تفکیک و افراز ، شباهت ها و تفاوت ها
هرچند بعضی از حقوقدانان، وکلا یا اهل قانون ممکن است تفاوتی بین افراز و تفکیک قائل نباشند و در بعضی از قوانین نیز بین این دو موضوع آمیختگی صورت گرفته باشد اما باید گفت که افراز و تفکیک دارای دو مفهوم حقوقی متفاوت هستند.
اصطلاح تفکیک که در حقوق جدید ایران پدید آمده است، از جهاتی با مفهوم افراز و تقسیم مشابهت دارد. تفکیک در عرف ثبتی عبارت از تقسیم مال غیرمنقول به قطعات کوچکتر است. به عنوان مثال، زمینی به متراژ پنج هزار متر، از سوی مالک یا مالکان آن به قطعات 500 متری تفکیک می‌شود. افراز نیز در اصطلاح قضایی و ثبتی عبارت از جدا کردن سهم مشاع شریک یا شرکا است و به تعبیری دیگر، عبارت از تقسیم مال غیرمنقول مشاع بین شرکا به نسبت سهم آنان است. اصطلاح تقسیم نیز اعم از تفکیک و افراز است. به عنوان مثال، هرگاه کسی فوت کند ترکه او بین ورثه تقسیم می‌شود که این ترکه شامل اموال منقول وغیرمنقول است. در این موارد اصطلاح تقسیم ترکه به‌کار برده می‌شود و نه افراز یا تقسیم. در تفکیک لازم نیست ملک غیرمنقول، مشاع باشد یعنی یک نفر که مالک شش‌دانگ یک زمین بزرگ است، می‌تواند آن را به قطعات کوچکتر تفکیک کند؛ همانطور که اگر چند نفر مالک آن باشند، می‌توانند آن را تفکیک کنند اما در افراز لازم است ملک مشاع باشد و در مورد تقسیم ملک غیرمشاع و غیرمشترک، اصطلاح افراز به کار برده نمی‌شود. اگر ملک مشترک و مشاعی تفکیک شود، حالت اشاعه و اشتراک آن از بین نمی‌رود. به این معنا که پس از تفکیک نیز شرکا در هر قطعه‌ای به نسبت سهم خود مالکیت دارند. این موضوع در حالی است که در افراز، سهم شریک مشخص و معین شده و پس از افراز، ملک از حالت مشاع بودن و اشتراک خارج می‌شود. در افراز، ملک بر مبنای سهام شرکا تقسیم می‌شود. مثلا اگر زمینی بین دو نفر مشترک باشد به این نحو که یکی از آنها 2 دانگ و دیگری 4 دانگ آن را مالک باشد، در موقع افراز آن زمین به دو قسمت متساوی تقسیم نمی‌شود بلکه به دو قسمتی که ارزش یکی از آنها دو برابر دیگری باشد، تقسیم می‌شود. این موضوع در حالی است که اگر ملک مشاعی تفکیک شود، معمولا تفکیک بر اساس میزان مالکیت شرکا صورت نمی‌گیرد بلکه به ترتیبی که مثلا فروش قطعات سهل‌تر باشد، انجام می‌شود. به دلیل آن که در افراز باید سهم شریک متقاضی افراز مشخص و جدا شود، ممکن است بین شرکا بر سر صحت افراز و مطابق بودن یا نبودن آن با میزان مالکیت مشاعی شریک اختلاف حاصل شود لذا تعیین تکلیف نهایی آن با دادگاه و مراجع قضایی است. اما درمورد تفکیک باید گفت به دلیل اینکه عنوان تشخیص و تمییز حق و جدا کردن سهم مالک مشاعی را ندارد لذا هیچ‌وقت جنبه قضایی نداشته و همواره در صلاحیت اداره ثبت است.
الزام به تنظیم سند رسمی
یکی از مشکلاتی که به دنبال انجام معامله برای خریداران ایجاد می‌شود، خودداری برخی فروشندگان از حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی انتقال است. این خودداری در حالی است که غالبا، درصد بالایی از قیمت معامله پرداخت شده است و بعضا به دلایلی مثل ادعای بالا رفتن ارزش ملک یا توانایی نداشتن در پرداخت بدهی بانک (فک رهن) در مواردی که ملک در رهن بانک است، از انجام تعهد خود خودداری می‌کنند . در قراردادهای تنظیم‌شده درباره پیش‌فروش آپارتمان یا خرید ملک در بعضی از دفاتر مشاوران املاک، تعهداتی از طرف مالک یا سازنده آپارتمان مبنی بر اخذ پایان کار، اخذ صورت‌مجلس تفکیکی و تاریخ انتقال سند رسمی در دفتر اسناد رسمی، قید می‌شود . هنگامی که طرفین به تعهدات خود عمل نمی‌کنند و موضوع باید از طریق دادگاه حل و فصل شود، با توجه به اینکه انتقال سند رسمی مالکیت قبل از اخذ پایان کار و صورت‌مجلس تفکیکی ممکن نیست، ابتدا لازم است الزام به اخذ صورت‌مجلس تفکیکی و پایان کار مطرح شود تا پس از انجام مقدمات دعوی، الزام به تنظیم سند رسمی در دادگاه مطرح شود.
منبع : روزنامه حمایت
صدور چک از دسته چک دیگران نحوه الزام محکوم علیه به اجرای حکم
پست های مرتبط
الزام به اخذ رضایت سایر ماکین برای تفکیک کنتور آب و برق و گاز غیرقانونی است
هیات عمومی دیوان عدالت اداری با ابطال مصوبه شرکت ملی گاز اعلام کرد که الزام به اخذ رضایت سایر مالکین [...]
تعرفه جدید دستمزد کارشناسان رسمی دادگستری ابلاغ شد
رئیس قوه‌قضائیه دستور العمل «تعرفه دستمزد کارشناسان رسمی دادگستری» را به مراجع قضایی ابلاغ کرد [...]
حکم به بطلان دعوای طلاق زوج با استناد به قاعده لاضرر
محسن پارسا دادرس شعبه اول دادگاه عمومی حقوقی بخش رودهن با صدور دادنامه‌ای با استناد به اعلامیه جهانی [...]
کوچ دنباله دار قضات از قضاوت به وکالت
کانون وکلای دادگستری مرکز فهرست جدید متقاضیان صدور پروانه وکالت را بر اساس بندهای مختلف ماده هشتم لا [...]
