موانع اجرای ماده 71 قانون دفاتر اسناد رسمی
مصطفی دادفر ـ دانشجوی دکترای حقوق خصوصی
در جوامع متمدن کنونی رویکرد قانون‌گذاران به سمت‌و‌سویی تمایل پیدا کرده که از مراجعه حضوری مردم به مراکز اداری و دولتی کاسته شود و در نهایت با حاکمیت دولت الکترونیک، در وقت، هزینه و اتلاف انرژی جلوگیری شود. جامعه ایران از این قاعده مستثنا نبوده و با توجه به نیازهای روزافزون جامعه، به روزرسانی قوانین و آسان‌سازی روابط اداری از وظایف و بلکه از الزام‌های نظام حاکمیتی ایران و به‌خصوص قانون‌گذاران و متخصصان امر قانون‌گذاری میباشد. از موضوع‌های مغفول در نظام حقوقی ایران، بررسی و اصلاح قانون ثبت اسناد و املاک کشور به‌عنوان یکی از مهم‌ترین نهادهایی که با حقوق املاک سروکار دارند، میباشد. متاسفانه در مجالس قانون‌گذاری به‌طور جدی به اصلاح قوانین مربوط به یکصد سال پیش توجهی نشده است و با توجه به ضرورت اصلاح قوانین، الکترونیکی‌شدن فرآیندهای اداری و با لحاظ قوانین موجود و مجموعه بخشنامه‌های ثبتی، به بررسی یکی از قوانین ناکارآمد به عنوان تنها ماده موجود در قاون ثبت در خصوص ابطال اسناد رسمی (ماده ۷۱ قانون دفاتر اسناد رسمی مصوب ۲۵ر۴ر۱۳۵۴) پرداخته و به نظر می‌رسد با توجه به نیاز جامعه امروزی ماده فوق‌الاشعار نیاز به واکاوی و اصلاح دارد.
مقدمه
یکی از شایع‌ترین دعاوی مطروحه در محاکم قضایی، دعوی ابطال سند رسمی نسبت به املاک میباشد که چنانچه منجر به صدور حکم ابطال سند رسمی و سپس قطعی شود فرآیند آن در اداره ثبت اسناد و املاک و دفاتر اسناد رسمی، در چهارچوب ماده ۷۱ قانون دفاتر اسناد رسمی عملیاتی می‌شود؛ این ماده مقرر می‌دارد: «محاکم دادگستری مکلفند در هر مورد که رای بر بی‌اعتباری سند رسمی صادر می‌کنند مراتب را به سازمان ثبت اسناد و املاک کشور اعلام کنند. هرگاه موضوع سندی که ابطال شده ملک باشد مفاد حکم در ملاحظات ثبت اسناد رسمی توسط سردفتر منعکس خواهد شد. ولی هرگونه اقدام نسبت به دفتر املاک و سند مالکیت موکول به صدور حکم نهایی و اعلام آن به سازمان ثبت اسناد و املاک کشور خواهد بود. در صورتی که بی‌اعتباری سند ناشی از تخلف سردفتر و دفتریار از قوانین و مقررات باشد، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور جهت تعقیب انتظامی اقدام خواهد کرد.»
محاکم دادگستری مکلفند در هر مورد که رای بر بی‌اعتباری سند رسمی صادر می‌شود مطابق مدلول این ماده قانونی، رای صادره را به سازمان ثبت اسناد و املاک کشور اعلام کنند. لازم به توضیح است که بر اساس کد ۹۱۶ مجموعه بخشنامه‌های ثبتی، محاکم قضایی پس از صدور رای مراتب را به اداره کل ثبت اسناد و املاک استان مربوطه ارسال می‌کنند و بنابراین، رای صادره دیگر به سازمان ثبت اسناد و املاک کشور ارسال نخواهد شد.
