حق زارعانه و ریشه و نحوه احتساب ان

حق زارعانه و ریشه و نحوه احتساب ان

• 41,994 مشاهده
• زمان مطالعه : 35:7
• مقالات

نویسنده : علی فتحی وکیل پایه یک دادگستری

از احمدناصر احدکاشانی

یکی از مباحثی که در محاکم قضائی ازسوی کشاورزان درمقابل مالکین املاک زراعی مطرح میگردد موضوع حق ریشه است. با مطالعه کتاب "زاررع ومالک "و اظهارات کارشناسان علاقه مند به این مبحث مشخص میشود که درعرف وقوانین حاکم حق ریشه به نحوی پذیرفته شده است منتها تعیین مقدار آن را موکول به توافق بین زارع ومالک نموده اند ودرصورت عدم توافق دادگاهها ومحاکم داوری تعیین آن را به کارشناس یا خبره واگذار مینمایند تا با توجه به عواملی چند که درتعیین حق ریشه موثر است ارزیابی صورت گیرد.مقدار حداقل وحداکثر نسبت به بهای کل ملک ممکن است درشرایط مختلف کشور فرق داشته باشد مثل حق کارافه که درمازندران گاهی اوقات چندین برابر بهای اصلی ملک است وهمچنین حق ریشه که کارشناسان محترم آنرا تا50 درصد بهای ملک نیز ذکرنموده اند. علیهذا با توجه به شرایط محلی حاکم در منطقه ما حداقل یک بیستم وحداکثر یک سوم مد نظرکارشناسان زبده وخبره قرارمیگرفته که دراین رابطه از نظرات آنان نیز استفاده گردید. ازمسائل مهمی که قابل ذکر است این موضوع است که مازمین را براساس زمین کشاورزی درنظر گرفته وحق ریشه را محاسبه می نمائیم . حال اگر یک زمین کشاورزی که روزگاری قیمت آن متری 10 ریال بوده است ولی امروزه براثر اقدامات عمرانی اطراف آن ومثلاْ مسکونی شدن منطقه به قیمتهای مسکونی (مثلاْ متری 5000000 ریال) ارزش افزوده پیدا نموده است دیگر کارشناس ملزم نیست که به تناسب زمینهای کشاورزی حق ریشه را هم متناسب با قیمت بالا ببرد .لذا درفرمول ابداعی ذیل الذکر سه نوع قیمت (1- به ازاءهرمترزیر10000 تومان(کشاورزی صرف) 2- به ازاء هرمتر 10هزار تا40 هزار تومان(کشاورزی درحال تبدیل) 3- به ازاء هر متر 40000تومان به بالا(اراضی خارج شده ازکاربری کشاورزی))درنظر گرفته شده وضریب فرمول به این نسبتها نوسان داده شده است. ازمباحثی که درمطالعات خود متوجه شدم این بود که کارشناسان محترم به حق فرموده بودند که حق ریشه فرمول پذیر نمی باشد. علیرغم این واقعیت دراین مبحث سعی شده است تا با توجه به عوامل دخیل درصورت مسئله ، به نحوی فرمولی برای این امر بیان گردد. از همکاران وکارشناسان ومتخصصین وحقوق دانان محترم تقاضا دارم فرمول را با دیدگاه نقد بنگرند وهر گونه راه حل ونظریه اصلاحی دارند لطف بفرمایند اینجانب را راهنمائی فرموده تابتوانم فرمول وراه حل را اصلاح نمایم .باشد که ازاین طریق خدمتی به حقوق درکشاورزی بنمائیم.

واما فرمول حق ریشه ، خلاصه فرمول به شکل ذیل است :

فرمول حق ریشه

حق ریشه برابراست با قیمت کل ملک ضربدر سالهای تصرف تقسیم برعددK . حاصل به دست آمده به اضافه هزینه های انجام شده برروی زمین توسط کساورز

R=PY/K (توجه فرمائید به جای خط کسری فارسی" ----" از خط کسری لاتین " / " استفاده شده وبا ممیز فارسی اشتباه نگردد)

اگر کشاورز هزینه هائی در ملک مورد تصرف کرده باشد که باعث بهره وری بیشتر آن شده باشد میتوان پارامتر C را به عنوان هزینه ها به آن افزود

R=(PY/K)+C

R = حق ریشه، P = قیمت کل زمین، Y = سالهای تصرف (سالهای تصرف حداکثر66سال محاسبه گردد تا حق ریشه از یک سوم بهای ملک بیشترنشود) و K = ضریب که ذیلاً شرح داده میشود . همچنین C عبارتست از هزینه های مفید انجام شده توسط زارع برروی زمین.

واما ضریبK ،

1- تا قیمت هر مترمربع زمین 10000 تومان عدد 200= K

2- از10001 تومان تا 40000 تومان :

الف - اگر واحد پول تومان رایج ایران فرض شود، محاسبه K :

K=(t/100)+100 (توجه فرمائید به جای خط کسری فارسی" ----" از خط کسری لاتین " / " استفاده شده وباممیزفارسی اشتباه نگردد.)

قیمت

قیمت یک مترزمین برحسب تومان ایران = t

ب - اگر واحد پول ریال رایج ایران فرض شود، محاسبه K :

K=(r/1000)+100 (توجه فرمائید به جای خط کسری فارسی" ----" از خط کسری لاتین " / " استفاده شده وبا ممیز فارسی اشتباه نگردد)

قیمت یک متر زمین برحسب ریال ایران = r

که بااین روش عددK درفرمول حق ریشه از قیمت متری10001 تومان تا متری 40000 تومان به ترتیب از201 الی 500 تامرز متری 40000 تومان متغیر خواهد بود.

به عبارتی میتوان موضوع را اینگونه خلاصه کرد:در شرایطی که قیمت زمین از متری 10000تومان تا 40000تومان است مقدارعددK درمخرج کسر فرمول برابر 200+(تفاضل قیمت مورد نظر برحسب تومان وعدد10000)ضربدر 01/0 خواهد بود . مثلاْ اگر قیمت زمین متری 36000تومان بود عددKبرابر200+(10000-36000)*01/0=200+26000*01/0=200+260=460یا(460=K) که همان تقسیم عدد36000به عدد100وجمع کردن حاصل آن به عدد 100 میباشد.

