات مالی و اعتباری و وکیل شرکتهای خصوصی
آيلين محمدي رفيع
آدرس : تهران بلوار ميرداماد نبش نفت جنوبي پلاك ٢٦٨طبقه ٢ واحد ٨
تلفن تماس : 021-22116677 - 09125908241
وب سایت آیلین محمدی رفیع وکیل پایه یک دادگستری و مشاوره حقوقی کانون وکلا دادگستری مرکز
سرور ثانی نژاد
آدرس : سعادت آباد ، میدان کاج ،سرو غربی،پلاک 11 ،ساختمان پزشکان سینا ، طبقه دو نیم ، واحد 17
تلفن تماس : 22350512 - 09124357415
وب سایت سرور ثانی نژاد وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری مرکز
مرتضی دستوری
آدرس : تهران-فلکه دوم صادقیه،بلوار آیت الله کاشانی-ایستگاه مهران ساختمان آرمیتا - پلاک77-طبقه اول-واحد8
تلفن تماس : 44007642 -44049071 - 09122546782
وب سایت مرتضی دستوری وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری و کارشناس ارشد حقوق تجارت بین الملل
دکتر سهیل طاهری
آدرس : تهران-سعادت آباد- نبش خیابان 32- پلاک 116- طبقه 4 - واحد 9
تلفن تماس : 88689911-13 - 09122505985
وب سایت دکتر سهیل طاهری وکیل پایه یک دادگستری عضو کانون وکلای دادگستری مرکز و استاد دانشگاه
اسدعلی امرایی
آدرس : تهران اشرفی اصفهانی بالاتر از تقاطع نیایش بین فلاح و دربندی ساختمان 55 طبقه 2 واحد 5
تلفن تماس : 021-44872230-44872231/02144820428 - 09122595695
وب سایت اسدعلی امرایی وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای مرکز
مطالب پربازدید
جدیدترین مطالب
 

روابط موجر و مستاجر در اماکن عمومی

ارسال شده توسط : محمد حسین هاشمی وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی در تاریخ : 16-12-1395
نسخه چاپی ارسال به دوستان

مشاوره تلفنی با وکیل 09128304909

بخش بسیاری از خدمات سایت وکالت آنلاین رایگان میباشد ولی شما میتوانید با اهداء کمک های مالی خود ما را در خدمت رسانی بهتر یاری نمایید.
روابط موجر و مستاجر در اماکن عمومی

 وجود قوانین به‌روز، کارآمد، کامل و غیرمبهم در خصوص روابط موجر و مستاجر و قانون تملک آپارتمان‌ها علاوه بر اینکه حقوق و تکالیف موجر و مستاجر را مقرر و تنظیم می‌کند، در رفع خطرات موجود بالقوه و جلوگیری از بروز خطرات آینده احتمالی بسیار موثر است.

 روند افزایش جمعیت در دهه‌های اخیر و تغییرات اجتماعی و گسترش شهرها، افزایش تعداد مغازه‌ها و نیز  تاسیس مراکز تجاری را به‌دنبال داشته است. قدمت و عدم رعایت استانداردهای لازم در حین ساخت و نیز عدم توجه به لزوم انجام تعمیرات اساسی موجب شده است تا بسیاری از بناهای اماکن تجاری با استحکامی ضعیف، غیراستاندارد و فاقد تجهیزات ایمنی در سطح شهرها ایجاد شود که به جهت وجود خطرات بالقوه در این اماکن، بیم خطرات جانی و مالی می‌رود.

نادر نادری، حقوقدان و وکیل پایه‌یک دادگستری با بیان این مطلب اظهار کرد: وجود قوانین به‌روز، کارآمد، کامل و غیرمبهم در خصوص روابط موجر و مستاجر و قانون تملک آپارتمان‌ها علاوه بر اینکه حقوق و تکالیف موجر و مستاجر را مقرر و تنظیم می‌کند، در رفع خطرات موجود بالقوه و جلوگیری از بروز خطرات آینده احتمالی بسیار موثر است.

