پرونده‌ حقوقی برای کسانی‌که با بدقولی در معامله روبه‌رو می‌شوند؛ چگونگی الزام به تنظیم سند ملکی

 بعد از اینکه قرارداد فروش ملکی منعقد شد، گاهی فروشنده برای تنظیم سند رسمی بدقولی می کند و مالکیت سند را منتقل نمی کند. چنین پرونده هایی در دادگستری کم نیست. گاهی منقل نکردن سند به این دلیل است که سند در رهن شخص دیگری است؛ مثلا خریدار وام گرفته و سند خود را در رهن بانک گذاشته است.

 

اینکه چطور می توان فروشنده را به انجام آنچه وعده داده است، مجبور کرد، موضوعی است که در قالب بازخوانی یک پرونده به بررسی آن می پردازیم. 

بنا بر محتویات پرونده حاضر، خواهان دعوا آقای طالبی به طرفیت آقای طاهری دادخواستی را مبنی بر انتقال سند ملکی به نام خود تقدیم دادگاه کرده است. عنوان دادخواست مذکور در فوق، تقاضای صدور قرار تامین خواسته و نیز صدور حکم بر الزام خوانده به انتقال ملک مورد معامله به علاوه کلیه هزینه‌ها و خسارات دادرسی است. 

 

خواهان دعوا به عنوان دلیل و مدرک ارایه‌شده به دادگاه محترم، کپی تاییدشده سند مالکیت، کپی تاییدشده مبایعه‌نامه تنظیمی، رسید پرداخت‌های عادی وجه معامله را ضمیمه پرونده خود کرده است.

 

خواهان دعوا، یعنی آقای طالبی برابر دادخواست تقدیمی خود اعلام کرده است: «اینجانب خریدار یک ملک به وسیله مبایعه‌نامه هستم. خوانده دعوا، آقای طاهری، مالک پلاک ثبتی فوق است که این ملک به موجب مبایعه‌نامه عادی مورخ 1/2/87 به اینجانب فروخته شده است. 

 

نظر به این‌که ملک مذکور رهن بانک ملی ایران است، خوانده متعهده شده بود که نسبت به فک رهن اقدام کند. متاسفانه به رغم گذشت چند سال، نامبرده به تعهد خود عمل نکرده است و هم ‌اکنون مشخص شده است که خوانده محترم در حال باز خرید شدن از محل کار خود است. در این زمینه با تحقیق و بررسی به عمل آمده، مشخص و آشکار شد که آقای طاهری به عنوان خوانده دعوا فعلا مبلغ 80 میلیون ریال از شرکت محل کار خود مطالبه کرده است که به علت جلوگیری از ازبین رفتن حقوق وی، در ابتدا تقاضای صدور قرار تامین خواسته و توقیف مبلغ ده میلیون ریال از مطالبات وی را از محضر دادگاه محترم دارم که کپی تاییدشده سند مالکیت خوانده محترم و نیز کپی تاییدشده قولنامه تنظیمی را نیز ضمیمه مدارک خود کرده‌ام. 

 

علاوه بر این گواهی مالک ملک فوق، آقای طاهری مبنی بر این‌که مبلغ سه میلیون و پانصد هزار ریال از اینجانب بابت خرید منزل دریافت کرده است، در پرونده موجود می‌باشد. همچنین کپی تاییدشده یک چک به مبلغ چهار میلیون و هشتصد هزار ریال معادل 480 هزار تومان در وجه آقای طاهری بابت امانت جهت وجه ضمانت فک رهن پلاک ثبتی مذکور جهت انتقال سند به نام اینجانب پرداخت شده است. در ضمن رسید مبلغ سه میلیون و دویست هزار ریال از آقای طالبی دریافت شده است. بنابراین از محضر دادگاه محترم تقاضای صدور حکم مبنی بر فک رهن و الزام خوانده به تنظیم سند رسمی به نام اینجانب مورد تقاضا است.»

 

گفتنی است منظور از فک رهن، آزادسازی رهن است. رهن نیز یک نوع وثیقه برای تضمین پرداخت طلب است. به عنوان مثال شخصی که از بانک وام گرفته است و سند ملک خود را به عنوان وثیقه به بانک داده است ممکن است در شرایطی قرار گیرد که ما در این پرونده با آن روبه رو هستیم. 

 

اگر کسی این ملک را بخرد، و مالک نه تنها آن را از رهن خارج نکرده بلکه سند را هم انتقال ندهد آن وقت خریدار درست مثل آقای طالبی باید دادخواست را برای الزام به تنظیم سند رسمی تقدیم کند. حال ببینیم به چنین پرونده‌هایی که تعداد آنها کم هم نیست چطور رسیدگی می شود؟

ابتدا با توجه به اینکه خواهان پرونده فوق، از دادگاه محترم تقاضای صدور قرار تامین خواسته را مطرح کرده است، به موجب بند (د) ماده 108 قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی مصوب سال 1379، مبلغ 000/000/15 ریال به منظور وثیقه پرونده به حساب دادگستری توسط خواهان دعوای اخیر واریز شده است. 

 

در ادامه نیز قاضی دادگاه با توجه به اوضاع و احوال و خواسته خواهان دعوای حاضر، یعنی صدور قرار تامین خواسته به مبلغ یازده میلیون ریال و به علت جلوگیری از سلب حقوق خواهان پرونده و تفریط آن و با توجه به اینکه خوانده پرونده مطروحه در حال بازنشستگی است و احتمالا وجوه مطالبات خود را از شرکت خویش گرفته است و هنوز نسبت به فک رهن منزل مورد دعوی اقدام نکرده است، با قبول درخواست خواهان و با توجه به تودیع خسارت احتمالی از سوی وی و به موجب لایحه خواهان مستندا به بند (د) ماده 108 قانون آیین دادرسی مدنی، قرار تامین خواسته از اموال بلامعارض خوانده معادل مبلغ فوق صادر کرده است. 

