محمّدمهدى حکیمى تهرانى1
چکیده
این مقاله به بررسى و تحلیل توقیف اموال غیرمنقول و عواید، منافع و محصول املاک غیرمنقول، پرداخته و جوانب گوناگون آن را بررسى نموده است. قانون آیین دادرسى مدنى، توقیف اموال، اعم از منقول و غیرمنقول و صورتبردارى و ارزیابى و حفظ اموال توقیف شده و توقیف حقوق استخدامى خوانده و اموال منقول وى را که نزد شخص ثالث موجود است به قانون اجراى احکام مدنى ارجاع داده است. بنابراین توقیف اموال، منقول و غیرمنقول، باید مطابق مقرّرات قانون اجراى احکام مدنى صورت بگیرد.
این مقاله با رویکرد نظرى و روش تحلیلى و تطبیقى بر حقوق و قوانین موضوعه، بخصوص قانون اجراى احکام مدنى و آییننامه جدید اجراى مفاد اسناد رسمى لازمالاجرا (مصوب 11/6/1387) و با هدف شناسایى و روشن ساختن تمامى جوانب توقیف اموال غیرمنقول در قوانین جدید فعلى نگاشته شده است.
کلیدواژهها: اموال غیرمنقول، ملک ثبت شده، منافع و عواید، صورتبردارى.
مقدّمه
قانون آیین دادرسى مدنى درباره توقیف اموال، در ماده 126 مقرّر مىدارد: «توقیف اموال اعم از منقول و غیرمنقول و صورتبردارى و ارزیابى و حفظ اموال توقیف شده و توقیف حقوق استخدامى خوانده و اموال منقول وى که نزد شخص ثالث موجود است، به ترتیبى است که در قانون اجراى احکام مدنى پیشبینى شده است.» بنابراین، توقیف اموال، چه منقول و چه غیرمنقول، باید مطابق مقرّرات قانون اجراى احکام مدنى صورت بگیرد.
به علاوه، آییننامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازمالاجراى جدید مصوب 11/6/1387 نیز مواردى را به توقیف اموال غیرمنقول اختصاص داده است. از اینرو، براى روشن شدن حدود و جوانب موضوع، بررسى تطبیقى میان قانون اجراى احکام مدنى و آییننامه جدید ضرورت دارد. از سوى دیگر، با توجه به اهمیت بحث توقیف اموال غیرمنقول و پروندههاى فراوانى که در این رابطه وجود دارد و به دلیل اینکه در مورد توقیف اموال غیرمنقول کتاب و یا مقاله مستقلى به رشته تحریر درنیامده و حقوقدانان فقط در ضمن شرح قانون اجراى احکام مدنى به آن پرداختهاند، پژوهش بیش از پیش این بحث در قوانین و جنبههاى حقوقى راجع به آن ضرورى به نظر مىرسد. در این پژوهش در مورد توقیف اموال غیرمنقول، با بهرهگیرى از قوانین موضوعه، بخصوص قانون اجراى احکام مدنى و آییننامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازمالاجرا، بین آنها تطبیق و مقایسهاى صورت مىگیرد. همچنین با بررسى بحث توقیف عواید و منافع و محصول املاک، مسئله صورتبردارى و حفظ و ارزیابى در اموال غیرمنقول و جوانب این امور نیز مورد تحلیل قرار مىگیرد.
مواد 99 تا 112 قانون اجراى احکام مدنى، توقیف اموال غیرمنقول، باغات و تنظیم صورت اموال غیرمنقول، ارزیابى اموال غیرمنقول و حفظ اموال غیرمنقول و نیز راهکارهاى قانونى آن را بیان نموده است و بازداشت اموال غیرمنقول و ارزیابى آن نیز در فصل هفتم و هشتم آییننامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازمالاجرا مصوب 11/6/1387 بیان شده است.
بررسى واژهها و مفاهیم کلیدى بحث
«توقیف» مصدر باب تفعیل و از ریشه وقف است و در لغت به معناى بازداشت و بازداشتن مىباشد1 و به طور کلى، به معناى سلب آزادى از شخص یا مال او با حالت انتظار ترخیص است، که در صورت اول، توقیف شخص و در صورت دوم، توقیف مال صدق مىکند.2 در اصطلاحات مختلف، توقیف به صورت مضاف به کلمه یا کلمات دیگر درمىآید و عمدتا در همه جا همین معناى لغوى مورد لحاظ قرار مىگیرد. مثلاً، توقیف مال، توقیف اجراى حکم، توقیف اجرایى، توقیف احتیاطى، توقیف اشخاص، توقیف حقوق، توقیف دادرسى، توقیف سرقفلى، توقیف ضامن، توقیف عقود، توقیف مالم یجب، توقیف متعهد یا مدیون، توقیف عملیات ثبتى و توقیف عملیات اجرایى.3
توقیف مال عبارت است از صیانت مال از افراط و تفریط و نقل و انتقال علیه مالک، که توقیف مال اعم از تأمین است.4 البته برخى از نویسندگان بر این عقیدهاند که چون قانونگذار، ماده 121 قانون آیین دادرسى مدنى را در مقام تعریف تأمین آورده و چنین مقرّر داشته است که «تأمین در این قانون عبارت است از توقیف اموال منقول و غیرمنقول»، این نتیجه استنباط مىشود که تأمین و توقیف با هم مترادف هستند.5 اما باید گفت: قانونگذار در این ماده، معناى لغوى تأمین (امنیت، اطمینان دادن و قرار دادن در امنیت6) را در نظر نگرفته و اقدام و انجام تأمین را موردنظر قرار داده است.7
توقیف اجرایى عبارت است از توقیف مال مدیون یا محکومٌعلیه از طریق اجراى ثبت یا اجراى دادگاه، که این توقیف مانع از تصرف مالک در مال خود مىباشد؛ البته تصرفاتى که به ضرر محکومٌله است.8
قانونگذار ما تعریفى از توقیف ارائه نکرده است، اما مىتوان تبصره یک ماده 35 قانون اجراى احکام مدنى را تعریفى براى توقیف دانست. این تبصره بیان مىدارد: «محکومٌله مىتواند بعد از ابلاغ اجرائیه و قبل از انقضاى مهلت مقرّر در مواد قبل، اموال محکومٌعلیه را براى تأمین محکوم به قسمت اجرا معرفى کند و قسمت اجرا مکلف به قبول آن است. پس از انقضاى مهلت مزبور نیز در صورتى که محکومٌعلیه مالى معرفى نکرده باشد که اجراى حکم و استیفاى محکوم به از آن میسر باشد، محکومٌله مىتواند هر وقت مالى از محکومٌعلیه به دست آید استیفاى محکومٌبه را از آن مال بخواهد.»
انواع توقیف
توقیف بر دو نوع است: تأمینى و اجرایى.
توقیف تأمینى عبارت از توقیفى است که براى حفظ حق خواهان یا محکومٌله و یا در مورد محاکمات فورى براى حفظ حق اشخاص ذىنفع به عمل مىآید و مدعىٌعلیه یا محکومٌعلیه به طور موقت، از تصرف در مال خود ممنوع مىشود تا در خصوص مورد، حکم صادر گردد و یا به جهتى قرار تأمین مرتفع شود؛ اما توقیف اجرایى آن است که اموال محکومٌعلیه براى فروش و اداى محکومٌبه توقیف مىشود.
در توقیف اجرایى، محکومٌعلیه باید مالى را که براى فروش و اداى محکومٌبه مناسب است، معین نماید؛ ولى در توقیف تأمینى تعیین اموال براى توقیف با تقاضاکننده توقیف است. مالى که توقیف مىشود باید قابل تقویم و متعلق به محکومٌعلیه باشد.9 در این تحقیق، از میان این دو توقیف عمدتا توقیف اجرایى موردنظر است.
توقیف اموال غیرمنقول
ماده 12 قانون مدنى، مال غیرمنقول را چنین تعریف نموده است: مال غیرمنقول آن است که از محلى به محل دیگر نتوان نقل نمود، اعم از اینکه استقرار آن ذاتى باشد یا به واسطه عمل انسان به نحوى که نقل آن مستلزم خرابى یا نقص خود مال یا محل آن شود. و طبق ماده 19 قانون مدنى که خصوصیات مال منقول را بیان مىکند، مال منقول اموال و اشیایى است که نقل آن از محلى به محل دیگر ممکن باشد، بدون اینکه به خود یا محل آن خرابى وارد شود.
بنابراین، ضابطه اصلى در تشخیص مال غیرمنقول و مال منقول، قابلیت و امکان حمل و نقل است و از اینرو، هر وقت مالى قابل حرکت دادن باشد، بدون اینکه براى عین یا محل آن خرابى به بار آید مال منقول است و بعکس، اگر مالى قابل نقل مکان باشد و یا اگر در عمل نقل آن ممکن باشد، ولى موجب خرابى و ویرانى عین یا محل آن گردد، مال غیرمنقول است.