وی افزود: وظایف و مسئولیت نهادهای مکلف پیش‌بینی‌شده در قانون تملک آپارتمان‌ها از جمله هیات‌مدیره و مدیرعامل که نقش مهمی دراقدامات گوناگون اجرایی و اداره این اماکن تجاری بر عهده دارند، باید با درنظرگرفتن نقش کلیه افراد دارای حقوق مکتسبه دخیل در این اماکن، تعیین و قانون‌نگاری شود تا ضمن اینکه اقداماتشان موثر و سازنده باشد، مسئولیت قانونی نیز متوجه عملکردشان شود.

این وکیل پایه‌یک دادگستری ادامه داد: متاسفانه با وجود اینکه از سال 1356 قانونا حقوق مکتسبه به فعالیت کسبی مستاجران تعلق گرفت و نیز در 4 نوبت به قانون تملک آپارتمان‌ها، موادی الحاق یا اصلاح شد، اما با این وجود، در تغییرات و اصلاحات قانونی صورت‌گرفته، به اهمیت نقش این صاحبان حق توجهی نشده است. به عبارت دیگر، با وجودی که قانون تملک آپارتمان‌ها، مقررات اداره امور، حقوق و تعهدات مالکان محل‌‌های کسب و پیشه را تعیین می‌کند اما به دلیل اینکه به موازات و همسان با تغییرات در قوانین روابط موجر و مستاجر تغییر نکرده است، این ناهماهنگی صدمات جبران‌ناپذیری خصوصا بر شرایط کسب و کار و توسعه اقتصادی کشور وارد کرده است و می‌کند.

وی با بیان اینکه پیش‌بینی الزامات قانونی و استفاده از قابلیت‌های همه اشخاص صاحب حقوق مکتسبه  موجب می‌شود اقدامات مربوط به پیشگیری و رفع خطر از این اماکن و مراکز تجاری نه تنها موثر واقع شده بلکه به بهترین نحو اعمال و اجرا شود، اضافه کرد: اگر چه بند 14 ماده 55 قانون شهرداری‌ها و تبصره آن مصوب سال 1344 و اصلاحات بعدی، مسئولیت اتخاذ تدابیر موثر و اقدامات لازم برای حفظ شهر و رفع خطر از بناها را بر عهده شهرداری نهاده اما در عملیات اجرایی، همکاری اشخاص ذی‌نفع و نهادهای قانونی لازم در قانون تملک آپارتمان‌ها با دستگاه‌های مسئول نظارتی بیش از پیش ضروری و لازم است و این مهم با پیش‌بینی راهکارهای قانونی باید فراهم شود. به گفته نادری، پیش از اصلاح و همسان‌سازی قانون تملک آپارتمان‌ها با تغییرات و تحولات پیش‌آمده در قوانین روابط موجر و مستاجر مربوط به محل‌های کسب و پیشه و نیز تثبیت تعهدات و مسئولیت‌های همه صاحبان حق و ذی‌نفع  در این اماکن تجاری، تصویب هرگونه قانون جهت افزایش کارآیی دستگاه‌های نظارتی عمومی و مسئول در اقدامات رفع خطر نمی‌تواند موثر باشد و در عمل با مشکل مواجه خواهد شد.

  حقوق مکتسبه مستاجران اماکن تجاری

وی با بیان اینکه قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال‌های 1356 و 1376 حاکم بر تمامی روابط استیجاری در خصوص مکان‌ها و مراکز تجاری کشور است، عنوان کرد: با توجه به اینکه ماده 2 آیین‌نامه اجرایی قانون مصوب 1376 روابط استیجاری قبل از اجرای قانون و روابط ناشی از انتقال حقوق قانونی مستاجر سابق به مستاجر جدید را که قبل از لازم‌الاجرا شدن قانون باشد، از شمول قانون مصوب 1376 خارج ساخته است، طیف گسترده‌ای از اماکن تجاری استیجاری کماکان مشمول قانون 1356 است. این حقوقدان در ادامه بیان کرد: مستاجران این اماکن که عمر بنای بیشتر آنها به پایان رسیده است یا در شرایط بد و مستهلک هستند، دارای حقوق مکتسبه حق کسب و پیشه و تجارت بوده و بعضا علاوه بر آن صاحب حق سرقفلی نیز هستند. علاوه بر این، در اماکن تجاری مشمول قانون 1376 مستاجران تحت شرایطی دارای حق سرقفلی هستند. به همین جهت اکثر مستاجران محل‌های کسب و پیشه در کشور دارای حقوق مکتسبه هستند.