 

در ادامه قرار صادر شده توسط قاضی دادگاه توسط دفتردار شعبه برای خوانده پرونده نیز ارسال می‌شود. علاوه بر این طبق مستندات و مدارک موجود در پرونده فوق کپی مصدق نامه دادگاه برای اداره دارایی به منظور ابطال تمبر دادرسی و ارزش معاملاتی پلاک ثبتی فوق ارسال شده است. بعد از مدتی اخطاریه‌ای نیز برای خواهان دعوای فوق مبنی بر رفع نقص در خصوص تعیین ارزش منطقه‌ای و تعیین هزینه دادرسی و باطل کردن آن بر مبنای ارزش منطقه‌ای توسط دفتر دادگاه فرستاده شده است و طبق نامه مدیر کل مالیاتی قیمت عرصه طبق جدول منطقه‌بندی سال 1388 معادل 000/885 ریال و قیمت اعیان 000/160/3 و قیمت کل ملک 000/745/25 برآورد شده است. 

 

در ضمن نسبت به خواسته دیگر خواهان دعوا، قاضی دادگاه دستور تعیین وقت جلسه رسیدگی را به مدیر دفتر خود می‌دهد. در ادامه دفتردار شعبه نیز اخطاریه‌ای را برای طرفین به منظور حضور آنها در وقت معنی در دادگاه ارسال می‌کند. 

 

خواهان دعوا در روز رسیدگی در جلسه دادگاه حاضر شده و توضیح می‌دهد که اینجانب به موجب مبایعه‌‌نامه عادی مورخ 5/7/1387 ملک موصوف را از خوانده دعوا خریداری و ملک موصوف به موجب سند شماره 532140 مورخ 5/10/87 دفترخانه اسناد رسمی شماره 68 در قبال مبلغ مشخصی در رهن شرکت ملی نفت بوده است و خوانده پرونده نیز در سند عادی مبایعه‌نامه متعهد به فک رهن و تنظیم سند رسمی بوده است. گفتنی است خوانده دعوای مذکور در جلسه رسیدگی حاضر نمی‌شود. نهایتا دادگاه محترم پس از رسیدگی نسبت به دعوای الزام به تنظیم سند خواهان دعوا رای خود را به شرحی که در ادامه بیان می کنیم، اعلام می‌کند.

در خصوص دادخواست تقدیمی آقای طالبی به طرفیت آقای طاهری در خصوص الزام به انجام تعهد و تسلیم مبیع و پرداخت خسارت، دادگاه با توجه به مستندات پرونده و اظهارات خواهان و استعلام از اداره ثبت که با توجه به رونوشت تصدیق‌شده سند مالکیت و پاسخ استعلام رسمی واصله از اداره ثبت اسناد و املاک که اعلام کردند در سوابق ثبتی ملک آخرین مالک نام آقای طاهری ذکر شده است. که نهایتا پس از بررسی پرونده و نظر به این‌که خوانده علی‌رغم ابلاغ احضاریه دادگاه در جلسه دادگاه حاضر نشده است و هیچ‌گونه ایراد و دفاعی به عمل نیاورده است. لذا دادگاه دعوی خواهان را مقرون به صحت تشخیص و مستندا به مواد 219 و 220 از قانون مدنی، حکم به فک رهن والزام خوانده به تنظیم سند رسمی در یکی از دفترخانه‌های اسناد رسمی تهران صادر می‌کند. رای صادر شده غیابی می‌باشد و ظرف 20 روز از تاریخ ابلاغ، قابل واخواهی و پس از آن ظرف 20 روز قابل تجدیدنظر در دادگاه‌های تجدیدنظر استان تهران می‌باشد.

نکته‌ای که در خصوص این پرونده باید توجه کرد این است که به موجب ماده 108 قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی و بند (د) این ماده، خواهان خساراتی را که ممکن است به طرف مقابل وارد آید، نقدا باید به صندوق دادگستری بپردازد. پس برای صدور قرار تامین و تودیع خسارت احتمالی از جانب خواهان واجب است، منتها در صورتی که مستند دعوی اسناد تجاری باشد، دادگاه بدون تودیع خسارت احتمالی مکلف به صدور قرار تامین خواسته است. همین‌طور منظور از قرار تامین خواسته، توقیف اموال منقول و غیرمنقول بلامعارض و مستثنی از دین خوانده در دعاوی مدنی است و به موجب منطوق ماده 108 قانون فوق «خواهان می‌تواند قبل از تقدیم دادخواست یا ضمن دادخواست راجع به اصل دعوا یا در جریان دادرسی تا وقتی که حکم قطعی صادر نشده است» در مواردی می‌تواند از دادگاه درخواست تامین خواسته کند و دادگاه مکلف به قبول آن است که این موارد عبارتند از:

 

الف: دعوا مستند به سند رسمی باشد.

 

ب: خواسته در معرض تضییع یا تفریط باشد.

 

ج: در مواردی از قبیل اوراق تجاری واخواست شده که به موجب قانون، دادگاه مکلف به قبول درخواست تأمین باشد.

 

د: خواهان، خساراتی را که ممکن است به طرف مقابل وارد آید نقدا به صندوق دادگستری بپردازد».