3- اگر قیمت هرمتر مربع زمین بالای 40000 تومان باشد عدد500= K وثابت خواهد بود.

تا اینجای قضیه دوستان استحضار دارند که محاسبات فوق صرفاْ عملکرد زارعانه کشاورز متصرف ملک بود که برای زمین وسالهای تصرف وارزش زمین حساب شده است ولی صحبت از اقدامات آبادگرانه زارع به میان نیامده است . لذا چنانچه :

1-آماده نمودن ملک مانند تسطیح ، خاکبرداری ،خاکریزی واصلاح خاک، بهسازی مسیر آب، محلهای عبور ومرور ، تمهیداتی برای ایجادراه دسترسی وامثال اینها

2-کاشت درختان اعم از مثمر یا غیر مثمر مفید، کشت زراعتها وگیاهان باغبانی چند ساله مانند یونجه، گل محمدی ، زعفران وزراعتهائی که برداشت آن موکول به سال یا فصل دیگری بوده ومالک اجازه ادامه تصرف ملک را نمی دهد

3- احداث ابنیه مانند اتاق کارگری با رضایت یا رضایت ضمنی مالک ویا سازه های مجاز مانند استخر آبیاری ،منبع آب ، لوله کشی آبیاری از جمله انواع آبیاری تحت فشار

3- انواع پیگیری های حفاظت از منافع مالک در ملک مورد نظرتوسط زارع که مستلزم حق الزحمه برای زارع متصرف باشد وهزینه های آن که به نحوی قابل اثبات بوده ویا مورد تاییدمالک است

5 - .... وسایر مواردی که به نوعی اضافه برحق عملکرد صرف برروی زمین ، حقی را برای کشاورز متصرف ایجادمیکند

باید محاسبه وبا نتیجه فرمول فوق الذکر جمع شود(C) تا حق ریشه واقعی زارع به دست آید.

معهذا ذکر این نکته مهم ضروری است که وجود این فرمول نافی اعلام نظر شخصی کارشناس محترم نخواهد بود .چون ممکن است شرایط ویژه ای حاکم باشد وکارشناس شخصاْ باید براساس برداشت ودیدگاه کارشناسی خود اعلام نظر نماید.خلاصه اینکه فرمول فقط به عنوان شاخص وراهنما عنوان گردیده واصل نظریه کارشناس محترم درموارد ارجاعی است.

سوالات

1-درجلسه ای که خدمت دونفر از همکاران محترم کارشناس بودم این ایراد گرفته شد که چرا دو قطعه زمین کشاورزی با مساحت مساوی(مثلاْ1000مترمربع) با مدت زمان مساوی (مثلاْ50سال) که یکی درمنطقه شهری است وقیمت حال آن متری 50000تومان است ودیگری در منطقه روستائی وقیمت حال آن متری 10000تومان است حق ریشه 1000 متر زمین شهری 5 میلیون تومان وحق ریشه زمین روستائی دو ونیم میلیون تومان می شود؟

جواب : با توجه به بند های 12 و13 عوامل موثر در ارزیابی حق نسق و ریشه کشاورزی در کتاب زارع ومالک که ذیلاْ به عنوان مرجع آورده شده است ارزش افزوده وبهای ملک وموقعیت آن دربحث حق ریشه دخالت داده شده است. باتشکر

2- همکار محترم درخصوص نصفه کاری سوال نموده که آیا برای فسخ قرارداد نصفه کاری مبلغ حق ریشه یا حق زارعانه چگونه محاسبه شود؟

ج : به نظر اینجانب اگر کسی قراردادی دارد باید براساس مفاد قرارداد عمل کند و هنگام اتمام قرارداددیگر حق ریشه ویا زارعانه نمی تواند مطرح باشد. اگر نظر حقوقی ویا شرعی خاصی وجود دارد لطفاْ برای رفع اشتباه راهنمائی فرمایید.باتشکر

با تشکر: احمدناصر حدادکاشانی

لطفاً چنانچه نظر انتقادی ، اصلاحی یا پیشنهادی داشتید حتماً در اظهار نظر مطرح فرمائید تا بررسی واعمال گردد.

ذیلاً توجه شما را به مطلبی ازکتاب "زارع ومالک " که ازاینترنت کپی شده است جهت اطلاع درج میگردد:

حقوق زارعانه

همان حق سرقفلی درتجارت است

در سال گذشته صلاحیت جدیدی در رشته کشاورزی و منابع طبیعی به تصویب شورای کارشناسی و هیات مدیره کانون کارشناسان رسمی دادگستری به شرح زیر رسید:«مجموعه حق زارعانه و حق تصرف که می توانیم تحت عنوان حق کسب و پیشه کشاورزی بنامیم بستگی به عرف مناطق دارد ».

تعیین حق ریشه و احیا و امتیاز صاحبان نسق زراعی و غارسین و متصرفین قانونی:

این صلاحیت قبلا وجود داشت، در قالب امور کشاورزی. مجموعه صلاحیت ذکر شده بالا تحت عنوان حقوق زارعانه مورد بحث قرار می گیرد. در اغلب نقاط ایران زارع متصرف زمین به حکم عرف و عادت از بعضی از حقوق تصرف بهره مند است. چنانچه در آذربایجان در اصطلاح محلی جور نامیده می شود که بر نوعی از حق تقدم دلالت دارد که زارع در صورتی که زمین مالک را احیا و چندین سال زراعت کند، می تواند از آن برخورددار باشد. این حق بیشتر در اثر کار زراعت یا باغداری ایجاد می شود. در بعضی از نقاط اطراف تهران این حق به نام قراپشک نامیده می شود. در مازندران به نام حق تبرتراشی و حق کارافه نامیده می شود.1ساختمانهای روستایی و سایر اعیان مطابق قانون ثبت قابل ثبت است و در بعضی اسناد ثبتی سند عرصه و اعیان جداگانه و متعلق به دو نفر است.

