![پیش فروش ساختمان بدون تنظیم سند رسمی ممنوع است پیش-فروش-ساختمان-بدون-تنظیم-سند-رسمی-ممنوع-است](/userfiles/Images/NewsPic/141114-پیش-فروش-ساختمان-بدون-تنظیم-سند-رسمی-ممنوع-است.webp)
پیش فروش ساختمان بدون تنظیم سند رسمی ممنوع است
از جمله معاملاتی که افراد در هنگام انعقاد آن، دچار نگرانی و اضطراب و در مواقعی حتی ضرر و زیان میشوند، معاملات مربوط به املاک است که البته اختلافات حاصله از این معاملات، بخصوص در مواقعی که بازار مسکن دچار نوساناتی است، افزایش مییابد. در این زمینه، پروندههای متعددی در دادگاهها تشکیل و اختلافات زیادی به دادگاهها ارجاع میشود که ممکن است موجب ورود خسارات به افراد شده و تا اندازه زیادی هم به حجم کار دادگاهها افزوده شود.
مسعود غفاریراد، حقوقدان و کارشناس ارشد حقوق خصوصی در گفتوگو با «حمایت» با بیان این مطلب اظهار کرد: قانون پیشفروش ساختمان از سال 1389 تصویب و در سال 1393، آییننامه اجرایی آن به تصویب هیاتدولت رسید و ابلاغ شد. در این قانون مواردی پیشبینی شده است که پیشخریدار با طیب خاطر نسبت به انجام معامله یا پیشخرید آپارتمان اقدام کند.
وی اضافه کرد: ماده یک قانون پیشفروش ساختمان، قراردادهای پیشفروش را تعریف کرده است: هر قراردادی با هر عنوان که به موجب آن، مالک رسمی زمین (پیشفروشنده) متعهد به احداث یا تکمیل واحد ساختمانی مشخص در آن زمین شود و واحد ساختمانی مذکور با هر نوع کاربری از ابتدا یا در حین احداث و تکمیل یا پس از اتمام عملیات ساختمانی به مالکیت طرف دیگر قرارداد (پیشخریدار) درآید از نظر مقررات این قانون «قرارداد پیشفروش ساختمان» محسوب میشود.
به گفته غفاریراد، در ماده 3 قانون پیشفروش ساختمان آمده است که قرارداد پیشفروش و نیز قرارداد واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از آن باید با رعایت ماده 2 این قانون از طریق تنظیم سند رسمی نزد دفاتر اسناد رسمی و با درج در سند مالکیت و ارسال خلاصه آن به اداره ثبت محل صورت گیرد. این ماده بدین معناست که دفاتر املاک یعنی بنگاههای معاملات املاک حق ندارند قرارداد پیشفروش ساختمان منعقد کنند.
وی در ادامه بیان کرد: پیشفروشنده باید قبل از هرگونه اقدام جهت تبلیغ و آگهی پیشفروش به هر طریق از جمله درج در مطبوعات و پایگاههای اطلاعرسانی و سایر رسانههای گروهی و نصب در اماکن و غیره، مجوز انتشار آگهی را از مراجع ذیصلاح که در آئیننامه اجرایی این قانون مشخص میشود، اخذ و ضمیمه درخواست آگهی به مطبوعات و رسانههای یادشده ارایه کند. شماره و تاریخ این مجوز باید در آگهی درج و به اطلاع عموم رسانده شود. این موضوع در ماده 21 قانون پیشفروش ساختمان تصریح شده است.
ضوابط قانونی برای پیشفروش ساختمان
این حقوقدان تاکید کرد: وزارت راه و شهرسازی مرجع صدور مجوز انتشار آگهی پیشفروش است. صدور مجوز انتشار آگهی بر اساس دستورالعملی است که ظرف یک ماه پس از ابلاغ این آییننامه توسط وزارت یادشده تهیه خواهد شد. در ماده 20 آییننامه نیز آمده است که رسانههای جمعی جهت انتشار آگهی پیشفروش ساختمان مکلفند مجوز انتشار مربوط را از درخواستکننده آگهی مطالبه و شماره، مشخصات و اطلاعات مندرج در مجوز و مرجع صادرکننده مجوز را در متن آگهی قید کنند. در غیر این صورت، طبق ماده 21 قانون اقدام خواهد شد.
وی گفت: ماده مذکور، ضمانت اجرایی است برای اینکه پیشفروشندگان آپارتمانها نتوانند بدون مجوز اقدام به انجام تبلیغات کنند. زیرا ممکن است تبلیغات باعث گمراهی خریداران شود.
غفاریراد ادامه داد: اقدام به پیشفروش ساختمان بدون تنظیم سند رسمی ممنوع است و با مرتکب طبق مواد 23 و 24 قانون رفتار خواهد شد. در حقیقت ماده 18 آییننامه، تکمیل ماده 3 قانون پیشفروش ساختمان است.
