بحث تحلیلی و عملی راجع به انتقال مورد اجاره به غیر و بررسی رابطه مستاجر جز با مستاجر کل و مالک
فرامرز زمانی سلیمی
رئیس شعبه 4 دادگاه بخش تهران
مقدمه
یکی از مشکلاتیکه در اجرای قانون مالک و مستاجر مصوب سال 1339 برای دادگاهها در رسیدگی بدعاوی وجود دارد مساله رابطه مستاجر جز بامالک ومستاجر کل وبطور کلی بررسی روابط استیجاری مستاجرینی است که مورد اجاره رامستقیما از مالک اجاره نمیکنند.این اشکال در محل کسب ومحل سکونت بطور یکسان وجود دارد ودر حل مشکلات ناشی از این مساله هریک از دادرسان بنابراستنباط خود اتخاذ تصمیم مینمایند ورویه واحدی وجود ندارد بعلاوه چون قانون مالک ومستاجر قانون جدیدی است ودر موارد زیادی مبانی حقوقی قانون مدنی را دگرگون کرده در کتب فقهی وکلاسیک مباحث تحلیلی عمیق وقابل استفاده برای دادگاهها در خصوص آن بچشم نمیخورد ونوشته های پراکنده حقوقدانان در این خصوص جوابگوی نیاز دادگاهها ومردم نیست بمنظور کمک بحل مساله ورفع مشکلات جاری در سطور آینده کوشش خواهد شد موضوع مورد بررسی وتجزیه وتحلیل بیشتری واقع گردد.
قسمت اول-بررسی در خصوص حقوق مستاجر در انتقال مورد اجاره بغیر
درشقوق 1و2ماده 8قانون مالک ومستاجر قانونگزار در باب تعیین موارد تخلف مستاجرین مستاجر محل کسب وپیشه ومستاجر محل سکونت قائل به تفکیک شده است.در بند 1ماده مزبور راجع به مستاجر محل سکونت گفتگو شده وقانونگزار بطور مطلق مستاجری را که واجد حق انتقال بغیر نیست در صورت انتقال بغیر جزا یاکلا متخلف دانسته ودر باب انتقال نیزبدون حصر نحوه انتقال حتی وکالت یا نمایندگی در استفاده را برای وقوع تخلف کافی دانسته است در حالیکه در بند 2همین ماده قطع مباشرت مستاجری را که در محل کسب استفاده شخصی اش شرط شده از موارد تخلف تلقی کرده است بدین معنی که در این بند در باب واگذاری مورد اجاره بغیر حصرا راجع باستفاده از مورد اجاره بحث نمیشود بلکه مسئله اینست که مستاجر شخصا مباشری نکند.نکته بسیار مهم در این مقایسه این است که قانونگزار تخلف مستاجر را در محل کسب بشرحی که فوقا بیان شد مقید باین شرط کرده که در این واگذاری وانتقال رعایت ماده 18قانون مالک ومستاجر در واگذارای منافع مورد اجاره بغیر بامستاجر لاحق درباب تنظیم سند اجاره نشده باشد.از وجود این اختلاف در مورد مستاجر محل کسب وپیشه بامستاجر محل سکونت نتایج زیر حاصل میشود.
1-قانون گزار درمورد اجاره محل کسب سلب حق انتقال بغیر از مستاجر را بطور مطلق مانع واگذاری این حق ندانسته است.
2-استفاده شخص یا اشخاص ثالث از منافع مورد اجاره محل کسب را باسلب حق انتقال بغیر از مستاجر در همه موارد موجب حدوث تخلف مستاجر ندانسته است.
3-با تعمق در حقوقی که در مورد اجاره محل کسب وجود دارد واختلاف آن با هدف اجاره محل سکونت باین نتیجه منطقی میرسیم که هدف غائی مستاجر محل سکونت استفاده ازمنافع مورد اجاره بوده واین منافع تازمانیکه این خواسته بالحاظ مقررات قانونی مالک ومستاجر تداوم دارد قابل حمایت است بدیهیست بمحض انقضای مدت اجاره(در صورتیکه اجراه نامه ای باشد) چنانچه مستاجر محل اجاره را تخلیه کند هیچگونه حقی برای او باقی نیست بهمین جهت در شقوق 4و5 ماده 8قانون مالک ومستاجر پیش بینی شده که چنانچه موجر احتیاج شخصی خود را در انقضای مدت اجاره اثبات نماید بارعایت تبصره 3همان ماده دادگاه حکم تخلیه صادر خواهد کرد.در حالیکه در محل کسب هدف نهائی از اجاره ایجاد محیط ومکانیست که در آن مستاجر فعالیتهای حرفه ای یا تجاری خود را انجام میدهد.
بدیهی است باوضع قانون مالک ومستاجر از چنین مستاجری(مستاجر محل کسب پیشه وتجارت )حمایت بیشتری شده وحق سرقفلی برای وی پیش بینی شده است.