غارسین به شکل خاص آن در اصطهبانات فارس، در مورد درختان انجیر، که به صورت دیم وجود دارد، پیوند کننده، مالک آن می شود. حقوق زارعانه قابل فروش و از طریق ارث منتقل می شود. صاحب اصلی آن در صورتی که نتواند شخصا بهره برداری نماید، می تواند از طریق کارگر کشاورزی و یا اجازه به دیگری از زمین استفاده نماید. این حق زارعانه مشابه همان حق سرقفلی است که در تجارت به کار می رود. حق ریشه، حق آب و گل، حق نسق زراعی و امثالهم در شهرها و روستاهای ایران به نامهای متفاوت ذکر می شود و تابع عرف و عادت محل است.

بعضی از محصولات کشاورزی پس از کشت، چندین سال قابل بهره برداری است مثل یونجه، نعناع و امثالهم، درختان مثمر و غیر مثمر. در این صورت کشت کننده در صورتی که به عناوین مختلف مجبور به ترک زمین شود، باید حق ریشه او پرداخت شود یا در مورد درختان غرس شده که در صورت ترک اجباری باید حقوق آن پرداخت گردد و درمورد جمله متصرفین قانونی منظور مستاجرین اراضی کشاورزی - زارعین و مستاجرین اراضی موقوفه نیز می باشد.مساله مهم در مورد تصرف قانونی،در کشاورزی و مبادله زمین و واگذاری آن به صورت کتبی یا شفاهی می باشد و به صرف نداشتن اجاره نامه کتبی حق باطل نمی شود و عرف و عادت محل در منازعات کشاورزی به عنوان مستند مورد توجه قرار می گیرد. در قوانین مختلف، درمورد اراضی کشاورزی، به مسأله عرف محل جنبه قانونی داده است و همکاران محترم درمورد رعایت عرف و عادت محل به عنوان قانون عرفی باید توجه لازم را مبذول فرمایند.حق نسق و ریشه و اعیان در قوانین مختلف آمده است که تعدادی از آنها ذکر می شود:

مستندات قانونی: در لایحه قانونی اصلاح لایحه واگذاری و احیاء اراضی در حکومت جمهوری اسلامی ایران مصوب 25/6/58 نسق به شرح زیر: نسق، عملکرد عمرانی کسی که به آبادی زمین اقدام کرده تعریف شده است.در لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه های عمومی عمرانی نظامی دولت مصوب تاریخ4/11/58 آمده است. تبصره 2- در صورتی که طبق نظر اداره کشاورزی و عمران روستایی محل، زارعین، حقوقی در ملک مورد بحث داشته باشند، حقوق زارعین ذی نفع به تشخیص اداره مذکور از محل ارزش ملک به آنان پرداخت و بقیه در هنگام انجام معامله به مالک پرداخت خواهد شد. چنانچه در ملک مورد معامله ساختمانهای روستایی فاقد سند مالکیت و نیز هر گونه اعیانی و یا حقوقی نظیر حق ریشه، بهای شخم، بذر، کود و سایر زحماتی که زارع برای آماده کردن زمین متحمل شده وجود داشته باشد، بهای اعیان و حقوق متعلق به آنان برابر قراردادهای موجود بین زارع و مالک یا طبق مقررات و عرف محل از طریق توافق یا از سوی کارشناسان تعیین و از محل ارزش کل ملک به ایشان پرداخت و بقیه به مالک پرداخت خواهد شد.

همانطوری که در بالا اشاره شد: هم در عرف و هم در قوانین حق نسق و حقوق زارعانه، حق ریشه و اعیان به رسمیت شناخته شده است: حق الامتیاز: مجموعه سرمایه گذاریهای مادی، معنوی و کاری و خدماتی که یک شخص حقیقی یا حقوقی در محل کاری که عرصه آن متعلق به او نیست انجام می دهد حق الامتیاز بوده و در حقیقت همان حق کسب و پیشه کشاورزی یا دامداری می باشد که با تعریف قانونی نسق هماهنگ است. مجموعه حق زارعانه و حق تصرف که به صورت حق کسب و پیشه کشاورزی می توانیم بنامیم بستگی دارد به عرف محل و اصطلاحات به کار رفته شده که در مناطق مختلف ایران به صورتهای زیر عنوان می شود.

1- حق نسق زراعی،

2- حق کارافه،

3- حق آبادانی،

4- حق تصرف،

5- حق ریشه،

6- حق آب و گل،

7- حق بنه،

8- حق جور،

9-حق تبرتراشی،

10- حق مستأجرین و متصرفین در اراضی کشاورزی کشت و صنعتها، مرغداریها و دامداریها و سایر حرف کشاورزی

11- حق بهره برداری از مزایای قانونی برای متصرفین اراضی کشاورزی نظیر حق تصرف در اراضی کشت موقت هیأتهای هفت نفره، اصلاحات ارضی و غیره

12- حق احداث اعیانی و ساختمانهای روستایی و احداث باغات

13- حق امتیازهای ناشی از تدارک نهادهای کشاورزی نظیر حق امتیاز، چاه آب، تسطیح اراضی، ایجاد نهر و کانال و امتیازهای آب برق و تلفن و غیره

14ـ سایر موارد دیگری که در عرف و عادت و قوانین، ایجاد حق می نماید. در حقیقت ارزش افزوده مجموعه خدمات و کار انجام شده، سرمایه گذاری به کار رفته در زمین که به صورتهای مختلف بالا در زمین انجام می شود، حقوق زارعانه و حق کسب و پیشه کشاورزی نام دارد.

عوامل موثر در ارزیابی حق نسق و ریشه کشاورزی

1- مدت زمان تصرف ملک یا زمان زراعت و غیره

2ـ کیفیت آبادانی زمین محل کار کشاورزی

3-نحوه تقسیم محصول بین مالک و زارع

4- کیفیت و کمیت بکارگیری عواملی نظیر، بذر، کود، وجین، آبیاری و برداشت و سهم هر کدام اعم از متصرف یا مالک

5- حقوق ناشی از قوانین نظیر اصلاحات اراضی، کشت موقت، تصرف و غیره

6- کمیت و کیفیت سرمایه گذاری کشاورز یا متصرف یا مستاجر در محل کار نظیر، تسطیح، خاک برداری، حفره، چاه و غیره و همچنین انجام خدمات مربوط

7- اجاره سالیانه

8- سایر عوامل موثر که با توجه به عرف و عادت و قرارداد طرفین باید مورد توجه قرار گیرد

9- مدیریت و سهم مالک در اداره کشاورزی مزرعه.