آنچه که در برخورد ابتدایی با این قانون به ذهن متبادر می‌شود یک فرآیند ساده میباشد که طبق آن تکلیفی برای اداره ثبت اسناد و املاک مقرر شده لیکن باید بدین‌نکته توجه نمود که همین امر در هنگام اجرا با اشکالات و موانع متعددی مواجه می‌شود که صرفا متضرر اصلی آن ارباب رجوع یا خواهان میباشد و عدم توجه به برخی از نکات اساسی قبل و بعد از صدور حکم باعث اطاله دادرسی و یا طرح دعوای مجدد و سردرگمی مراجعین شده و در مرحله رسیدگی شکلی و ماهوی بار تقصیرات هم بر دوش مرجع قضایی صادرکننده حکم و هم اداره ثبت اسناد و املاک میباشد. با ذکر این موضوع که این نقص تا قبل از الکترونیکی‌شدن فرآیندهای ثبتی وجود داشت و با الکترونیکی‌شدن آن، موضوع پیچیده‌تر و سخت‌تر شده و در نهایت به حقوق مالکیت افراد و حقوق شهروندی لطمه می‌خورد و باعث بی‌اعتباری دستگاه قضا (اعم از محاکم قضایی و یا اداره ثبت اسناد و املاک) می‌شود.
در این مقاله سعی بر آن است تا با عنایت به فرآیند الکترونیکی‌شدن ثبت اسناد و املاک و خدمات سازمان ثبت اسناد و املاک کشور که به منظور کاهش مراجعات حضوری مردم و نیز شفاف‌سازی و سرعت عمل از سال ۱۳۸۹ مطابق کد ۸۸۵ مجموعه بخشنامه‌های ثبتی و تغییر ساختار فیزیکی سند مالکیت از دفترچه‌ای به تک‌برگی آغاز شده، بررسی ماهوی انجام و صرفا در خصوص یکی از قوانین جاری که علی‌رغم کثرت استناد به آن، مورد توجه و بازبینی و اصلاح قرار نگرفته است، بپردازیم.
پیش از بیان چالش‌هایی که بازبینی و اصلاح ماده ۷۱ قانون دفاتر اسناد رسمی را ایجاب می‌کند، ضرورت بالینی قوانین و مقررات به لحاظ لزوم توجه به حقوق اشخاص در جریان رسیدگی‌های قضایی به اجمال در پرتو قوانین بالادستی و عادی کشور مرور می‌شود.
۱ـ ضرورت به روزرسانی قوانین به جهت رعایت حقوق اشخاص در دادرسی قضایی
یکی از جنبه‌های دادرسی عادلانه، مستند به قانون یا فتاوای معتبربودن آن است که در اصل ۱۶۶ قانون اساسی جمهوری اسلامی نیز درج شده است. این حکم در قوانین عادی متعدد از جمله در ماده ۹ قانون تشکیل دادگاه‌های عمومی و انقلاب و ماده ۳۷۴ قانون آیین دادرسی کیفری سال ۱۳۹۲ نیز تکرار شده و به عنوان یک قاعده کلی پذیرفته شده است که احکام صادره از دادگاه‌ها اعم از کیفری و حقوقی باید مستدل، موجه و مستند به مواد قانون و اصولی باشد که بر اساس آن حکم صادر شده است. ماده ۳ قانون آ.د.م سال ۱۳۷۹ و ماده ۱۵ قانون نظارت بر رفتار قضات موید همین نکته میباشد که صدور رای باید همراه با استدلال کافی باشد.
رایی که بدون مستند و مستدل صادر شده و موجبات تضییع حقوق یکی از اصحاب دعوا را فراهم کرده باشد، ممکن است مسئولیت انتظامی قاضی صادرکننده را به دنبال داشته باشد.