البته در اصطلاح قانون مدنى، مال غیرمنقول به اموال قابل حمل و حتى حقوق مالى و منافع هم گفته مىشود، اما این تجاوز از قاعده استثنایى و محدود به مواردى است که قانونگذار بنا به مصالحى اموال قابل حمل را به صراحت در حکم اموال غیرمنقول قرار داده باشد.10
بنابراین،اموالغیرمنقولرامىتوانبهمواردزیرتقسیمنمود:
الف. غیرمنقول ذاتى که عبارت است از هر چیزى که به حکم طبیعت خود و بدون آنکه دست انسان دخالتى داشته باشد، وضع ثابتى دارد و قابل نقل و انتقال نیست. البته براى اینکه ببینیم چیزى به حسب ذات خود ثابت نیست، باید به عرف مراجعه نماییم، نه اینکه از نظر علمى و یا عقلى ثبات آن را بررسى کنیم؛ چراکه ملاک و معیار در تشخیص موضوعات عرف است. در هر حال، این نوع از اموال غیرمنقول منحصر در اراضى و زمینهاست و نه فقط شامل سطح زمین، بلکه شامل کلیه چیزهاى موجود در اعماق زمین هم مىشود.11
ب. غیرمنقول تبعى که ذات این اشیا قابلیت نقل و انتقال از محلى به محل دیگر را دارند، ولى به طور مصنوعى و اکتسابى وصف غیرمنقول را کسب کردهاند؛ مثل اموالى که به واسطه عمل انسان غیرمنقول شدهاند. بنابراین، ملاک تشخیص این اموال این است که قبلاً منقول بوده و مستقیما یا به طور غیرمستقیم به زمین الصاق شده باشد، به گونهاى که نتوان آن را حمل و نقل نمود، مگر اینکه در خود مال یا در محل آن خرابى حاصل شود. این موارد در مواد 13 تا 16 قانون مدنى معین شده است.12
ج. اموالى که در حکم اموال غیرمنقول هستند. این اموال، اموال منقولىاند که قانون به واسطه اختصاص یافتن به عمل زراعت، آنها را در حکم اموال غیرمنقول قرار مىدهد، حتى اگر در صفت منقولى آنها ظاهرا هیچ تغییرى حاصل نشده باشد. قانونگذار در ماده 17 قانون مدنى این اموال را از حیث صلاحیت محاکم و توقیف اموال جزء ملک و در حکم مال غیرمنقول دانسته است.
بنابراین، دو شرط لازم است تا مال منقول جزء مال غیرمنقول و در حکم مال غیرمنقول محسوب شود:
1. باید به عمل زراعت یا براى آبیارى اختصاص داده شده باشد.
2. مالک آن را براى این امور اختصاص بدهد.13
د. اموالى که به واسطه تابعیت از اموال غیرمنقول، غیرمنقول محسوب مىشوند. این قسم از اموال غیرمنقول، شامل بعضى از حقوق و منافع است. براى اینکه بتوان تشخیص داد یک حق منقول است یا غیرمنقول، ماده 18 قانون مدنى ملاکى را معین نموده: موضوع حق. بنابراین، اگر موضوع حق غیرمنقول باشد، خود حق هم غیرمنقول خواهد بود و بعکس، اگر موضوع حق منقول باشد، خود حق هم منقول خواهد بود.14
حقوق عمدهاى که به موجب ماده 18 قانون مدنى تابع اموال غیرمنقول محسوب مىشود، عبارتند از:
1. حق انتفاع که موضوع آن غیرمنقول باشد؛ مثل حق عمرى و سکنى.
2. حق ارتفاق نسبت به ملک غیر؛ مثل حقالعبور یا حقالمجرى.
3. دعاوى راجع به اموال غیرمنقول؛ مثل خلع ید.
در نتیجه، توقیف مال غیرمنقول عبارت است از بازداشت و بازداشتن و به طور کلى سلب آزادى با حالت انتظار ترخیص از مالى که از محلى به محل دیگر نمىتوان آن را نقل نمود، اعم از اینکه استقرار آن ذاتى باشد یا نباشد، به نحوى که نقل و انتقال آن مستلزم خرابى یا نقص خود مال یا محل آن شود و چون منظور ما از توقیف، توقیف اجرایى است، اموال محکومٌعلیه براى فروش و اداى محکومٌبه توقیف مىشود.
1. انواع توقیف املاک
الف. توقیف ملک ثبت شده
منظور از ملک ثبت شده محکومٌعلیه، ملکى است که پس از طى مراحل ثبتى به نام محکومٌعلیه ثبت شده باشد. یکى از آثار ملک ثبت شده این است که به محض ثبت قانونى ملکى در دفتر املاک، دولت فقط کسى را که ملک به اسم او ثبت شده و یا ملک به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا اینکه ملک از مالک رسمى از طریق ارث به او رسیده باشد، به عنوان مالک مىشناسد.15
در مورد توقیف املاک ثبت شده، اداره ثبت پس از اعلام توقیف از طرف دایره اجرا، مراتب را در دفتر املاک قید نموده و به قسمت اجرا اطلاع مىدهد و مطابق ماده 99 قانون اجراى احکام مدنى، قسمت اجرا باید توقیف مال غیرمنقول را با ذکر شماره و پلاک و مشخصات ملک به طرفین و اداره ثبت محل اعلام نماید.
هر ملک داراى یک شماره فرعى و یک شماره اصلى بوده و در ناحیه یا بخش ثبتى خاصى از حوزه اداره ثبت مربوطه واقع شده که آن بخش یا ناحیه هم داراى شماره است و شماره و پلاک، جزئى از مشخصات ملک است که باید همراه با مالک آن به اداره ثبت براى توقیف اعلام شود.16 البته در هر موردى که توقیف ملک به اداره ثبت اعلام مىشود، علاوه بر ثبت بازداشت ملک در دفاتر مربوطه، مکاتبه واحد اجرا در پرونده ثبتى ملک هم ثبت و ضبط مىشود.17
و به استناد ماده 100 همان قانون، اداره ثبت بعد از اعلام توقیف در صورتى که ملک به نام محکومٌعلیه ثبت شده باشد مراتب را در دفتر املاک قید نموده و به قسمت اجرا اطلاع مىدهد و اگر هم ملک به نام محکومٌعلیه نباشد، فورا به قسمت اجرا اعلام مىدارد.
البته اینگونه نیست که واحد اجرا ابتدا مال غیرمنقول را توقیف و سپس آن را به اداره ثبت و طرفین اعلام نماید، بلکه توقیف مال غیرمنقول به ثبت بازداشت بودن آن در اداره ثبت محل است و اگر ملک در حوزه اداره ثبت شهرستان دیگرى18 واقع شده باشد، اعمال توقیف نسبت به آن ملک از طریق نیابت قضایى خواهد بود و رویه هم این است که در اینگونه موارد به استناد ماده 20 قانون اجراى احکام مدنى، هرگاه تمام یا قسمتى از عملیات اجرایى باید در حوزه دادگاه دیگرى به عمل آید، مدیر اجرا انجام عملیات مزبور را به قسمت اجراى دادگاه آن حوزه محول مىکند. در نتیجه، از طرف قاضى اجرا با دادگاه محل استقرار مال مکاتبه مىنماید و آن مرجع مراتب ملک را به ثبت محل اعلام و پاسخ ثبت را اخذ و به مرجع معطى نیابت ارسال مىکند.
در مورد توقیف ملک ثبت شده، به نظر مىرسد که از زمان تصمیم واحد اجرا براى توقیف ملک، در واقع، ملکْ توقیفشده باید تلقّى شود، اما آثار این توقیف از زمان ثبت در دفتر املاک ثبت مىباشد و انعکاس به اداره ثبت از لحاظ ضمانت اجراى جلوگیرى از نقل و انتقال از طریق ثبت آن در پرونده ثبتى و دفتر املاک بازداشتى آن اداره مىباشد.19
مطابق رأى شماره 386 مورخ 11/4/1323 شعبه اول دیوان عالى کشور، قید «توقیف مورد انتقال» در دفتر بازداشتها و پرونده ثبتى، امرى تشریفاتى است که در آییننامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازمالاجراى مربوطه آورده شده است. بنابراین، در صورتى که مورد انتقال حقیقتا توقیف گردیده باشد و توقیف هم ابلاغ شده باشد، نباید به صرف اینکه توقیف در دفتر توقیفات وارد نشده، آن را بىاثر دانست.20
همچنین به استناد ماده 87 آییننامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازمالاجرا، قسمت اجرا مکلف است فورا بازداشت را به متعهد ابلاغ و به ثبت محل اطلاع دهد و صورت وضعیت و جریان ثبتى ملک مورد بازداشت را از اداره ثبت بخواهد، و اداره نامبرده هم در صورتى که ملک، ثبت شده باشد در دفتر املاک توقیف شده (دفتر بازداشتى) و در ستون ملاحظات دفتر ثبت املاک بازداشت را یادداشت مىنماید و اگر ملک به موجب دفتر املاک و محتویات پرونده ثبتى متعلق به غیر باشد و انتقال آن به متعهد محرز نباشد، ثبت محل فورا مراتب را به اجرا اطلاع مىدهد و اجرا از آن رفع بازداشت مىکند.