10 - بررسی در سوابق وجود یا عدم وجود توافقات گذشته بین مالک و زارع

11 - نقش زارع در حفاظت و نگهداری ملک از تعرضات در طول دوران گذشته حضور زارع در ملک .

12 - موقعیت مکانی ملک و اهمیت منطقه از نظر تولیدات کشاورزی

13 - وضعیت و موقعیت ملک در زمان حاضر با توجه به تحولات سریع سالهای اخیر در امور مربوط به ارزش املاک کشاورزی

14 - نحوه حضور و یا عدم حضور مالک در دوران تصرف ملک توسط زارع و توجه به سایر عوامل موثر حسب مورد .......

بر اساس عوامل ذکر شده حقوق زاراعانه، مستاجرین، متصرفین قانونی و عرفی اراضی کشاورزی متفاوت بوده و با توجه به عوامل ذکر شده به وسیله کارشناس متخصص تعیین و محاسبه می شود.در هر حال حقوق زارعانه بخشی از بهای عرصه و اعیان ملک است.

1ـ ماخذ (کتاب زارع و مالک)

مورد ذیل نیز از سایتها استخراج گردیده است:

حق ریشه چیست ؟

· در حقوق ایران عقودی بنام مزارعه و مساقات وجود دارد . در این عقود چون زارع ریشه کشت خود را با اجازه مالک در زمین وی ایجاد نموده‌ ، لذا ریشه موجود در زمین متعلق به زارع در نظر گرفته می شود حتی بعداز اتمام عقد ، این ریشه حقی را برای زارع درزمین مالک ایجاد می‌نماید که اصطلاحاً بدان حق ریشه می‌ گویند.

· در اغلب نقاط ایران زارع متصرف زمین به حکم عرف و عادت از بعضی از حقوق تصرف بهره مند است. این حقوق عموما به نام حق ریشه و یا در اصطلاح محلی در آذربایجان جور در بعضی از نقاط اطراف تهران قراپشک در مازندران حق تبر تراشی و کارافه و یا در نقاط مختلف به اسامی مختلفی مثل : حق زارعانه ، حق سرقفلی زراعت ، حق نسق، حق آبادانی ، حق بنه ، حق آب و گل ، حق تصرف ، حق کسب و پیشه زراعی و.......نامیده می شود. این حق زارعانه مشابه همان حق سرقفلی است که در تجارت به کار می رود.

· از نظر قانون و عرف این حق برای صاحبان آن به رسمیت شناخته شده و ضمن اینکه مورد حمایت قوانین جاری کشور می باشد ، قابل به ارث رسیدن به ورثه نیز می باشد .

· زارعی که صاحب حق ریشه است در زمانی که به هردلیل ملک را ترک می نماید ، باید به حق خود برسد . مثلا اگر مالک اقدام به فروش ملک خود نموده و یا اگر ملک باید برای اجرای طرح های دولتی توسط دولت تملک شود و یا به هر دلیل دیگر ... حق ریشه زارع باید ارزیابی شده و به زارع صاحب حق پرداخت گردد . میزان حق ریشه در صورت عدم توافق بین مالک و زارع ، توسط خبرگان یا کارشناسان ارزیابی و تعیین می شود .

عوامل موثر در ارزیابی حق ریشه کشاورزی :

· فرمول تعریف شده ای برای ارزیابی حق ریشه نداریم و اصولا به نظر نمیرسد ارزیابی حق ریشه فرمول پذیر باشد . تعیین و پرداخت حق ریشه بیشتر از طریق توافق بین زارع و مالک و کسب رضایت از زارع صورت میگیرد ولی در صورتی که کار به قضاوت و محکمه کشیده شود ، کارشناسان با در نظر گرفتن عوامل متعددی که اهم آن شامل موارد ذیل است نسبت به تعیین حق ریشه اقدام می نمایند :

1- مدت زمان و دوران تصرف ملک توسط زارع یا زمان زراعت و غرس درخت و غیره

2 ـ کیفیت و چگونگی آبادانی و اقدامات عمرانی زارع در زمین کشاورزی

3 - نحوه تقسیم عرفی محصول بین مالک و زارع در دوران تصرف

4 - کیفیت و کمیت بکارگیری عواملی نظیر، بذر، کود، وجین، آبیاری و برداشت و سهم هر کدام اعم از متصرف یا مالک

5- توجه به حقوق ناشی از قوانین نظیر اصلاحات اراضی، کشت موقت، تصرف و غیره

6- کمیت و کیفیت سرمایه گذاری کشاورز یا متصرف یا مستاجر در محل کار نظیر، تسطیح، خاک برداری، حفره، چاه و غیره و هزینه های انجام خدمات مربوط

7- اجاره سالیانه املاک و عرف اجارات در منطقه

8- عواملی که با توجه به عرف و عادت و قرارداد طرفین باید مورد توجه قرار گیرد

9- مدیریت و سهم مالک در اداره کردن ملک کشاورزی و مزرعه

10 - بررسی در سوابق وجود یا عدم وجود توافقات گذشته بین مالک و زارع

11 - نقش زارع در حفاظت و نگهداری ملک از تعرضات در طول دوران گذشته حضور زارع در ملک .

12 - موقعیت مکانی ملک و اهمیت منطقه از نظر تولیدات کشاورزی

13 - وضعیت و موقعیت ملک در زمان حاضر با توجه به تحولات سریع سالهای اخیر در امور مربوط به ارزش املاک کشاورزی

14 - نحوه حضور و یا عدم حضور مالک در دوران تصرف ملک توسط زارع و توجه به سایر عوامل موثر حسب مورد .......