وی افزود: با این وجود، قانون تملک آپارتمان‌ها مصوب سال 1343 که  تنها قانونی است که ناظر بر حقوق و تعهدات مالکان مکان‌های کسب و پیشه است، به جهت اینکه در زمان تصویب، مستاجران فاقد حقوق مکتسبه بودند، در نتیجه نقش کلیه مستاجران مکان‌های تجاری دارای حقوق مکتسبه در قانون تملک آپارتمان‌ها و نهادهای تاسیسی در آن که مسئولیت تصمیم‌گیری و اداره امور ساختمان را  بر عهده دارند، از نظر دور مانده است.

نادری اظهار کرد: این در حالی است که اگرچه این مستاجران حقوق مکتسبه دارند و این حقوق ارتباط مستقیمی با وضعیت بنا دارد و بروز حوادث و عدم اداره مطلوب ساختمان به حقوق آنها  لطمه می‌زند اما هیچ‌گونه نقشی در تصمیم‌گیری یا مسئولیتی در اداره ساختمان، در قانون تملک آپارتمان‌ها و اصلاحات بعدی برای آنها در نظر گرفته نشده است.

وی با بیان اینکه تاثیرات منفی این خلا قانونی در مراکز تجاری و پاساژها بیشتر نمود پیدا می‌کند، گفت: زیرا در مواردی که  قسمت‌های مشترک پاساژ نیاز به تعمیرات اساسی و ضروری داشته و الزام قانونی موجر از دادگاه، ضروری باشد، مبهم و ناقص بودن قانون در مورد نقش مستاجران صاحب حقوق مکتسبه، طرح دعاوی علیه مالکان را در عمل با مشکل مواجه می‌کند زیرا در مراکز تجاری با شرایطی که اخیرا ذکر شد، عدم طرح دعوی به نمایندگی از افراد ذی‌نفع و صاحب حقوق مکتسبه، علاوه بر عوارض دیگر موجب می‌شود با توجه به تعدد خواهان‌ها در موضوع واحد تعدادی زیادی پرونده در مراجع قضایی مطرح شود که نتیجه‌ای جز صرف هزینه، اتلاف وقت و اطاله دادرسی نخواهد داشت.

این وکیل پایه‌یک دادگستری ادامه داد: به‌علاوه تقابل و تعارض منافع موجران و مستاجران اماکن تجاری در خصوص حقوق مکتسبه و تاثیری منفی که وضعیت بنا با میزان محاسبه این حقوق مکتسبه دارد، موجب شده است تا مالکان هیچ رغبتی به انجام تعمیرات اساسی و لازم جهت ایمنی بنا نداشته باشند همچنین موجران، از مواد قانونی موجود که موجب تشدید تاثیر منفی بر این حقوق می‌شود و از ارزش آن می‌کاهد، مانند ماده 4 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356، به‌عنوان اهرمی برای فشار بر مستاجران صاحب حقوق مکتسبه استفاده می‌کنند که لازم است این روند اصلاح شده و در جهت الزام تعهدات طرفین و رونق کسب و کار استفاده شود.

وی اضافه کرد: برای مثال در مورد برخی مراکز تجاری و پاساژهایی که عمر مفید آنها به پایان رسیده و در معرض خراب شدن هستند، هیاتی از کارشناس نظر داده‌اند که پاساژ غیر قابل تعمیربوده و قابل انتفاع نیست. با این وصف برخی از کارشناسان در دعوای تعدیل مال‌الاجاره نظر به تعدیل  و افزایش نجومی اجاره‌بهای برخی مغازه‌های همین پاساژها داده اند و با اعلام نظرات متناقض به دادگاه‌ها، موجب افزایش اجاره‌بهای این اماکن تجاری که وضعیت مطلوبی نیز از جهت بنا و ایمنی ندارند، شده‌اند که این وضع علاوه بر اینکه مخالف اصول حقوقی و قانون مدنی است، به نفع جامعه و اقتصاد کشور نیز نخواهد بود.