از طرفی دیگر می دانیم که عوامل متعددی از قبیل مشکلات مالی وخانوادگی ویا اجتماعی در عمل مانع ادامه فعالیت هنری وصنعتی ویا تجاری شخص میشود وگاه تغییراتی که در وضع بدنی یا روانی مستاجر پیدا میشود اجاره فعالیتهای حرفه ای را ازوی سلب میکند.بدیهی است درچنین مواردی حفظ حقوق کسب وپیشه این مستاجر ایجاب می نماید که بتواند منافع مورد اجاره را بغیر انتقال دهد ومقنن باوضع ماده 18وتبصره مربوطه این حق را مورد حمایت قرار داده است واما فعالیتهای حرفه ای یا تجاری در اغلب موارد مشارکت وهمفکری وهمکاری اشخاص متعددی را که هریک تخصصی دارند ایجاب می نماید ولاجرم در هریک از این فعالیتها باتوجه بنوع خود ممکن است مستاجر از وجود این افراد بطور مداوم استفاده کند وحتی نوعی شرکت مدنی باآنها ایجاد کند ودراین شرکت حقوق استیجاری خود را بعنوان سهم الشر که منظور دارد( در این زمینه رائی از شعبه چهار دادگاه بخش تهران صادر شده که این مشارکت را درمحل کسب بعنوان تخلف تلقی نکرده ونتیجتا دعوی انتقال بغیر محکوم ببطلان اعلام شده است البته از سرنوشت این رای در مرحله پژوهش اطلاعی بدست نیامده)ومباشرتش نیز دراستفاده از مورد اجاره تداوم داشته باشد . بامثالی دراینخصوص اهمیت مسئله روشن میشود: درفعالیتهای هنری موسسات فیلم برداری اعم از سینمائی وتبلیغاتی ، تهیه کننده ممکن است ظاهرا محلی را اجاره کند درحالی که درگرداندن فعالیت خاص مداوماکارگران ، هنرپیشه، فیلم بردار وسایر افراد دراستفاده ازمورد اجاره دخالت دارند وبالمال این افراد از مورد اجاره نیز استفاده میکنند ولیکن مباشرت مستاجر قطع نمیشود ونقش خودرا درتهیه فیلم حفظ میکند دراینصورت طبعا حق درخواست تخلیه بعنوان انتقال بغیر برای مالک وجود نخواهدداشت.
البته دراین مورد باید قائل بتفکیک شد ووضع مستاجری را که قسمتی از مورد اجاره را بغیر انتقال داده وخود درآن قسمت اساسا مباشرت ندارد استثناء نمود درپرونده ایکه درشعبه چهاردادگاه بخش تهران مطرح بود دعوی تخلیه ئی بلحاظ انتقال بغیر علیه مستاجر محل کسب که یک قسمت قطعه زمین محصوررا بابنای مستحدثه درآن برای چوب بری اجاره کرده بود طرح شد ودررسیدگی دادگاه احراز گردید که مستاجر قسمتی از مورد اجاره را باملک خود که درجنب رقبه مورد اجاره قرارداشت یکجا باشخاص ثالث انتقال داده وخود درجزء دیگر ی ازمورد اجاره تصرف کرده است ودرقسمت انتقال داده شده شخصا هیچگونه مباشری نداشته است حکم تخلیه بلحاظ تخلف از قرارداد اجاره وانتقال جزئی ازمورد اجاره وعدم رعایت مقررات ماده 18 قانون مالک ومستاجر وتبصره مربوطه صادر شد که هرچند از سرنوشت آن درمرحله پژوهش اطلاعی نیست ولکن بر پایه مبانی قابل دفاعی اتخاذ تصمیم بعمل آمده بود .
نتایجی که ازاین بررسی عاید میشود اینست که اولا درمحل کسب وسکونت اگر از مستاجر حق انتقال بغیر سلب نشده باشد بدون هیچگونه تشریفاتی میتواند جزء یاکل مورد اجاره را بغیر انتقال دهد واگر این حق سلب شده باشد بمحض اثبات تخلف درمحل سکونت ولو بابقاء مباشرت مستاجر تخلف محرزاست ودرمحل کسب انتقال بغیر درمدت اجاره منوط بانجام تشریفات ورعایت شرایط ماده 18 میباشد مشروط براینکه مدت قرارداد اجاره مستاجر دوم ازمدت اجاره مستاجر اول تجاوز نکند توجه شود که لفظ (( مدت اجاره)) درماده قانون ( باتکاء لزوم قید مدت درقرارداداجاره ویا معلوم بودن آن با تعین روز ماه وسال) بکاررفته است . ثانیا مستاجر دوم بهمان کسب مستاجر اول اشتغال ورزد ومستاجر مکلف است بدوا بمالک اظهارنامه فرستاده ونامبرده را برای تنظیم سند بدفترخانه دعوت نماید واگر مالک دردفتر حاضر نشد سند تنظیم میگردد ولکن مستاجراول ومستاجر دوم متضامنا مسئول پرداخت مال الاجاره خواهد بود با توجه باین ماده وعنایت به تبصره مربوطه که درمقام بیان پرداخت سرقفلی ازناحیه موجر مخالف بانتقال به مستاجر میباشد نتایج زیر استنباط میگردد.
1-درهرحال چه درمدت اجاره وچه درخارج از مهلت اجاره مکان انتقال بغیر درمحل کسب برای مستاجری که حق انتقال ازوی سلب گردیده شناخته شده است .