در مقایسه قانون اجراى احکام مدنى و ماده 87 آییننامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازمالاجرا، به نظر مىرسد که در قانون اجراى احکام مدنى اگر پرونده ثبتى حاکى از عدم مالکیت محکومٌعلیه باشد توقیف نمىشود؛ ولى طبق آییننامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازمالاجرا، با وجود عدم مالکیت متعهد به موجب پرونده ثبتى، اگر انتقال به متعهد محرز نباشد، اداره ثبت ملک را به نام متعهد توقیف خواهد کرد. در تأیید این مطلب ذیل ماده 90 آییننامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازمالاجرا بیان مىدارد: املاکى که در دفتر املاک به ثبت رسیده و به موجب آن ملک متعهد شناخته مىشود، ادعاى شخص ثالث اگرچه متصرف آن باشد مسموع نبوده و آن ملک مال متعهد شناخته شده و بازداشت مىشود.
ب. توقیف ملک در جریان ثبت
ممکن است براى ملک سند مالکیت صادر نشده باشد و پرونده ثبتى در جریان مواعد باشد. در این صورت، توقیف ملک در دفتر املاک بازداشتى و در پرونده ثبتى قید مىگردد و دایره اجرا را در جریان قرار مىدهد.21 همچنین به استناد ماده 88 آییننامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازمالاجرا هرگاه ملک مورد بازداشت ثبت نشده باشد، باید مطابق صورتهاى زیر عمل شود:
1. هرگاه ملک مزبور از طرف متعهد تقاضاى ثبت شده باشد و طبق سند رسمى به غیر منتقل نشده باشد و یا اینکه مجهولالمالک باشد، بازداشت در دفتر بازداشتى قید و در پرونده ثبتى یادداشت مىشود.
2. هرگاه نسبت به ملک از سوى فرد دیگرى تقاضاى ثبت شده باشد و به متعهد هم منتقل نشده باشد یا اینکه اساسا مورد بازداشتْ جزء نقاطى نباشد که به ثبت عمومى گذارده شده، مراتب به اجرا اطلاع داده مىشود.
ج. توقیف مال غیرمنقول بدون سابقه ثبتى
در بعضى از مناطق کشور ممکن است املاک اشخاص جریان ثبت را طى نکرده باشد و یا در مواردى، افراد به آبادى زمین پرداخته باشند ولى هنوز تقاضاى ثبت آن را ننموده باشند. بنابراین، در اداره ثبت هم از این ملک سابقهاى نیست، ولى به عنوان ملک محکومٌعلیه شناخته شده است.
این ملک با یکى از دو شرط ذیل قابل بازداشت است:
1. محکومٌعلیه در آن تصرف مالکانه داشته باشد. تصرف مالکانه به تصرفى گفته مىشود که شخص از جانب خود و به حساب خود کند و منظور از تصرف به حساب خود هم تصرفى است که در مال از جانب خود و به نفع خود باشد. بنابراین، اگر در اختیار داشتن مال به عنوان مالکیت نباشد، تصرف مالکانه محسوب نخواهد شد.22
احراز تصرفات مالکانه با دادگاه است و مطابق ماده 35 قانون مدنى، تصرف به عنوان مالکیت دلیل مالکیت است، مگر اینکه خلاف آن ثابت شود و مدعى خلاف آن باید غیرمالکانه بودن را اثبات نماید. در اصطلاح فقها و همچنین نویسندگان قانون مدنى، این مطلب به «قاعده ید» مشهور است.23
مأموران اجراى احکام دادگاهها هم در صورت وجود اشکالى در این مورد یا اختلاف، باید مطابق مواد 25 و 26 قانون اجراى احکام مدنى موضوع را به دادگاهى که حکم تحت نظارت او اجرا مىشود، اطلاع دهند؛ زیرا مطابق قانون اجراى احکام مدنى، هرگاه در جریان اجراى حکم اشکالى پیش آید، دادگاهى که حکم تحت نظر آن اجرا مىشود رفع اشکال مىنماید و اختلافات ناشى از اجراى احکام راجع به دادگاهى است که حکم توسط آن دادگاه اجرا مىشود.
به موجب نظریه شماره 7926/7 مورخ 1/12/1377 اداره حقوقى دادگسترى، دلایل اثبات این تصرف، ادلّه قانونى از نوع تحقیق محلى، شهادت و اقرار کتبى یا شفاهى است و کارشناسى نمىتواند از این نوع دلایل مؤثر باشد و تأمین دلیل نیز به صراحت ماده 322 قانون آیین دادرسى مدنى (با تغییرات فعلى ماده 155 قانون آیین دادرسى مدنى) که مقرّر مىدارد: «تأمین دلیل براى حفظ آن است و تشخیص درجه ارزش آن در مورد استفاده، با دادگاه مىباشد» دلیل نیست.24
2. محکومٌعلیه به موجب حکم نهایى مالک شناخته شده باشد. مثلاً، قهوهخانه یا مهمانخانهاى که شخص در میان راه ساخته و هنوز به ثبت نداده است، چون عملاً از آن استفاده مىکرده و در آن تصرف دارد قابل بازداشت است؛ و همچنین باغى که محکومٌعلیه احداث نموده و در مالکیت با شخص دیگرى اختلاف داشته است، ولى با صدور حکم نهایى، ملک محکومٌعلیه شناخته شده و از اینرو، به عنوان ملک غیرمنقول او قابل بازداشت است.
قانون اجراى احکام مدنى در ماده 101 در این رابطه مقرّر مىدارد: «توقیف مال غیرمنقولى که سابقه ثبت ندارد به عنوان مال محکومٌعلیه وقتى جایز است که محکومٌعلیه در آن تصرف مالکانه داشته باشد و یا محکومٌعلیه به موجب حکم نهایى مالک شناخته شده باشد. در موردى که حکم بر مالکیت محکومٌعلیه صادر شده ولى به مرحله نهایى نرسیده باشد، توقیف مال مزبور در ازاى بدهى محکومٌعلیه جایز است، ولى ادامه عملیات اجرایى موکول به صدور حکم نهایى است.»
در تأیید توقیف مال غیرمنقول بدون سابقه ثبتى چندین نظریه مشورتى وجود دارد که در همه آنها توقیف ملکى که سابقه ثبت ندارد، جایز دانسته شده است.25
اما به استناد ماده 90 آییننامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازمالاجرا، بازداشت مال غیرمنقول ثبت نشده به نام مدیون که در تصرف مالکانه غیر است، حتى اگر متعهدٌله مدعى مالکیت متعهد و یا خود متعهد مدعى مالکیت آن باشد، تا زمانى که این ادعا به اثبات نرسیده ممنوع است و در مورد املاکى که در دفتر املاک به ثبت رسیده و به موجب آن، ملکِ متعهد شناخته مىشود، ادعاى شخص ثالث اگرچه متصرف آن باشد، مسموع نبوده و آن ملک مالِ متعهد شناخته شده و بازداشت مىشود.
ماده 747 قانون آیین دادرسى مدنى سابق در اینباره چنین مقرّر مىداشت: «کسى که متصرف است تصرف او به عنوان مالکیت شناخته مىشود که شروع به تصرف از طرف غیر بوده است، متصرف غیر شناخته خواهد شد، مگر اینکه متصرف ثابت کند که عنوان تصرف او تغییر کرده و به عنوان مالکیت متصرف شده است.»
همچنین طبق ماده 97 آییننامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازمالاجرا، متعهدٌله مىتواند ملک درخواست ثبت نشده متعهد را براى استیفاى طلب خود معرفى کند. در این صورت، پس از مزایده و انقضاى مهلت قانونى، برابر مقرّرات جارى اداره ثبت به برنده مزایده، سند انتقال مىدهد و در آگهى و صورتجلسه و سند انتقال، قید مىشود که چون در مورد ملک درخواست ثبت نشده، اداره ثبت تکلیفى براى تحویل مورد انتقال ندارد و نیز مسئولیتى از حیث اشکالاتى که ممکن است در حین پذیرش تقاضاى ثبت و یا بعد از آن (از حیث اعتراض و غیره) پیش آید، نخواهد داشت.
انتقالگیرنده برابر مقرّرات جارى باید براى درخواست ثبت مراجعه کند و کلیه هزینههاى مربوط به اقدامات اجرایى را که به واسطه توقیف ملک به وجود آمده بپردازد و پرونده اجرایى قبلى برابر مقرّرات تعقیب خواهد شد.
البته طبق تبصره این ماده، معرفى ملک مجهول پیش از پذیرش تقاضاى ثبت از جانب متعهد قبول نمىشود.
