دعاوی راجع به اجاره
دعاوی راجع به اجاره
تعریف عقد اجاره
اجاره در لغت به معنی کرایه دادن ، در اختیار گذاشتن و اصطلاحاً عقدی است برای واگذاری منافع در مقابل عوض معین . ماده 466 قانون مدنی در تعریف اجاره بیان می دارد ؛[اجاره عقدی است که به موجب آن مستأجر مالک منافع عین مستأجره می شود . اجاره دهنده را موجر و اجاره کننده را مستأجر و مورد اجاره را عین مستأجره گویند .]
مال الاجاره : یا کرایه بهاء وجهی است که مستأجر در ازاء منتفع شدن از عین مستأجره به موجر می پردازد .
عقد بیع و عقد اجاره : موضوع عقد بیع ، عین مال است (مثل خانه ای که بفروش می رسد ) در حالیکه موضوع عقد اجاره ، منافع مال(استفاده از منزل مسکونی ) می باشد .
عقد اجاره و عقد عاریه : اجاره جزء عقود معوضی است (یعنی در قبال واگذاری ملک وجهی دریافت می شود) در حالیکه عاریه عقدی است تبرعی (یعنی استفاده از ملک و یا شی مجانی است و از بابت این انتفاع از مستعیر وجهی دریافت نمی گردد .)
عقداجاره در قانون مدنی :
در فصل چهارم قانون مدنی ، پس از تعریف عقد اجاره در ماده 466 ، اجاره را به سه قسم ؛ اجاره اشیاء ، اجاره حیوانات و اجاره اشخاص تقسیم کرده است که در این نوشتار فقط در خصوص اجاره اشیاء بحث می گردد . در اینجا به لحاظ رعایت اختصار نکاتی را برگرفته از مواد قانونی بحث اجاره در قانون مدنی متذکر می شویم .
- در اجاره اشیاء مدت اجاره باید معین شود والا اجاره باطل است .
- برای صحت اجاره باید انتفاع از عین مستأجره به ابقاء اصل آن ممکن باشد . (بدین ترتیب اجاره اشیاء مصرف شدنی مثل خوراکی ها باطل است .)
- عین مستأجره باید معین باشد و اجاره عین مجهول یا مردد باطل است .
- لازم نیست که موجر مالک عین مستأجره باشد ولی باید مالک منافع آن باشد .(بدین ترتیب مستأجر هم می تواند عین مستأجره را به دیگری اجاره دهد . مگر اینکه در قرار داد اجاره از این کار منع شده باشد .)
- اجاره مال مشاع جائز نیست .
- هر گاه معلوم شود عین مستأجره در حال اجاره معیوب بوده مستأجر می تواند اجاره را فسخ کند یا به همان نحوی که بوده است اجاره را با تمام اجرت قبول کند .
- موجر نمی تواند در مدت اجاره در عین مستأجره تغییری دهد که منافی مقصود مستأجر از استیجار باشد . (مثل اینکه موجر در مغازه ای که مثلاً برای بوتیک اجاره داده شده بنحوی تغییرات به وجود آورد که دیگر نتوان از آن مغازه بعنوان بوتیک استفاده کرد .)
- تعمیرات و کلیه مخارجی که در عین مستأجره برای امکان انتفاع از آن لازم است به عهده مالک است مگر آنکه شرط خلاف شده باشد .
- هرگاه مستأجرنسبت به عین مستأجره تعدی یا تفریط نماید و موجر قادر بر منع آن نباشد موجر حق فسخ دارد .
- مستأجر باید در استعمال عین مستأجره به نحو متعارف رفتار و تعدی و تفریط نکند ، در همان مصرفی که در اجاره نامه مقررشده ، مصرف نماید و مال الاجاره (کرایه) را در مواعدی که بین طرفین مقرر شده پرداخت نماید .
- مستأجر در صورت عدم تعدی و تفریط نسبت به عین مستأجره ضامن نیست .
- عقد اجاره چون قائم به مدت است ، به محض انقضاء مدت برطرف می شود .
- عقد اجاره به واسطه فوت موجر یا مستأجر باطل نمی شود .
- اگر مستأجر در عین مستأجره بدون اذن موجر تعمیراتی نماید ، حق مطالبه هزینه تعمیرات را نخواهد داشت .
- اقساط مال الاجاره (کرایه) که به علت نرسیدن موعد پرداخت آن بر ذمه مستأجر مستقر نشده است به موت او حال نمی شود .(توضیح اینکه اگر مثلاً مستأجری مقررشده شش ماه دیگر اجاره بهاء را به موجر پرداخت کند ولی هم اکنون فوت می کند ، موجر نمی تواند بهایی که شش ماه بعد بایستی پرداخت
می شد را هم اکنون از ورثه مستأجر مطالبه نماید .)
خصوصیات و ویژگی های عقد اجاره :
یکم – معاوضی بودن عقد اجاره : اجاره عقدی است معوض زیرا در تعریف آن گفته شد ؛ تملیک منافع در برابر عوض معین برای مدت مشخص . مقصود از معوض همان اجاره بهاست که در حقیقت یکی از عناصر اصلی عقد اجاره است . وجه تمایزعقداجاره وعقدعاریه همانگونه که گفته شدیکی درغیرمعوضی بودن عقدعاریه است .
عوضی راکه طرفین درباره اجاره اشیاء نسبت به آن توافق وتراضی می نمایند را ؛ اجرت المسمی یا اجاره بهاء گویند . ولی اگر شخص بدون اذن و اجازه و انعقاد قرارداد از ملک دیگری استفاده نماید یا منافع آن را از بین ببرد وجهی که بایستی پرداخت کند اجرت المثل نامیده می شود .
دوم – تملیکی بودن عقد اجاره : اجاره تملیک منفعت است یعنی مستأجر به محض انعقادعقداجاره مالک عین مستأجره در مدت اجاره می گردد . بدین ترتیب پس از عقد اجاره ملکی ، آن ملک دومالک پیدا می کند ؛ یکی مالک عین ، ودیگری مالک منفعت .