2- درهرصورت اگر مالک باانتقال راضی نبود درمیزان سرقفلی اختلافی وجودنداشته باشد حق تقدم دردادن سرقفلی باموجر است (تبصره ماده 18) وچنانچه مالک با انتقال موافق نباشد وخود حاضر بپرداخت سرقفلی بمیزان مورد درخواست مستاجر نباشد درباقی مدت اجاره بترتیب مذکور درماده 18 قهراانتقال انجام میگیرد مسئله ایکه محل اختلاف است موردیست که مدت اجاره سپری شده ومالک اذن انتقال نمیدهد عده ای از آقایان قضات معتقدند که مستاجر بادادن دادخواست بالزام مالک بتنظیم سند اجاره میتواند از حقوق ماده 18 استفاده نماید جمعی اعتقاد دارند که مستاجر میتواند ویا مجبور است دادخواست علیه مالک مطرح نموده والزام اورا بپرداخت سرقفلی بخواهد بجهاتیکه ذیلا بیان خواهد شد غیرازاین دونظررا ه حل دیگری نیز وجوددارد زیرااگر، مستاجری نخواهد بدوا دادخواست تنظیم سند اجاره تقدیم نماید ونخواهد ویا نتواند منتظر تشریفات این دادرسی شود وهمچنین منطقی تشخیص ندهد که دادخواست الزام بپرداخت سرقفلی طرح کند وآنرا باتوجه بعواقب این دادرسی از جهت حصول هدف یعنی حق کسب وپیشه متعسر تلقی نماید ونتیجه ((دعوی اذن بانتقال اقامه کند نه تنها کاردزستی انجام نداده بلکه باعتقاد نگارنده سریعترین وبهترین طریقه نیل بهدف را انتخاب کرده است وچون باب استنباط دررسیدگی بدعاوی حقوقی حسب ماده 3 قانون آئین دادرسی مدنی برای دادرس مسدود نیست وبشرحیکه دربالا استدلال شد ازروح قانون تمایل ، مقنن درامکان انتقال بغیرمحل کسب با شرایطی مسنتبط است ودراین مثال موجر باانتقال بغیرموافق نیست وراسا)) نیز سرقفلی را نمی پردازد براساس قاعده (( الحاکم ولی المنتنع)) وبااستفاده ازماده 18 وتبصره ذیل آن بچنین مستاجری باید اجازه انتقال داده شود.
( درلایحه اخیر مالک ومستاجر که هنوز بمرحله تصوبب نرسیده باپیش بینی اینکه دادگاه درچنین موردی اذن انتقال میدهد به این اختلاف خاتمه داده شده است )
فاما تکلیف مستاجریکه توانسته است بامراجعه بدادگاه اذن انتقال بغیر را تحصیل نماید نیز ازجهت رعایت تشریفات انتقال درخور اهمیت است وبرای بررسی شکل مناسب این انتقال واستفاده ازاین اذن مسائل حقوقی مرتبط بااین موضوع را مجددا بنظر می آوریم .
بطورکلی حق استفاده مستاجر ازمنافع مورد اجاره ازانواع حق مالکیت است که مربوط بمنافع ملک بوده والبته این مالکیت برای مستاجر محل کسب ومحل سکونت یکسان نیست واختلاف آن ناشی از رجحان وقوت مالکیت منافع محل کسب است ولی بهرکیفیت درمالکیت مستاجر نسبت بمنافع نمیتوان تردید کرد. این مالکیت منافع محدودیتی دارد که مربوط بماهیت حقوقی عقد اجاره است زیرا اجاره عقدیست متکی بمدت وپس از انقضای مدت اجاره برمبنای اصول، مندرج درقانون مدنی نمیتوان برای زمان، شخصی مستاجر را مالک منافع مورد اجاره دانست البته این سخن با مبانی قانون مالک ومستاجر منافاتی ندارد زیرا براساس مقررات قانون مذکور ( مستنبط از تبصره 1ماده 1) این رابطه با تداوم تصرف قابل حمایت است وباعتقاد عده ای از صاحبنظران ظاهرا عقد اجاره درمورد مدت که از شرایط صحت عقد است مفهوم حقوقی خودرا ازدست داده است درصورتیکه بنظر میرسد این استنباط بامبانی حقوقی قانون مالک ومستاجر منطبق نیست زیرا بررسی شد که حقی درمنورد انتقال محل کسب ماده 18 انتقال را محدود بمدت اجاره دانسته وبرای بقیه مدت بمستاجر اذن انتقال داده شده است واین امر ناشی از همان قاعده حقوقی است که مورد بررسی قرارگرفت.
ازماده 4 همین قانون استفاده میشود که پرداخت اجرت المثل رابخلاف اجرت المسمی منوط بانقضای ماه دانسته است وبا نظری اجمالی بماده 2 ملاحظه میکنیم بموجر حق داده است که پس از انقضای مدت اجاره با مستاجرین جزء طرف اجاره قرارگیرد، این مثالها قویا این اعتقاد را تایید مینماید که پس از انقضای مدت اجاره تصرف مستاجر است که رابطه حقوقی وی را بامالک توجیه میکند ومالکیت منافع برای وی لحظه بلحظه حاصل میشود . بررسی وضع مستاجر محل کسبی که مالک آن باانتقال بغیر موافق نیست ودرانقضای مدت اجاره از دادگاه اذن انتقال گرفته است واینکه آیا میتواند راسا با مستاجر ثانی سند تنظیم کند یا محق است بدون سند انتقال دهد ویا شکل حقوقی دیگری برایش مقصور است موضوع این قسمت از بررسی است چند مسئله درآن واحد باید مورد توجه قرارگیرد.