د. توقیف ملک مشاع
در اموال غیرمنقول گاهى مالکیت به طور کامل مربوط به محکومٌعلیه است و گاهى محکومٌعلیه مشاعا سهمى دارد. همانگونه که ملک کامل محکومٌعلیه را مىتوان توقیف نمود و از طریق مزایده به فروش رساند، سهم مشاعى محکومٌعلیه در اموال غیرمنقول را هم مىتوان بازداشت نمود، و قابل فروش است.
2. توقیف عواید و محصول املاک
الف. توقیف عواید ملک به جاى ملک
در صورتى که عواید یکساله مال غیرمنقول به تشخیص دادگاه براى اداى محکومٌبه و هزینههاى اجرایى کافى باشد و محکومٌعلیه حاضر شود که از عواید آن ملکْ محکومٌبه داده شود، عین ملک توقیف نمىشود و فقط عوایدْ توقیف و محکومٌبه از آن وصول مىگردد. در این صورت، قسمت اجرا مکلف است مراتب را به ثبت محل اعلام نماید. (ماده 102 قانون اجراى احکام مدنى)
ماده 277 قانون مدنى همچنین مقرّر داشته که متعهد نمىتواند متعهدٌله را مجبور به قبول قسمتى از موضوع تعهد نماید، ولى حاکم مىتواند نظر به وضعیت مدیون مهلت عادله یا قرار اقساط دهد. در نتیجه، در این رابطه دادگاه مىتواند اقساطى را تعیین نماید.
در این رابطه، نظریه شماره 9434/7 مورخ 19/12/1380 اداره حقوقى دادگسترى مقرّر داشته که با توجه به ماده 62 آییننامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازمالاجرا... مصوب 1355 بازداشت حقوق مدیون نسبت به سرقفلى جایز است، لکن با توجه به اینکه فروش و انتقال سرقفلى بازداشتشده در آییننامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازمالاجراى مذکور پیشبینى نشده است ـ چون سرقفلى حق مالى است، نه مال مطلق ـ مادام که حق مالى به صورت مال تبدیل نشود قابل فروش نخواهد بود، بخصوص اینکه ممکن است این حق به علت تخلفات مستأجر از بین برود.
بنابراین، پیش از تبدیل حق مالى به مال فروش آن امکانپذیر نمىباشد و تا زمانى که مستأجر قصد فروش و یا واگذارى مورد اجاره را به دیگرى نداشته باشد امکان استفاده از این حق توقیف شده وجود ندارد.26
ب. عدم تسرى توقیف عین به منافع
قانون اجراى احکام مدنى در ماده 103 مقرّر مىدارد: «توقیف مال غیرمنقول، موجب توقیف منافع آن نمىشود.» این ماده براساس قاعده «تفکیک عین از منافع»، نوشته شده است. منظور از این قاعده این است که اقدام حقوقى نسبت به عین، به معناى همان اقدام نسبت به منافع نمىباشد. همانگونه که اقدام حقوقى نسبت به منافع هم به معناى اقدام نسبت به عین نیست. بنابراین، به تبع توقیف عین مال غیرمنقول توقیف منافع لازم نمىآید.
ماده 91 آییننامه در این رابطه بیان مىدارد: بازداشت مال غیر منقولى که نسبت به منافع آن تعهدى به نفع غیر نشده است مستلزم بازداشت منافع آن است، مگر اینکه حاجت به منفعت نباشد. در این صورت، باید مراتب در صورتمجلس منعکس شود.
در نتیجه، حکم ماده 103 قانون اجراى احکام مدنى با ماده 91 آییننامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازمالاجرا متفاوت است. البته در عرف معاملات اینگونه است که اگر ملکى فروخته شود اصل این است که منافع آن هم به مشترى منتقل مىگردد، مگر اینکه در زمان انعقاد قرارداد خلاف آن تصریح شده باشد؛ یعنى عرف و عادت منافع را هم جزء مبیع مىدانند.
ماده 356 قانون مدنى در اینباره بیان مىدارد: هر چیزى که بر حسب عرف و عادت جزء یا تابع مبیع شمرده شود یا قرائن دلالت بر دخول آن در مبیع نماید، داخل در بیع و متعلق به مشترى است اگرچه در عقد صریحا ذکر نشده باشد و اگرچه متعاملین جاهل به عرف باشند. همچنین با توجه به ماده 357 قانون مدنى، هر چیزى که برحسب عرف و عادت جزء یا از تابع مبیع شمرده نشود، داخل در بیع نمىشود، مگر اینکه صریحا در عقد ذکر شده باشد.
در پایان باید گفت: از جمع بین ماده 103 قانون اجراى احکام مدنى و مواد مذکور قانون مدنى و همچنین ماده 308 قانون مدنى مىتوان چنین نتیجه گرفت که حتى اگر عرف انتقال عین مال غیرمنقول را موجب انتقال منافع آن داند، در توقیف اینچنین نیست و توقیف عین مال غیرمنقول موجب توقیف منافع آن نمىشود.27
ج. توقیف محصول املاک و باغات
در قانون اجراى احکام مدنى مقرّر شده که توقیف محصول املاک و باغات با رعایت مواد 254 تا 257 قانون آیین دادرسى مدنى باید به عمل آید. (ماده 104 قانون اجراى احکام مدنى)
با توجه به اینکه با تصویب قانون آیین دادرسى مدنى مصوب 21/1/1379، قانون آیین دادرسى مدنى مصوب 25/6/1318 نسخ شده، در این رابطه در قانون جدید فقط ماده 127 قابل استفاده است. ماده مزبور در اینباره چنین مقرّر داشته که از محصول املاک و باغها به مقدار دو سوم سهم خوانده توقیف مىشود و اگر محصول جمعآورى شده باشد مأمور اجرا سهم خوانده را مشخص و توقیف مىنماید و هرگاه محصول جمعآورى نشده باشد، برداشت آن خواه دفعتا و یا به دفعات با حضور مأمور اجرا به عمل خواهد آمد. خوانده هم مکلف است مأمور اجرا را از زمان برداشت محصول مطلع سازد. البته مأمور اجرا حق هیچگونه دخالت در امر برداشت محصول را ندارد و فقط براى تعیین میزان محصولى که جمعآورى مىشود حضور پیدا خواهد کرد. خواهان یا نماینده او نیز در موقع برداشت محصول حق حضور خواهد داشت.
البته منظور از محصول، منافع و فرآوردههاى کشاورزى است، اعم از اینکه ناشى از باغ و درختان مثمر باشد یا زرع و زراعت که به آن باغ اطلاق نمىشود و بعید نیست که منظور از محصول املاک منافع املاک نیز باشد، اما مىتوان نتیجه گرفت که کلمه املاک در اینجا به معناى املاک زراعى است نه سایر املاک.28 ماده 92 آییننامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازمالاجرا هم در اینباره چنین مقرّر مىدارد: «در بازداشت محصول املاک مزروعى دخالت مأمور اجرا در محصول تا موقع برداشت و تعیین سهم متعهد ممنوع است، ولى مأمور اجرا باید براى جلوگیرى از تفریط، نظارت و مراقبت کامل نماید.»
نکتهاى که در رابطه با توقیف محصول املاک و باغات ممکن است به نظر برسد این است که چه تفاوتى بین توقیف عواید ملک و توقیف محصول املاک و باغات وجود دارد که با دو حکم مخصوص بیان شد؟ در پاسخ به این مطلب باید گفت: توقیف عواید مربوط زمانى است که اداى محکومٌبه و هزینه اجرایى با عواید یکساله ملک با تشخیص دادگاه ممکن باشد و در این صورت، به جاى توقیف عین ملک، عواید توقیف مىشود. در حالى که در توقیف محصول املاک و باغات، تشخیص دادگاه در مورد اینکه محصول ملک و باغ در یکسال براى تأمین محکومٌبه کافى هست یا نه، لازم نیست و محصول املاک و باغات بدون در نظر گرفتن اینکه آیا محصول در یکسال، براى تأمین محکومٌبه و هزینه اجرایى کافى است یا نه، بازداشت مىشود و در این فرض، حتى ممکن است عین ملک، ملک محکومٌعلیه نباشد و فقط محصول ملک و باغ را داشته باشد یا ممکن است خواسته و محکومٌبه همان محصول باغ و ملک باشد، بنابراین، توقیف محصول املاک و باغات وسعت زیادى دارد و کلى و عمومى است.29
در مورد زمان توقیف محصول املاک و باغات، یکى از سه زمان زیر قابل تصور است:
1. توقیف محصول ملک و باغ قبل از برداشت؛
2. توقیف محصول ملک و باغ در زمان برداشت یا پس از برداشت و معین شدن سهم محکومٌعلیه؛
3. توقیف بهاى محصول ملک و باغ نزد خریدار آن.