تفاوت حق انتفاع و اجاره هم در اینست که ؛ در حق انتفاع ، شخص فقط اجازه بهره بری دارد ولی مالک منفعت نیست در حالیکه در اجاره علاوه بر بهره بری مستأجر مالک منفعت عین مستأجره هم می شود .
سوم – رضایی بودن عقد اجاره : در حقوق مدنی عقود به قسم کلی ؛ رضایی و عینی تقسیم شده است . عقود عینی آندسته از عقود است که علاوه بر ایجاب و قبول نیازمند به قبض (یعنی تحویل و تحول موضوع عقد) نیز هست . در حالیکه عقود رضایی از جمله عقودی هستند که به صرف ایجاب و قبول محقق می گردد و تسلیم و تسلم ، تحویل و تحول از شرایط صحت آن نیست بلکه از الزامات و تعهدات ناشی از عقد است . عقد اجاره از عقود رضایی است .
چهارم – لازم بودن عقد اجاره : عقد اجاره از عقود لازم است (در مقابل عقود جایز) ، یعنی هیچ یک از طرفین عقد حق بر هم زدن و فسخ آن را ندارد مگر در موارد معینه .
یک نکته : به موجب ماده 497 قانون مدنی ؛ [عقد اجاره به واسطه فوت مؤجر یا مستأجر باطل نمی شود . لیکن اگر مؤجر برای مدت عمر خود مالک منافع عین مستأجره بوده است ، اجاره به فوت موجر باطل می شود و اگر شرط مباشرت مستأجر شده باشد به فوت مستأجر باطل می گردد .]
پنجم – موقتی بودن عقد اجاره : منظوراز موقتی بودن اجاره اینست که تملیک منافع محدود به مدت معین است زیرا در ماده 468 قانون مدنی آمده ؛ [در اجاره اشیاء مدت اجاره باید معین شود والا اجاره باطل است .]
ششم – ایجابی بودن تعهد حاصل از عقد اجاره : مقصود از عقود ایجابی ، عقودی هستند که تأثیر آنها بر حسب انشاء ایجاد تعهد متقابل یا ایجاد التزام متقابل نماید . چه مبادله ای در آن صورت گیرد ، مثل ؛ عقد بیع و اجاره وچه مثل عقدنکاح مبادله ای صورت نگیرد . عقد اجاره از جانب مؤجر تعهد ایجابی حاصل می شود نه سلبی .
هفتم – تدریجی بودن عقد اجاره : عقود یا فوری اند مثل عقد بیع که مالکیت بایع نسبت به قیمت و مالکیت مشتری نسبت به جنس مورد معامله بی درنگ پس از انعقاد عقد تحقق می یابد و یا عقود تدریجی اند مثل عقد اجاره که تعهدات ناشی از آن به اجزاء زمان بستگی دارد به همین علت عقد اجاره را عقد مستمر گویند .
هشتم – شخصی بودن تعهد حاصل از عقد اجاره : منظور از شخصی بودن تعهد حاصل از عقد اجاره ، در مقابل عینی بودن است . به بیان دیگر حق دینی ، در مقابل حق عینی است . زیرا تملیک حاصل از عقد اجاره ظهور خارجی مانند تملک حاصل از عقد بیع ندارد . لذا عقد اجاره را عقد تعاهدی گفته اند . عقد اجاره ایجاد التزام و تعهد شخصی بین موجر و مستأجر می کند که متعلق آن منافع عین معینی است .
اقسام اجاره اشیاء :
- اجاره اماکن مسکونی
- اجاره اماکن تجارتی
- اجاره اماکن اداری
- اجاره خانه های سازمانی
- اجاره دکه های روزنامه فروشی و دکه های موجود در فروشگاه های بزرگ و ترمینال ها
ارکان عقد اجاره
رکن یکم – قصد و رضای طرفین (تراضی موجر و مستأجر):
مقصود از قصد و رضا ، همان نیت و انگیزه و رضایت طرفین عقد اجاره است . هر شخص با مراجعه به وجدان خویش و برای سود و زیان و آثار حاصل از آن ، میل و اشتیاق به انجام دادن یا ترک کاری می نماید . این میل و کشش و اشتیاق در نهایت ، تصمیم به انشاء عقد می گردد . جمع قصد و رضا را اراده گویند .
رکن دوم – موجر و مستأجر :
موجر شخصی است که منافع عین مستأجره را به موجب عقد اجاره به شخص دیگری تملیک می کند . شخصی که منافع عین مستأجره برای مدت معینی به تملک او در می آید را مستأجر گویند .
انواع موجر :
1- موجر ممکن است مالک عین و منافع مال باشد .
2- موجر ممکن است مالک منافع مال باشد (خود مستأجر هم باشد ) .
3- موجر ممکن است شخصی باشد که حق اداره مالی را دارد مثل ؛ مدیر تصفیه ، ولی و قیم و وکیل (مدیر) .
4- موجر ممکن است عقد را به اجاره فضولی منعقد کند (در عقد اجاره فضولی) .
توضیحی در مورد اجاره فضولی :
هرگاه موجر مالک عین و منافع مستأجره نباشد و حق اداره آن را نیز نداشته باشد چنین اجاره دادنی را اجاره فضولی گویند . به عبارت دیگر فضول عبارت از اینکه شخصی بدون داشتن اذن یا سمت قانونی ، مال غیر را به حساب و مصلحت مالک معامله نماید ، معامله کننده را فضول ، طرف معامله را اصیل و شخصی که مال را بدون مداخله اش مورد معامله قرار گرفته غیر یا مالک گویند .
فضول در عقد اجاره ممکن است :
1- یکی از شرکاء مال مشاعی باشد .