در این زمینه استناد به ماده ۱۱ قانون مسئولیت مدنی نیز خالی از لطف نیست که مقرر داشته: «کارمندان دولت و شهرداری‌ها و موسسات وابسته به آنها که به مناسبت انجام وظیفه عمدا یا در نتیجه بی‌احتیاطی خسارتی به اشخاص وارد نمایند شخصا مسئول جبران خسارت وارده می‌باشند ولی هرگاه خسارات وارده مستند به عمل آنان نبوده و مربوط به نقص وسایل اداره یا موسسات مزبور باشد در این صورت جبران خسارت بر عهده اداره یا موسسه مربوطه است ولی در مورد اعمال حاکمیت دولت هر گاه اقداماتی که بر حسب ضرورت برای تامین منافع اجتماعی طبق قانون به عمل آید و موجب ضرر دیگری شود دولت مجبور به پرداخت خسارت نخواهد بود.» از سوی دیگر مطابق اصل ۱۷۱ قانون اساسی: «هرگاه در اثر تفسیر یا اشتباه قاضی در موضوع یا در حکم یا تطبیق حکم بر مورد خاص، ضرر مادی یا معنوی متوجه کسی گردد، در صورت تقصیر، مقصر طبق موازین اسلامی ضامن است و در غیر این صورت خسارت به وسیله دولت جبران می‌شود و در هر حال از متهم اعاده حیثیت می‌گردد.»
یکی دیگر از ابعاد حقوقی دادرسی عادلانه اصل لزوم جبران خسارت به وسیله دولت جبران می‌شود و در هر حال از متهم اعاده حیثیت می‌گردد.»
یکی دیگر از ابعاد حقوقی دادرسی عادلانه اصل لزوم جبران خسارت وارده است که ریشه آن را می‌توان در قاعده فقهی معروف «لاضرر و لاضرار فی‌الاسلام» یافت، این مهم در اصل ۴۰ قانون اساسی جمهوری اسلامی به صورت زیر منعکس شده است: «هیچ کس نمی‌تواند اعمال حق خویش را وسیله اضرار به غیر یا تجاوز به منافع عمومی قرار دهد.»
بدین اساس قوانین مصوب مجلس شورای اسلامی و مقررات مصوب هیئت وزیران نیز باید به نحوی با رعایت و لحاظ حقوق عامه افراد تفسیر شوند، چرا که حقوق اشخاص جزو قواعد دستوری قانون اساسی تلقی می‌شود و آرای صادره از محاکم قضایی نیز باید در رفع خصومت بین طرفین دعوا و با رعایت تشریفات قانونی و الزامات دادرسی عادلانه باشندکه این امر باعث می‌شود آرا صادره در محاکم ارزش قانونی یافته و اصحاب دعوا به قبول و اجرای حکم صادره، گردن نهند که موجب امنیت پایدار در جامعه شود.
چنانچه در برخی موارد یا با گذشت زمان، قانون جامعیت لازم را نداشته یا کارآمد نباشد، قانون گذار باید در پی اصلاح و ترمیم آن باشد تا از بروز دعاوی متعدد جلوگیری و باتوجه به هزینه‌های روز افزون طرح دعوا در محاکم قضایی اعم از هزینه‌های دادرسی و استخدام وکیل، مردم کمتر متضرر شوند.
۲ ـ اجرای آرای ابطال اسناد رسمی مستلزم آگاهی از شماره اسناد و دفترخانه
مطابق ماده ۱۲۹۲ قانون مدنی انکار یا تردید نسبت به اسناد رسمی یا اسنادی که از اعتبار اسناد رسمی برخوردارند، مسموع نیست و طرف دعوی می‌تواند فقط ادعای جعلیت نسبت به اسناد مزبور کند یا ثابت نماید که اسناد مزبور به جهتی از جهات قانونی از اعتبار افتاده است. همچنین طبق قاعده «البینه علی المدعی و الیمین علی من انکر» و ماده ۱۲۵۷ قانون مدنی، هر شخص مدعی حقی یا مدعی علیه وقتی در مقام دفاع از خود باشد باید ادعای خود را مستند به دلیل اثبات کند و مطابق ماده ۱۲۵۸ قانون مدنی یکی از ادله‌های اثبات دعوی، سند کتبی است.