1-بموجب ماده 17 قانون مالک ومستاجر انتقال محل کسب بمستاجر جدید فقط باتنظیم سند رسمی قانونی است بنابراین درنحوه انتقال وقانونی بودن آن تنظیم سند رسمی از جمله شرایط اولیه است درنظر داریم که بررسی درمورد مستاجری است که حق انتقال بغیر نداشته وباعتقاد اینجانب ارزش عملی وفعلی ماده 17 درحال حاضر محدود بهمین مورد است .
2-درتنظیم سند مستاجرحقوق خودرا عینا وراسا باسند صلح بمستاجر جدید منتقل کند ویا استنباط ازماده 18 که مربوط بمدت اجاره مستاجراست وباوحدت ملاک از ماده مذکور موجر را بدفترخانه دعوت نموده وبااعلام موافقت خود با انتخاب مستاجر جدید واعلام انصراف از حقوقی که درمورد اجاره دارد وبا اخذ حقوق کسب پیشه از مستاجر جدید وباارائه احکام قطعی دادگاه درخصوص ماذون بودن درانتقال ، سند اجاره جدید بین مالک ومستاجر جدید تنظیم شود که دراینمورد درحقیقت تنظیم سند قهرا بمالک تحمیل شده است . بدیهی است اگر مالک حاضر به تنظیم سند نشود طبق مقررات ماده 18 سند تنظیم شده ومراتب درآن تذکر داده خواهد شد( ازوحدت ملاک ماده 14 نیز دراینخصوص می توان استفاده کرد.
دراین قسمت از بررسی برای جلوگیری از هرگونه اشتباه باید به چند نکته توجه داشت وآن اینکه درحقی که درماده 18 بمالک داده شده است اولا درتنظیم سند برای بقیه مدت لزومی ندارد که نام مالک ومستاجر جدید درسند بعنوان مالک ومستاجر قید گردد زیرا بدیهی است که اگر مالک باابلاغ اظهارنامه تمکین بانتقال نماید می توان سند اولی را که مدت آن باقی مانده بتراضی اقاله نموده وراسا بین مالک ومستاجر جدید سند تنظیم کرد واگر مالک حاضر نشد برای بقیه مدت بین مستاجر اصلی ومستاجر جدید سند تنظیم شود ومستاجر جدید ومستاجر قدیم هرد و متضامنا مسئول پرداخت مال الاجاره خواهندبود چه حق وصول مال الاجاره بطور تضامنی برای مالک باعتقاد اینجانب هرچند درماده18 بطور مطلق انشاء شده محدود به بقاء مدت اجاره است وبطریق اولی دربثی که بآن اشاره کردیم وراه حلی که ارائه دادیم قهرا مسئله تضامن وجود نخواهد داشت ومستاجر جدیداعم ازاینکه حقوق خودرا بوسیله سلحنامه رسمی کسب کرده باشد ویا بشرحی که فوقا اشاره شد به تنظیم سند( بنام مالک ومستاجرجدید) راسا وقهرا درمقابل مالک قرارخواهد گرفت وبرای دفاع از این نظر ومنطقی بودن این راه حل ( که البته باعتقاد نگارنده اشکال صوری آن بیشتر ازانتقال از طریق صلحنامه است ولکن درتحکیم روابط استیجاری برای مالک ومستاجر جدید وقدیم فایده بیشتری دارد) میتوان باین قاعده حقوق متمسک شد که درمدت زمانی که اجاره مستاجر اصلی باقی است وانتقال بطریق مذکوردرماده 18 انجام شده نمی توان بمالک تحمیل نمود که برخلاف میل خود اجاره را از مستاجر جدید که باانتقال بوی موافق نبوده وصول نماید وازاین جهت مقنن برای باقی مدت مستاجر اصلی را درپرداخت مال الاجاره متضامنا درمقابل موجر مسئول دانسته است ولکن زمانی که مدت اجاره تمام شده درمسئله مورد بحث مستاجر اصلی رابطه حقوقی بامالک ندارد ومدت اجاره اوتمام شده وتصرفی هم ندارد ومدت اجاره اوتمام شده وتصرفی هم ندارد واین مستاجر جدید است که باتصرف قانونی درمقابل مالک قرارگرفته ویااگر برای بقیه مدت بامستاجر قدیم سند تنظیم نموده درانقضای این مدت درمقابل مالک عنوان قائم مقام قانونی مستاجر سابق را خواهد داشت وهمانطوریکه گفتیم مستاجر اصلی برای بقیه مدت مالک منافع بوده است واین مالکیت باانقضای مدت وعدم تصرف وجود خارجی ندارد وهمانطوریکه رابطه استیجاری وی بامالک هنگام (1)بروز اختلاف عملا قابل اعتناء نیست ازنظرحقوقی نمی تواند تحمیلی برای مستاجر سابق برای زمان تصرف مستاجر جدید درپرداخت تضامنی مال الاجاره ایجاد نماید این فکرباعدالت وانصاف قضائی نیزموافق است.
تصورمیشود که برای استحکام این نظریه لازم است ماهیت حقوقی عقد اجاره مورد تجزیه وتحلیل بیشتری قرارگیردباین معنی که میدانیم دربعضی ازعقود مانند ازدواج وهبه شخصیت فرد اهمیت اولی دادردرصورتی که درعقد اجاره هرچنددرپیدایش رابطه استیجاری این شخصیت بی تاثیر نیست ولکن علت تامه پیدایش عقد نمیباشد وبفرض که مستاجر جدید خصوصیات مطلوبی راکه مالک درمستاجر اول سراغ داشته است حائز نباشد بامقررات امری قانون مالک ومستاجرتضییع حقی برایش نخواهد بود.