2- حائز یا کسی به تصور اینکه وراث یا جزء ورثه است نسبت به ماترک تصرفاتی بنماید .
3- غیر حائز باشد
رکن سوم – اهلیت :
حسب ماده 211 قانون مدنی ، طرفین قرار داد باید بالغ ، عاقل و رشید باشند و در یک عنوان کلی تر، طرفین اجاره نباید محجور باشند . اهلیت صلاحیتی است که شخص برای دارا شدن و اجرای حق دارد که ممکن است اهلیت تمتع ، یعنی صلاحیت و شایستگی قانونی که شخص به موجب آن صاحب حق و تکلیف می گردد و دیگر ، اهلیت تصرف یا استیفاء و یا اجراء که عبارت است از صلاحیت و شایستگی قانونی است که شخص به موجب آن می تواند حقی را که قانوناً صاحب شده به اجراء در آورد .
ملاک اهلیت متعاقدین در زمان انعقاد عقد اجاره است ، بنابراین اگر طرفین عقد در زمان انعقاد دارای اهلیت بوده و لیکن یکی از آن دو یا هر دو در اثنای مدت اجاره فاقد اهلیت شود خللی به عقد وارد نمی شود .
برای موجر و مستأجر اهلیت اداره کافی است و لازم نیست دارای اهلیت تصرف باشند .
رکن چهارم – موضوع عقد اجاره :
هدف از عقد اجاره این است که موجر منفعت مورد اجاره را به مستأجر در قبال عوضی که دریافت می کند واگذار و تملیک نماید و چون منافع مورد اجاره همواره با عین همراه است و تملیک منفعت با در اختیار گذاشتن عین مال تحقق می یابد ، لذا عین مستأجره را به عنوان موضوع عقد اجاره تلقی نموده اند .
رکن پنجم – مدت اجاره :
چنانچه از تعریف عقداجاره مستفاد می شود ، اجاره عقدی است موقتی که بدون قید مدت موجب بطلان عقد اجاره اشیاء خواهد بود . البته لزومی ندارد که مدت بطور صریح ذکر شود بلکه اگر مثلاً گفته شود ؛ مال الاجاره از قرار سالی فلان مقدار ، اجاره برای یک سال خواهد بود .
رکن ششم – اجرت (اجاره بهاء) :
اجرت یا اجاره بهاء یا مال الاجاره عبارت از مالی است که مستأجر ملتزم به پرداختن آن به موجر در مقابل انتفاع از مورد اجاره است . اجاره بهاء یکی از ارکان عقد اجاره است که بایستی در قرارداد مقدار آن معلوم باشد . اگر در عقد اجاره مقدار اجاره بهاء معین نشده باشد سه حالت متصور است :
الف – طرفین در تعیین اجاره بهاء غفلت کرده باشند .
ب – طرفین در تعیین اجاره بهاء توافق نموده باشند لیکن متعذر از اثبات مقدار آن باشند .
ج – عالماً و عامداً اجاره بهاء تعیین نشده باشد و بنابر عدم تعیین آن باشد .
- در فرض «الف» و «ب» با رجوع به محکمه و جلب نظر اهل خبره و کارشناس اجرت المثل تعیین می گردد.
- در فرض «ج» عقد اجاره باطل است .
شرایط عقد اجاره :
شرایط عقد اجاره در چهار مبحث ذیل قابل بحث و توضیح است :
1- شروط انعقاد عقد اجاره .
2- شروط مال موضوع عقد اجاره .
3- شروط عوض (اجاره بهاء ) .
4- شروط متعاقدین .
یکم – شروط انعقاد عقد اجاره :
شرط اول – طرفین کامل ، یعنی بالغ و عاقل و جایز التصرف باشند .
شرط دوم – موضوع عقد اجاره معلوم و معین باشد .
شرط سوم – منفعت ملک موجر باشد یا موجر مجاز به اجاره دادن آن باشد .
شرط چهارم – مال الاجاره معلوم و معین باشد .
شرط پنجم – منفعت مباح باشد .
شرط ششم – منفعت قابلیت تسلیم و تسلم داشته باشد .
دوم – شروط مال موضوع عقد اجاره :
1- موجود باشد یا ممکن الوجود باشد .
2- معین یا قابلیت تعیین داشته باشد .
3- قابلیت معامله و موضوع عقد اجاره قرارگرفتن را داشته باشد .
4- مال موضوع عقد اجاره استهلاکی نباشد .
5- عدم استحقاق منافع مورد اجاره به غیر .
سوم – شروط اجاره بها یا اجرت :
1- موجود یا قابلیت وجود داشته باشد .
2- دارای مشروعیت باشد .
3- معین یا قابلیت تعیین داشته باشد .
4- مقدور تسلیم و تسلم باشد .
5- مستحقق للغیر نباشد .
6- مالکیت داشتن و قابلیت تقویم و تعامل داشتن .
چهارم – شروط متعاقدین در عقد اجاره :
1- بلوغ .
2- رشد .
3- عقل .
4- اصیل یا داشتن نمایندگی قراردادی (مثل ولی و قیم و نماینده حقوقی) .
5- سلامت (فقدان اجبار ، اکراه و اشتباه) .
آثار عقد اجاره :
الف – تعهدات و الزامات موجر :
1- تسلیم مورد اجاره به مستأجر .
2- حفظ و صیانت از مورد اجاره در جهت سهولت انتفاع مستاجر .
3- عدم تغییر در عین مستاجره به نحوی که منافی مقصود مستأجر از اجاره باشد .
4- انجام تعمیرات اساسی در مورد اجاره .
5- پرداخت مخارجی که برای بقاء عین مستأجره لازم است .
6- قبول مسئولیت در قبال تعرض و مزاحمت اشخاص ثالث .
ب تعهدات و الزامات مستأجر :
1- استعمال عین مستأجره به نحو متعارف و یا مطابق توافق و عدم تغییر آن (عدم تعدی و تفریط نسبت به مورد اجاره ) .
