×

تعدیل اجاره بها در مورد اماکن غیرتجاری نیز در صورت توافق طرفین ممکن است - انقضای مدت

تعدیل اجاره بها در مورد اماکن غیرتجاری نیز در صورت توافق طرفین ممکن است - انقضای مدت

تعدیل-اجاره-بها-در-مورد-اماکن-غیرتجاری-نیز-در-صورت-توافق-طرفین-ممکن-است---انقضای-مدت
به تاریخ :25/5/72
شماره دادنامه :376
مرجع رسیدگی :شعبه 85دادگاه حقوقی دوتهران
خواهان :آقای فرامرزباوکالت علی
خوانده :شهربانوباوکالت اصغر
خواسته :توقیف عملیات اجرائی
رای دادگاه
آقای علی به وکالت ازطرف آقای فرامرزدادخواستی به طرفیت بانو شهربانوتقدیم وتقاضای توقیف عملیات اجرائی وابطال اجرائیه شماره ش /1-8006صادره ازاداره اول اجرای اسنادرسمی تهران رانموده است که خلاصه دعوی وی این است که موکلش شش دانگ یک باب آپارتمان به پلاک ثبتی شماره 20فرعی از3289 اصلی راطبق قرارداداجاره شماره 60055مورخ 15/8/65از خوانده اجاره نموده است .موجرحین تنظیم سنداجاره وبه منظورفراراز مقررات قانون روابط موجرومستاجرمصوب سال 1356وباتمهیدات قبلی ظاهرامورداجاره راجهت سکونت به اجاره واگذارنموده است درحالی که فی الواقع ازبدوانعقادقرارداد،عین مستاجره راجهت استفاده دفترکار اجاره داده است وازآنجائی که موکلش دارای ملک مسکونی بوده ونیازی به محل سکنای جدیدنداردونیزاجورپرداختی به موجرهم کلابامهروامضامدیرعامل شرکت موکلش بوده واین موضوع نشاندهنده موافقت واذن مسلم موجردر استفاده ازمورداجاره به عنوان دفترکارمی باشدوهمچنین موجرمبلغ دو میلیون ریال درموقع انعقاداجاره به عنوان پیش پرداخت دریافت داشته و نیزدراجرای مقررات قانون روابط موجرومستاجرمصوب سال 1356اجاره بهای مورداجاره راتعدیل ومابه التفاوت اجاره بهاراهم دریافت داشته که تعدیل اجاره بهای محل مسکونی وجاهت قانونی نداردودرنتیجه تمام دلایل وقرائن مذکورثابت می داردکه مورداجاره ،محل کارومشمول مقررات قانون فوق الذکر بوده وصدوراجرائیه ازطریق اجاری ثبت به علت انقضای مدت وجهه قانونی نداردبدین لحاظ بااستنادبه معاینه وتحقیق محلی تقاضای توقیف عملیات اجرائی وصدورحکم به ابطال اجرائیه رانموده است که باتوجه به جامع اوراق پرونده واظهارات ومدافعات وکلای طرفین بشرح صورتمجلس تنظیمی ولایحه ابرازی به نظردادگاه دعوی خواهان واردوموجه نمی باشدزیرا:
1- دراجاره نامه رسمی شماره 60055-15/8/65تنظیمی بین طرفین دعوی مشخصاجهت استفاده ازمورداجاره تعیین وتصریح گردیده که مورداجاره برای سکونت مستاجروخانواده اش می باشدوازآنجائی که طرفین عقداجاره درتعیین جهت استفاده مشروع ازمورداجاره دارای آزادی مطلق وکامل بوده وآنچه که در قرارداداجاره تصریح می شودقصدورضایت طرفین رادرانعقاداجاره وشرایط آن ونحوه استفاده ازعین مستاجره تبیین وروشن می نمایدودرخصوص موردهم طرفین قرارداداجاره براساس حاکمیت اراده خودتوافقاوتراضیاجهت استفاده ازمورداجاره راکه همان سکونت مستاجروخانواده اش بوده تعیین نموده اند.بنابراین ادعای وکیل خواهان به اینکه خوانده به منظورفراراز مقررات قانون روابط موجرومستاجرسال 1356وباتمهیدات قبلی مورداجاره راظاهراجهت سکونت ودرواقع به منظورمحل کاراجاره داده است نمی تواند مقبولیت قانونی داشته باشدچه آنکه خواهان درانعقادقراردادوامضا اجاره نامه که بعضی ازشرایط آن موردقبول وی نبوده هیچگونه اجباروالزامی نداشته ومی توانسته ازهرگونه اقدام حقوقی که موجب تضرروی بوده خودداری نمایدوامضااجاره نامه ازجانب وی متضمن این معناوواقعیت بوده که مشارالیه کلیه شرایط مقرردراجاره نامه راکه ازجمله آن تعیین جهت استفاده ازمورداجاره بوده ،پذیرفته وقبول نموده است وحال اگراین اقدام حقوقی وی خسارت وضرری رامتوجه وی سازدخودمسئول آن بوده واین امرقانونا نمی تواندخلل به صحت واعتبارقراردادمنعقده وشرایط آن واردساخته یا موجب بی اعتباری بعضی ازشرایط آن گردد.
