قلع و قمع مستحدثات در ملک مشاع
نویسنده : حسین قربانیان، کارشناس ارشد حقوق خصوصی و کارشناس امور حقوقی دادگاه عمومی بسطام
"اشاعه" در اصطلاح حقوقی عبارت است از پراکنده بودن حقوق مالکانه 2 یا چند مالک در یک مال (1) و به تعبیر دیگر، مالکیت هر ذره مال. درنتیجه، مجموع آن به شریکان تعلق دارد.
مجموعه مالکان و حقوق آمیخته آنان در ماده 571 قانون مدنی با عنوان "تعریف شرکت" آمده است. این ماده مقرر می‌دارد: "شرکت عبارت است از اجتماع حقوق مالکان متعدد در شیء واحد به نحو اشاعه." با این وجود، هریک از شریکان می‌تواند سهم مشاع خود را بفروشد یا اجاره بدهد یا به رهن بگذارد و یا از راه وصیت و برای بعد از فوت به دیگران انتقال دهد.
در همین راستا ماده 583 قانون مدنی مقرر داشته است: "هریک از شرکا می‌تواند بدون رضایت شرکای دیگر سهم خود را جزئاً یا کلاً به شخص ثالثی منتقل کند."
نتیجه‌‌ای که از وضع این ماده استنباط می‌شود این است که تصرفات غیرمادی شریک نیازی به اذن سایر شرکا ندارد و هر شریک‌المالی هر زمـان کـه بـخـواهـد مـی‌تواند ایـن‌گونه تصرفات را در سـهــم مـشــاعـی خـود بنماید.
اما گاهی شریک تمایل بـــه تــصــرفــات مادی در سهم خود دارد و به عنوان مثال، می‌خواهد سهم مشاع خود از یـک مـنـزل مسکونی را به اجاره دهد یا آن را به رهن بسپارد. در این صورت است که چون مستأجر را نمی‌تواند مسلط بر بخشی از ملک (به اندازه سهم مشاع خود) بنماید، نیاز به اذن سایر شرکا دارد. همچنین است زمانی که مرتهن بخواهد ملک را به قبض درآورد؛ اما راهن متعسر از این موضوع باشد.
قانون مدنی در مواد 581 و 582 به این موضوع توجه داشته است. ماده 581 مقرر می‌دارد: "تصرفات هریک از شرکا در صورتی که بدون اذن یا خارج از حدود اذن باشد، فضولی بوده و تابع مقررات معاملات فضولی خواهد بود." قانون‌گذار در ادامه و در ماده 582 بیان داشته است: "شریکی که بدون اذن یا خارج از حدود اذن، تصرف در امـوال شـرکت نماید، ضامن اسـت." در ماده 475 نیز بــــه‌صـــراحـــت آمـــده است: "اجاره مال مـشــاع جــایــز اســــت؛ امــــا تـسـلـیـم عـیـن مستأجره موقوف است به اذن شریک."