فرض اول در قانون آیین دادرسى مدنى مصوب 1379 وجود ندارد و بیان نشده است، اما در ماده 254 قانون آیین دادرسى مدنى مصوب 1318، توقیف محصول ملک و باغ قبل از برداشت جنبه استثنایى داشت و قانونگذار فقط تحت شرایطى آن را پذیرفته بود و چون معمولاً میزان محصول ملک و باغ قبل از برداشت به صورت تخمینى است و فقط در صورت رسیدن زمان طبیعى برداشت محصول، میزان و ارزش آن مشخص مىشود، همچنین چون وضع املاک و باغات غالبا به صورتى است که اشخاص متعددى صاحب سهم محصول هستند، از اینرو، تعیین سهم دقیق محکومٌعلیه قبل از برداشت با مشکل مواجه است. از طرفى، چون محصول ملک و باغ مورد حمایت قانونگذار بوده و نخواسته در زمان عملیات اجرایى و توقیف دچار لطمه شود و از مواظبت و کار لازم که موجب زیاد شدن محصول مىگردد خوددارى شود، اصل بر ممنوعیت توقیف محصول ملک و باغ قبل از برداشت بود، مگر در شرایط استثنایى. این شرایط را مىتوان شامل موارد ذیل دانست:
1. رضایت مدعىٌعلیه به توقیف عین محصول. در این مورد ممکن است وى محصول املاک و باغات را براى توقیف معرفى نماید و یا با معرفى محکومٌله موافق باشد و به آن رضایت دهد.
2. عدم توانایى محکومٌله براى معرفى مال دیگرى براى توقیف از اموال محکومٌعلیه. که در این صورت، مىتوان محصول املاک یا باغات را قبل از برداشت و تعیین سهم توقیف نمود.
3. عدم کفایت دارایى منقول و غیرمنقول محکومٌعلیه براى تأمین خواسته اجرائیه. در این صورت، ممکن است محکومٌله و یا خود محکومٌعلیه دارایى را براى توقیف معرفى نموده باشد، ولى در ارزیابى معلوم شود که آن مال کافى نبوده و از اینرو، براى تکمیل آن محصول املاک و باغات توقیف شود.
فرض دوم (توقیف محصول ملک یا باغ در زمان برداشت) نیز دو صورت دارد:
1. محصول جمعآورى شده باشد. در این صورت، سهم محکومٌعلیه از محصول املاک و باغها مشخص بوده و به مقدار دو سوم سهم خوانده توقیف مىشود؛ مأمور اجرا هم سهم خوانده را مشخص و توقیف مىنماید. البته سهم محکومٌعلیه پس از کسر هزینه زراعت (مثلاً بذر و آبیارى و...) که به سهم او تعلق مىگیرد، تعیین مىشود و مطابق قوانین مربوط به توقیف اموال منقول، توقیف مىشود.30
2. محصول جمعآورى نشده باشد. در این صورت، برداشت محصول، چه دفعتا و چه به دفعات، با حضور مأمور اجرا صورت مىگیرد. البته مأمور اجرا حق هیچگونه مداخله در برداشت را ندارد و فقط براى تعیین میزان محصولى که جمعآورى مىشود حضور پیدا خواهد کرد. در این صورت، محکومٌله و محکومٌعلیه هم مىتوانند حاضر باشند.
فرض سوم هم (توقیف بهاى محصول ملک و باغ نزد خریدار آن)، در صورتى که محصول قبلاً فروخته شده است و بهاى آن در زمان توقیف هنوز پرداخت نشده باشد، در قانون آیین دادرسى مدنى مصوب 1379 وجود ندارد و بیان نشده است، اما در ماده 257 قانون آیین دادرسى مدنى مصوب 1318 آمده بود و طبق آن در صورتى که محصول قبلاً فروخته شده بود و بهاى آن در زمان توقیف پرداخت نشده باشد، بهاى آن نزد خریدار توقیف مىگشت و اقساط آن در زمان وصول در صندوق دادگسترى توقیف مىشد.31
2. صورتبردارى اموال غیرمنقول
دادورز (مأمور اجرا) پس از توقیف اموال غیرمنقول، صورت اموال را تنظیم و نسخهاى از آن را به محکومٌعلیه ابلاغ مىنماید تا اگر شکایتى داشته باشد ظرف یک هفته کتبا به قسمت اجرا تسلیم دارد. مدیر اجرا به شکایات مزبور رسیدگى مىکند و در صورتى که شکایت وارد باشد، صورت مشخصات مال توقیف شده را اصلاح یا تجدید مىنماید. (ماده 105 قانون اجراى احکام مدنى) همین حکم در مورد صورتبردارى از اموال منقول با کمى تفاوت در ماده 70 قانون اجراى احکام مدنى آمده است.
همانگونه که بیان شد، محکومٌعلیه پس از ابلاغ صورت اموال، ظرف یک هفته مکلف است کتبا شکایات یا اعتراض خود را به مدیر قسمت اجرا تسلیم کند و در صورتى که مدت یک هفته بگذرد، دیگر اعتراض او پذیرفته نمىشود.
حال اگر به علت موجهى مدت یک هفته گذشته باشد، قانون اجراى احکام مدنى به آن اشاره نکرده که آیا اعتراض او پذیرفته مىشود یا نه، اما به نظر مىرسد که در مورد مقرّرات آیین دادرسى مدنى در رابطه با ابلاغ در این مورد هم حاکمیت داشته باشد.32
در آییننامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازمالاجرا هم مقرّر شده که مأمور اجرا باید صورت اموال غیرمنقول را تنظیم نماید. تفاوت عمدهاى که این آییننامه در این قسمت با قانون اجراى احکام مدنى دارد در این است که اولاً، صورت تنظیمشده توسط مأمور اجرا به طرفین ابلاغ نمىشود و ثانیا صورت تنظیمشده توسط مأمور اجرا قابل اعتراض نمىباشد. شاید این یکى از اشکالات آییننامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازمالاجرا جدید باشد.
در صورت اموال غیرمنقولى که به وسیله مأمور اجرا تنظیم مىشود باید موارد زیر تصریح شود:
1. تاریخ و مفاد ورقه اجراییه.
2. محلى که مال غیرمنقول در آنجا واقع است، یعنى محل وقوع ملک در شهرستان و بلوک و بخش و کوى و کوچه و شماره ملک ـ اگر داشته باشد ـ باید معین شود.
3. وصف مال غیرمنقول با ذکر مشخصات ملک و مالک و اینکه ملک مشاع است یا مفروز و اشخاص دیگر نسبت به آن حقى دارند یا نه و اگر حقى دارند، چه نوع حقى است و منافع ملک به کسى واگذار شده است یا خیر.
4. حدود چهارگانه ملک و مجاوران آن.
5. ذکر مساحت ملک به طور دقیق. البته به استناد ماده 107 قانون اجراى احکام مدنى، در صورتى که مساحت ملک مشخص نباشد، دادورز (مأمور اجرا) باید مساحت تقریبى آن را در صورت قید کند. با اینکه قانونگذار مىتوانست مساحت را از طریق کارشناس رسمى معین نماید، ولى قانونگذار مدیر اجرا را مسئول این عمل دانسته و شاید با این کار نخواسته است هزینه اضافى و زیادترى بر محکومٌعلیه تحمیل نماید.33
5. سایر اطلاعات راجع به وضع ملک و مشخصات دیگر، از قبیل اینکه مشتمل بر چند قسمت است و در صورتى که خانه مسکونى باشد، مشتمل بر چند ابنیه و متعلقات است، باید معین شود. همچنین اگر خانهاى توقیف شده است، نوع مصالح استفاده شده، طول و عرض، تعداد اتاق و انبارى و زیرزمین و سایر مشخصات از قبیل کابینت و... باید ذکر شود.34 در صورتى هم که ملک مزروعى باشد، علاوه بر امور ذکر شده، باید متعلقات آن از قبیل گاو و ماشینآلات و توضیحات دیگرى که در تسهیل فروش ملک مؤثر است ذکر شود.
محکومٌعلیه در زمان تنظیم صورت باید اسناد راجع به ملک یا مال غیرمنقول را به دادورز یا مأمور اجرا ارائه دهد. این مورد در قانون اجراى احکام مدنى ذکر شده،35 ولى در آییننامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازمالاجرا مسکوت گذاشته شده است و بیان نشده که آیا محکومٌعلیه باید اسناد ملک را به دادورز ارائه دهد یا نه. البته باید گفت: این مورد مربوط به وضعیتى است که محکومٌعلیه در زمان تنظیم صورت اموال غیرمنقول حاضر باشد و اگر در محل حاضر نباشد این تکلیف قانونگذار منتفى است.36
هرگاه راجع به تمام یا قسمتى از ملک توقیف شده دعوایى در جریان باشد، مراتب باید در صورت قید و تصریح شود که دعوا در چه مرجعى مورد رسیدگى است. و نیز هرگاه حدود یا قسمتى از ملک متنازعٌفیه باشد، مراتب باید در صورتمجلس قید شده و تصریح شود که طرف منازعه کیست و در کجا تحت رسیدگى است.37
در مورد صورتبردارى، آییننامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازمالاجرا مقرّر داشته که صورتبردارى باید بر روى نمونه چاپى نوشته شود (ماده 85 آییننامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازمالاجرا)، اما در قانون اجراى احکام مدنى به این مطلب اشارهاى نشده است.