2- پرداخت به موقع اجاره بها .
3- انجام تعمیرات غیر اساسی و دفع آفات از مورد اجاره .
4- استرداد مورد اجاره در پایان عقد اجاره .
5- عدم ممانعت از انجام تعمیرات اساسی توسط موجر .
انحلال عقد اجاره :
یکم – انحلال عقد اجاره از طریق بطلان
فقدان یکی از شرایط دهگانه ذیل موجب انحلال عقد اجاره از طریق بطلان (عدم وجود شرایط صحت عقد و فقدان اثر حقوقی از ابتدای آن .)
1- قصد طرفین و رضای آنها .
2- اهلیت طرفین .
3- موضوع معین که مورد معامله باشد . (عقد اجاره )
4- مشروعیت جهت معامله (عقد اجاره )
5- تعیین مدت اجاره در اجاره اشیاء .
6- داشتن قدرت بر تسلیم مورد اجاره توسط موجر .
7- امکان انتفاع از عین مستأجره به ابقاء اصل آن .
8- مجهول و مردد نبودن عین مستأجره .
9- مالکیت موجر نسبت به منافع مال مورد اجاره .
10- عدم وجود عیب و نقص در مال مورد اجاره از ابتدا به نحوی که امکان انتفاع از بین برود و رفع آن نیز میسر نباشد .
دوم – انحلال عقد اجاره از طریق ابطال :
فقدان آن دسته از شرایط و عواملی که ناظر بر بعد از عقد اجاره است و پس از تحقیق عقد حادث می گردد ، موجب انحلال عقد اجاره از طریق ابطال میگردد . مثل ؛ مفاد ماده 496 قانون مدنی که اشعار می دارد ، [عقد اجاره به واسطه تلف شدن عین مستأجره از تاریخ تلف باطل می شود........] (در این عبارت علی الاصول بایستی به جای واژه باطل ، واژه ابطال بکار می رفت ) .
سوم – انحلال عقد اجاره از طریق فسخ :
موارد فسخ در مورد عقد اجاره را می توان به دو مورد ذیل تقسیم کرد :
1- موارد فسخ عقد اجاره توسط مستأجر .
2- موارد فسخ عقد اجاره توسط موجر .
موارد فسخ عقد اجاره توسط مستأجر :
1- در صورتی که عین مستأجره با اوصافی که در اجاره نامه قید شده منطبق نباشد .
2- اگر در اثنای مدت اجاره عیبی در عین مستأجره حادث شود که آن را از قابلیت انتفاع خارج نموده و رفع عیب مقدور نباشد .
3- در مواردی که مطابق شرایط اجاره حق فسخ مستأجر تحقق یابد .
4- در صورت فوت مستأجر در اثناء مدت اجاره و درخواست فسخ اجاره از طرف کلیه ورثه .
5- هرگاه مورد اجاره کلاً یا جزئاً در معرض خرابی بوده و قابل تعمیر نباشد و یا برای بهداشت و سلامت مضر بوده و باید خراب شود .
نکته : درصورت وقوع هر یک از موارد پنجگانه فوق مستأجر نمی تواند راساً اقدام به فسخ نماید بلکه حسب ماده 12 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 ، مستأجر باید صدور حکم به فسخ اجاره را از دادگاه درخواست نماید . علت این امر آنست که اجاره از عقود لازم است و طرفین حق فسخ ندارند و موارد پنجگانه فوق الذکر از موارد استثنایی است که مستأجری می تواند فسخ اجاره را ازدادگاه تقاضا کند .
موارد فسخ عقداجاره توسط موجر :
1- درموردی که مستأجر ملک مسکونی بدون داشتن حق انتقال به غیر ، مورد اجاره را کلاً یا جزئاً به هر صورتی که باشد به غیر واگذار نموده باشد .
2- درموردی‌که محل‌کسبی برای شغل معینی اجاره داده باشد و مستأجر بدون رضای موجر تغییر شغل بدهد .
3- در صورتی که در اجاره نامه حق فسخ اجاره هنگام انتقال قطعی شرط شده باشد . مشروط بر اینکه خریدار بخواهد مورد اجاره را برای خود یا سکونت اولاد یا پدر ومادر یا همسر خود اختصاص دهد .
4- درصورتی که از مورد اجاره بر خلاف منظور و جهتی که در قرارداد اجاره قید شده است استفاده گردد .
5- در صورتی که مستأجر در مورد اجاره تعدی و تفریط کرده باشد .
6- در صورت تخلف از شرط و عدم پرداخت اجور توسط مستأجر .
در چنین شرایطی موجر می تواند قرارداد اجاره را فسخ و از دادگاه تقاضای تخلیه نماید .
چهارم – انحلال عقد اجاره از طریق تفاسخ :
تفاسخ یا اقاله عبارت است از برهم زدن و انحلال عقد در اثر تراضی طرفین عقد . بنابراین رکن اصلی تفاسخ تراضی طرفین است . حسب ماده 283 قانون مدنی [بعد از معامله طرفین می توانند به تراضی آن را اقاله و تفاسخ کنند . ] عقد اجاره نیز همانند سایر عقود ممکن است با تراضی طرفین تفاسخ گردد . در این صورت از تاریخ وقوع تراضی ، عقد منحل می شود . اثر تفاسخ نسبت به آتیه است و تاثیری نسبت به گذشته ندارد .
پنجم – انحلال عقد اجاره از طریق انفساخ :
انحلال قهری عقد را انفساخ گویند . اگر وضعیت و شرایط خاصی در خارج بروز کند به نحوی که مورد اجاره تلف گردد . واین تلف در اثر حوادث قهری و طبیعی مانند زلزله ، سیل و آتش سوزی و جنگ و .... باشد در این حالت قرارداد اجاره خود به خود از بین رفته ، عقد اجاره منحل میگردد .