درخاتمه این مبحث بمنظورارائه راه حل حقوقی برای یک سلسله مسائل موجود درروابط مالک ومستاجربدوا رابطه مستاجری راکه حق انتقال بغیرندارد باثالثی که جزئی ازمورد اجاره را( اعم ازمحل کسب ویاسکونت) انتقال گرفته مورد بررسی قرارداده وسپس دنباله بحث اصلی راادامه خواهیم داد.
همانطوریکه گفتیم مستاجر درمدت اجاره مالک منافع عین مستاجر است که بدیهی است درصورتیکه این حق باتنظیم سند ایجاد شده باشد مدت آن تازمان بقاء عقد اجاره است ودرحالتی که بدون تنظیم سند رابطه استیجاری پیدایش یافته باشد حسب ماده 501 قانون مدنی برحسب موعد پرداخت مال الاجاره به میزان روز وماه وسال خواهد بود. برای روشن شدن مسئله قبلا لازم بیاد آوری است که درصورتیکه مستاجر بامالک قراردادی تنظیم نکرده باشد ویا درصورت تنظیم قرارداد حق انتقال بغیر ازوی سلب نشده باشد بررسی فوق موردی نخواهد داشت واین بررسی ناظر برزمانی است که مستاجر باداشتن قرارداد اجاره با مالک حق انتقال بغیر را ندارد. درچنین موردی هرچند بموجب مفهوم ماده 474 قانون مدنی وشقوق 1و2 قانون روابط مالک ومسنتاجر انتقال منافع به غیر قانونی نبوده وبخصوص درمحل سکونت بهیچوجه وباهیچ شرایطی قابل حمایت نیست وبرهمین اساس بطورکلی باتوجه بمقررات موضوعه رابطه مستاجر اصلی بامنتقل الیه رابطه استیجاری نیست چراکه درتعریف این رابطه تبصره 1ماده اول قانون مالک ومستاجر تصرف را اعم ازاینکه باسند رسمی یاغیر رسمی بوجود آمده باشد موکول بتراضی باموجر ویا نماینده قانونی او دانسته است ودرمورد بحث ازابتدای امر عدم رضایت مالک باانتقال محرز میباشد وتاانتقال را تنفیذ نکرده عمل مستاجر در انتقال فضولی بوده وتصرف منتقل الیه غیر قانونی است ولکن چون اصل کلی یعنی مالکیت مستاجر نسبت بمنافع مورد اجاره در مدت اجاره مسلم است بنابراین عدالت ایجاب می نماید که چنانچه چنین انتقالی در مدت اجاره انجام گرفته بوی حق داده شود که هم در مقام وصول اجرت المثل زمان تصرف منتقل الیه دعوی نماید وهم خلع یدوی را از باب رفع اذن ودر حکم غاصبانه بودن ید مطالبه نماید( ماده308قانون مدنی) واما بعد از انقضای مدت اجاره مستاجر اصلی در صورتیکه عدم دخالت مالک را بهر فکری مفروغ عنه بدانیم وبا قبول این امر که مستاجر بااذن انتفاع بمنقل الیه عملا محدوده متصرفی خود را کاسته ودلیلی برمجانی بودن این اذن وجود ندارد( ماده 337قانون مدنی) میتوان اجرت المثل زمان تصرف منتقل الیه را از باب اجرای قاعده استفاده بلا جهت وداراشدن من غیر حق از منتقل الیه مطالبه نماید این قاعده را در انقضای مدت اجاره برای وصول اجرت المثل میتوان قابل اعمال دانست البته در این مورد نظر مخالف نیز قوی است زیرا چون باانقضای مدت اجاره مالکیت منافع مستاجر منقضی شده واز باب تصرف نیز باعتبار حصول مالکیت آنی منافع(1) در محدوده متصرفی غیر،حقی ندارد باعتباری صدور حکم به اجرت المثل بنفع اومشگل بنظر میرسد.
بنابراین در طرح اینگونه دعاوی همانطور که اشاره شد استمداد از قاعده اذن در انتفاع که هر زمان قابل رجوع است بعنوان یک را ه حل مناسب مفید بنظر میرسید.
قسمت دوم-بررسی رابطه مستاجر جز وکل ورابطه مستاجر جز بامالک
بامسایلی که فوقا مورد مطالعه قرار گرفت ومبانی حقوقی که بدانها اشاره شد بنظر میرسد که در بررسیهای مساله اصلی وموضوع مورد نظر در این گفتگو با اشکال زیادی مواجه نباشیم زیرا در تحلیل رابطه مالک ومستاجر ومستاجرین کل وجز ومستاجرین جز بامالک بهیچوجه مبانی حقوقی تغییر نمیکنند ونباید هم تغییر کنند.
بمنظور اینکه در حل مشکل موضوع بحث وپذیرش آن بعنوان راه حل مناسب وقابل دفاع توفیق حاصل شود گواینکه تکرار است چند مطلب را بعنوان مبانی اصلی خاطر نشان میسازد.
