در معاملات املاک، یکی از مهم‌ترین مراحل پس از توافق طرفین و انجام معامله، تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت است. این سند، که توسط دفاتر اسناد رسمی صادر می‌شود، به عنوان مدرک قطعی مالکیت محسوب می‌شود و از نظر حقوقی دارای اعتبار بالایی است. در برخی موارد، ورثه مالک اولیه ممکن است از تنظیم سند رسمی خودداری کنند که در این صورت، خریدار می‌تواند با طرح دعوی الزام به تنظیم سند رسمی، حق خود را مطالبه نماید.
دلایل طرح دعوی الزام به تنظیم سند رسمی علیه ورثه
دلایل مختلفی می‌تواند باعث شود که خریدار ملکی مجبور شود علیه ورثه مالک اولیه، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی طرح کند. برخی از این دلایل عبارتند از:
- عدم تمایل ورثه به تنظیم سند: گاهی اوقات ورثه به دلایل مختلفی مانند اختلافات خانوادگی، عدم توافق بر سر قیمت یا عدم آشنایی با اهمیت تنظیم سند رسمی، از تنظیم سند خودداری می‌کنند.
- گم شدن اسناد: در برخی موارد، اسناد مالکیت گم شده یا مفقود شده است و ورثه قادر به ارائه آن‌ها نیستند.
- عدم آگاهی ورثه از حقوق خریدار: ممکن است ورثه از حقوق قانونی خریدار و عواقب عدم تنظیم سند آگاه نباشند.
شرایط طرح دعوی
برای طرح دعوی الزام به تنظیم سند رسمی، شرایط زیر باید احراز شود:
- وجود قرارداد معتبر: وجود یک قرارداد معتبر بین خریدار و فروشنده (یا یکی از ورثه) الزامی است.
- پرداخت ثمن معامله: خریدار باید ثمن معامله را به طور کامل پرداخت کرده باشد.
- اخطار کتبی به ورثه: قبل از طرح دعوی، باید به صورت کتبی به ورثه اخطار داده شود تا ظرف مدت مشخصی نسبت به تنظیم سند اقدام کنند.
- عدم انجام تعهد از سوی ورثه: پس از گذشت مهلت تعیین شده در اخطاریه، اگر ورثه همچنان از تنظیم سند خودداری کنند، خریدار می‌تواند دادخواست خود را مطرح نماید.
مراحل طرح دعوی
- تهیه دادخواست: دادخواست باید به طور دقیق و با ذکر تمامی جزئیات معامله، اسناد و مدارک مربوطه، و دلایل طرح دعوی تنظیم شود.
- تعیین دادگاه صالح: دادگاه صالح برای رسیدگی به این نوع دعاوی، دادگاهی است که ملک مورد معامله در حوزه قضایی آن واقع شده است.
- تقدیم دادخواست به دادگاه: دادخواست به همراه کلیه مستندات به دادگاه تقدیم می‌شود.
- تشکیل جلسه دادرسی: دادگاه پس از بررسی دادخواست، جلسه دادرسی را تعیین می‌کند.
- صدور حکم: در صورت احراز ادعای خواهان، دادگاه حکم به الزام ورثه به تنظیم سند رسمی صادر می‌کند.
مدارک لازم برای طرح دعوی
- کپی برابر اصل قرارداد خرید و فروش: قرارداد باید حاوی مشخصات کامل طرفین، مشخصات ملک، قیمت فروش و سایر جزئیات مربوطه باشد.
- رسید پرداخت ثمن معامله: این رسید می‌تواند به صورت چک، فیش واریز یا هر مدرک دیگری باشد که پرداخت ثمن معامله را اثبات کند.
- اخطاریه کتبی به ورثه: اخطاریه‌ای که به ورثه داده شده و در آن از آن‌ها خواسته شده است تا ظرف مدت مشخصی نسبت به تنظیم سند اقدام کنند.
- سند مالکیت قبلی: در صورتی که سند مالکیت قبلی موجود باشد، باید به دادگاه ارائه شود.
- سایر مدارک مرتبط: هر مدرک دیگری که بتواند ادعای خواهان را تقویت کند، مانند شهادت شهود یا نظریه کارشناسی.
اهمیت تنظیم سند رسمی
تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت از اهمیت بسیار بالایی برخوردار است، زیرا:
- ایجاد امنیت حقوقی: سند رسمی، مالکیت را برای خریدار تثبیت می‌کند و از بروز اختلافات بعدی جلوگیری می‌کند.