اما موضوع بحث از همین جا آغاز می‌شود طرح دعوا برای ابطال سند رسمی در محاکم قضایی، مستلزم آگاهی از شماره اسناد رسمی و دفترخانه تنظیم کننده آن میباشد که این مهم حاصل نمی‌شود مگر ضمن مراجعه متقاضی به اداره ثبت اسناد و املاک لیکن در عمل غالباً ادارات ثبت اسناد و املاک پاسخگوی مراجعه کننده درخصوص آگاهی از شماره اسناد رسمی قطعی و یا وکالتی منجر به تنظیم سند قطعی نمی‌باشند و لذا خواهان یا خوانده دعوا صرفاً باید با اشاره به شماره سندی که ملک به طریق غیرقانونی از مالکیت وی خارج شده، اشاره کند. وقتی که خواهان از شماره سایر اسناد قطعی یا قبل آن اطلاع نداشته و بالتبع در دادخواست قید نمی‌نماید و همین امر موجب می‌شود که دادگاه در حیطه خواسته وی مبادرت به صدور رأی نماید.
بنابراین صدور رأی ناقص باعث می‌شود اجرای رأی در اداره ثبت اسناد و املاک امکان‌پذیر نباشد و همین امر موجبات مکاتبات متعدد و مراجعات مکرر به محاکم قضایی و ادارات ثبت اسناد و املاک را فراهم می‌نماید، لذا به منظور جلوگیری از بروز این مشکل این سوال قابل طرح است که برای رفع این نقیصه چه اقدامی باید صورت پذیرد؟ که در ادامه به این موضوع خواهیم پرداخت.
اگر بخواهیم موضوع را موشکافی کرده و علت‌ها را جویا شویم، باید موضوع را به تفکیک بررسی نماییم تا شرح وظایف دادگاه و اداره ثبت را جداگانه بررسی و نهایتاً با پیدا شدن نقیصه در رفع آن بکوشیم، لذا اینک که با طرح موضوع آشنا شدیم و دانستیم که قصد ما از نگارش این مقاله بررسی ماده ۷۱ قانون دفاتر اسناد رسمی و موانع اجرای آن میباشد به تشریح عملکرد نهادهای مرتبط با این ماده قانونی پرداخته و وظایف هر یک را بررسی می‌کنیم.
۳ ـ موانع اجرای آرای ابطال سند
به دلایل ذیل‌الذکر ادارات ثبت اسناد و املاک درخصوص ابطال اسناد رسمی با مشکلات عدیده‌ای مواجه می‌شوند که ذیلاً شقوق مختلف در چند بند تبیین می‌شوند.
الف) چنانچه مقرر باشد شخصی با عنوان خواهان درخواست ابطال سند رسمی را از مراجع قضایی بنماید، می‌بایستی در شرح دادخواست خود علت تقاضای ابطال و شماره سند تنظیمی را قید کند، بدیهی است دادگاه با التفات به آنچه موضوع خواسته خواهان واقع شده است، رسیدگی و درخصوص سند مورد استفاده مبادرت به صدور رأی می‌نماید. دادگاه پس از وصول دادخواست، اقدام به پرسش جریان ثبتی از اداره ثبت اسناد و املاک می‌کند و معمولاً در نامه ارسالی آخرین وضعیت مالکیت از اداره ثبت اسناد و املاک استعلام می‌شود، البته موارد بازداشت و رهن موضوعی است که معمولاً در پرسش‌های مرجع قضایی مطرح نمی‌شود ولی معمولاً اداره ثبت درخصوص آنها هم اظهارنظر می‌نماید.
برابر برنامه‌های ارائه شده به سیستم الکترونیکی و پس از صدور سند کاداستری، پاسخ اداره ثبت اسناد و املاک به جریان ثبتی صرفاً به نام شخصی که سند کاداستری به نام وی صادر شده باشد صورت می‌پذیرد و پاسخ، بدون دخالت متصدیان مربوطه در پرسش مرجع قضایی صادر و ذکری از ایادی قبلی نمی‌شود، حتی چنانچه پاسخ از طریق سیستم الکترونیکی تهیه نشود و توسط کارمندان تهیه شود، معمولاً باذکر عبارت «مع‌الواسطه به نام آخرین مالک انتقال» و از ذکر سلسله نقل و انتقالات خودداری می‌گردد.