1-عقد اجاره بموجب قانون مدنی عقد لازمی است که از جمله شرایط صحت آن معلوم بودن مدت قرارداد است(ماده 468قانون مدنی)
2-قانون مالک ومستاجر دراین مسلابه واین مفهوم حقوقی تزلزلی ایجاد نکرده بلکه بواقعیت نزدیک شده وتصرف را بعنوان اجاره برای لزوم رابطه استیجاری بشرط جمع بودن شرایطی کافی دانسته ودر مقام حفظ مصالح اجتماعی واقتصادی انقضای مدت اجاره را باوجود بقای تصرف موجب قطع رابطه ندانسته است.
3-حقوق مستاجر نسبت بمنافع در زمان عقد اجازه از جمله حقوق مالکانه است که در صورت عدم تنظیم قرارداد کتبی یا در صورتیکه مدت اجاره تمام شده باشد این مالکیت لحظه بلحظه وبا تصرف تحقق می یابد(استنباط از ماده 466 قانون مدنی وتبصره اول ماده 1قانون روابط مالک ومستاجر).
4-بر اساس مالکیت مستاجر بمنافع،انتقال منافع مورد اجاره بغیر(اعم از اینکه مربوط بمحل کسب باشد ویاسکنی)جزا وکلا مجاز است مگر اینکه خلاف آن در قرارداد تصریح شده باشد(ماده 474قانون مدنی).
5-این حق در محل سکونت بدون هیچگونه تشریفاتی قابل اجراست ودر محل کسب حتی باسلب حق انتقال باشرایطی قبول شده است.(ماده18 تبصره مربوط از قانون مالک ومستاجر).
6-در محل کسب وباوضع ماده 9حق کسب وپیشه وتجارت برای مستاجر قانونی شناخته شده واین حق مختص مستاجر همان محل است وانتقال آن بغیر در صورت سلب حق انتقال از مستاجر باشرایطی منوط به تنظیم سند رسمی است.
7-باوجود اطلاق ماده17در انتقال حقوق کشب وپیشه بمستاجر جدید باتنظیم سند رسمی می توان از بند 2ماده 8 قانون مالک ومستاجر استفاده کرد که این امر مربوط بزمانی است که مستاجر حق انتقال بغیر ندارد وباعتقاد عده ای وضع ماده17 برای حمایت از مستاجرینی بوده که در زمان تصویب اسن قانون سند رسمی نداشته اند وارزش این ماده در حال حاضر نیز از جهت حمایت این قبیل مستاجرین برای جلوگیری از تضییع حقوقشان محفوظ است.در دعوی که هم اکنون (تاریخ5/2/52) در یکی از شعب مالک ومستاجر مطرح است بدوا مالک مورد اجاره ای با که یکباب گاراژ است باسند عادی به چهار نفر باداشتن حق انتقال بغیر جزااجاره داده سپس در تاریخ بعد باسند رسمی همان مورد اجاره را فقط بدونفر از مستاجرین اولیه واگذار کرده ودر جریان رسیدگی احداز مستاجرین سند عادی وشخص ثالث وارد دادرسی شده ودر دعوی مطروحه از ناحیه مالک بطرفیت دونفر مستاجرین سند رسمی بخواسته تخلیه ادعای داشتن حق قبلی وتصرف استیجاری در مورد اجاره کرده اند هر چند در سند رسمی موخر حق انتقال بغیراز مستاجرین سلب نشده ولی دراین دعوی بفرض که این حق سلب میشد چون تاریخ سند رسمی نسبت باشخاص ثالث معتبر بوده وزمان تصرف مستاجرین وارد شده به دعوی،مقدم بتاریخ تنظیم سند رسمی است بالتردید دعوی واردین ثالث مسموع خواهد بود.
8-این بحث دقیق مربوط بزمان بقامدت اجاره مستاجر کل است زیرا باانقضای مدت اجاره مستاجر کل بدیهی است که مستاجر جز بامستاجر کل نمی تواند سند رسمی تنظیم نماید زیرا شرط تنظیم چنین سندی متفرع برمالکیت منافع برای مستاجر کل است که اشاره شد با انقضای مدت اجاره لحظه بلحظه حاصل میشود.
9-در صورتی که مستاجر حق انتقال بغیر داشته باشد در صورت اثبات انتقال منافع مورد اجاره بغیر(جزئا یا کلا) تصرف شخص ثالث براساس ضوابط قانون مالک ومستاجر قانونی واستیجاری است.(اعم از اینکه سند رسمی تنظیم شده یانشده باشد).
10-باقانونی بودن این تصرف واستیجاری بودن آن بلا تردید در مدت بقامدت اجاره مستاجر کل فقط رابطه بین مستاجر کل وجز وجود دارد.
11-باانقضای مدت اجاره مستاجر کل،رابطه استیجاری مستاجر جزو مستاجر کل به عنوان واقعیت معمول به محل اشکال نیست ولکن عمده ترین مسئله در واقعی حدوث اختلاف وتزاحم روابط وکیفیت حقوقی این رابطه است.