از مـجـمـــــوع مـــــواد یـادشـده بـه‌خـوبـی اسـتـنـباط می‌گردد که تسلیم سهم مشاع و تسلیط دیگران در مال مشاع (مانند مستأجر در عین مستأجره یا مرتهن در عین مرهونه) به تراضی نیاز دارد و این امر خود به عنوان مانعی در راه آزادی تصرف شریک در مال مشاع محسوب می‌شود؛ چراکه "سهم هر شریک از نظر مادی و جغرافیایی تمام مال و از لحاظ حقوقی و اعتباری نسبت معینی از آن است" و این همان معنای عقد شرکت می‌باشد.(2)
مـسـئـله تصرفات شریک در مال مشاع مورد توجه فقهای متقدم و متأخر نیز بوده است. در کتاب "جامع‌الشتات" پرسش و پاسخی بدین شرح آمده است: "هرگاه کسی با دیگری شـریـک بـاشـد در شارع، مثلاً 2 نفر باشند، هر یک باغی دارند که در آن شــــارع مشترک است میان آنها و اکنون یـکـی از آنـها در مـیـان باغ می‌خواهد عمارتی بسازد که این امر باعث زیادتی تردد و آمد و شـد اجـانـب می‌شود. آیا بدون رضای شـریـک جـایز است یا نه؟"
در پـاسخ به این پرسش آمده است: "ظاهر عدم جواز است؛ چنان‌که در کوچه‌های سربسته مشترک میان 2 نفر یا بیشتر که در خانه آنها به آنجا باز است، احدی نمی‌تواند بدون اذن دیگری در تازه‌ای احداث کند.("3)
امـــــام خـــمـــیــنــــی (ره) نــیــــز در "تحریرالوسیله" آورده است: "تصرف در مال مشترک، برای بعضی از شرکا جز با رضـایت بقیه جایز نیست؛ بلکه اگر کسی از 2 شریک به شریکش اذن در تصرف بدهد، برای مأذون ]شریکی که به او اذن داده شده[ جایز است تصرف کند؛ اما اذن‌دهنده بدون اذن شریکش نـمـی‌تـوانـد تصرف کند و بر مأذون واجب است که از نظر مقدار و کیفیت، اکتفا به آنچه که اذن داده شده نماید.("4)
بنابراین، با عنایت به نظریات فقها و دیدگاه قانون مدنی 2 استدلال قابل طرح است؛ از یک‌سو، می‌توان گفت که مطابق ماده 30 قانون مدنی هیچ مالکی را نمی‌توان از تصرف در ملک خود محروم ساخت و چون مال مشاع به همه شریکان تعلق دارد، شریک به نحوی که مانع تصرفات دیگران نشود، می‌تواند انتفاع لازم را ببرد و تا زمانی کـه بـه حـقـوق سـایـر شرکا تجاوزی نـنـموده، این اذن ضمنی سایر شرکا وجـود داشـتـه و می‌تواند تسلیط ید نماید؛ همان‌گونه که در دعوای تخلیه برای هریک از شرکا مانعی برای تخلیه و تسلیط ید به اندازه سهمشان وجود ندارد.
از سـوی دیـگـر، بـایـد گفت شـریـک مـلـک مـشاع هرچند سهم ناچیزی از آن ملک را در اختیار داشته باشد، بـــرای تــصــرفــات مـــــادی خــــود بـاید از دیگر شرکا اذن بگیرد و شرکای دیگر در صورت تصرف شریک می‌توانند مانع او شوند. این تحلیل را قانون مدنی پذیرفته و آن را در مواد 581 و 582 آورده است. در ماده 43 قانون اجرای احکام مدنی نیز آمده است: "در مواردی که حکم خلع ید علیه متصرف ملک مشاع بـه نفع مالک قسمتی از ملک مشاع صادر شده باشد، از تمام ملک خلع ید می‌شود؛ اما تصرف محکوم‌له در ملک خلع ید شده مشمول مقررات املاک مشاعی است."
انتقال مال مشاع در مورد تصرفات مـادی تـنها به اذن سایر شرکا مجاز می‌شود و انتفاع و تصرف در مال مشاع بـی‌اذن شـریـک مـمـنـوع می‌باشد، به طـوری کـه "مـالـک مـشـاع بـدون اذن شریکان حق تصرف مادی که مستلزم تصرف در سهم دیگران است را ندارد و شـریـک مـتـخـلـف در حـکـم غـاصـب است.(5)
نتیجه این‌که چنانچه یکی از شرکا در یک قسمت معین از ملک مشاع بنایی احداث نماید و سایر شرکا به این امر رضایت ندهند، می‌توانند قلع و قمع بنای احداثی را از دادگاه تقاضا کنند.
