تعیین اجاره بها و اجرت المثل حقوق مالکانه اراضی زراعی

33,271 مشاهده
زمان مطالعه : 1:20
مقالات

اجاره بهای اراضی تابعی از درآمد خالص زمین میباشد که بطور متوسط در هرسال عاید میشود.درآمد زمین زراعی به نوع کشت،حاصلخیزی خاک،آب وهوا،میزان تنش های محیطی،آفات وبیماریها در منطقه ،موقعیت مکانی منطقه،فاصله زمین تا مراکز دریافت خدمات فنی،فاصله زمین تا جاده ومراکز فروش،هزینه های کاشت داشت وبرداشت محصولومواردی از این دست بستگی دارد.

وضعیت تامین آب،دورآبیاری،مسائل فرهنگی واجتماعی وحتی امنیتی بر میزان درآمد خالص هر منطقه تاثیر میگذارد وبطور کلی در آمد خالص زمین زراعی تابعی از شرایط متعدد حاکم برمنطقه میباشد.بهترین شاخص در ارزیابی درآمد وبه تبع آن اجاره بها اینست که اولاً با توجه به کشت رایج وغالب منطقه ومراجعه به آمار مدریریت های جهادکشاورزی که هزینه ودرآمد سالیانه هر محصول را مشخص میکند.

درآمد خالص زمین را در خصوص کشت غالب ورایج منطقه مشخص نمائیم.فاکتورهایی مانند دوری یا نزدیکی به منابع آب(دهنه رودخانه،خروجی چاه،مظهرقنات و..)وجاده دسترسی وراه عبور دام وکیفیت حصار زمین از نظر حفظ محصول را هم باید در نظر داشت وسپس درصدی از این درآمد خالص را به سهم آب وزمین منظور واجاره بها مشخص نمود.این در صد بسته به مجموعه شرایط حاکم بر منطقه از یک سوم تا یک ششم درآمد خالص متفاوت خواهد بود.معمولاً در عرف هرمحل برای اجاره آب وزمین متناسب با شرایط موجود در هرمنطقه درصدی از تولید محصول غالب مثل گندم وجو را برای مال الاجاره آب وزمین مشخص میکنند که این مقدار از 600تا900کیلوگرم گندم یا جو متفاوت است.

آنچه که در ارزیابی توسط کارشناس باید مراعات گردد تعدیل عرف محل به لحاظ شرایط زمین وآب می باشد.زیرا شرایط هرزمین با زمین دیگر در یک روستا متفاوت است واین تفاوت ها را باید مورد توجه قرار داد تا مال الاجاره عادلانه ای تعیین شود.شکی نیست که این مال الاجاره برای یک زمین حاصلخیز ونزدیک به منابع آبی نسبت به یک زمین حاشیه روستا ودورافتاده متفاوت خواهد بود. بنابراین در تعیین مال الاجاره یک زمین زراعی در نظر گرفتن عرف محل وتعدیل وتطبیق آن براساس وضعیت زمین یک شاخص مناسب خواهد بود.

(برگرفته از کتاب مبانی ارزیابی دکترمحمد علی دهقانی تفتی)