بررسی تعارض ظاهری بین مواد 355 قانون مدنی و 149 قانون ثبت
در تعارض ظاهری بین ماده ۳۵۵ قانون مدنی و ماده ۱۴۹ قانون ثبت، از حیث اضافه آمدن مساحت ملک مورد معامله، که قانون مدنی اعطای اختیار فسخ به فروشنده، و قانون ثبت پرداخت مابه التفاوت به صندوق ثبت و اصلاح سند را مقرر کرده، کدام ملاک عمل است؟
مریم حیدری، وکیل پایه یک دادگستری،، این موضوع را بررسی کرده است که در ادامه می خوانید:
بر اساس ماده ۱۴۹ قانون ثبت «نسبت به ملکی که با مساحت معین مورد معامله قرار گرفته باشد و بعداً معلوم شود اضافه مساحت دارد، ذی‌نفع می‌تواند قیمت اضافی را بر اساس ارزش مندرج در اولین سند انتقال و سایر هزینه‌های قانونی معامله را به صندوق ثبت تودیع و تقاضای اصلاح سند خود را بنماید.» همچنین در ماده ۳۵۵ قانون مدنی آمده است «اگر ملکی به شرط داشتن مساحت معین فروخته شده باشد و بعد معلوم شود که کمتر از آن مقدار است، مشتری حق فسخ معامله را خواهد داشت و اگر معلوم شود که بیشتر است، بایع می تواند آن را فسخ کند؛ مگر این که در هر دو صورت طرفین به محاسبه زیاده با نقیصه تراضی نمایند.»
برخی اساتید حقوق، معتقد به نسخ ماده ۳۵۵ قانون مدنی توسط ماده ۱۴۹ قانون ثبت شدهاند. حال آن که:
1- ماده ۳۵۵ قانون مدنی علاوه بر موردی که مبیع زیادتر از مقدار معین در می آید، ناظر به موردی که مبیع کمتر از مقدار است نیز می شود. پس نمی توان نسخ ماده ۳۵۵ را پذیرفت.
2- مفاد ماده ۳۵۵ قانون مدنی در مورد سایر اموال نیز اجرا می شود. اما حکم ماده ۱۴۹ قانون ثبت تنها در مورد خرید و فروش املاک مجری است.
3- مساحت معین که در ماده ۳۵۵ قانون مدنی مندرج شده، ویژه موردی است که مساحت معین، مورد نظر طرفین قرار گرفته و به عنوان شرط در قرارداد قید شده است.
در نتیجه، در مورد زیاد بودن مساحت (خصوصا جایی که مبیع ملک است) حکم ماده ۱۴۹ قانون ثبت عام و حکم ماده ۳۵۵ خاص و ناظر به موردی است که مساحت معین به عنوان وصف مبیع شرط شده باشد.
در اینجا فروشنده حق فسخ ندارد و خریدار باید قیمت اضافی را، بر طبق ارزش مندرج در سند یا نظر کارشناس به او بپردازد. اما ماده ۳۵۵ به فروشنده حق فسخ می دهد. این دو حکم با هم تعارض دارد و اگر یگانگی موضوع آن دو احراز شود باید حکم ماده ۱۴۹ را حاکم شمرد. لذا چنانچه مساحت زمین به عنوان یکی از اوصاف عقد در سند بیاید، فروشنده به استناد خیار تخلف از وصف، حق بر هم زدن عقد را ندارد و خریدار می تواند با پرداختن قیمت اضافی، سند خود را اصلاح کند. بنابراین باید پذیرفت که به این اعتبار ماده ۱۴۹ قانون ثبت مفاد ماده ۳۵۵ قانون مدنی را تخصیص داده است.
منبع : روزنامه حمایت
موارد صدور اجراییه در ماده 23 قانون صدور چک رای هیات عمومی دیوان عدالت اداری در خصوص ممنوعیت اعطای ماموریت آموزشی برای رزمندگان