با توجه به نکات یاد شده و بر اساس تجربیاتی که وجود دارد میزان حق ریشه ای که کارشناسان برای زارع در پرونده های مختلف حسب مورد و با توجه به عوامل فوق الذکر تعیین میکنند بین حداقل 20 درصد و حداکثر 50 درصد از ارزش روز زمین می باشد و بر حسب اینکه چه میزان از عوامل فوق در تعیین حق ریشه دخیل بوده اند میزان حق ریشه نوسان دارد.

http://www.ghazavat.com/ghazavat.com/ghezavat14/Selection.htm1ـ

· ماخذ (کتاب زارع و مالک))

· نویسنده : مسعود عرفانیان|جمعه 1388/11/09

بررسی مبنا و ماهیت حق زارعانه در فقه و حقوق ایران

نویسنده:همتی، عباس

مقطع: کارشناسی ارشد

رشته گرایش:حقوق خصوصی

دانشگاه: دانشگاه قم

استاد راهنما: وحدتی شبیری، حسن

استاد مشاور:سلطانی نژاد، هدایت الله

تاریخ دفاع:1385

منابع:

چکیده:

در بسیاری از مکانها، زارع پس از فعالیت در محل مورد اجاره، در زمین زارعی و اشجار در فهم و نگرش عرفی، صاحب حقی به نام حق زارعانه، حق ریشه، نسق و نظایر آن می شود که با پایان یافتن اجاره و تخلیه ملک، مؤجر باید مبلغی به مستأجر زارع پرداخت نماید. شبیه آنچه در املاک تجاری از حق کسب یا پیشه یا تجارت بحث می گردد. این حقی است عرفی که اگر چه در منابع فقهی اشاره ای به آن نشده است لیکن در عرف به نحو قابل توجهی پذیرفته شده و وجود داشته است. در قوانین متعدد قبل و بعد از انقلاب ازحق زارعانه سخن به میان آمده ومورد توجه قانونگذار قرار گرفته است، لیکن سالها مشروعیت چنین حقی زیر سؤال بود و دیوان عالی کشور به استناد پاره ای از فتاوی فقهی، چنین حقی را خارج از موازین توصیف می نمود. اما سرانجام هیأت عمومی اصراری دیوان عالی کشور در رأی شماره ‎1 مورخ 23/1/‎79 به توصیف تازه ای از این حق اقدام نمود و آنچه را بین مؤجر وزارع مرسوم بود براساس تبصره ‎2 ماده ‎5 قانون تملک اراضی و املاک مورد نیاز دولت جهت اجرای طرح های نظامی وعمرانی به ماده ‎31 آیین نامه قانون ثبت و انصاف توصیف نمود. عنصر اساسی حق زارعانه که در واقع نوعی حق تقدم است، کار و فعالیت انسان در ملک زراعی است بنظر می رسد حق زارعانه نوعی حق مالی است که در تقسیم بندی اموال در رسته حقوق همانند حق کسب و پیشه و تجارت حق تحجیر و غیره قرار می گیرد. این حق بر مبانی مختلف از جمله قانون و رویه قضایی استوار است. از مطالعات انجام شده معلوم گردید، اگر چه در نگاه اول عرف مبنای حق موصوف است لیکن نقش عرف تنها در تشخیص موضوع و تعیین مصادیق کاربرد دارد و از آن نمی توان بعنوان مبنا و منبع حقوق نام برد. حق زارعانه در قوانین متعددی مورد اشاره و پذیرش واقع شده و رویه قضایی کشور نیز نظر به پذیرش آن داشته ودر آراء بسیاری که از دادگاهها صادر شده حکم به پرداخت حق زارعانه به نفع زارع داده اند./

کاربر گرامی جهت دریافت اصل پایان نامه ها به دانشگاه مربوطه مراجعه فرمایید.

سرقفلی

From دانشنامه تخصصی حقوقی

پرش به: Jump to navigation, search

سرقفلی یا حق کسب یا پیشه یا تجارت ، قانونگذار در قوانین روابط مالک و مستاجر مصوب 1339 و روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 و نیز در لایحه قانونی اصلاح قسمتی از مقررات قانون نوسازی و عمران شهری مصوب 1358 و برخی مقررات دیگر به جای کلمه رایج (سرقفلی) از اصطلاح (حق کسب یا پیشه یا تجارت ) استفاده کرده است امکان دارد گفته شود که این دو اصطلاح یکی نیستند و دومی اعم از اولی است بدین توضیح که سرقفلی اختصاص به بازرگانان دارد ولی حق کسب یا پیشه به غیر تجاری یعنی کسبه و پیشه وران و صاحبان حرف و مشاغل تعلق می گیرد این برداشت صحیح به نظر نمی رسد زیرا مطابق بند 1 ماده 2 قانون تجارت کاسب تاجر محسوب می شود و آوردن عبارت ( حق کسب ) در کنار عبارت ( حق تجارت) لزومی ندارد و معنای جدیدی را هم به دست نمی دهد در حقوق کنونی, شخص را به لحاظ میزان سرمایه , داشتن دفتر کار و یا کارت بازرگانی تاجر نمی شناسند هرکس به کار خرید و فروش سود روی آورد تاجر محسوب می شود اگرچه کم بضاعت و فاقد محل خاص کسب باشد در رابطه بااصطلاح حق پیشه نیز باید گفت که منظور مقنن از آوردن این عبارت شناختن حقی شبیه حق سرقفلی برای صاحبان حرف و مشاغل غیر تجاری نبوده بلکه او با این کار درصدد بوده است که پیشه وران به معنای اخص کلمه را از حیث مقررات اجاره و سرقفلی در شمار بازرگانان محسوب نماید . بسیار بعید برای دارندگان برخی مشاغل و پیشه ها مثل حرف پزشکی, وکالت و سردفتری باشد زیرا در این قبیل موارد بدون تردید مراجعان با شخص صاحب پیشه کار دارند و عناصری که موجب پیدایش سرقفلی اماکن تجاری می گردد مثل موقعیت محل و نوع تزئین بنا و تابلو و غیره , در جلب ارباب رجوع اثر محسوس و مستقیمی ندارد. با توجه به آنچه گفته شد کلمه (سرقفلی) که در حال حاضر شهرت و مقبولیت بیشتری هم دارد از هر واژه و عبارت جانشین مناسب تر بنظر می رسد و عملاً نیز برای فهماندن مفهوم اصطلاحات معادل از کلمه سرقفلی کمک گرفته می شود. اصطلاح سرقفلی بسیاری دیگر از اصطلاحات حقوقی از طرف قانونگذار مورد تعریف قرار نگرفته است این خلا از جانب حقوق دانان پر شده است و هر کدام از بعد خاصی تعریفی ارائه داده اند

