محدودیت های صدور رای داوری در قرارداد پیش فروش
شرط داوری در قراردادها در خصوص طرفین همان قرارداد قابل اجراست و داور فقط میتواند رای خود را نسبت به اشخاصی که شرط داوری را امضا کردهاند، صادر کند.
اما در برخی قراردادها همچون قرارداد پیش‌فروش، اجرای تعهدات یک طرف وابسته به یک قرارداد دیگر است.
اما در برخی قراردادها همچون قرارداد پیش‌فروش، اجرای تعهدات یک طرف وابسته به یک قرارداد دیگر است و نتیجتا در این قراردادها، صدور رای داوری با محدودیت مواجه است. چرا که محکومیت یکی از طرفین قرارداد در رای داوری با حقوق اشخاص ثالث تزاحم یا تعارض پیدا میکند.
با توجه به مطالب فوق، محدودیتهای صدور رای داوری در قرارداد پیش‌فروش عادی و قرارداد پیش‌فروش رسمی را بررسی میکنیم:
قرارداد پیش‌فروش عادی
در قرارداد پیش‌فروش، پیشفروشنده تعهدات بسیاری دارد که به طور اساسی شامل اخذ جواز ساخت، تخریب و احداث ساختمان، تحویل و اخذ گواهی پایان کار، تفکیک سند مادر و تنظیم سند رسمی تفکیکی ششدانگی به نام پیش‌خریدار میشود.
تعهدات پیشفروشنده بر اساس یک قرارداد اصلی پایه تحت عنوان مشارکت در ساخت است که مبنای قرارداد پیش‌فروش است.
اکنون پرسش این است که چنانچه پیشفروشنده، سازندهای باشد که مالک رسمی ششدانگ زمین نیست، آیا در فرض اختلاف در قرارداد پیش‌فروش، داور میتواند رای به محکومیت سازنده به اخذ جواز ساخت، تخریب، احداث، تحویل، تفکیک و تنظیم سند رسمی صادر کند؟
یقینا پاسخ به این پرسش منفی است. چرا که هر یک از این تعهدات در ارتباط مستقیم با مال غیرمنقول ثبتشده است که مالک رسمی آن فرد دیگری غیر از پیشفروشنده (سازنده) است و صدور رای در خصوص این موارد در غیاب مالک رسمی، مستلزم دخالت در ملک ثبتشده غیرمنقول اشخاص ثالث است. همچنین مالک رسمی در رسیدگی داوری هم شرکت نداشته است.
به عبارت دیگر با توجه به اینکه مالک، قرارداد پیش‌فروش را امضا نکرده است، شرط داوری به وی تسری نمییابد و در نتیجه داور قرارداد پیش‌فروش نمیتواند مالک رسمی را به همراه سازنده (پیشفروشنده) محکوم کند.
لذا امکان صدور رای داوری از اساس در خصوص هر یک از تعهدات مذکور وجود ندارد.
حتی در فرضی که دعوا در صلاحیت دادگاه باشد، نیز پیش‌خریدار باید در خصوص مطالبه هر یک از تعهدات فوق، مالک رسمی را نیز به همراه سازنده، طرف دعوا قرار دهد و در غیر این صورت قرار رد دعوا صادر میشود.
پیش‌خریدار میتواند در دادگستری دعوای خود را علیه مالک نیز مطرح کند. چرا که دادگستری مرجع عام رسیدگی به دعاوی افراد است.
اما در داوری امکان طرف قرار دادن مالک نیست.
از سوی دیگر صدور رای داوری در قرارداد پیش‌فروش و دستور اجرای آن توسط دادگاه، ملازمه با تنفیذ قرارداد مشارکت در ساخت نیز دارد که مستلزم طرف قرار دادن مالک و استماع دفاعیات مالک است.
چرا که مالک یکی از طرفین قرارداد مشارکت در ساخت است و قرارداد مشارکت در ساخت نیز مبنای قرارداد پیش‌فروش است.