4. ارزیابى و حفظ اموال غیرمنقول در توقیف
الف. ارزیابى اموال غیرمنقول
ارزیابى اموال غیرمنقول در قانون اجراى احکام مدنى به استناد ماده 110، به همان ترتیبى است که ارزیابى اموال منقول صورت مىگیرد. اولین نکتهاى که در ارتباط با ارزیابى باید ذکر شود این است که ارزیابى باید در زمان توقیف به عمل آید و در صورت اموال درج شود.
در قانون اجراى احکام مدنى، ارزیابى با تراضى محکومٌله و محکومٌعلیه تعیین مىشود و اگر در زمان توقیف حاضر نباشند و یا حاضر باشند ولى در تعیین قیمت تراضى ننمایند، در این صورت، ارزیاب معین مىشود. ارزیاب هم باید به تراضى طرفین معین شود و در صورت عدم تراضى یا عدم حضور محکومٌعلیه، دادورز یا مأمور اجرا باید از بین کارشناسان رسمى و در صورت نبودن کارشناسان رسمى، از بین اشخاص معتمد و خبره انتخاب شوند. و اگر در زمان توقیف به ارزیاب دسترسى نباشد، قیمتى را که محکومٌله تعیین کرده براى توقیف مال ملاک عمل خواهد بود و در این صورت، دادورز با قید فوریت نسبت به تعیین ارزیاب و تقویم مال اقدام خواهد کرد. (مواد 73 و 74 قانون اجراى احکام مدنى) در آییننامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازمالاجرا به استناد ماده 85 و با توجه به اینکه ماده 42 در مورد اموال غیرمنقول هم اعمال مىشود، در صورتى که دین و متفرعات تا سى میلیون ریال ارزش داشته باشد و مال معرفى برحسب ظاهر بیش از مبلغ مزبور به تشخیص مأمور اجرا ارزش نداشته باشد، بدون نظر کارشناس از اموال مدیون بازداشت خواهد کرد. البته اگر مأمور اجرا نتواند ارزش مال را تعیین نماید از خبره محلى استفاده مىشود. (تبصره ماده 42 آییننامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازمالاجرا) در غیر این صورت، مأمور اجرا در موقع بازداشت اموال نظر کارشناس رسمى را جلب خواهد کرد و از اموال متعهد معادل طلب و یک تا دو عشر اضافه بازداشت مىکند و اگر مال مورد بازداشت غیرقابل تجزیه و بیش از آن میزان باشد، تمام آن بازداشت مىشود.
در قانون اجراى احکام مدنى، ارزیابى توسط قسمت اجرا فورا به طرفین ابلاغ مىشود و هریک از طرفین مىتوانند ظرف سه روز از تاریخ ابلاغ ارزیابى به نظر ارزیاب اعتراض نمایند. این اعتراض در دادگاهى که حکم به وسیله آن اجرا مىشود مورد رسیدگى قرار مىگیرد و در صورت ضرورت، با تجدید ارزیابى قیمت ملک معین مىشود. البته تشخیص دادگاه در این مورد قطعى است و موجبى براى پذیرش درخواست ارزیابى مجدد وجود ندارد. نظریه شماره 9124/7 مورخ 13/8/1371 اداره حقوقى دادگسترى هم مؤید این مطلب است.38
در ماده 98 آییننامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازمالاجرا نیز بیان شده که در هر مورد که مالى معرفى مىشود، اعم از بازداشت براى اسناد ذمّه یا معرفى مورد وثیقه توسط هریک از طرفین معامله براى ارزیابى، هرگاه معرفىکننده مال به مبلغ ارزیابى معترض باشد، فقط مىتواند ضمن امضاى صورتمجلس اعتراض خود را اظهار کند. هرگاه طرف دیگر هم حاضر و به ارزیابى معترض باشد، مکلف است به همین نحو عمل نماید. در این صورت، عدم حضور مراتب ارزیابى حداکثر ظرف سه روز از طرف اجراى ثبت به آنان که حاضر نبودند، ابلاغ مىشود.
همچنین به استناد ماده 102 آییننامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازمالاجرا در هر مورد که به نظر کارشناس نخستین اعتراض شود، رئیس ثبت محل به قید قرعه از بین سه نفر کارشناس رسمى یک نفر را انتخاب و مراتب را به طرفین و کارشناس منتخب ابلاغ مىکند و با تعیین مهلت مناسب، به کارشناس اخطار مىشود که اظهارنظر نماید.
البته به موجب ماده 75 قانون اجراى احکام مدنى هم قسمت اجرا ارزیابى را بلافاصله به طرفین ابلاغ مىکند و هریک از طرفین مىتواند ظرف سه روز از تاریخ ابلاغ ارزیابى به نظریه ارزیاب اعتراض نماید.
در نتیجه، مرجع رسیدگى به اعتراض به ارزیابى در قانون اجراى احکام مدنى دادگاهى است که حکم به وسیله آن اجرا مىشود و تشخیص دادگاه در این مورد قطعى است، در حالى که مطابق آییننامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازمالاجرا رئیس ثبت محل، مرجع رسیدگى به اعتراض مىباشد.
حقالزحمه ارزیاب هم با در نظر گرفتن کمّیت و کیفیت و ارزش کار به وسیله دادورز معین مىشود و پرداخت آن به عهده محکومٌعلیه است. البته چنانچه نسبت به حقالزحمه اعتراضى باشد دادگاه تصمیم مقتضى را اتخاذ خواهد نمود.
منظور از «کمّیت» مقدار مالى است که باید قیمتگذارى و ارزیابى گردد و منظور از «کیفیت» اوصافى است که مال مورد توقیف دارد و منظور از «ارزش کار» مجموع کمّیت و کیفیت و اعتبارى است که پرونده اجرایى داشته است.39
در آییننامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازمالاجرا هم دستمزد ارزیابى با در نظر گرفتن درجه علمى و تجربى کارشناس رسمى یا خبره محلى و محل ارزیابى و نوع مال ارزیابى شده و میزان کار، توسط رئیس ثبت محل معین مىشود (ماده 103 آییننامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازمالاجرا)، در حالى که در قانون اجراى احکام مدنى دستمزد ارزیاب توسط دادورز یا مأمور اجرا تعیین مىگردد.
طبق ماده 76 قانون اجراى احکام مدنى، پرداخت حقالزحمه ارزیاب به عهده محکومٌعلیه است و در صورتى که محکومٌعلیه از پرداخت حقالزحمه ارزیاب امتناع نماید، محکومٌله مىتواند آن را بپردازد و در این صورت، دادورز آن وجه را ضمن اجراى حکم از محکومٌعلیه وصول و به محکومٌله خواهد داد. این مطلب در آییننامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازمالاجرا بیان نشده است.
در مورد اعتراض به ارزیابى هم پرداخت حقالزحمه به عهده معترض است و اگر ظرف سه روز از تاریخ ابلاغ اخطار نپردازد، به اعتراض او ترتیب اثر داده نخواهد شد.
علت پرداخت حقالزحمه کارشناس و ارزیاب توسط مدیون این است که چون ارزیابى مقدمه پرداخت دین و بدهى است، بنابراین، مطابق ماده 281 قانون مدنى: «مخارج تأدیه به عهده مدیون است، مگر اینکه شرط خلاف شده باشد.»
البته قانون آیین دادرسى مدنى در ماده 259 دادن دستمزد کارشناس را به عهده متقاضى که همان خواهان است گذاشته است. علت این تفاوت در این است که در زمان دادرسى کارشناسى براى اثبات حق خواهان است و مخارج اثبات دعواى خواهان هم بر عهده مدعى یعنى خود خواهان است، اما در مرحله اجرا اقدامات براى تأدیه حقى است که در زمان دادرسى براى محکومٌله به اثبات رسیده است.40
در آییننامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازمالاجرا هزینه ارزیابى به عهده معترض است و اگر هر دو معترض باشند، نصف آن بر عهده هریک خواهد بود. (ماده 99 آییننامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازمالاجرا) همچنین مطابق آییننامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازمالاجرا، معترض که ضمن امضاى صورتمجلس به ارزیابى اعتراض کرده است، باید حداکثر ظرف سه روز با مراجعه به اجرا و اطلاع از میزان دستمزد کارشناس مجدد، آن را ایداع و قبض مربوط را تسلیم اجرا نماید و رسید اخذ کند و در موردى که طبق ماده 98 آییننامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازمالاجرا نتیجه ارزیابى باید ابلاغ شود، در آن میزان دستمزد کارشناس مجدد باید درج شود و هرگاه مخاطب به ارزیابى معترض باشد، ظرف 5 روز از تاریخ ابلاغ باید کتبا اعتراض خود را با پیوست کردن قبض سپرده دستمزد کارشناس به اجرا تسلیم دارد. در صورتى که به ترتیب فوق اعتراض نرسد، ارزیابى قطعى خواهد شد.41
به استناد تبصره یک ماده 101 آییننامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازمالاجرا هم در صورت وارد بودن اعتراض معترض، دستمزد کارشناس مجدد به عهده مدیون است.
