بررسی تخلف تغییر خودسرانه کاربری مسکونی در گفت و گو با کارشناسان حقوقی خانه یا اداره؟
گروه حقوقی - سند اداری یا موقعیت اداری؟ این سوال یکی از اولین سوالاتی است که زمان مراجعه به بنگاه‌های املاک برای اجاره یک ملک اداری از شما پرسیده می‌شود. منظور این است که آیا ملکی که قصد اجاره آن را دارید، حتما باید سند اداری داشته باشد یا استفاده اداری از مجتمع، حتی اگر سند اداری نداشته باشد کفایت می‌کند؟
دلیل طرح چنین پرسش‌هایی چیست و فعالیت اداری در ملک مسکونی چه شرایطی دارد؟ برای بررسی این موضوع به گفت‌وگو با کارشناسان پرداخته‌ایم.
یک کارشناس ارشد حقوق عمومی با اشاره به اینکه گسترش زندگی شهرنشینی و افزایش تعداد جوامع شهری آثار و تبعات متعدد و مختلفی داشته است، در بیان یکی از مهم ترین این آثار خاطرنشان می‌کند: ضرورت ایجاد یک مدیریت مستقل برای ایجاد نظم و انضباط در شهر جهت به وجود آمدن آسایش در زندگی شهروندان غیرقابل انکار است.
حبیب کیانی به «حمایت» می گوید: بدون شک این وظیفه مهم و خطیر به عهده شهرداری گذارده شده است و به جرات می‌توان گفت که شهرداری اصلی‌ترین متولی مدیریت شهری است و سایر نهادها و ارگان‌ها باید شهرداری را در این وظیفه سنگین یاری دهند. یکی از مصادیق ایجاد نظم در یک جامعه شهری، جداسازی واحدهای مسکونی از واحدهای اداری، تجاری و صنعتی است. طبیعتا جایی که برای سکونت اختصاص داده می‌شود، باید از یک آرامش نسبی برخوردار باشد تا بتوان از این آرامش برای استراحت و در کنار خانواده بودن استفاده کرد. اما طبیعت اماکن تجاری و اداری و صنعتی رفت و آمدهای بسیار، سر و صدا، شلوغی و... است که به هیچ عنوان با اماکن مسکونی سنخیت ندارد. به همین خاطر یکی از وظایف شهرداری به عنوان متولی مدیریت شهری، تعیین واحدهایی برای سکونت و واحدهایی برای کسب و کار است. در همین خصوص شهرداری هنگامی که برای ساخت یک بنا پروانه و مجوز ساخت می‌دهد در پروانه صادره نوع کاربری ساختمان را قید می‌کند.
تعیین نوع استفاده در پروانه‌های ساختمانی
این مدرس دانشگاه یکی از وظایف مهم شهرداری را تعیین کاربری ساختمان‌های احداثی بیان می‌کند و خاطرنشان می‌کند: بر اساس قانون، از یک واحد آپارتمان احداثی، منحصرا همان استفاده‌ای می‌تواند انجام بگیرد که در کاربری قید شده است.
کیانی توضیح می‌دهد: تبصره بند 24 ماده 55 قانون شهرداری، وظیفه‌ای خطیر را به عهده شهرداری‌ها گذاشته است. «شهرداری در شهرهایی که نقشه جامع شهر تهیه شده، مکلف است طبق ضوابط نقشه مذکور در پروانه‌های ساختمانی، نوع استفاده از ساختمان را قید کند. در صورتی که بر خلاف مندرجات پروانه ساختمانی در منطقه غیرتجاری محل کسب یا پیشه و یا تجارت دایر شود، شهرداری مورد را در‌کمیسیون مقرر در تبصره یک ماده 100 این قانون مطرح می‌کند و کمیسیون در صورت احراز تخلف مالک یا مستاجر، با تعیین مهلت مناسب که نباید از 2 ماه تجاوز کند، در مورد تعطیلی محل کسب یا پیشه و یا تجارت ظرف مدت یک ماه تصمیم می‌گیرد. این تصمیم به وسیله ماموران شهرداری اجرا می‌شود و کسی که عالما از محل مزبور پس از تعطیلی برای کسب و پیشه و یا تجارت استفاده کند، به حبس‌جنحه‌ای از 6 ماه تا 2 سال و جزای نقدی از 5 هزار و 1 ریال تا 10 هزار ریال محکوم خواهد شد و محل کسب نیز دوباره تعطیل می‌شود. «دایر کردن دفتر وکالت و مطب و دفتر اسناد رسمی و ازدواج و طلاق و دفتر روزنامه و مجله و دفتر مهندسی به وسیله مالک از نظر این قانون استفاده‌تجاری محسوب نمی‌شود.»