2- هرموجری حق داردکه درپایان هرماه اجاره بهای ماهانه مقرررااز مستاجریاازهرشخص ثالثی که به حساب مستاجرپرداخت می نمایددریافت داردوچون پرداخت دین مدیون ازطرف شخص ثالث هم طبق ماده 267قانون مدنی جایزمی باشدبنابراین اگردرخصوص مورد،اجاره بهای ماهیانه ازطرف شرکت که بخواهان تعلق داشته پرداخت شده باشداین امربه منزله اذن ورضایت موجردرتغییرجهت استفاده امورداجاه محسوب نخواهدشدچنانکه مدلول تبصره 2ماده 7 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1356 مویداین نظر می باشدفلذاتادیه اجاره بهاازطرف شخص ثالث نمی تواندمثبت مراتب ادعائی وکیل خواهان ومحل کاربودن مورداجاره رابرخلاف مدلول اجاره نامه ثابت نماید.
3- هرچندباتصویب ولازم الاجراشدن قانون روابط موجرومستاجرمصوب سال 1362که مربوط به محل سکنی بوده تعدیل اجاره بهای مورداجاره اماکن مسکونی مقبولیت قانونی ندارد و نتیجتااینکه تعدیل اجاره بهافقط درمورد اماکن مربوط به محل کسب یاپیشه یاتجارت میسورخواهدبودولی این ممنوعیت قانونی ناظربه موردی است که موجریامستاجربخواهدبااقامه دعوی وازطریق مراجع قضائی درمقام تعدیل اجاره بهابرآیدولی قانونگذاربهیچوجه مانع اعمال حاکمیت اراده طرفین قرارداداجاره درخصوص موردنشده ودر نتیجه طرفین قرارداداجاره می توانندتوافقانسبت به تعدیل اجاره بهاحتی درمورداماکن مسکونی اقدام نمایندوچنین توافقی هیچگونه مخالفتی باقانون نداشته وبین طرفین نافذومعتبرخواهدبودبدین لحاظ صرف توافق طرفین در تعیدل اجاره بهای اماکن استیجاری مسکونی وصف مسکونی بودن آن رابه تجاری یامحل کاربودن تبدیل نمی نمایدونمی توانددلیلی برموافقت ورضایت موجر به استفاده ازعین مستاجره بصورت تجاری ومحل کاربه شمارآید.
4- هر پیش پرداختی ازطرف مستاجربه موجردرموقع انعقاداجاره محمول برحق سرقفلی ویاحق کسب ویا پیشه یاتجارت نخواهدبودچه آنکه درعرف فعلی جامعه ماکه برای حاکم دادگاه معلوم ومشخص بوده دراکثرمواردی که اماکن مسکونی به اجاره واگذارمی شودموجرین مبلغ معتنابهی به عنوان ودیعه یا قرض الحسنه وامثال آن ازمستاجرین دریافت می دارندبدون اینکه قصدطرفین ازتادیه چنین وجهی حق کسب یاتجارت بوده باشدوملزم هستندکه درموقع تخلیه مورداجاره ،این وجه رامسترددارندبنابراین آنچه که ماهیت چنین پیش پرداختی هائی راتعیین می نمایدقصدورضایت طرفین درتعیین جهت پرداخت خواهدبودبنابراین تادیه پیش پرداخت منحصربه اماکن مربوط به محل کسب یاپیشه یاتجارت نبوده تابتوان هرپیش پرداختی راازناحیه مستاجرحمل بر پرداخت سرقفلی یاحق کسب یاپیشه یاتجارت ومالاظهوربرتوافق طرفین در استفاده تجاری یامحل کارازمورداجاره تلقی نموده .بنابه مراتب ازآنجائی که مورداجاره به صراحت متن اجاره نامه به منظورسکونت به اجاره واگذارشده وصرفامندرجات اجاره نامه تازمانی که دلیل معارض آن تعرفی نشودکاشف از قصدورضایت طرفین درتعیین جهت استفاده ازمورداجاره خواهدبودومعاینه وتحقی محلی که مورداستنادوکیل خواهان قرارگرفته درمقابل اجاره نامه رسمی تنظیمی نمی تواندقصدورضایت طرفین رادرخصوص مورددرموقع انعقاد اجاره تبیین نموده وباآن معاوضه نماید.ازاین روبه لحاظ عدم تاثیرآن در قضیه مطروحه قابلیت توجه ورسیدگی رانداردوباعنایت به اینکه هیچیک از قرائن استنادی وکیل خواهان هم بشرح استدلال سابق الذکرمثبت صحت مراتب ادعائی وی نبوده ونمی تواندموجب بطلان وبی اعتباری بعضی ازشرایط مقرردر اجاره نامه رسمی تنظیمی ویاقصدورضایت طرفین رابرخلاف آنچه که در اجاره نامه تصریح شده ثابت نمایدوباعنایت به اینکه باثبوت مسکونی بودن مورداجاره ،مورداز شمول حاکمیت قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1356خارج بوده ودرنتیجه به لحاظ انقضای مدت اجاره خوانده قانوناازطریق اجرای ثبت استحقاق تخلیه مورداجاره راداشته وازاین روبرصدوراجرائیه هیچگونه ایرادواشکال قانونی واردنمی باشدبناعلیهذادادگاه دعوی خواهان رابه لحاظ عدم اثبات فاقدوجاهت قانونی تشخیص وحکم به ردآن صادرواعلام می نماید.
رئیس شعبه 85 دادگاه حقوقی دوتهران - عباسیان

کتاب :گزیده آرای دادگاههای حقوقی مجموعه دوم - نشرحقوقدان چاپ اول 1375 صفحه 59-62

36

نوع : آراء و نظریات

شماره انتشار : 376

تاریخ تصویب : 1372/05/25

تاریخ ابلاغ :

دستگاه اجرایی :

موضوع :

منبع : وب سایت قوانین دات آی آر (معاونت آموزش دادگستری استان تهران)

    

قانون های مرتبط

مشترک شدن در خبرنامه!

برای دریافت آخرین به روز رسانی ها و اطلاعات ، مشترک شوید.