12- ماده 20 قانون مالک ومستاجر بموجر اجازه داده است که در موقع تجدید اجاره مورد اجاره را که در تصرف مستاجرین جز است بخود آنها اجاره دهد البته مفهوم این ماده این است که اقدام بعکس آن نیز ممنوع نیست یعنی موجر می تواند قرارداد اجاره را بامستاجر کل عینا تجدید نماید.بدیهی است طبق قانون مالک ومستاجر شرایط اجاره نامه قبلی خواهد بود( ودراین مورد حتی اگر سند اجاره ای قبلا نباشد ومستاجرین جزئی درمحل باشند حتی تبانی مالک ومستاجر کل درتنظیم سند با سلب حق انتقال بغیر نباید ونمی تواند حقوق این قبیل مستاجرین را که تصرف مجاز سابق دارند ازبین ببرد) واین براساس قاعده نسبی بودن قراردادهای خصوصی است ( مواد 1290.1305 قانون مدنی) اماآیامی توان از ماده 20 استنباط کرد که این حق یعنی تنظیم سند بامستاجرین جزء بعنوان یک حق تخیری برای مالک شناخته شده ومقنن یک رابطه حقوقی یکطرفه تجویز کرده است ودرصورت تجویز وقبول چنین استنباطی آیا میتوان مستاجر جزرا که مبنای تصرفش استیجاری است برای همیشه از حقوق ماده 5 قانون مالک ومستاجر محروم دانست؟ وآیامیتوان این محرومیت را باین ترتیب توجیه کرد که مستاجر جز درزمانی که مدت اجاره مستاجر کل بامالک مقتضی شده وتجدید نیزنگردیده است فقط بتواند الزام مستاجر کل رابتنظیم سند باخود بخواهد؟
درصورتیکه باتوجه بمباحث قبلی وباعنایت بمقررات ماده 18 قانون رابطه مالک ومستاجر ( درمحل کسب) اعتقاد پیداکردیم که بهرحال مستاجر کل براساس بقاء مدت اجاره خود وبعبارت دقیقتر بابقاء مدت مالکیتش نسبت بمنافع می تواند با مستاجر جرء سند تنظیم نماید ودرتاکید این مطلب شاهد ضروری نیست که خاطرنشان سازیم اسناد عادی تنظیمی بین مستاجر کل وجزازهرجهت درروابط خصوصی آنان معتبر بوده ونسبت بمالک ویااشخاص ثالث بهیچوجه قابل حمایت نیست بنابراین باید منعقد بود که هرچند مقنن درتنظیم ماده 20 بشکل یکطرفه بیان مطلب کرده واین نقص مهی برای این ماده است ولکن اساس وضع این ماده را در نظر داشته واین همان منتفی بودن مالکیت مستاجر کل نسبت بمنافع محدوده مورد اجاره مستاجرین جز وقائم مقام بودن مالک واولویت وی در این زمینه است. بعبارت دقیقتر باستنباط از بند 2ماده 8مالکیت مستاجر وبقا وحدوث لحظه بلحظه آن نسبت بمنافع مشروط بااین است که مباشرتش قطع نشود(1) (بطریق اولی درمحل سکونت همین قاعده حکم فرماست).
بدیهی است اگر این مباشرت وتصرف در انقضای مدت اجاره برای مستاجر جز قابل تصور باشد باتوجه باینکه تصرف وی استیجاری است از نظر حقوقی مالکیت منافع لحظه بلحظه برای مستاجر جز حاصل میشود وچون مستاجز جز از نظر حقوقی قادر نیست مستاجر کل را ملزم به تنظیم سند رسمی کند بنابراین الزام مالک بااستفاده اووحدت ملاک ماده 20 وروح ومفاد قوانین وضوعه قابل پذیرش است.واما وضع مالک در مقابل مستاجر جز تازمانی که چنین رابطه ای رسما بوجود نیآمده باین شکل است که در عالم حقوقی این رابطه حقیقتا وجود دارد ولی تظاهران بستگی باراده وقصد طرفین بشرط تحقیق هرنوع قراردادی دارد وباتوجه بمقررات قانون مالک ومستاجر که تصرف استیجاری را بعنوان مهمترین عامل رابطه استیجاری پذیرفته نتیجه می گیریم که در اغلب موارد لازم نیست تظاهر این قصد باتنظیم سند تحقیق یابد ودر اختلافات ودعاوی حاصله احراز آن از طرف دادرس بعنوان تنها وسیله حل این قبیل دعاوی است.
مثال 1 : مالکی حکم تخلیه بهر علت علیه مستاجر کل تحصیل کرده ودر مقام اجرا است مستاجرین جز که در دادرسی کوچکترین دخالتی نداشته انددر مقام اعتراض ثالث برمیآیند ،بردادگاه محرز میشود که محکوم علیه پرونده اجرائی بعنوان مستاجر اصلی حق انتقال بغیر داشته ودر جریان دادرسی ثابت میشود که این حق مورد استفاده قرارگرفته ومورد اجاره قبل از جریان دادرسی اصلی جز یا کلا بمعترضین منتقل شده بوده است.بلاتردید دادگاه تصرف آنها را استیجاری تلقی کرده وبا وجود اجرای حکم علیه مستاجر کل رابطه مستاجرین حز یامالک که تاقبل از دادرسی تظاهر نداشته بعنوان یک واقعیت پذیرفته میشود.