استفاده در غیر موضوع کاربری
این کارشناس ارشد حقوق عمومی توضیح می‌دهد: تغییر کاربری عبارت است از استفاده از ساختمان بعد از احداث به نوعی غیر از آنچه در محتوای طرح‌ها و پروانه ساختمان قید شده است. با این توضیح معلوم می‌شود همیشه تخلف تغییر کاربری مربوط به نوع مذکور در پروانه بنا نیست. بلکه ممکن است ساختمانی بدون پروانه احداث شود و نیز بعد از احداث برخلاف نوع کاربری تعیین شده در طرح‌های شهرسازی مربوط به منطقه وقوع ساختمان مورد بهره‌برداری قرار گیرد.
کیانی می‌گوید: رایج‌ترین این تخلف ها مربوط است به دایر کردن واحدهای تجاری در منطقه غیرتجاری و بهره‌برداری از ساختمان‌های مسکونی به صورت اداری است. طبق آمارهای اعلام شده، استفاده از املاک در غیر از آن چیزی که در کاربری قید شده است، بالاترین تخلفات ساختمانی است. آنچه بسیار شایع است، از واحدهای با کاربری مسکونی که طبیعتا قیمت آنها بسیار پایین‌تر از سایر کاربری‌ها است، استفاده اداری یا تجاری می‌شود.
راهکار قانونی تغییر کاربری
این مدرس دانشگاه بعد از توضیح مفهوم تغییر کاربری بدون مجوز، به بیان راهکار قانونی تغییر کاربری ملک می‌پردازد و می‌گوید: برای اینکار اخذ نظریه و ارایه موافقت اصولی، در صورت تغییر کاربری از مسکونی به بهداشتی، ورزشی، فرهنگی و هتل از متولیان امر شامل: وزارت بهداشت، اداره کل تربیت بدنی، وزارت ارشاد و سازمان میراث فرهنگی و گردشگری لازم است. علاوه بر آن باید نظریه مهندسان مشاور منتخب منطقه، ارایه آلبوم نقشه‌های معماری به همراه جدول سطح و سطوح کاربری‌های هر طبقه که به تایید متولیان طرح رسیده و توسط منطقه مربوط کنترل کلی شده است، پرونده شهرسازی ملک مورد نظر، الصاق تصویر توافق‌نامه‌های مربوطه در صورتی که پیشتر با مالکان توافق به عمل آمده باشد، نظریه مهندسان مشاور اعلام ضرایب K ، T (در مناطق 4 الی 20) چنانچه تقاضای بلند مرتبه‌سازی بیش از 10 طبقه روی زمین و یا 350 درصد تراکم وجود داشته باشد لازم است.