تعاریف ذیل در کتب حقوقی مشاهده می شود :

تعریف سرقفلی به اعتبار تقدم مستاجر متصرف در اجاره محل کسب: در این تعریف گفته شده است : (سرقفلی حقی است که به موجب آن مستاجره متصرف در اجاره کردن محل کسب خود بر دیگران مقدم شناخته می شود) همانطور که ملاحظه می شود در تعریف مزبور فقط به تقدم مستاجر متصرف اجاره محل کسب تاکید شده و به دیگر مفاهیم سرقفلی , بالاخص به سرقفلی شخص در غیر رابطه استیجاری یعنی حق مالک سازنده مغازه توجهی معطوف نگردیده است. نقص دیگر این تعریف عدم تاکید بر قابلیت معامله بودن حق است در حالی که این ویژگی به مستاجر اجازه معامله و یا اسقاط حق را در قبال اخذ مال می دهد.

البته در اینخصوص نظریه ای نیز بشرح ذیل منتشر شده است:

شماره : 1/1680/ الف ح مورخ : 27/7/1368

مطابق نظریه شماره 1488 مورخ 9/5/1363 شورای محترم نگهبان ، اولا"حق کسب وپیشه وتجارت وجهه شرعی ندارد ثانیا"اگر مقصود ازحقوق مزبورسرقفلی باشد مطابق نظر حضرت امام رضوان ا...تعالی علیه درصورتی مستاجر مستحق دریافت سرقفلی است که وجهی به عنوان سرقفلی به مالک داده باشد.

مرجع : کتاب مجموعه نظرات حقوقی ،ریاست جمهوری ،اداره کل حقوقی سال 1368 ناشر: اداره کل قوانین ومقررات کشور،چاپ دوم ،بهار 1375
کارافه

یکی از تاسیسات حقوقی که در خطه مازندران بچشم میخورد و در سایر نقاط ایران‏ متداول نیست تاسیس حقوقی بنام«کارافه»است که آنرا«تبرتراشی».یا «دستارمی»نیز گویند.

قضاتی که برای اولین بار بماموریت و خدمت در مازندران منصوب میشوند در همانروزهای نخستین خدمت خود با این واژه تازه مواجه میگردند ولی چون در کتابها و درسهای دانشکدهء حقوق چیزی راجع باین عنوان نخوانده و نشنیده‏اند تا مدتی با این تاسیس‏ جدید بیگانه‏اند تا اینکه کم‏کم با کسب اطلاع از همکاران خود نسبت بآن آشنا میگردند.

حق کارافه چیست؟

برای دانستن مفهوم واقعی کارافه ناگزیر از ذکر مقدمه کوتاهی دربارهء وضع‏ طبیعی مازندران هستم:

در تمام قسمتهای ایران هرجا که مقداری درخت و گل و گیاه و مقداری آب باهم گرد آمده باشد آبادی میگویند و اما در مازندران که تقریبا تمام آن مسطور از جنگل‏های‏ خودرو و مراتع و سبزه‏زارهاست آبادی برعکس بنقطه‏ای گفته میشود که درختهای آنرا بریده‏ و زمین را از خار و خاشاک و گل و گیاه پاک نموده و برای زراعت و کشاورزی آماده کرده‏ باشند و سایر قسمتها همچنان در زیر درختان انبوه جنگلها و مرداب و مراتع و باطلاقها باقیمانده خراب و بائر میگویند

زمینهای دایر و آباد از قدیم در مازندران محدود و منحصر بآن مناطقی بوده است‏ که درختان آنرا تراشیده و خار و خاشاک آنرا روییده و باصطلاح آباد کرده‏اند و اما در سی سال‏ اخیر در اثر عواملی که اهم آنها بشرح زیر است نسق‏های زراعتی موجود تکافو نکرده‏ و کشاورزی مازندران ناچار بوسعت کشت‏زارهای خود افزوده‏اند.

عوامل مذکور عبارتند از مبارزه پی‏گیر با بیماری مالاریا.خشکانیدن و از بین بردن‏ باطلاقها و مرداب‏ها وسیله دولت است که در حفظ بهداشت و اعادهء سلامتی اهالی آن‏که اکثرا مبتلا و ناتوان بوده‏اند اثر بسزائی داشته است.

همچنین افزایش جمعیت و توسعه طرق و شوارع و ایجاد راه‏آهن است که از طرفی‏ سطح مواد مصرفی را در خود مازندران بالا برده و از طرفی دیگر باب تجارت محصولات‏ زراعتی را بین مازندران و تهران و سایر استانهای کشور مفتوح نموده و رواج بیشتری داده‏ است.

کانون وکلا » مهر و آبان و آذر 1341 - شماره 81

پایگاه مجلات تخصصی نور

و نیز توسعه وسائل مکانیزه کشاورزی را میتوان یکی از عوامل مؤثر افزایش‏ فعالیت‏های فلاحتی دانست.

روی این اصل که عبارت از عدم تکافو نسق‏های موجود زراعتی ولزوم توسعه‏ آنها است پیشروی بسوی جنگلها و مراتع آغاز گردیده است و کشاورزان مازندران برای‏ تدارک زمینهای تازه با تبرهای خود بجان درختان جنگلهای افتاده در کوه و دشت اقدام‏ ببریدن درختان و کندن ریشه‏های آنها نموده روزبروز بیشتر باین فعالیت ادامه داده و میدهند! بحدی که دولت در سال‏های اخیر برای حفظ جنگلها اقدام بتهی و تصویب قانونی موسوم‏ به«قانون جنگلها»»نمود تا از ادامه بی‏رویه باصطلاح«آباد کردن جنگلها» جلوگیری کند.