حتی زمانی که شریکی برای افراز سهم خود به واحد ثبتی محل -در مورد املاکی که جریان ثبتی آنها خاتمه یافته است- و یا به دادگاه -در مورد املاکی که جریان ثبتی آنها خاتمه نیافته و یا بین شرکا، غایب یا محجور وجود دارد- مراجعه می‌نماید و به اندازه سهم خود در ملک مشاع احداث اعیانی نموده است، 2 حالت متصور خواهد بود:
نـخـسـت- زمـانـی کـه مـلک طبق شرایط موجود (اجرای مقررات ماده 101 قـانـون شـهرداری‌ها و ماده 154 اصلاحی قانون ثبت) قابل افراز است و شـرکـا تـراضی دارند به این‌که بنای سـاخته شده با توجه به مقدار سهم شریک در سهم وی باقی بماند. در این صورت مشکلی بروز نمی‌نماید و پس از افراز و انحلال اشاعه، وی می‌تواند در سهم مفروزی خود هر نوع تصرف، اعم از مادی یا غیرمادی، بنماید.
دوم- در حالتی که ملک قابل افراز است؛ اما شرکا رضایت به این ندارند که اعیان ساخته شده در یک قسمت معین از ملک مشاع، متعلق به سازنده (یکی از شرکا) باشد، با توجه به مواد 581 و 582 قانون مدنی و ماده 43 قانون اجرای احکام مدنی به نظر می‌رسد سـایـر شـرکـا مـی‌تـوانـنـد قـلع و قمع مستحدثات را از دادگاه بخواهند. بـدیـهـی اسـت کـه مـسـتـحدثات موجود مانع اقدامات نماینده و نـقـشــه‌بــردار ثـبــت و درنـهــایــت تـصـمـیــم واحــد ثـبـتــی بـر افراز یا عدم افراز ملک نخواهد بود.
ذکر این نکته نیز ضروری است که چـنــانـچــه مـلــک مـذکـور مطابق اعلام نظر شهرداری در مغایرت با طرح‌های تفصیلی و سـایـر ضـوابط موجود باشد، تصمیم واحد ثبتی "غیرقابل افراز بودن ملک موصوف" خواهد بود که این تصمیم مطابق ماده یک قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب آبان 1357 ظرف 10 روز قابل اعتراض در دادگاه محل وقوع ملک می‌باشد.
پی‌نوشت‌ها:
1-جـعـفـری‌لـنگرودی، دکتر محمدجعفر؛ ترمینولوژی حقوق، چاپ نهم، گنج دانش، 1377، ص45
2-کاتوزیان، دکتر ناصر؛ حقوق اموال، چاپ پنجم، انتشارات میزان، 1381، ص 139
3-قـمی، میرزا ابوالقاسم؛ جامع‌الشتات، چاپ اول، مؤسسه کیهان، پاییز 1371، ص 258
4-امام خمینی(ره)، ترجمه تحریرالوسیله، چاپ اول، مؤسسه تنظیم و نشر آثار امام خمینی(ره)، 1385، ص 706
5-کاتوزیان، دکتر ناصر؛ قانون مدنی در نظم کنونی، چاپ هفتم، انتشارات میزان، 1381، ص 410
بررسی قانون مدنی مصر رای هیات عمومی دیوان عالی کشور-عدم احراز وحدت قصد، معاونت در قتل را منتفی می کند
پست های مرتبط
نحوه درخواست افراز و تفکیک اراضی
در ادبیات حقوقی به مال مشترک، مشاع گفته می‌شود و همانطور که از نام آن معلوم است، مشاع به اموالی گفته [...]
نگاهی به شرایط حقوقی تجمیع چند پلاک ثبتی
آمارها نشان می‌دهد اگر دست‌اندرکاران امر مسکن طی چند دهه گذشته موفق می‌شدند که سالانه حداقل یک میلیو [...]
تعرفه جدید دستمزد کارشناسان رسمی دادگستری ابلاغ شد
رئیس قوه‌قضائیه دستور العمل «تعرفه دستمزد کارشناسان رسمی دادگستری» را به مراجع قضایی ابلاغ کرد [...]
کوچ دنباله دار قضات از قضاوت به وکالت
کانون وکلای دادگستری مرکز فهرست جدید متقاضیان صدور پروانه وکالت را بر اساس بندهای مختلف ماده هشتم لا [...]