کیانی ادامه می‌دهد: یکی دیگر از مدارکی که در این خصوص نیاز به آن وجود دارد، گزارش کامل مهندسان مشاور تهیه کننده طرح به همراه نقشه‌های طرح تفصیلی، نقشه‌های وضع موجود و نقشه‌های پیشنهادی در مقیاس 2000/1 جهت بررسی طرح‌های تفصیلی و طرح‌های موضعی پیشنهادی یا پروژه‌های شهرسازی و پروژه‌های در اراضی با مساحت بیش از 10 هزار مترمربع که توسط شهرداری مناطق و سایر موارد ذیربط به امور معاونت فنی دبیرخانه کمیسیون ماده 5 ارسال می‌شود. به انضمام گزارش و نظریه اداره کل برنامه‌ریزی و طرح‌های شهرسازی به منظور بررسی پروژه‌هایی با مشخصات مشروحه فوق و تعیین کاربری اراضی فاقد کاربری (محدوده های بالای 3 هزار مترمربع) است. همانطور که مشاهده می‌شود، صلاحیت تغییر کاربری در اختیار شهرداری است و مدارک و اسناد مختلفی برای موافقت با آن لازم است.
اجرای احکام
یک وکیل دادگستری نیز در رابطه با مقررات قانونی راجع به کاربری ملک، ذکر چند نکته را مهم می‌داند. وی می گوید: نخست اینکه برای تصمیم‌گیری کمیسیون و تعطیل واحدهای تجاری مورد بحث، مهلت‌های 2 ماهه و 1 ماهه مندرج در تبصره با عباراتی بیان شده که به لحاظ طرز تنظیم اشتباه برانگیز است و پس از دقت کافی و توجه به سایر موارد احکام معلوم می‌شود که مهلت 1 ماه برای رسیدگی و صدور رای به وسیله کمیسیون بعد از ارجاع پرونده است و مدت 2 ماه مهلت مناسب است که پس ازابلاغ رای برای تعطیل واحد خلاف در نظر گرفته شده است.
علی زمانیان در بیان دومین نکته توضیح می‌دهد: نکته دوم به طریقه اجرا مربوط است ؛ به نظر می‌رسد چنانچه در مهلت 2 ماهه مذکور مفاد رای به وسیله خود مالک یا مستاجر به اجرا گذارده شود، نیازی به اقدامات اجرایی ماموران شهرداری نباشد. چنانچه ذی‌نفع تمکین نکند، چاره کار درنهایت اجرای مفاد رای به وسیله ماموران شهرداری است. از عبارت قانون به سختی می‌توان این ترتیب را استنباط کرد، ولی نگرش دقیق به مجموع اوضاع و احوال حاکم بر ترتیب فوق دلالت دارد.
نکته سومی که این کارشناس حقوقی مورد اشاره قرار می‌دهد، مربوط به مجازات کیفری است که مقنن برای دایر کننده عامد و عالم واحد تجاری بعد از تعطیل اولیه منظور کرده است.
وی می‌گوید: از میزان مجازات حبس و غرامت (نه جریمه) معلوم می‌شود که قانونگذار توجه کافی به توالی فاسد این نوع اقدام جسورانه متخلفان داشته است. به اضافه صلاحیت رسیدگی در این مرحله به جای کمیسیون با دادسرا و دادگاه کیفری محل وقوع جرم است و غرامت مورد حکم به خزانه دولت واریز خواهد شد نه به حساب شهرداری. آنچه مسلم به نظر می‌رسد اینکه اجرای احکام کیفری پس از قطعیت در این مورد نیز با دادسرای محل خواهد بود و ماموران شهرداری صلاحیت اجرای آن را ندارند.
استثناهای قانونی
این وکیل دادگستری در ادامه به استثنائاتی که در این خصوص وجود دارد اشاره می‌کند و می گوید: البته قانونگذار در ذیل تبصره قانونی که بدان اشاره شد استثنائاتی نیز برای این حکم خود قایل شده است. براین اساس یک سری مشاغل استثنا هستند و می‌توانند از واحدهایی با کاربری مسکونی جهت فعالیت‌های خود که جنبه اداری و تجاری دارند، استفاده کنند. اما از آنجا که این استثنا بر خلاف اصل است، فقط در صورتی اجرا خواهد شد که مالک اینگونه املاک بخواهد برای وکالت یا طبابت و ... از این واحدها استفاده کند و شخصی غیر از مالک اعم از مستاجر یا غیر مستاجر حق چنین بهره‌برداری را نخواهد داشت.