مثال 2- مستاجر کل علیه موجر دادخواستی بخواسته الزام به تنظیم سند اجاره طرح مینماید در جریان دادرسی مستاجرین جز جدا جدا دادخواستی بعنوان وارد ثالث بالزام موجر به تنظیم سند اجاره رسمی باخود طرح کرده وبااستدلال باین امر که رقبات مورد اجاره جزا در تصرف آنهاست ومستاجر کل درحقیقت عنوان واسطه را پیدا کرده صدور حکم را بنفع خود به الزام مالک به تنظیم سند خواستار میشوند،بدیهی است با لحاظ مبانی که بیان شود در تعارض این دعاوی حق تنظیم سند بامالک متعلق بمستاجرین جز است.مثال دیگری که ظاهرا ارتباطی به رابطه مستاجرین وکل ندارد ولکن حقیقت تحمیل رابطه استیجاری مستاجر واقعی را بمالک نشان میدهد مربوط به یک سلسله دعاوی است که متاسفانه منشا پیدایش آنها سود جوئی عده ای از مالکین وتبانی بااشخاص ثالث برای تضییع حق مستاجرین املاکی است که هیچگونه سندی اعم از رسمی یا عادی نداشته ولکن تصرف استیجاریشان قابل اثبات است.در این قبیل دعاوی معمولا مالکین محل سکونتی با بطور رسمی باقید این مطلب که منافع آن قبلا بکس واگذار نشده بابیع قطعی بغیر انتقال میدهند وبرای تخلیه مهلتی تعیین میشود.درراس مهلت،منتقل الیه در مقام اجرای مفاد قرارداد بظاهر علیه مالک ودر واقع علیه مستاجرین یا مستاجر اجرائیه صادر میکند.خوشبختانه باوجود کلیت ماده 1قانون اجرای اسناد مصوب 1322 که برای هرکس که اجرائیه ثبتی را مخالف حقوق خود میداند حق اعتراض شناخته واعتراض این قبیل مستاجرین با استفاده از مقررات ماده 1وتبصره 1قانون روابط مالک ومستاجر وباتمسک به اصل نسبی بودن قراردادها وعدم تسری اعلامات افراد دراسناد رسمی مربوط بانتقال از طریق بیع نسبت باشخاص ثالث در دادگاهها پذیرفته شده رابطه استیجاری این قبیل مستاجرین بامالک جدید بدون اینکه این رابطه هیچگاه تظاهر داشته باشد وحق عدم تمایل مالک جدید بقبول آن مسلم است بحکم قانون ودادگاه بمالک جدید تحمیل میگردد.
این مثالها ومثالهای دیگر در پرونده های مطروحه یا مختومه بخصوص برای کسانی که باکار مالک ومستاجر آشنائی بیشتری دارند اهمیت این بررسی را از جهت رفع این مشکل بزرگ روابط مالک ومستاجر نشان خواهد داد.وباعتقاد نگارنده چنانچه لایحه جدید مالک ومستاجر بتصویب برسد.باحذف ماده 20 که فعلا موجد استنباطات مختلفی است.ارزش عملی این تحقیق بیشتر خواهد شد.
منابع:
1-در قسمت بعدی که راجع به تزاحم روابط بحث میشود موضوع روشن تر خواهد شد.
1-زیرا قبلا اشاره شد که باوضع مقررات قانون مالک ومستاجر مالکیت منافع برای مستاجر در انقضای مدت اجاره لحظه به لحظه باتصرف قابل تصور است ودر مثال فوق تصرف رکن مادی خود را از دست داده است ورکن معنوی آنهم از ابتدا چون انتقال نداشته نمیتواند قابل حمایت باشد.
1-بحث راجع به نحوه توجیه تصرف ومباشرت وتباآن موضوع دقیقی که خارج از این بررسی است.
تفویض اختیار در امورحاکمیتی و مقارنه با وکالت و نمایندگی حقوقی استمهال از دادگاه در چه مواردی موجه بوده و مورد پذیرش دادگاه واقع می شود؟
پست های مرتبط
مزایای ثبت رسمی اسناد چیست؟
اعتبار ندادن به اسناد ثبت شده از طرف قضات و مامورین دیگر دولتی موجب مجازات و تعقیب انتظامی قضات و ما [...]
نقد و بررسی تخصصی آرای قضایی با موضوع رابطه رهن و کلاهبرداری
نقد و بررسی تخصصی آرای قضایی با موضوع رابطه رهن و کلاهبرداری [...]
پیوست امنیتی برای صیانت از اطلاعات مردم و دستگاه ها تهیه شود
رئیس قوه قضاییه خواستار تهیه پیوست امنیتی برای امنیت داده ها و صیانت از اطلاعات مردم و دستگاه ها شد [...]
شرط ضمانت در عقد اجاره
اجاره در لغت به معنای مزد، اجرت و پاداش عمل است و در ماده 466 قانون مدنی آمده است [...]
تعرفه جدید دستمزد کارشناسان رسمی دادگستری ابلاغ شد
رئیس قوه‌قضائیه دستور العمل «تعرفه دستمزد کارشناسان رسمی دادگستری» را به مراجع قضایی ابلاغ کرد [...]
دلایل رد دادخواست الزام به تمکین
از جمله وظایف زن در مقابل شوهر تمکین از اوست و به زنی که بدون دلیل قانع‌کننده‌ای از ادای وظایف زناشو [...]
حکم به بطلان دعوای طلاق زوج با استناد به قاعده لاضرر
محسن پارسا دادرس شعبه اول دادگاه عمومی حقوقی بخش رودهن با صدور دادنامه‌ای با استناد به اعلامیه جهانی [...]
کوچ دنباله دار قضات از قضاوت به وکالت
کانون وکلای دادگستری مرکز فهرست جدید متقاضیان صدور پروانه وکالت را بر اساس بندهای مختلف ماده هشتم لا [...]