 مراجع صالح در رسیدگی به دعاوی اجاره اماکن تجاری

به گفته نادری، البته در این میان، نبود رویه واحد در محاسبه عوامل موثر بر تعدیل اجاره‌بها توسط کارشناسان و رعایت نشدن ماده 29 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356  در خصوص انتخاب کارشناسان موجب شده است نظرات متناقضی از سوی کارشناسان به دادگاه‌ها اعلام شود که اصلاح  و تکمیل این موارد نیز لازم است مد نظر قرار گیرد.

وی در ادامه عنوان کرد: همچنین از آنجایی که  پیش‌بینی الزامات موثر در راستای اجبار طرفین به ایفای تعهدات در مواد قانونی خصوصا در مورد تعمیرات اساسی و رعایت الزامات ایمنی می‌تواند نقش اساسی و پیشگیرانه‌ای در بالا بردن عمر مفید بناها و جلوگیری از بروز حوادث داشته باشد، در همین حال از دیگر ثمرات این اقدام می‌توان به کاهش ارجاعات این قبیل دعاوی به محاکم و بهبود کسب و کار و رونق اقتصادی اشاره کرد.

این حقوقدان همچنین بیان کرد: با توجه به اینکه قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1356  در قسمت تعمیرات، با قانون حاکم بر اماکن تجاری مشمول قانون 1376  مغایرتی ندارد، ناظر بر مقررات تعمیر بر بنای آنها و در نتیجه ناظر بر تعمیرات کلیه اماکن تجاری است. این قانون در خصوص تعمیرات کلی در مراکز تجاری و پاساژها دارای نقایصی بوده و کارآمد نیست زیرا در مراکز تجاری و پاساژ ها در مواردی که مربوط به قسمت‌های مشترک است، مخارج لازم برای تعمیرات اساسی که موجر از انجام آن سرباز می‌زند، اکثرا از میزان 6 ماه اجاره‌بهای پیش‌بینی‌شده در قانون فعلی بیشتر است.  

وی با بیان اینکه تبصره 2 ماده 24 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1356 تعمیرات تاسیسات و قسمت‌های مشترک آپارتمان‌های مشمول قانون تملک آپارتمان‌ها را تابع مقررات مربوط به خود تعیین کرده است، افزود:  در ماده 4 آیین‌نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان‌ها با ذکر قسمت‌های مشترک، آورده است که اگر برخی از این قسمت‌ها مانند اسکلت ساختمان، چاه فاضلاب و سقف و جداره‌ها و... در قسمت اختصاصی یک مغازه واقع شده باشد، به  جهت اینکه مربوط با اصل بنا است، طبق قانون مشمول هزینه مشترک خواهد بود؛ بنابراین این نوع دعوی حقوقی به نمایندگی از سوی تمامی مستاجران دارای حقوق مکتسبه به طرفیت موجر در دادگاه طرح شود.

نادری با بیان اینکه همچنین اینگونه تعمیرات اساسی که از اهمیت خاصی نیز برخوردار است، نیازمند هزینه عمده‌ای است، اظهار کرد: لذا ضروری است در این خصوص قانون اصلاح شده و راهکاری اندیشیده شود تا انجام تعمیرات اساسی و اصولی بنا در قسمت‌های مشترک قانونا قابل اجرا باشد و با منابع مالی کافی و به‌نحوی سریع انجام شود.  وی خاطرنشان کرد: آنچه مسلم است، تغییر سریع ساختار اجتماعی در دهه‌های اخیر و عوامل دیگر موجب شده است که اختلافات در روابط حقوقی موجران و مستاجران دارای حقوق مکتسبه بیش از پیش افزایش یافته و به مرز بحران برسد؛ به همین جهت از سال 1392 رسیدگی به برخی از این دعاوی در صلاحیت شوراهای حل اختلاف نهاده شد. به طور قطع، این تغییر صلاحیت مراجع رسیدگی‌کننده،  معضل موجود را به صورت ریشه‌ای برطرف نخواهد کرد و برای حل اساسی آن لازم است قوه مقننه با اصلاح قوانین موجود، ضمن کارآمد ساختن قانون موجود و انطابق آن با وضع حاکم اقتصادی و اجتماعی، شرایط تفکیک حقوق تحت اصطکاک  و نیز دشوار در تفکیک فی مابین موجر و مستاجر در اماکن تجاری را نیز فراهم کند.