در مورد اموال غیرمنقول با توجه به ترقى یا تنزلى که در مال غیرمنقول وجود دارد، مطابق آییننامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازمالاجرا در صورتى که یک سال از تاریخ قطعیت ارزیابى مال غیرمنقول گذشته باشد، به درخواست هریک از طرفین تا قبل از تنظیم صورتمجلس مزایده ارزیابى تجدید مىگردد، اما تجدید ارزیابى در مورد اموال غیرمنقول بعد از گذشت مدتى در قانون اجراى احکام مدنى وجود ندارد.
ب. حفظ اموال غیرمنقول
مال غیرمنقول بعد از تنظیم صورت و ارزیابى، به حسب مورد موقتا به مالک یا متصرف ملک تحویل مىشود و او مکلف است ملک را همانگونه که طبق صورت تحویل گرفته، تحویل دهد تا سرانجام این مال مطابق مواد 137 تا 145 قانون اجراى احکام مدنى به فروش برسد و استیفاى دین از آن صورت گیرد.
در صورتى هم که عواید موجود مال غیرمنقول توقیف شود، به امینى که طرفین معین کردهاند سپرده مىشود و در صورت عدم تراضى، به شخص امینى که دادورز (مأمور اجرا) معین مىکند، سپرده خواهد شد؛ ولى اگر عواید، وجه نقد باشد، به قسمت اجرا تسلیم مىگردد. (ماده 112 قانون اجراى احکام مدنى)
قانونگذار در قانون اجراى احکام مدنى از کلمه «امین» استفاده نموده است و امین کسى است که در مقابل اجرت یا بدون اجرت نگهدارى مالى را مىپذیرد.
البته ماده 607 قانون مدنى فقط به نگهدارى مجانى مال مورد امانت اشاره کرده و عقد ودیعه را چنین تعریف نموده است: «ودیعه عقدى است که به موجب آن یک نفر مال خود را به دیگرى مىسپارد براى آنکه آن را مجانا نگاه دارد. ودیعهگذار مودع و ودیعهگیر را مستودع یا امین مىگویند.»
ماده 336 قانون مدنى بیان مىدارد: «هرگاه کسى برحسب امر دیگرى اقدام به عملى نماید که عرفا براى آن عمل اجرتى بوده است و یا آن شخص عادتا مهیاى آن عمل باشد، عامل مستحق اجرت عمل خود خواهد بود، مگر اینکه معلوم شود که قصد تبرع داشته است.» این ماده بیانگر قاعده استیفا از عمل غیر است و مىتوان به استناد آن، حکم به گرفتن اجرت توسط امین نمود.42 در مورد اینکه چه کسى اجرت را تعیین خواهد نمود و چه کسى مسئول پرداخت آن است، باید به مقرّرات حفظاموال منقول توقیف شده در قانون اجراى احکام مدنى مراجعه نمود.43
مطابق ماده 81 قانون اجراى احکام مدنى، شخص حافظ مىتواند اجرت بخواهد و هرگاه در میزان اجرت تراضى نشود، مدیر اجرا با توجه به کمّیت و کیفیت مال و مدت حفاظت، میزان آن را تعیین مىنماید و به استناد ماده 82 همان قانون، اجرت حافظ را اگر محکومٌعلیه تأدیه نکند محکومٌله مىپردازد و از حاصل فروش اشیاى توقیفشده استیفا مىنماید و در صورت مطالبه اجرت توسط حافظ و عدم تأدیه آن، مدیر اجرا به محکومٌله اخطار مىکند که ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اخطار اجرت حافظ را بپردازد.
به استناد ماده 94 آییننامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازمالاجرا، مال غیرمنقول بعد از بازداشت موقتا در تصرف مالک باقى مىماند و متعهد مکلف است مال غیرمنقول را موافق صورت، تحویل گرفته و مطابق آن تحویل دهد تا سرانجام این مال مطابق مواد 121 تا 146 آییننامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازمالاجرا در مزایده به فروش برسد و استیفاى دین از آن صورت گیرد. همچنین به موجب ماده 95 آییننامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازمالاجرا، در صورت بازداشت منافع مال غیرمنقول یا بازداشت محصول درو شده، از نظر تعیین حافظ و سایر موارد نیز باید مطابق آییننامه عمل نمود.
تفاوتى که در این قسمت میان قانون اجراى احکام مدنى و آییننامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازمالاجرا وجود دارد این است که مطابق آییننامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازمالاجرا، مال غیرمنقول فقط به مالک آن داده مىشود تا در تصرفش باقى بماند، اما قانون اجراى احکام مدنى حکم به دادن مال غیرمنقول به مالک یا متصرف ملک نموده است. (ماده 111 قانون اجراى احکام مدنى) و در مورد عواید موجود مال غیرمنقول توقیف شده، قانون اجراى احکام مدنى بیان کرده که عواید مال غیرمنقول به امینى که طرفین معین کردهاند، و در صورت عدم تراضى، به شخص امینى که دادورز (مأمور اجرا) معین مىکند، سپرده خواهد شد، ولى اگر عواید، وجه نقد باشد، به قسمت اجرا تسلیم مىگردد. اما آییننامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازمالاجرا، بازداشت منافع مال غیرمنقول یا بازداشت محصول درو شده را از نظر تعیین حافظ، تابع آییننامه، یعنى مثل حفظ خود مال غیرمنقول، مىداند.
نتیجه گیرى
با توجه به آنچه که در این پژوهش گذشت، نتایج بحث را مىتوان به طور خلاصه چنین فهرست نمود:
1. توقیف مال غیرمنقول عبارت است از بازداشت و بازداشتن و به طور کلى، سلب آزادى با حالت انتظار ترخیص از مالى که از محلى به محل دیگر نمىتوان آن را نقل نمود، اعم از اینکه استقرار آن ذاتى باشد یا نباشد، به نحوى که نقل و انتقال آن مستلزم خرابى یا نقص خود مال یا محل آن شود، و چون منظور ما از توقیف، توقیف اجرایى است، اموال محکومٌعلیه براى فروش و اداى محکومٌبه توقیف مىشود.
2. منظور از ملک ثبتشده محکومٌعلیه، ملکى است که پس از طى مراحل ثبتى به نام محکومٌعلیه ثبت شده باشد. در مورد توقیف ملک ثبت شده (مقایسه قانون اجراى احکام مدنى و ماده 87 آییننامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازمالاجرا)، به نظر مىرسد که در قانون اجراى احکام مدنى اگر پرونده ثبتى حاکى از عدم مالکیت محکومٌعلیه باشد توقیف نمىشود، ولى طبق آییننامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازمالاجرا، با وجود عدم مالکیت متعهد به موجب پرونده ثبتى، اگر انتقال به متعهد محرز نباشد، اداره ثبت ملک را به نام متعهد توقیف خواهد کرد.
3. در مورد توقیف ملک در جریان ثبت، چون ممکن است براى ملک سند مالکیت صادر نشده باشد و پرونده ثبتى در جریان مواعد باشد، توقیف ملک در دفتر املاک بازداشتى و در پرونده ثبتى قید مىگردد و دایره اجرا را در جریان قرار مىدهد.
4. در تأیید توقیف مال غیرمنقول بدون سابقه ثبتى، در ماده 101 قانون اجراى احکام مدنى چندین نظریه مشورتى وجود دارد که در همه آنها توقیف ملکى که سابقه ثبت ندارد جایز دانسته شده است، اما به استناد ماده 90 آییننامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازمالاجرا هم بازداشت مال غیرمنقول ثبت نشده به نام مدیون که در تصرف مالکانه غیر است، حتى اگر متعهدٌله مدعى مالکیت متعهد و یا خود متعهد مدعى مالکیت آن باشد، تا زمانى که این ادعا به اثبات نرسیده، ممنوع است و در مورد املاکى که در دفتر املاک به ثبت رسیده و به موجب آن، ملک متعهد شناخته مىشود، ادعاى شخص ثالث اگرچه متصرف آن باشد، مسموع نبوده و آن ملک مال متعهد شناخته شده و بازداشت مىشود.
5. در مورد تسرى توقیف عین به منافع، ماده 103 قانون اجراى احکام مدنى براساس قاعده «تفکیک عین از منافع» توقیف مال غیرمنقول را موجب توقیف منافع آن نمىداند. منظور از این قاعده این است که اقدام حقوقى نسبت به عین به معناى همان اقدام نسبت به منافع نمىباشد. اما ماده 91 آییننامه در این رابطه، بازداشت مال غیرمنقولى را که نسبت به منافع آن تعهدى به نفع غیر نشده است مستلزم بازداشت منافع آن دانسته، مگر اینکه حاجت به منفعت نباشد. در نتیجه، حکم ماده 103 قانون اجراى احکام مدنى با ماده 91 آییننامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازمالاجرا متفاوت است. البته در عرف معاملات اینگونه است که اگر ملکى فروخته شود، اصل این است که منافع آن هم به مشترى منتقل مىگردد، مگر اینکه در زمان انعقاد قرارداد خلاف آن تصریح شده باشد؛ یعنى عرف و عادت منافع را هم جزء مبیع مىدانند.