بنابراین امکان دارد چندین سلسله انتقال قبل از صدور سند کاداستری صورت گرفته که ذکری از آنها نشود و بالتبع خواهان و دادگاه از این انتقالات بی‌خبر می‌مانند، لذا این انتقالات در دادنامه قید نشده و ذکری هم از شماره سند انتقال به میان نمی‌آید بدیهی است پس از صدور حکم به ابطال آخرین سندو ارائه آن به اداره ثبت اسناد و املاک، اداره مذکور امکان اجرای حکم را نخواهد داشت زیرا چندین فقره سند قبل از آن صادره شده که در رأی دادگاه نسبت به آن تعیین تکلیف نمی‌شود و به ناچار ابطال آنها هم امکان‌پذیر نیست و این امر موجب می‌شود که خواهان مجدداً به طرح دعوا نسبت به مالکیت واسطه و ابطال سند آنها اقدام نماید که این امر مستلزم شلوغی محاکم قضایی و اجحاف به مال باخته از حیث وقت و هزینه میباشد.
مراتب مذکور هنگامی است که ملک در قید رهن و بازداشت نباشند، لیکن در مواقعی که ملک در قید بازداشت است معمولاً دادگاه‌ها نسبت به رد دعوا اقدام و وارد ماهیت نمی‌شوند و در مواقعی که سند رهنی موجود باشد، ابطال سند رهنی نیز باعث ورود بانک‌ها به جریان دعوا شده و موضوع را پیچیده‌تر می‌کند و چنانچه حکم به ابطال سند رهنی هم صادر شود می‌بایستی بانک‌ها به عنوان خوانده در دادخواست لحاظ شوند.
از دیگر مواردی که در مرحله اجرا با اشکال مواجه است صدور احکام کیفری درخصوص امحا سند مجعول میباشد بدون آنکه به شماره اسناد انتقالی که در سند مجعول قید شده و در دفاتر اسناد رسمی منجر به تنظیم سند شده اشاره کند، در این گونه موارد مال باخته با ارائه حکم کیفری به اداره ثبت اسناد و املاک و سپس دفتر اسناد رسمی مراجعه و تقاضای ابطال اسناد انتقال را می‌نماید که در بسیاری از موارد مکاتبه با محاکم کیفری و درخواست اعلام شماره اسناد انتقالی که باید ابطال شود، بدون پاسخ می‌ماند.
ب) موضوع دیگری که درخصوص ابطال اسناد رسمی می‌بایستی توجه شود آن است که در حین رسیدگی در مرجع قضایی در حالی که هنوز حکمی درخصوص موضوع صادر نشده، ممکن است مالک فعلی ملک، مبادرت به انتقال آن نماید (البته چنانچه خواهان مبادرت به اخذ تأمین خواسته و بازداشت ملک ننموده باشد) و به محض صدور حکم خواهان و دادگاه با سند جدیدی مواجه می‌شوند که در حین رسیدگی و صدور حکم در مرجع قضایی تنظیم شده است در نتیجه اداره ثبت اسناد و املاک با وجود سند رسمی جدید قادر به اجرای مفاد رأی نیست.
ج) از موارد دیگری که ابطال سند رسمی را در اداره ثبت اسناد و املاک با اشکال مواجه می‌کند، اعمال ماده ۳۹ قانون اجرای احکام میباشد مطابق این ماده قانونی: «هرگاه، حکمی به موقع اجرا گذارده شده بر اثر فسخ یا نقض یا اعاده دادرسی به‌موجب حکم نهایی بلا اثر شود، عملیات اجرایی به دستور دادگاه اجرا کننده حکم به حالت قبل از اجرا برمی‌گردد…».