اقدام کشاورزان در قطع و ریشه‏کن کردن درختان و آباد کردن زمین یکی از کارهای بسیار مشگل است.بطوریکه اگر در یک منطقه‏ای جنگلی انبوه با جنگلی خرابه‏ (باصطلاح محلی)شاهد قطع و ریشه‏کنی درختی باشیم خواهیم دید که این کار چه کار پر زحمتی است و باین قیاس میتوان گفت هکتارها زمین خرابه و جنگلی که با بریدن و از بین بردن‏ درختان و بوته‏ها و خار و خاشاک تبدیل بزمین پنبه‏زاری یا شالیزاری میشود چقدر زحمت‏ چه مقدار مخارج دارد

با این مقدمه که در تعریف حق کارافه یا تبرتراشی گفته شد زراعت آماده نموده است حقی برای خود در آن زمین قائل است که آن حق بنام:«تبرتراشی»یا«کارافه»و یا«دستارامی»معروف‏ میباشد و کلمه تبرتراشی نبر بدین معنی است که غالبا کشاورزان مناطق خرابه(جنگلهای‏ مخروبه)را بوسیله تبر تراشیده و صاف میکند

لازم است توضیح شود که این حق در زمین‏هائی که مالکیت آن متعلق بدیگری‏ است ایجاد میشود و اگر زمین مال خود کشاورزان باشد دیگر حقی تبرتراشی یا کارافه بطور مجزا مصداق ندارد و مستهلک در حق مالکیت است.

آثار حق کارافه

کشاورز پس از اینکه زمین را بنحو فوق آباد و آماده زراعت کرد حق تقدم زراعت‏ در آن زمین برای خود قائل میباشد بدینمعنی که هیچکس دیگر غیر از او حق ندارد در زمین آباد شده اقادم بزراعت نماید و حتی مالک ملک نیز حق ندارد شخصا در زمین مزبور زراعت کرده یا زراعت آنرا بدیگری برگزار نماید صاحب حق کارافه میتواند حق خود را بدیگری انتقال داده و مانند سایر حقوق مالی پس از مرگش قهرا بورثه منتقل میگردد و مالک‏ فقط مستحق گرفتن بهره مالکانه خود میباشد و لا غیر.

حدود حق کارافه

حق کارافه محدود بامور زراعتی میباشد یعنی کسیکه حق کارافه زمین را تحصیل‏ کرده است فقط میتواند اشتغال بامور زراعتی معموله نماید و از تاسیس کارخانه یا ساختمان‏ و این قبیل امور ممنوع است و در صورتیکه از حدود خود تجاوز نماید و عملیات غیر زراعتی اقدام کند غالبا مالکین علیه آنان شکایت کرده و محاکم مازندران نیز معمولا مالکین را در این نوع شکایت ذیحق تشخیص و تحت عنوان کارافه جز زراعت حق دیگری برای کشاورزی‏ قائل نمیباشند.

مبنای حقوقی حق کارافه

همانطوریکه گفته شده کارافه یک تاسیس حقوقی جدید و محلی است و روی این‏ اصل مبانی زیر را میتوان برای آن درنظر گرفت و حق کارافه را به ترتیب ذیل توجیه کرد.

1-احیاء اراضی موات

گرچه احیاء اراضی موات در مورد حق کارافه کاملا مصداق ندارد چونکه این‏ اراضی در مالکیت مالکین است و احیاء اراضی موات در زمینهای بلاصاحب مصداق دارد.

لیکن با توجه بشرحیکه دربارهء طرز پیدایش حق کارافه فوقا ذکر شد.

و نظر باینکه اقدامات عمرانی کشاورزان غالبا در زمینه‏های جنگلی بعمل میاید و آن زمینها از نظر حدود و مالکیت غالبا شخصی نیست.

و گذشته از این جنگل ثروتی است خداداد و طبیعی و خودرو و درختان آنرا جزء دست طبیعت کس دیگری بوجود نیاورده است

و غالبا هم مالک معینی ندارد بلکه هرچند صباحی یکنفر از آنها استحصال میکند و باین ترتیب شاید بتوان گفت که در واقع کشاورزان احیاء موات میکند

و اگر گفته شود احیاءکننده خود مالک میشود بچه دلیل صاحب حق کارافه مالک‏ نگردیده بهره مالکانه مالک میدهد

باید گفت همانطوریکه رسم است بعضی همیشه عادت به طعمه آماده خوردن دارند بدین معنی که تا وقتی که زمین بائر و بیکاره افتاده و ده‏ها سال صاحبی معنی ندارد همینقدر که کشاورزی با کمک و مساعدت عائله خود و زحمات طاقت‏فرسا و مخارج فراوان زمین را آباد کرده فورا آن زمین صاحب پیدا کرده در مقام باج‏گیری برمیآید و مطالبه بهره مالکانه‏ میکند.

کما اینکه در مازندران اینگونه بهره مالکانه را باج نیز میخوانند و کلمه باج در بعضی مناطق بجای کلمه بهره مالکانه استعمال میشود.

2-عرف و عادت

در هر صورت آنچه مسلم است عرف و عادت منشاء حقوق و قوانین میباشد.و آنچه‏ قانون‏گزاران در قالب قانون مدون میکند غالبا برمبنای عرف و عادت استوار گردیده و مورد عمل افراد جامعه است و مبنای حق کارافه نیز در مازندران برپایه عرف مستحکمی‏ استوار شده است که بعنوان نمونه کافیست در معاملات فراوانی که اشخاص با ادارهء املاک‏ پهلوی در مازندران نموده‏اند توجه و مطالعه نمود.

در این معاملات یکطرف آن اداره املاک پهلوی و طرف دیگر اشخاص است.

و شخص مبلغی بهای زمین بادارهء املاک میپردازد لیکن زمین صاحب اختیار دیگری در عین

حال دارد که او همان کسی است که در زمین تصرف داشه و مدعی حق کارافه است و بهیچ‏ قیمتی حاضر بتخلیه زمین و تسلیم بخریدار نیست مگر در صورتیکه خریدار حق او را نیز بخرد خریداران اینگونه اراضی هم بدون هیچگونه چون و چرا حقوق کارافه متصرفین را نیز بقیمتقای‏ گزاف خریداری کرده تا اینکه بتوانند در زمینهای مزبور بدلخواه خود تصرف و استیفاء منافع نمایند.

آنچه جالب‏توجه است اینستکه ارزش حق کارافه گاهی بیش از ارزش حق‏ مالکیت است مثلا اگر قمیت هر هکتار پنجاه هزار ریال(-/50000 ریال)باشد که بمالک‏ پرداخت میشود مبلغی که صاحب حق کارافه برای برگذاری حق خود اخذ میکند یک‏ تا پنج برابر مبلغی است که مالک در اذاء حق مالکیت خود میگیرد.