ششم – انحلال عقد اجاره از طریق انقضاء مدت :
ماده 494 قانون مدنی اشعار می دارد ؛[ عقد اجاره به محض انقضاء مدت برطرف می شود ....] لازم به توضیح است که در قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 در خصوص امأکن کسب و پیشه صرف انقضاء مدت موجب تخلیه عین مستأجره نمی گردید بلکه موجر علاوه بر تحقق انقضاء مدت می بایست نیاز شخصی خود را به اثبات می رسانید .
درخصوص اماکن مسکونی هم با توجه به ماده 9 قانون روابط موجر و مستأجر ، مصوب 1362 و پیش بینی عسر و حرج و استمهال (مهلت خواهی) برای تخلیه در محل ، انقضاء مدت نقطه عطف و شاخص بودن خود را از دست داده بود . ولی در ماده یک قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376 با بازگشت به اصول و قواعد قانون مدنی دگر بار انقضاء مدت جایگاه خود را بازیافت . در این ماده قانونی چنین اشعار می دارد [از تاریخ لازم الاجراء شدن این قانون اجاره کلیه اماکن اعم از مسکونی ، تجاری ، محل کسب و پیشه ، اماکن آموزشی ، خوابگاهای دانشجویی و ساختمان های دولتی و نظائر آن که با قرارداد رسمی یا عادی منعقد می شود تابع مقررات قانون مدنی و مقررات مندرج در این قانون و شرایط مقرر بین موجر و مستأجر خواهد بود
هفتم – انحلال عقد اجاره مربوط به خانه های سازمانی :
خانه های سازمانی مشمول هیچ یک از مقررات قانون موجر و مستاجر و همچنین انجام تشریفات ثبتی مربوط به مقررات اجاره و استیجاره نیست بلکه تابع قانون نحوه استفاده از خانه های سازمانی است . به موجب ماده 3 این قانون ؛ درصورتی که استفاده کننده از خانه سازمانی ظرف مهلت مقرر خانه را تخلیه نکند تا روز تخلیه و تحویل حقوق و مزایای او در مورد مستخدم بازنشسته یک چهارم حقوق بازنشستگی او به نفع سازمان مربوط برداشت می شود .
هشتم – انحلال عقد اجاره مربوط به دکه ها و کیوسک ها :
به موجب ماده واحده مصوب 03/12/1378 مجلس شورای اسلامی کلیه اماکن ، نظیر غرف و دکه ها ، تالارها ، غذاخوری ها و سایر اماکن درآمدزا واقع در مراکز اقامتی ، سیاحتی و تفریحی تحت نظارت و سرپرستی بنیاد مستضعفان و جانبازان و بنیاد شهید ، سازمان ایرانگردی و جهانگردی و نیروهای مسلح که منافع آن قبل از تصویب قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376 تحت هر عنوان به اشخاص حقیقی یا حقوقی واگذار شده است ، مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376 خواهد بود و به موجب تبصره این ماده واحده این اماکن از مشمول کلیت مفاد ماده 11 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376 که اشعار می دارد ؛[اماکنی که قبل از تصویب این قانون به اجاره داده شده از مشمول این قانون مستثنی و حسب مورد مشمول مقررات حالکم برآن خواهند بود ] مستثنی شده است .
نهم – انحلال عقد اجاره از طرق خاص :
1- تخلیه به لحاظ نیاز شخصی .
2- تخلیه به لحاظ تعدی و تفریط .
3- تخلیه به لحاظ انتقال به غیر (در تخلیه اماکن تجاری ) .
4- تخلیه به لحاظ تغییر شغل (در تخلیه اماکن تجاری) .
5- تخلیه مورد اجاره به لحاظ تجدید بناء و احداث ساختمان .
نگاهی به قوانین راجع به روابط مؤجر و مستأجر
یکم – قراردادهای عادی اجاره باید با قید مدت اجاره در دو نسخه تنظیم شود و به امضاء موجر و مستأجر برسد و به وسیله دو نفر مورد اعتماد طرفین به عنوان شهود گواهی گردد .
دوم – پس از انقضای مدت اجاره بنا به تقاضای موجر یا قائم مقام قانونی وی تخلیه عین مستأجره در اجاره با سند رسمی توسط دوایر اجرای ثبت ظرف یک هفته و در اجاره با سند عادی ظرف یک هفته پس از تقدیم تقاضای تخلیه به دستور مقام قضایی در مرجع قضایی توسط ضابطین قوه قضاییه انجام خواهد گرفت .
سوم – درصورتی که موجر مبلغی به عنوان ودیعه یا تضمین یا قرض الحسنه و یا سند تعهد آور مشابه آن از مستأجر دریافت کرده باشد تخلیه و تحویل مورد اجاره به موجر موکول به استرداد سند یا وجه مذکور به مستأجر و یا سپردن آن به دایره اجراست .
چهارم – اگر موجر مدعی ورود خسارت به عین مستأجره از ناحیه مستأجر و یا عدم پرداخت مال الاجاره یا بدهی بابت قبوض تلفن ، آب ، برق و گاز مصرفی بوده و متقاضی جبران خسارات وارده و یا پرداخت بدهی های فوق از محل وجوه یاد شده باشد ، موظف است همزمان با تودیع وجه یا سند ، گواهی دفتر شعبه دادگاه صالح را مبنی بر تسلیم دادخواست مطالبه ضررو زیان به میزان مورد ادعا به دایره اجراء تحویل نماید در این صورت دایره اجرا از تسلیم وجه یا سند به مستأجر به همان میزان خودداری و پس از صدور رای دادگاه وکسر مطالبات موجر اقدام به رد آن به مستأجر خواهد کرد .
پنجم – اگر مستأجر حسب قرارداد خود را صاحب حقی بداند ، ضمن اجرای دستور تخلیه می تواند شکایت خود را به دادگاه صالح تقدیم و مطالبه حق از موجر را نماید .