- امکان استفاده از تسهیلات بانکی: برای دریافت وام یا سایر تسهیلات بانکی، ارائه سند مالکیت الزامی است.
- ثبت در دفاتر رسمی: ثبت سند در دفاتر اسناد رسمی، باعث می‌شود که اطلاعات مربوط به مالکیت ملک به صورت رسمی و قابل دسترسی در سیستم ثبت اسناد کشور ثبت شود.
نکته: توصیه می‌شود که قبل از طرح هرگونه دعوی، با یک وکیل پایه یک دادگستری مشورت نمایید تا از حقوق خود به طور کامل آگاه شوید و روند قانونی را به بهترین نحو طی کنید.
سناریو 1: درخواست تنظیم سند رسمی پس از فوت مالک
نمونه درخواست:
احتراماً، به استحضار می‌رساند اینجانب [نام و نام خانوادگی]، به عنوان [نسبت به متوفی، مثلاً فرزند] مرحوم [نام و نام خانوادگی متوفی]، مالک پلاک ثبتی [شماره پلاک] واقع در [آدرس ملک] می‌باشم. با توجه به فوت پدرم و لزوم تنظیم سند مالکیت به نام اینجانب، خواهشمند است دستور فرمایید تا نسبت به تنظیم سند مالکیت جدید به نام اینجانب اقدام لازم معمول گردد.
پیوست‌ها:
- گواهی فوت متوفی
- رونوشت شناسنامه متوفی
- رونوشت شناسنامه اینجانب
- سند مالکیت بنام متوفی
- گواهی انحصار وراثت
سناریو 2: درخواست تنظیم سند رسمی پس از انجام معامله
نمونه درخواست:
احتراماً، به استحضار می‌رساند اینجانب [نام و نام خانوادگی]، به موجب قرارداد شماره [شماره قرارداد] مورخ [تاریخ قرارداد] نسبت به خرید ملک پلاک ثبتی [شماره پلاک] واقع در [آدرس ملک] از آقای/خانم [نام و نام خانوادگی فروشنده] اقدام نموده‌ام. با توجه به پرداخت کامل ثمن معامله و عدم تنظیم سند رسمی، خواهشمند است دستور فرمایید تا نسبت به تنظیم سند مالکیت به نام اینجانب اقدام لازم معمول گردد.
پیوست‌ها:
- قرارداد خرید و فروش
- رسید پرداخت ثمن معامله
- سند مالکیت بنام فروشنده
سناریو 3: درخواست تنظیم سند رسمی برای رفع نقص در سند فعلی
نمونه درخواست:
احتراماً، به استحضار می‌رساند اینجانب [نام و نام خانوادگی]، مالک پلاک ثبتی [شماره پلاک] واقع در [آدرس ملک] می‌باشم. با توجه به وجود نقص در سند مالکیت فعلی (مثلاً اشتباه در ذکر مشخصات، عدم ذکر عرصه و اعیان)، خواهشمند است دستور فرمایید تا نسبت به اصلاح و تنظیم مجدد سند مالکیت اقدام لازم معمول گردد.
پیوست‌ها:
- سند مالکیت فعلی
- گواهی عدم خلاف از شهرداری
- سایر مدارک لازم
فایل ها :
منبع : گروه حقوقی راه مقصود
پست های مرتبط
صدور اجراییه بر عهده کیست و از چه مقامی تقاضای صدور اجراییه کنیم؟
در ماده 5 قانون اجرای احکام مدنی مصوب سال 1356 چنین آمده است صدور اجراییه با دادگاه نخستین است بنابر [...]
انتقال اموال قبل از محکومیت قطعی مصداق فرار از دین نیست
منتقل کردن اموال توسط فرد به دیگران، قبل از محکومیت قطعی او به پرداخت دین، مصداق جرم انتقال مال به ق [...]
حکم به بطلان دعوای طلاق زوج با استناد به قاعده لاضرر
محسن پارسا دادرس شعبه اول دادگاه عمومی حقوقی بخش رودهن با صدور دادنامه‌ای با استناد به اعلامیه جهانی [...]
کوچ دنباله دار قضات از قضاوت به وکالت
کانون وکلای دادگستری مرکز فهرست جدید متقاضیان صدور پروانه وکالت را بر اساس بندهای مختلف ماده هشتم لا [...]