چهبسا قرارداد مشارکت در ساخت قبل یا بعد از قرارداد پیش‌فروش فسخ شده باشد یا پیشفروشنده حق پیش‌فروش نداشته باشد.
لذا دادگاه از اساس نباید دستور اجرای رای داور را در خصوص هر یک از تعهدات فوق صادر کند؛ نه اینکه دستور اجرای رای داوری صادر شود و سپس مالک مکلف به اعتراض ثالث به رای داوری و پرداخت هزینههای مادی و معنوی آن شود.
بنابراین شرط داوری در قراردادهای عادی پیش‌فروش ساختمان در خصوص تخلفات سازندهای که مالک رسمی ششدانگ سند مادر نیست، در مقام صدور رای با محدودیت مواجه است و عملا یک شرط فانتزی است و فقط به درد محکومیت سازنده به فسخ قرارداد و استرداد ثمن و خسارات میخورد.
لذا پیش‌خریدار در این موارد چارهای ندارد؛ جز اینکه استعفای داور را بخواهد و دعوا را مستقیما در دادگستری علیه پیشفروشنده و مالک رسمی مطرح کند.
حال اگر داور استعفا ندهد و اصرار بر داوری داشته باشد، عدم صدور دستور اجرای رای داور توسط دادگاه موجب زوال داوری است.
قرارداد پیش‌فروش رسمی
به گزارش سایت ایران قرارداد، طبق بند یک تبصره ماده یک و نیز بند یک ماده ۴ قانون پیش‌فروش ساختمان، یک سرمایه گذار (سازنده) بدون اینکه مالک رسمی زمین باشد، میتواند اقدام به پیش‌فروش کند.
از سوی دیگر در ماده ۲۰ قانون پیش‌فروش ساختمان، شرط داوری به عنوان مرجع حل اختلاف پیشفروشنده و پیش‌خریدار ذکر شده و لاجرم مرجع ذیصلاح حل و فصل اختلافات قرارداد پیش‌فروش رسمی از جمله اختلاف در تنظیم سند رسمی، فقط داوری است.
با توجه به مباحثی که در محدودیتهای داوری در قراردادهای عادی پیش‌فروش بیان کردیم، آیا میتوان گفت که همان محدودیتها عینا در داوری قراردادهای رسمی پیش‌فروش هم وجود دارد؟ و اگر این محدودیتها وجود دارد، تکلیف حل و فصل اختلافات در خصوص تنظیم سند رسمی پیش‌خریدار چیست؟
به نظر میرسد با توجه به اینکه مالک رسمی از قانون جدید پیش‌فروش ساختمان، مطلع فرض میشود و به تنظیم قرارداد رسمی سرمایه‌گذاری (مشارکت در ساخت) جهت تنظیم قرارداد پیش‌فروش رسمی رضایت داده است، لذا شرط داوری در قرارداد رسمی پیش‌فروش به مالک هم تسری پیدا میکند.
البته نه اینکه مالک بتواند از شرط داوری استفاده کند. بلکه فقط در دعوای پیش‌خریدار و پیشفروشنده در مورد تنظیم سند رسمی طرفیت دارد. لذا مرجع داوری باید دعوای داوری را در خصوص تنظیم سند رسمی به طرفیت مالک نیز رسیدگی کند تا مالک رسمی نیز به همراه پیشفروشنده به تحویل ساختمان و تنظیم سند رسمی محکوم شود. البته نظر دیگر این است که صرف تنظیم قرارداد رسمی سرمایه‌گذاری (مشارکت در ساخت) به معنای مجوز تسری شرط داوری به مالک نیست.
لذا پیش‌خریدار باید همزمان یک دعوای مستقل علیه مالک در دادگستری در خصوص تنظیم سند رسمی مطرح کند.
منبع : روزنامه حمایت