ششم – اجاره بهای هر محل همان است که در اجاره نامه قید شده و اگر اجاره نامه نباشد به مقداری است که بین طرفین مقرر یا عملی شده است و در صورتی که مقدار آن احراز نشود ، دادگاه طبق موازین قضایی نسبت به تعیین مقدار مال الاجاره اقدام خواهد کرد .
هفتم – مستأجر باید در موعد تعیین شده اجاره بها را بپردازد و در صورت امتناع از پرداخت تمام اجاره بهاء به موجر یا نماینده قانونی او تا ده روز بعد از آخر هر ماه یا هر موعد تعیین شده دیگر موجر می تواند با رعایت این قانون (قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1362 ) درصورتی که اجاره نامه رسمی داشته باشد به دفتر خانه تنظیم کننده سند جهت دادن اخطاریه به مستأجر و ارسال مدارک به دائره اجرای ثبت برای صدور اجراییه وصول اجور معوقه ارجاع نماید .
هشتم - رسیدگی به درخواست تخلیه در مورد سند عادی بدون تقدیم دادخواست و با ابطال تمبر مربوط به دعاوی غیر مالی و بدون رعایت تشریفات آیین دادرسی مدنی به عمل خواهد آمد . رییس حوزه قضایی یا دادگاه مرجوع الیه با احراز مالکیت یا ذی نفع بودن موجر حسب مورد مبادرت به صدور دستور تخلیه خواهد نمود .
نهم – ابلاغ اوراق قضایی و یا اوراق اجراییه به مستأجر در محل عین مستأجره و به موجر در محل مندرج در قرارداد صورت میگیرد .
دهم – اجرای دستور تخلیه صادره توسط مقام قضایی نیاز به صدور اجراییه ندارد وتوسط مأمور ، ابلاغ و اجراء میگردد .
یازدهم – در مورد اسناد رسمی اجاره ، درخواست صدور اجراییه جهت تخلیه مورد اجاره از دفترخانه تنظیم کننده سند به عمل خواهد آمد .
دوازدهم – درخواست نامه برای اسناد عادی اجاره درفرم مخصوص تنظیم می شودو شامل نکات زیر خواهد بود :
الف – نام ونام خانوادگی و نام پدر و محل اقامت موجر یا نماینده قانونی و یا قائم مقام وی
ب – نام و نام خانوادگی و محل اقامت مستأجر یا قائم مقام قانونی وی
ج – مشخصات عین مستأجره .
د- مشخصات و تاریخ سند اجاره
(تصویر مصدق قرارداد باید پیوست درخواست نامه یاد شده باشد .)
دعاوی راجع به اجاره
دعاوی راجع به اجاره از دعاوی حقوقی بوده که طرح آن در مراجع قضایی مستلزم تنظیم برگ دادخواست در دو نسخه و ضمیمه کردن مدارکی همچون ؛ اظهار نامه (درصورت موجود بودن) ، تصویر مصدق سند مالکیت محل مورد اجاره (درصورتی که موجر مالک هم باشد ) ، تصویر مصدق اجاره نامه ثبتی یا عادی ، شهادت کتبی شهود در صورتی که اجاره بطور شفاهی صورت گرفته تا وقوع عقد اجاره را گواهی نمایند ، اخطاریه های مبنی بر تخلیه محل و دیگرمدارک مورد لزوم در دو نسخه و پرداخت هزینه دادرسی و ابطال تمبر به میزان لازم می باشد . در این بخش از نوشتار به بیان توضیحی در خصوص برخی از دعاوی راجع به اجاره پرداخته و نمونه ای از برگ دادخواست تنظیم شده را ارائه می نماییم .
یکم – دعوی الزام به تنظیم سند رسمی اجاره :
نظر به امتیازاتی که سند رسمی اجاره دارد (مثل ؛ ارائه جهت اخذ پروانه کسب و ارائه به دارایی جهت برآورد مالیاتی و دلیل قوی بودن نسبت به سند عادی و ...) اغلب مستأجرین متقاضی الزام موجر به تنظیم سند رسمی اجاره در محاکم قضایی هستند . مستند طرح چنین دعوی ماده 7 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 است که اشعار می دارد ؛[در مواردی که بین موجر و کسی که ملک را به عنوان مستأجر در تصرف دارد اجاره نامه تنظیم نشده یا اگر تنظیم شده مدت آن منقضی گشته و طرفین راجع به تنظیم اجاره نامه یا تعیین اجاره بها و شرایط آن اختلاف داشته باشند هریک می توانند برای تعیین اجاره بها (در مواردی که اجاره نامه در بین نباشد ) و تنظیم اجاره نامه به دادگاه مراجعه کنند .....] فرم یک نحوه تنظیم چنین دادخواستی را توسط موجر و فرم دو دادخواست تنظیمی توسط مستأجر را نشان می دهد .
دوم – دعوی الزام به تعیمرات اساسی
باید دانست که تعمیرات اساسی به عهده موجر و تعمیرات غیراساسی و جزیی به عهده مستأجر است تشخیص اینکه تعمیر مورد نیاز از مصادیق اساسی یا غیر اساسی است با دادگاه است .
مستند چنین دعوایی مواد 20 ، 21 و 22 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 می باشد .
- درماده 20 مجری تعمیرات اساسی و غیر اساسی مشخص شده است .
- ماده 21 اشعار می دارد [رسیدگی به اختلاف بین موجر و مستأجر راجع به تعمیرات با دادگاه است ...]