حال تصور نمایید که پس از اجرایی شدن حکم دادگاه، سند مالکیت به عنوان خواهان صادر شده و سپس مورد چندین فقره انتقال واقع شده و دادگاه در اجرای ماده ۳۹ قانون اجرای احکام مدنی، اداره ثبت اسناد و املاک را مکلف به اعاده عملیات اجرایی می‌نماید، بدون آنکه به انتقالات بعدی و یا بازداشت‌ها و اسناد رهنی تنظیمی بعد از صدور سند توجه نماید، در این‌گونه موارد دادگاه صرفاً در محدوده حکم صادره قبلی ماذون به رسیدگی و ورود است و اسناد انتقال و یا رهنی بعدی به دادگاه ارتباطی ندارد، لیکن اداره ثبت اسناد و املاک در اجرای حکم با اشکال مواجه است و متقاضی مجبور است مجدداً دادخواستی جهت ابطال اسناد انتقال بعدی تنظیم و به دادگاه ارائه کند.
د) در بیشتر دعاوی مطروحه در مرجع قضایی خواهان و یا وکیل ایشان درخواست ابطال سند انتقال را نموده و اشاره‌ای به ابطال سند مالکیت نمی‌نمایند که این امر موجب اعمال سلایق متفاوت در اداره ثبت اسناد و املاک شده است و اداره ثبت اسناد و املاک با مرجع قضایی جهت اذن ابطال سند مالکیت مکاتبه می‌کند اما معمولاً مرجع قضایی در پاسخ اعلام می‌نماید که ابطال سند مالکیت مستلزم طرح دعوای جداگانه است، اما در مواقعی که سند مالکیت مستند به همان سند رسمی مورد ابطال حکم، صادر شده باشد با ابطال سند انتقال، سند مالکیت با صدور بخشنامه‌ی بی‌اعتباری سند، از اعتبار ساقط می‌شود لیکن برابر دستورالعمل شماره ۱۰۸۱۲۰ر۹۲ مورخ ۲۴ر۰۶ر۱۳۹۲ اداره کل امور املاک سازمان ثبت اسناد و املاک کشور و نظریه شماره ۱۴۷۶۵۵ر۹۵ مورخ ۱۸ر۷ر۱۳۹۵ معاونت حقوقی سازمان مذکور در صورتی که در رأی دادگاه به ابطال سند مالکیت اشاره نشده باشد اداره ثبت اسناد نمی‌تواند نسبت به ابطال آن اقدام نماید.
با ظهور اسناد کاداستری و لزوم تعویض آن پس از هر انتقال، در صورت ابطال سند انتقالی که منجر به صدور سند شده خود به خود سند مالکیت کاداستری از درجه اعتبار ساقط می‌شود و پافشاری اداره ثبت اسناد و املاک مبنی بر اینکه موضوع ابطال همچنان باید در انشا رأی لحاظ شده باشد بیهوده و باعث اتلاف وقت مراجعین می‌شود.
مطابق ماده ۴۵۵ قانون آیین دادرسی مدنی: «متعاملین می‌توانند ضمن معامله ملزم شوند و یا به موجب قرارداد جداگانه تراضی نمایند که در صورت بروز اختلاف بین آنان به داوری مراجعه کنند و نیز می‌توانند داور یا داوران خود را قبل یا بعد از بروز اختلاف تعیین نمایند». یکی از موانع اعمال ماده ۷۱ قانون دفاتر اسناد رسمی وجود آرای داوری است که اجرای احکام دادگاه‌ها، صرفاً اقدام به ارسال رأی داوری نموده و در متن اجرائیه بدون اشاره به سند انتقال و یا سند مالکیت صرفاً اجرای رأی داوری را مطالبه می‌نماید که باز هم اداره ثبت اسناد و املاک درخصوص اجرای آن با ابهام مواجه است.