منبع: روزنامه حمایت

منبع : خبرگزاری میزان
بخش بسیاری از خدمات سایت وکالت آنلاین رایگان میباشد ولی شما میتوانید با اهداء کمک های مالی خود ما را در خدمت رسانی بهتر یاری نمایید.

موضوعات مرتبط

مطالب مرتبط

اگر مستاجری ملک را تخلیه نکرد ، تکلیف چیست؟
ثبت اجباری و اختیاری اسناد
حنی مردم موجر هم نمی تواند جوازی برای تخلیه نکردن ملک اجاره ای باشد
آیا صاحبخانه می تواند به بهانه خسارت دیدن ملک ، بخشی از ودیعه مستاجر را نگه دارد ؟
فروش خانه با ممانعت مستاجر
آیا مالک می تواند به دلیل تغییر شغل مستاجر دادخواست تخلیه دهد؟
اجاره موضوع ماده 466 قانون مدنی، اجاره محل تجاری که سرقفلی از سوی مستاجر قبلا واگذار شده
اجاره موضوع ماده 466 قانون مدنی، اجاره محل تجاری بدون اخذ سرقفلی از سوی موجر
اجاره محل تجاری که سرقفلی از سوی مستاجر قبلا واگذار شده
اجاره محل تعاونی بدون اخذ سرقفلی از سوی موج

دیدگاه های شما

نام :
پست الکترونیکی :
وب سایت :
نظر :
اختصاصی برای مدیر سایت ( درصورت انتخاب این گزینه نظر شما در وب سایت دیده نخواهد شد )
 
لطفا از ارسال سوالات حقوقی در این صفحه خودداری نمائید . به سوالات حقوقی در این بخش پاسخ داده نمیشود .
 
 
کد امنیتی :
 
نسخه چاپی ارسال به دوستان

مشاوره تلفنی با وکیل 09128304909

 
آغاز روند صدور گواهینامه رانندگی بدون کارت خدمت یا معافیت سربازی از امروز در سراسر کشور آرای داوری قابلیت تجدید نظر خواهی ندارد شرایط درخواست و صدور دستور موقت آشنایی با اصطلاحات حقوقی چند نکته درباره تخفیف و تبدیل مجازات تبیین مفهوم اضطرار در حقوق کیفری نفقه را چگونه می توان مطالبه کرد؟ کارت شرکت در آزمون وکالت 96 منتشر شد اعلام نتایج مصاحبه علمی داوطلبان تصدی منصب قضا ثبت واقعه ازدواج چگونه است؟ مواجهه حقوقی اولیای دم با قاتل قانون داریم ، اجرا نمی کنیم ممنوعیت اخذ عوارض صدور پروانه ساختمان از بناهای ساخته شده پیش از تاسیس شهرداری ها ترک تعقیب چیست ؟ شهادت دروغ دو سال حبس دارد بانک ها قانونا باید موجودی حساب چکی که کسر موجودی دارد را به دارنده چک بپردازند رای شماره 602 هیات عمومی دیوان عدالت اداری با موضوع:ابطال مصوبه شورای عالی اداری رای شماره 581 هسات عمومی دیوان عدالت اداری با موضوع:ابطال بندهای 66 الی 73 از دفترچه عوارض سال 1391 شورای اسلامی شهر راور رای شماره 578 هیات عمومی دیوان عدالت اداری با موضوع:ابطال تبصره یک مصوبه یکصد و ششمین جلسه رسمی شورای اسلامی شهر تهران دیه و حبس ، مجازات سقط عمدی جنین