- و ماده 22 در خصوص ممانعت مستأجر از انجام تعمیرات چنین بیان می دارد که ؛ [هر گاه مستأجر مانع مالک از انجام تعمیرات ضروری شود ، دادگاه مستأجر را به رفع ممانعت ملزم و مهلت مناسبی برای انجام تعمیرات تعیین می نماید . درصورت ادامه ممانعت دادگاه می تواند حکم به تخلیه موقت بنا برای مدت مذکور بدهد . در هر حال مستأجر مسئول خسارتی است که در نتیجه ممانعت از تعمیر بنا حاصل شده باشد . ] تعمیرات تأسیسات و قسمت های مشترک آپارتمان های مشمول قانون رسیدگی به دعاوی تعمیرات اساسی خارج از نوبت و بدون تشریفات دادرسی صورت خواهدگرفت و حکم دادگاه قطعی است . درفرم سه نمونه دادخواست الزام موجر به تعمیراساسی نشان داده شده است .
سوم – دعوی تخلیه به لحاظ انقضاء مدت :
ماده 494 قانون مدنی چنین اشعار می دارد که ؛[عقد اجاره به محض انقضاء مدت برطرف می شود ...] علیهذا پس از انقضاء مدت اجاره ، موجر می تواند حسب ماده 3 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376 که در آن چنین بیان شده است ؛[پس از انقضای مدت اجاره بنا به تقاضای موجر یا قائم مقام قانونی وی تخلیه عین مستأجره در اجاره با سند رسمی توسط دوایر اجرای ثبت ظرف یک هفته و در اجاره با سند عادی ظرف یک هفته پس از تقدیم تقاضای تخلیه به دستور مقام قضایی در مرجع قضایی توسط ضابطین قوه قضاییه انجام خواهد گرفت .] از محضر دادگاه با تقدیم دادخواست تقاضای تخلیه ملک مورد اجاره را بنماید . فرم چهار نمونه چنین دادخواستی را نشان می دهد .
چهارم – تخلیه به لحاظ احتیاج شخصی :
الف – اگر مورد اجاره محل کسب و پیشه باشد : اینگونه دعوی اغلب در خصوص دعوی تخلیه اماکن کسب و پیشه (مغازه ها) قابلیت طرح دارد . شیوه بدین شکل است که موجر با تقدیم دادخواست ، الزام مستأجر به تخلیه و تحویل مورد اجاره را به دلیل نیاز شخصی از محضر دادگاه تقاضا می نماید . دادگاه پس از معاینه محل و استماع شهادت شهود و تنظیم صورت مجلس ، قرار ارجاع امر به کارشناس را صادر تا نسبت به ارزیابی حق کسب و پیشه واعلام نظر اقدام کند . پس از ابلاغ نظر کارشناس به طرفین دعوی (موجر و مستأجر) به استناد 28 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 حکم مبنی بر تخلیه مغازه با احتساب حق کسب و پیشه و تجارت صادر میگردد .
مؤجر مکلف است ظرف سه ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی مبلغ معینه بابت حق کسب و پیشه را به صندوق دادگستری تودیع و یا ترتیب پرداخت آن را به مستأجر بدهد والا حکم صادره بی اثر تلقی می شود . فرم 5 نمونه دادخواست دعوی تخلیه امأکن تجاری به لحاظ احتیاج شخصی را نشان می دهد .
ب - اگرمورد اجاره محل مسکونی باشد : موجر با تقدیم دادخواست مبنی بر الزام مستأجر به تخلیه و تحویل مورد اجاره به دلیل نیاز شخصی و با ذکر دلایل شخصی و ضمیمه کردن مدارک دال براین نیاز به دادگاه تقاضای تخلیه محل مسکونی را می نماید . مشروط بر اینکه مدت اجاره پایان یافته و دلیل نیاز شخصی قانع کننده و مقرون به صحت باشد . فرم شماره 6 ، نمونه اینگونه دادخواست را نشان می دهد .
پنجم – دعوی تخلیه به لحاظ تعدی و تفریط مستأجر :
تعدی حسب قانون مدنی به معنای تجاوز نمودن از حدود اذن و یا متعارف است و تفریط یعنی ؛ ترک عملی که به موجب قرارداد یا متعارف برای حفظ مال غیر ، لازم است . بنابراین اگر مستأجر نسبت به مورد اجاره تعدی و تفریط نماید ، موجر می تواند از دادگاه تقاضای تخلیه محل به لحاظ تعدی و تفریط نماید . البته بار اثبات تعدی و تفریط با معاینه محل و یا تأمین دلیل و جلب نظر کارشناس با موجر است . اگر اینگونه اقدامات مثبت تعدی و تفریط مستأجر باشند ، دادگاه حکم به تخلیه مورد اجاره خواهدداد . فرم شماره 7 یک نمونه از نحوه تنظیم دادخواست دعوی تخلیه به علت تعدی و تفریط را نشان می دهد مستند طرح دعوی تخلیه به علت تعدی و تفریط بند هشتم از ماده 14 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 است .
ششم – دعوی تخلیه مورد اجاره به لحاظ انتقال به غیر :
به موجب ماده 19 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 [درصورتی که مستأجر محل کسب یا پیشه یا تجارت به موجب اجاره نامه ، حق انتقال به غیر داشته باشد می تواند برای همان شغل یا مشابه آن منافع مورد اجاره را با سند رسمی به دیگری انتقال دهد ...]بنابراین اگر حق انتقال به غیر سلب شده باشد و مستأجر مورد اجاره را به دیگری واگذار نماید ، موجر حق درخواست تخلیه را خواهد داشت . بایستی توجه داشت ، آنچه در ماده 474 قانون مدنی آمده که ؛ [مستأجر می تواند عین مستأجره را به دیگری اجاره دهد ، مگر اینکه در عقد اجاره خلاف آن شرط شده باشد .] یک اصل کلی است که اغلب اماکن مسکونی را شامل می شود .ولی در اجاره‌اماکن‌تجاری‌اصل براینست که مستأجر حق اجاره عین مستأجره رانداردمگردرعقداجاره چنین مجوزی شرط شده باشد. فرم شماره 8 نمونه یک دادخواست تخلیه به لحاظ انتقال به غیر را نشان می دهد .
