آیا هیئت مدیره ساختمان می تواند درب پشت بام را قفل کند ؟
پشت بام آپارتمان جزء مشاعات است لذا هر استفاده‌ای که موجب تعارض با حقوق سایر ساکنان شود نیاز به کسب رضایت آنان و در مواردی مجوز شهرداری دارد.
مسعود دهقانیان وکیل پایه یک دادگستری، اظهار کرد: پشت بام آپارتمان‌ها جرء مشاعات ساختمان محسوب می‌شود، یعنی فضایی است که به تمام ساکنان تعلق دارد.
دهقانیان گفت: بنابراین ساکنان طبقه آخر یا هیئت مدیره حق قفل کردن درب پشت بام را ندارند مگر در صورتی که این موضوع در مجمع عمومی ساختمان تصویب شده و اختیار باز و بسته کردن درب به مدیر ساختمان داده شود البته در این صورت نیز حتی با مخالفت یکی از ساکنان نمی‌شود درب پشت بام را قفل کرد و از تردد ساکنان به پشت بام جلوگیری به عمل آورد.
این وکیل دادگستری درباره استفاده شخصی از پشت بام بیان کرد: همانطور که گفته شد پشت بام از مشاعات بوده و همه ساکنان حق استفاده از آن را دارند مشروط بر این که استفاده آن‌ها، مورد شخصی نباشد چرا که در این صورت با حق سایر ساکنان در استفاده از فضای مشاع تعارض ایجاد می‌شود.
وی افزود: بنابراین قراردادن میز و صندلی و ... استفاده شخصی محسوب می‌شود و فرد مجاز به این کار نیست مگر این که هیچ یک از ساکنان نسبت به این اقدام اعتراضی نداشته باشد، اما به محض اعتراض یک نفر حتی ساکن طبقه اول فرد باید وسیله شخصی خود را از پشت بام خارج کند.
دهقانیان درباره تاسیس roof garden در پشت بام تصریح کرد: برخی ساکنان آپارتمان مایل هستند برای استفاده بهتر از فضای پشت بام آن را به بام سبز تبدیل کنند، یعنی در پشت بام گیاه و ... کاشته و بنا به سلیقه و مساحت پشت بام آن را به شیوه مورد نظر خود طراحی کنند اگر بام سبز (roof garden) دارای بنایی مانند آشپزخانه یا اتاق بازی باشد، این موضوع باید در پایان کار ذکر شده باشد تا مالکان بتوانند نسبت به احداث آن اقدام کنند، اما اگر چنین چیزی در کار نباشد و roof garden احداث شود هریک از ساکنان می‌تواند با اقامه دعوای مزاحمت نسبت به بازگردان پشت بام به وضع پیشین اقدام کند.
وی گفت: اگر مالکان ساختمان بخواهند roof garden احداث کند و این مسئله در پایان کار ذکر نشده باشد، باید با در دست داشتن رضایت کتبی تمام مالکان به شهرداری مراجعه کرده، برگه بام سبز را دریافت کنند و به فرمان ساخت ساختمان الحاق کنند به عبارتی مجوز بام سبز به پروانه ساختمانی که از قبل صادر شده بود اضافه می‌شود. از جمله ضوابط مورد نیاز برای احداث roof garden، ضابطه فنی مورد تایید مهندسان برق، سازه تاسیسات و معماری است؛ هم چنین جزئیات اجرای طرح بام سبز به منظور رفع مشرفیت و عدم مزاحمت برای همسایگان، به ویژه طبقات پایین بام در نظر گرفته شود.
دهقانیان درباره هزینه تعمیر پشت بام اظهار کرد: هزینه تعمیر پشت بام برعهده تمام ساکنان است حتی ساکنانی که هیچ استفاده‌ای از پشت بام نکرده باشند نیز باید بخشی از مبلغ تعمیر آن را بپردازد؛ هزینه تعمیر نیز بنا به تصمیمی که در مجمع عمومی ساختمان با آن موافقت می‌شود به صورت برابر بین تمام ساکنان تقسیم شده یا بر اساس متراژ واحد‌ها از ساکنان دریافت می‌شود.
این وکیل دادگستری بیان کرد: در پرداخت هزینه تعمیر پشت بام یک استثنا وجود دارد و آن مربوط به زمانی است که خرابی پشت بام به علت قصور یکی از ساکنان اتفاق افتاده باشد، برای مثال اگر به علت نشت آب کولر یکی از ساکنان قسمتی از پشت بام خراب شده باشد تمام هزینه تعمیر بر عهده همین ساکن است.
منبع : باشگاه خبرنگاران
نحوه طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی با حفظ حقوق مرتهن چند نظریه مشورتی درباره رای وحدت رویه شماره 794 هیات عمومی دیوان عالی کشور