وی افزود: اشخاصی که بدون تنظیم سند رسمی اقدام به پیشفروش ساختمان یا بدون اخذ مجوز اقدام به درج یا انتشار آگهی کنند، به حبس از نود و یک روز تا یکسال یا جزای نقدی به میزان دو تا چهار برابر وجوه و اموال دریافتی محکوم میشوند همچنین مشاوران املاک باید پس از انجام مذاکرات مقدماتی، طرفین را جهت تنظیم سند رسمی قرارداد پیشفروش به یکی از دفاتر اسناد رسمی دلالت کرده و نمیتوانند رأساً مبادرت به تنظیم قرارداد پیشفروش کنند. در غیراینصورت برای بار اول تا یکسال و برای بار دوم تا دو سال تعلیق پروانه کسب و برای بار سوم به ابطال پروانه کسب محکوم میشوند.
مزایای قانون پیشفروش ساختمان برای پیشفروشنده
این کارشناس ارشد حقوق خصوصی تاکید کرد: این ضوابط به اتاق اصناف نیز ابلاغ شده و صاحبان بنگاههای معاملات املاک نمیتوانند از این موارد اظهار بیاطلاعی کنند. وی ادامه داد: قانونگذار در ماده 4 قانون پیشفروش ساختمان، تنظیم قرارداد پیشفروش را منوط به ارایه مدارکی از قبیل سند رسمی مالکیت یا سند رسمی اجاره با حق احداث بنا، پروانه ساخت کل ساختمان و شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد، بیمهنامه مربوط به مسئولیت موضوع ماده 9 این قانون، تأییدیه مهندس ناظر ساختمان مبنی بر پایان عملیات پی ساختمان و پاسخ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک کرده است که موجب میشود افراد از مسایلی مانند اصالت زمین اطلاع پیدا کنند.
غفاریراد اضافه کرد: چنانچه پیشفروشنده در تاریخ مقرر در قرارداد واحد پیشفروششده را تحویل پیشخریدار ندهد یا به تعهدات خود عمل نکند، علاوه بر اجرای بند 9 ماده 2 این قانون، مکلف است به شرح زیر جریمه تأخیر به پیشخریدار بپردازد؛ مگر این که به مبالغ بیشتری به نفع پیشخریدار توافق کنند همچنین درصورتی که مساحت بنا بر اساس صورتمجلس تفکیکی، کمتر یا بیشتر از مقدار مشخص شده در قرارداد باشد، مابهالتفاوت بر اساس نرخ مندرج در قرارداد مورد محاسبه قرار خواهد گرفت اما چنانچه مساحت بنا تا پنج درصد افزون بر زیربنای مقرر در قرارداد باشد، هیچکدام از طرفین حق فسخ قرارداد را ندارند و در صورتیکه بیش از پنج درصد باشد صرفاً خریدار حق فسخ قرارداد را دارد.
وی خاطرنشان کرد: در صورتی که عملیات ساختمانی متناسب با مفاد قرارداد پیشرفت نداشته باشد، پیشخریدار میتواند پرداخت اقساط را منوط به ارایه تأییدیه مهندس ناظر مبنی بر تحقق پیشرفت از سوی پیشفروشنده کرده و مهندس ناظر مکلف است به تقاضای هریک از طرفین ظرف یکماه گزارش پیشرفت کار را ارایه کند.
به گفته این حقوقدان، بر اساس ماده 13 قانون پیشفروش ساختمان، پیشخریدار به نسبت اقساط پرداختی یا عوض قراردادی، مالک ملک پیشفروششده میشود و در پایان مدت قرارداد پیشفروش و اتمام ساختمان، با تأیید مهندس ناظر درصورتیکه تمام اقساط را پرداخت یا عوضقراردادی را تحویل داده باشد، با ارایه مدارک مبنی بر ایفای تعهدات، میتواند با مراجعه به یکی از دفاتر اسناد رسمی، تنظیم سند رسمی انتقال به نام خود را درخواست کند. چنانچه پیشفروشنده حداکثر ظرف 10 روز پس از اعلام دفترخانه از انتقال رسمی مال پیشفروششده خودداری کند، دفترخانه با تصریح مراتب، مبادرت به تنظیم سند رسمی به نام پیشخریدار یا قائممقام وی میکند. اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک مکلف است به تقاضای ذینفع نسبت به تفکیک یا افراز ملک پیشفروش شده اقدام کند.