3-ایجاد علاقه نسبت بزمین در اثر مرور زمان

با حق آب و گل شک نیست که بعلت گذشت ایام یکنوع علاقه از طرف عامل‏ (زارع)نسبت بزمین ایجاد میشود که این علاقه در خانواده و فرزندان عامل که احیانا در آن زمین متولد شده و از آب و هوای آنجا استفاده کرده یا پرورش یافته‏اند بیشتر میگردد

و طبیعتا زارع و افراد خانواده او نسبت بزمین خود علاقمند میشوند و باصطلاح‏ حق آب و گل پیدا میکنند بطوریکه جدائی زارع از زمین مشگل و گاهی غیرممکن میگردد و بر سر این موضوع نزاعهای دسته‏جمعی درمیگیرد و آدمها کشته میشوند.

در حالیکه مالک بر اثر عدم تماس با زمین و مواهب طبیعی آن‏چنین ارتباط و علاقه‏ای بین او و زمین ایجاد نشده خصوصا بعضی از مالکین که اصولا از حدود و ثغور املاک خود اطلاع کاملی نداشته و پس از آباد شدن زمینهای مخروبه و بائر بدشت کشاورزان‏ آنوقت پی میبرند ملکی در فلان نقطه روزی داشته‏اند و درصدد باج‏گیری و بهره‏برداری برمیآیند.

ماده 31 قانون ثبت باین شرح است:

«دست رنج رعیتی و حق اولویت و گاوبندی و غیره که در املاک‏ معمول و بین رعایا خرید و فروش میشود از حقوق راجعه به عین املاک نبوده‏ و قابل درخواست ثبت و اعتراض ثبت نیست و صدور سند مالکیت بنام مالک‏ هم تغییری در وضع حقوق مزبور در هر جا که معمول است نمیدهد.»

و این مقررات قانونی خود میتواند یکی از مبانی قانون حق کارافه و شناسائی‏ ضمن آن وسیله قانونگذار باشد دادگاه شهرستان بابل نیز در این زمینه حکم صادره‏ شماره باستناد این ماده و عرف بلد در مقام شناسائی حق کارافه انشاء رای نموده است.

حق تبرتراشی شباهت کاملی نیز بحق سرقفلی دارد چه مستاجر مغازه بعلت شهرتی‏ که در اثر عمل و ابتکار او برای مغازه بوجود آمده است خود را صاحب سرقفلی میداند و زارع نیز بعلت کار و فعالیت خود در آباد کردن زمینهای بائر خود را مستحق حقوقی میداند که عنوان کارافه یا تبرتراشی دارد.

و یا شباهتی که این حقوق با یکدیگر دارند میتوان گفت قانون مالک و مستاجر که‏ حق سرقفلی را برای مستاجر برسمیت شناخته است محاکم نیز با توجه به عرف و عادت

و اوضاع و احوال عقاید محلی میتواند حق کارافه را بمثابه حق سرقفلی برای رعایا برسمیت‏ بشناسد.

شناسائی حق کارافه

با توجه بمراتب فوق محاکم دادگستری مازندران حق کارافه را برای صاحبان‏ آن شناخته و چند سالی است که احکام فراوانی در مقام شناسائی آن حقوق از دادگاههای‏ شهرستانهای مازندران صادر گردیده است.

لیکن باز هم جسته گریخته احکامی مشاهده میشود که دادرسان دادگاهها گاهی‏ خود را باین تاسیس قضائی جدید آشنا نکرده و مدعی را محکوم کرده‏اند.

از جمله است رای شماره 111 دادگاه شهرستان آمل که در مقام تائید دادنامه‏ صادره از دادگاه بخش مزبور صادر گردیده است و خلاصتا حاکی از عدم شناسائی«حق کارافه» است لیکن این رای در مقام رسیدگی فرجامی شکسته‏شده و شعبه 4 دیوانعالی کشور چنین‏ نظر داده است:

«با توجه باینکه فرجاخواه مدعی است که مبلغ هفت هزار ریال‏ بابت ارزش کارافه ششصد متر زمین مندرج در سند عادی 9/12/1338 بفرجامخواه تأدیه کرده است و فرجامخواه هم در مراحل بدوی و پژوهشی‏ ادعا نموده که معامله کارافه حسب عرف محلی جایز و رایج میباشد و پس‏ از انجام آن حق استرداد وجهی که از این بابت تادیه شده موجود نیست‏ و دادگاه بدون رسیدگی در این قسمت که طبق عرف محل حق کارافه اولویت‏ در کشت برای زارع ایجاد خواهد شد و این حق قابل خرید و فروش میباشد یا خیر مبادرت بصدور حکم کرده است و چون بفرض وجود و شوت چنین‏ حقی برطبق عرف محل مخالفتی با حکم ماده 29 قانون مدنی نخواهد داشت لذا استدلال دادگاه صحیح نبوده و طبق ماده 559 قانون آئین دادرسی‏ مدنی شکسته میشود و رسیدگی بدادگاه شهرستان بابل رجوع میگردد»

شعبه اول دادگاه شهرستان بابل نیز در رسیدگی پس از نقص ضمن شناسائی کامل‏ حق کارافه مبادرت بصدور رای بشرح زیر نموده است که:

«دادنامه پژوهشخواسته برمبنای این استدلال صادر گردیده است‏ که کارافه(تبرتراشی)از حقوق قابل انتقال نیست تا شایستگی مورد معامله‏ قرار گرفتن داشته باشد و حال آنکه بنظر ایندادگاه حقوق کارافه(تبرتراشی) در مازندران از حقوق مسلم رعیتی نسبت بزمین زراعتی است که صاحبان‏ حقوق مزبور آنرا بدیگران منتقل و مورد معامله قرار میدهند و کثرت‏ معاملاتیکه در این زمینه در مازندران انجام میشود یک عرف مسلم غیر قابل‏ تردید در باب حق کارافه برای اشخاص ایجاد نموده است

روش ثبت خلاصه معاملات و فسخنامه های املاک ثبت شده در دفتر املاک     ضوابط حاکم براراضی داخل محدوده شهرها

پست های مرتبط