6. در مورد حفظ مال غیرمنقول، مطابق آییننامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازمالاجرا، مال غیرمنقول فقط به مالک آن داده مىشود تا در تصرفش باقى بماند، اما قانون اجراى احکام مدنى حکم به دادن مال غیرمنقول به مالک یا متصرف ملک نموده است. و در مورد عواید موجود مال غیرمنقول توقیف شده، قانون اجراى احکام مدنى بیان مىدارد: عواید مال غیرمنقول به امینى که طرفین معین کردهاند، و در صورت عدم تراضى، به شخص امینى که دادورز (مأمور اجرا) معین مىکند، سپرده خواهد شد، ولى اگر عواید، وجه نقد باشد، به قسمت اجرا تسلیم مىگردد. اما آییننامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازمالاجرا، بازداشت منافع مال غیرمنقول یا بازداشت محصول درو شده را از نظر تعیین حافظ، تابع آییننامه (مثل حفظ خود مال غیرمنقول) مىداند.
1- دانشجوى کارشناسى ارشد حقوق خصوصى، دانشگاه مفید. دریافت: 12/8/88 ـ پذیرش: 22/6/89. mmhtehrani@yahoo.com
1ـ حسن عمید، فرهنگ فارسى عمید، ص 474.
2ـ محمّدجعفر جعفرى لنگرودى، ترمینولوژى حقوق، ص 181، ش 1445.
3ـ بهرام بهرامى، اجراى مفاد اسناد رسمى، ص 56.
4ـ محمّدجعفر جعفرى لنگرودى، همان، ص 182، ش 1449.
5ـ سیداحمد باختر و مسعود رئیسى، بایستههاى اجراى احکام مدنى، ج 1، ص 366.
6ـ حسن عمید، همان، ص 408.
7ـ منصور اباذرى فومشى، قانون اجراى احکام مدنى در نظم حقوق کنونى، ص 146ـ147.
8ـ محمّدجعفر جعفرى لنگرودى، همان، ص 181، ش 1447.
9ـ بهرام بهرامى، اجراى مفاد اسناد رسمى، ص 31.
10ـ ناصر کاتوزیان، حقوق مدنى اموال و مالکیت، ص 46.
11ـ مصطفى عدل، حقوق مدنى، به کوشش محمدرضا بندرچى، ص46.
12ـ همان، ص 46ـ48.
13ـ همان، ص 49.
14ـ همان، ص 50.
15ـ قانون ثبت اسناد و املاک، مواد 22 و 46ـ48.
16ـ منصور اباذرى فومشى، همان، ص 208.
17ـ على مهاجرى، شرح جامع قانون اجراى احکام مدنى، ج 2، ص61.
18ـ غیر از شهرستان محل استقرار واحد اجراى احکام مدنى.
19ـ على مهاجرى، همان، ج 2، ص 59ـ60.
20ـ سید محمّدرضا حسینى، قانون اجراى احکام مدنى در رویه قضایى، زیرنظر محمد صالحىراد، ص 177.
21ـ قانون اجراى احکام مدنى، ماده 100.
22ـ محمّدجعفر جعفرى لنگرودى، مبسوط در ترمینولوژى حقوق، ج 2، ص 1235ـ1243، به نقل از: منصور اباذرى فومشى، همان، ص 210.
23ـ ناصر کاتوزیان، همان، ص 186ـ203.
24ـ سید محمدرضا حسینى، همان، ص 180.
25ـ براى دین نظرات مشورتى اداره حقوقى دادگسترى، ر.ک: همان، ص 180ـ183.
26ـ همان، ص 183.
27ـ على مهاجرى، همان، ج 2، ص 71و72.
28ـ همان، ص 74.
29ـ سید جلالالدین مدنى، آیین دادرسى مدنى، ج 3، ص 119ـ120.
30ـ همان، ص 122.
31ـ ر.ک: همان، ص 120ـ122.
32ـ منصور اباذرى فومشى، همان، ص 217.
33ـ همان، ص 219.
34ـ بهرام بهرامى، اجراى احکام مدنى، ص 37.
35ـ ر.ک: قانون اجراى احکام مدنى، ماده 108.
36ـ على مهاجرى همان، ج 2، ص 86.
37ـ ر.ک: قانون اجراى احکام مدنى، ماده 109 و 86 آییننامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازمالاجرا.
38ـ منصور اباذرى فومشى، همان، ص 177.
39ـ همان، ص 178.
40ـ على مهاجرى، همان، ج 1، ص 298 و 299.
41ـ آییننامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازمالاجرا، ماده 101.
42ـ براى اطلاع بیشتر از قاعده استیفا، ر.ک: محمّدمهدى حکیمى تهرانى، «قاعده استیفا در قانون مدنى»، دانشپژوهان دانشگاه مفید، ش 14، ص 46ـ70.
43ـ على مهاجرى، همان، ج 2، ص 94ـ96.
منابع
ـ اباذرى فومشى، منصور، قانون اجراى احکام مدنى در نظم حقوق کنونى، تهران، خرسندى، 1386.
ـ باختر، سیداحمد و مسعود رئیسى، بایستههاى اجراى احکام مدنى، تهران، خط سوم، 1385.
ـ بهرامى، بهرام، اجراى احکام مدنى، چ سوم، تهران، نگاه بینه، 1383.
ـ بهرامى، بهرام، اجراى مفاد اسناد رسمى، چ دوم، تهران، نگاه بینه، 1387.
ـ جعفرى لنگرودى، محمّدجعفر، ترمینولوژى حقوق، چ چهاردهم، تهران، کتابخانه گنج دانش، 1383.
ـ حسینى، سید محمّدرضا، قانون اجراى احکام مدنى در رویه قضایى، زیرنظر محمد صالحىراد، چ دوم، تهران، نگاه بینه، 1384.
ـ حکیمى تهرانى، محمّدمهدى، «قاعده استیفاء در قانون مدنى»، دانشپژوهان دانشگاه مفید، ش 14، پاییز 1387، ص 46ـ70.
ـ صدرزاده افشار، سیدمحسن، آیین دادرسى مدنى و بازرگانى دادگاههاى عمومى و انقلاب، چ دهم، تهران، جهاد دانشگاهى 1387.
ـ عدل، مصطفى، حقوق مدنى، به کوشش محمدرضا بندرچى، قزوین، بحرالعلوم، 1373.
ـ عمید، حسن، فرهنگ فارسى عمید، چ سى و سوم، تهران، امیرکبیر، 1384.
ـ کاتوزیان، ناصر، حقوق مدنى اموال و مالکیت، چ هفتم، تهران، میزان، 1382.
ـ مدنى، سید جلالالدین، آیین دادرسى مدنى، تهران، کتابخانه گنج دانش، 1369.
ـ مهاجرى، على، شرح جامع قانون اجراى احکام مدنى، چ سوم، تهران، فکرسازان، 1386
منبع : سامانه نشریات
پست های مرتبط
تبصره ماده 48 آیین دادرسی کیفری و مواضع حقوقدانان
ماده 48 قانون آیین دادرسی کیفری می‌گوید با شروع تحت نظر قرار گرفتن، متهم می‌تواند تقاضای حضور وکیل ن [...]
تجویز قانونگذار برای صدور دستور موقت
دستور موقت از جمله اقداماتی است که به منظور حفظ حقوق خواهان تجویز شده است تا با صدور و اجرای آنها، ا [...]
دعوای همسایگی بر سر پارک خودرو ، هر آنچه باید درباره پارکینگ مزاحم بدانید
مجتمع‌های مسکونی، دارای پارکینگ‌های محدودی هستند که طبق قانون باید هر واحد، یک پارکینگ خودرو مخصوص ب [...]
حکم به بطلان دعوای طلاق زوج با استناد به قاعده لاضرر
محسن پارسا دادرس شعبه اول دادگاه عمومی حقوقی بخش رودهن با صدور دادنامه‌ای با استناد به اعلامیه جهانی [...]
کوچ دنباله دار قضات از قضاوت به وکالت
کانون وکلای دادگستری مرکز فهرست جدید متقاضیان صدور پروانه وکالت را بر اساس بندهای مختلف ماده هشتم لا [...]
بررسی تحلیلی ماده 62 قانون احکام دائمی در قانون و رویه قضایی
قانونگذار از دیرباز برای اسناد رسمی، اهمیت ویژه‌ای قائل بوده است از جمله این موارد می‌توان به ماده ۴ [...]