وی با بیان اینکه این قانون برای پیشفروشنده نیز مزایایی دارد، خاطرنشان کرد: درصورت عدم پرداخت اقساط بها یا عوض قراردادی در مواعد مقرر، پیشفروشنده باید مراتب را کتبا به دفترخانه تنظیمکننده سند اعلام کند. دفترخانه مکلف است ظرف مهلت یک هفته به پیشخریدار اخطار کند تا ظرف یک ماه نسبت به پرداخت اقساط معوقه اقدام کند. در غیر اینصورت پیشفروشنده حق فسخ قرارداد را خواهد داشت.
منبع : روزنامه حمایت
کاداستر حق را به حق دار می رساند برخورد قضایی با دلالان و کارچاق کن ها
پست های مرتبط
![تعیین 110 سکه مهریه کار دادگاهها را زیادتر میکند تعیین-110-سکه-مهریه-کار-دادگاهها-را-زیادتر-میکند](/userfiles/Images/NewsPic/1769-رابطه-تمکین-و-نشوز-دکتر-دیانی.webp)
تعیین 110 سکه مهریه کار دادگاهها را زیادتر میکند
تعیین 110 سکه مهریه کار دادگاهها را زیادتر میکند [...]
![مهریه و وراثت در نکاح موقت مهریه-و-وراثت-در-نکاح-موقت](/userfiles/Images/NewsPic/4012-اجرت-المثل-چگونه-کارشناسی-میشود؟.webp)
مهریه و وراثت در نکاح موقت
مهریه و وراثت در نکاح موقت [...]
![کاهش تخلفات و کلاهبرداری ها با اجرای قانون پیش فروش ساختمان کاهش-تخلفات-و-کلاهبرداری-ها-با-اجرای-قانون-پیش-فروش-ساختمان](/userfiles/Images/NewsPic/139316-کاهش-تخلفات-و-کلاهبرداری-ها-با-اجرای-قانون-پیش-فروش-ساختمان.webp)
کاهش تخلفات و کلاهبرداری ها با اجرای قانون پیش فروش ساختمان
یکی از مشکلات حقوقی در زمینه فروش زمین و آپارتمان، مشکلات مربوط به فروش یک واحد مسکونی پیش ساخته یا [...]
![نظریه مشورتی نظریه-مشورتی](/userfiles/Images/NewsPic/169591-نظریه-مشورتی.webp)
نظریه مشورتی
دو خواهر و اداره اوقاف و امور خیریه، هر یک به نسبت دو دانگ مشاع مالک یک پلاک مسکونی هستند یکی از خوا [...]
![راه سند دار کردن اموال بدون سند چیست؟ راه-سند-دار-کردن-اموال-بدون-سند-چیست؟](/userfiles/Images/NewsPic/173132-راه-سند-دار-کردن-اموال-بدون-سند-چیست؟.webp)
راه سند دار کردن اموال بدون سند چیست؟
بر اساس قانون تمام املاک در کشور باید ثبت شده و برای تمامی اموال غیرمنقول سند رسمی صادر شود [...]
![رسانه های منتشرکننده آگهی های غیرمجاز پیش فروش ساختمان مجازات می شوند رسانه-های-منتشرکننده-آگهی-های-غیرمجاز-پیش-فروش-ساختمان-مجازات-می-شوند](/userfiles/Images/NewsPic/173549-رسانه-های-منتشرکننده-آگهی-های-غیرمجاز-پیش-فروش-ساختمان-مجازات-می-شوند.webp)
رسانه های منتشرکننده آگهی های غیرمجاز پیش فروش ساختمان مجازات می شوند
تنظیم قرارداد و انتشار آگهی پیش فروش ساختمان در رسانههای جمعی بدون رعایت مقررات قانونی در مشاورین ا [...]
![رای شماره 2132 هیات عمومی دیوان عدالت اداری رای-شماره-2132-هیات-عمومی-دیوان-عدالت-اداری](/userfiles/Images/NewsPic/174163-رای-شماره-2132-هیات-عمومی-دیوان-عدالت-اداری.webp)
رای شماره 2132 هیات عمومی دیوان عدالت اداری
رأی شماره٢١٣٢ ھیأت عمومی دیوان عدالت اداری با موضوع ابطال فراز اول بند ١٢ـ 5 از ماده ١٢ تعرفھ عوارض [...]
![کلاهبرداری پرسود با پیش فروش ساختمان یک سند برای چند خانواده کلاهبرداری-پرسود-با-پیش-فروش-ساختمان-یک-سند-برای-چند-خانواده](/userfiles/Images/NewsPic/174429-کلاهبرداری-پرسود-با-پیش-فروش-ساختمان-یک-سند-برای-چند-خانواده.webp)
کلاهبرداری پرسود با پیش فروش ساختمان یک سند برای چند خانواده
یکی از رایجترین تخلفاتی که در کشور شاهد آن هستیم، پیش فروش یک ملک به چندین نفر است؛ بسیاری از کارشن [...]