نتیجه
آنچه فوقاً بیان شد مجموعه عواملی است که سبب عدم اجرای حکم صادره از مراجع قضایی درخصوص ابطال اسناد انتقالی و مالکیت است. سهل‌انگاری اداره ثبت اسناد و املاک در تهیه صدور پاسخ جریان ثبتی و عدم ذکر سلسله ایادی، عدم پرسش دادگاه از کلیه انتقالات صورت گرفته نسبت به ملک مورد دعوا که می‌تواند اسناد پیشین و پسین سند مورد ادعا را در برگیرد و تجدید دوباره دعاوی و هزینه‌هایی که به لحاظ زمان و ارزش ریالی به دوش مال باخته می‌افتد با توجه به ارزش روزافزون ملک و خساراتی که ممکن است در طول رسیدگی به دعوا به مال باخته وارد شود ایجاب می‌نماید که در جهت رفع موانع پیش روی اجرای احکام قضایی صادره و نیز عدم تضییع حقوق افراد ذی‌حق، چاره‌اندیشی شود و با اصلاح روند پرسش و پاسخ و رفع نارسایی سیستم ثبت الکترونیک از هدر رفت وقت و اطاله دادرسی و شلوغی محاکم کاسته شود.
لازم به ذکر است در بیشتر موارد پس از اینکه سند انتقال به نحو غیرقانونی تنظیم می‌شود، جاعلین و سودجویان با طرح بازداشت‌های صوری، ملک را به نحوی در بازداشت قرار می‌دهند تا دادگاه‌ها در بدو رسیدگی و پس از آگاهی از اینکه ملک در قید بازداشت است وارد ماهیت دعوا نشوند و حکم به رد دعوا بدهند که این نوع بازداشت‌ها باعث تضییع حق مالکین واقعی و مال باختگان می‌شود و به همین دلیل طرح دعوا به دلیل بازداشت بودن ملک با مانع مواجه می‌شود و اقدام جهت رفع بازداشت خود مقوله دیگری است که گریبان‌گیر خواهان می‌شود و ضرر دیگری است که علاوه بر مال از دست رفته به مال باخته تحمیل می‌شود.
لذا درخصوص اصلاح موارد فوق و نیل به اهداف عالی دستگاه‌های اجرایی و حمایت از مراجعین به نظر نگارنده که سی سال در اداره ثبت اسناد و املاک با انواع و اقسام تضییع حقوق مالکین مواجه بوده‌ام باید در خصوص اعمال ماده ۷۱ قانون دفاتر اسناد رسمی نکات آتی الذکر رعایت شود:
پیشنهاد:
۱ـ محاکم قضایی در مواجه با دعاوی ابطال سند رسمی کلیه انتقالات و سهام مالکین را پرسش نموده و چنانچه اسنادی به غیر از سند موضوع دعوا نیاز به ابطال دارد، مطابق ماده ۶۶ ق.آ.د.م به خواهان یا وکیل ایشان متذکر شوند تا نسبت به رفع نقص آن مبادرت نمایند.
۲ـ اداره ثبت اسناد و املاک در پاسخ جریان ثبتی به محاکم، همه انتقالات ملک را (فارغ از نام آخرین مالک مطابق سند کاداستری) اعلام نمایند و عنداللزوم چنانچه پس از صدور پاسخ جریان ثبتی، ملک در شرف انتقال باشد قبلاً مراتب را به مرجع قضایی منعکس و کسب تکلیف نمایند تا از تنظیم سند انتقال جدید و یا رهن ملک پس از طرح دعوا جلوگیری شود.
۳ـ خواهان و یا وکلای ایشان در تنظیم دادخواست خود دقت نمایند تا در لایحه تقدیمی به خواسته ابطال سند، به تمامی شماره‌های اسناد انتقالی و سند مالکیت اشاره نمایند تا از دوباره کاری و مراجعه مجدد به دستگاه قضا پرهیز شود.
۴ـ لیکن آنچه که لازم است قانون‌گذار به آن توجه نماید، اصلاح ماده ۷۱ قانون دفاتر اسناد رسمی و یا الحاق تبصـره‌ای بـه آن میباشد تا از اعمال سلیقه در ادارات ثبت اسناد و املاک و محاکم قضایی جلوگیری شود و راهکار واحدی در تمامی نواحی ثبتی اعمال شود.
برگرفته ماهنامه کانون سردفتران ۱۴۰۰
منبع : اطلاعات
نظریه تکمیلی کارشناسی مشکلات سامانه ثبت آنی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور-قسمت پایانی