هفتم – دعوی تخلیه به لحاظ تغییر شغل :
حسب بند هفتم ماده 14 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 ؛ [در مورد محل کسب و پیشه و تجارت هرگاه مورد اجاره برای شغل معینی اجاره داده شده مستأجر بدون رضای موجر شغل خود را تغییر دهد ، مگر اینکه شغل جدید عرفاً مشابه شغل سابق باشد .] مستأجر نمی تواند شغل خود را در مغازه ای که به خاطر آن شغل اجاره کرده تغییر دهد . درصورت تغییر شغل ، موجر می تواند از محضر دادگاه تقاضای فسخ یا تخلیه محل تجاری را بنماید . لازم به ذکر است چنانچه تغییر شغل در مدت اجاره باشد ، موجر باید تقاضای فسخ مورد اجاره را از دادگاه نماید و اگر پس از مدت اجاره باشد ، تقاضای موجر از دادگاه تخلیه محل است . حکم تخلیه با احتساب حق کسب و پیشه حسب ماده 28 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 صارد خواهد شد . فرم شماره 9 نمونه چنین دادخواستی را نشان می دهد .
هشتم – دعوی تخلیه به لحاظ احداث بناء جدید :
محل کسب یا پیشه وتجارت راپس ازانقضاء مدت اجاره‌حسب بنداول ماده15 قانون روابط موجرومستأجرمصوب 1356 می توان به حکم دادگاه تخلیه نمود.بنداول ماده 15 قانون مشارالیه چنین بیان می‌دارد؛[تخلیه به منظور احداث‌ساختمان‌جدیدمشروط‌براینکه پروانه‌ساختمانی‌یاگواهی شهرداری‌مربوط‌ارائه‌شودوشهرداری‌هامکلفنددر صورت‌‌مراجعه مالک بارعایت مقررات مربوط پروانه ساختمان ویا گواهی موردنظر را صادر و به مالک تسلیم نمایند .]
وفق بند پنجم ماده 14 قانون روابط موجر و مستأجر اگر محل مسکونی مورد اجاره در معرض خرابی بوده و قابل تعمیر نباشد ، موجر می تواند از دادگاه تقاضای تخلیه محل را بنماید فرم شماره 10 دادخواست تقاضای تخلیه به لحاظ احداث بناء جدید را نشان می دهد .
نهم – دعوی تخلیه به لحاظ عدم پرداخت اجاره بهاء :
حسب ماده 6 قانون روابط کار موجر و مستأجر مصوب 1356 ؛[مستأجر مکلف است در موعد معین در اجاره نامه اجرت المسمی و پس از انقضاء مدت اجاره اجرت المثل را به میزان اجرت المسمی آخر هرماه اجاری ظرف ده روز به موجر یا نماینده قانونی او بپردازد....] بنابراین اگر مستأجر به دستور بند نهم از ماده 14 قانون
فوق الذکر از پرداخت مال الاجاره یا اجرت المثل خودداری نماید . دو حالت متصور است؛اگراجاره‌نامه‌ثبتی باشد موجرمی تواند ازطریق دفترخانه تنظیم کننده سند اجاره ، اجاره بهاء را مطالبه نماید و درصورت عدم پرداخت ، تقاضای تخلیه ملک و وصول اجاره بهاء را از طریق اجرای ثبت بنماید . و اگر سند اجاره عادی باشد ، موجر با ارسال اظهار نامه اجاره بهاء را مطالبه می نماید و درصورت استنکاف مستأجر از پرداخت مال الاجاره ، موجر می تواند با تقدیم دادخواست اجاره بهای معوقه را مطالبه نماید .(فرم شماره 11 این دادخواست را نشان می دهد ) و یا می تواند حسب بند 9 ماده 14 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 برای تخلیه عین مستأجره و وصول اجاره بهاء به دادگاه مراجعه نماید (نمونه دادخواست حسب فرم شماره 12) .
دهم – دعوی تخلیه به دلیل ایجاد مرکز فساد :
به موجب بند 6 ماده 14 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 ؛[در صورتی که از مورد اجاره محل سکنی بر خلاف منظوری که در اجاره نامه قید شده استفاده گردد] موجر می تواند از محضر دادگاه تقاضای تخلیه مورد اجاره را بنماید . لازم به ذکر است که حسب تبصره 3 ماده 14 مذکور در این قانون ؛ اگر مستأجر مرکز فساد که قانوناً دائر کردن آن ممنوع است در مورد اجاره دایر کرده باشد ؛ دادستان علاوه بر انجام وظایف قانونی خود به محض صدور کیفر خواست به درخواست موجر ، مورد اجاره را در اختیار وی قرار می دهد . فرم 13 نمونه چنین دادخواستی را نشان می دهد .
موارد درخواست فسخ اجاره توسط مستأجر :
به موجب ماده 12 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 در پنج مورد ذیل مستأجر می تواند از محضر دادگاه فسخ عقد اجاره را درخواست نماید :
1- درصورتی که عین مستأجره با اوصافی که در اجاره نامه قید شده منطبق نباشد .
2- اگر در اثنای مدت اجاره عیبی در عین مستأجره حادث شود که آن را از قابلیت انتفاع خارج نموده و رفع عیب مقدور نباشد .
3- در مواردی که مطابق شرایط اجاره حق و فسخ مستأجر تحقق یابد .
4- درصورت فوت مستأجر در اثناء مدت اجاره و در خواست فسخ اجاره از طرف کلیه ورثه .
5- هرگاه مورد اجاره کلاً یا جزئاً در معرض خرابی بوده و قابل تعمیر نباشد و یا برای بهداشت و سلامت مضر بوده و باید خراب شود .
بخشودگی پرداخت حق بیمه کارفرمایان به مدت پنج سال مجازات سفر های خارجی ممنوع تعیین شد