زمانیان ادامه می‌دهد: در همین زمینه یک رای وحدت رویه از دیوان عدالت اداری صادر شده است؛ «سیاق عبارات تبصره ذیل بند 24 ماده 55 قانون شهرداری در باب عدم جواز تخطی از مندرجات پروانه ساختمانی و دایر کردن محل کسب و پیشه و تجارت در محل غیر تجاری توسط مالک یا مستأجر و صراحت منطوق قسمت آخر تبصره مذکور که مقرر داشته “.... دایر کردن دفتر وکالت و مطب و‌دفتر اسناد رسمی و ازدواج و طلاق و دفتر روزنامه و مجله و دفتر مهندسی وسیله مالک از نظر این قانون استفاده تجاری محسوب نمی‌شود.” مفید اختصاص حکم اشاره شده اخیر مقنن به مالک و مباشرت مستقیم او در استفاده از حق مذکور است». مقصود این رای این است که در اینجا فقط و تنها فقط وقتی مالک، خودش از ملک برای این کارها استفاده می‌کند، می‌تواند از این استثنای قانونی بهره‌مند شود.
برداشت آخر
گسترش جمعیت شهری باعث شده است که قوانین و مقررات مخصوصی برای ایجاد نظم در جامعه وضع شود. یکی از این مقررات در مورد چگونگی استفاده از واحدهای احداثی است. بر اساس قانون از هر واحد ساختمانی فقط باید طبق کاربری مذکور در پروانه ساخت استفاده شود. در صورتی که از این ضابطه تخلفی صورت گیرد، شهرداری موظف است نسبت به برخورد قانونی با متخلف اقدام کند. در این میان برخی مشاغل استثنا هستند که استفاده از این استثنا نیز تابع شرایط خاص و ویژه است که مهمتر از همه چیز باید توجه داشت؛ دایر کردن دفتر وکالت، مطب، دفتر اسناد رسمی و ازدواج و طلاق، دفتر روزنامه و مجله، دفتر مهندسی به وسیله مالک از نظر قانون استفاده تجاری محسوب نمی‌شود بنابراین این امتیاز اختصاص به مالک دارد و مشروط به مباشرت مستقیم او در استفاده از حق مذکور است.
قواعد حاکم بر اجرای حکم راهکارهای کسب درآمد قانونی و کم دردسر
پست های مرتبط
بررسی حقوقی خرید و فروش آثار تاریخی
اشیای عتیقه اشیایی است که طبق ضوابط بین‌المللی یکصد سال یا بیشتر از تاریخ ایجاد یا ساخت آن گذشته باش [...]
تعرفه جدید دستمزد کارشناسان رسمی دادگستری ابلاغ شد
رئیس قوه‌قضائیه دستور العمل «تعرفه دستمزد کارشناسان رسمی دادگستری» را به مراجع قضایی ابلاغ کرد [...]
الزام به اخذ گواهی عدم اعتیاد از مراکز مورد وثوق ناجا برداشته شد
هیئت عمومی دیوان عدالت اداری با شکایت سازمان بازرسی کل کشور، مصوبه فرماندهی انتظامی هرمزگان که متقاض [...]
حکم به بطلان دعوای طلاق زوج با استناد به قاعده لاضرر
محسن پارسا دادرس شعبه اول دادگاه عمومی حقوقی بخش رودهن با صدور دادنامه‌ای با استناد به اعلامیه جهانی [...]
کوچ دنباله دار قضات از قضاوت به وکالت
کانون وکلای دادگستری مرکز فهرست جدید متقاضیان صدور پروانه وکالت را بر اساس بندهای مختلف ماده هشتم لا [...]
بررسی تحلیلی ماده 62 قانون احکام دائمی در قانون و رویه قضایی
قانونگذار از دیرباز برای اسناد رسمی، اهمیت ویژه‌ای قائل بوده است از جمله این موارد می‌توان به ماده ۴ [...]
