فرض نمائید شما یک واحد آپارتمان یا یک قطعه زمین دارید و قصد فروش آنرا دارید و با تصویب این قانون تکلیف شما چه هست؟
آنچه که روشن است اینکه تصویب هر قانونی بایستی در راستای "تحقق حقوق شهروندی مردم" باشد و در خصوص معاملات آمار پرونده های دادگستری به وضوح گویای این است که در اثر بی تدبیری طرفین قرارداد و مشاورین املاک و عدم آگاهی آنها به الفاظ حقوقی تعهدا آور و حتی بعضا دفترخانه های تنظیم کننده وکالت نامه مشکلات حقوقی برای مردم بوجود می آید که این اختلافات قراردای بعضا از اساس قابل حل نیست و سالها بدون اینکه نتیجه ای حاصل گردد طرفین در راهروی های دادگستری درگیر حل مشکل هستند! قافل از اینکه"خشت اول گر نهد معمار کج,تا ثریا میرود دیوار کج"
لذا آنچه نگارنده این نوشتار همیشه نسبت بدان سخن گفتم اینکه به صرف تصویب یک قانون رفع تکلیف در برابر حقوق شهروندی مردم صورت نگرفته و صرفا صورت مساله حل گردیده، بلکه قانون بایستی شفاف و از زبان مردم نوشته شود ونگارنده قانون بایستی در بین مردم باشد و از زبان مردم قانون را بنویسد.
امروزه عمده مشکلات مردم در دادگستری، معاملات املاک و خودرو است.معاملاتی که آمار حکایت از این دارد هر شخص برای فروش ملک خود ابتدا ناگزیر است به مشاور املاک مراجعه نماید و ناگزیر است قرارداد را در همان دفتر املاک تنظیم نماید و هزینه ای بعضا بس سنگین نیز پرداخت نماید و باز تاکیدا عرض مینمایم آیا تاکنون توانسته ایم با تصویب قوانین یا صدور بخشنامه ای آمار پروندهها کاهش یابد؟
در سالهای اخیر مصداق آن الزام به اخذ کدرهگیری برای قراردادها بود آیا صرف اخذ کد رهگیری در کاهش آمار اختلافات قراردادی تاثیری گذاشت؟
پاسخ این سوالات از طرف نگارنده که دستی در کار ندارم نیست بلکه ظواهر امر حکایت از این دارد قانون "الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول" بایستی لزوما و تاکیدا در این راستا تصویب شده باشد.
لذا چندین ایراد درقوانین و دستورالعمل های جاری کشور درتنظیم قراردادها قبل از ورود به قانون را به شرح ذیل خواهم گفت:
1.هزینه مشاور املاک توسط طرفین قرارداد پرداخت میگردد و در صورت اختلاف طرفین، اصولا دفتر املاک مسئولیت قانونی ندارد و حتی حاضر به ادائ بیان حقایق در دادگاه نیستند چون تکلیف قانونی الزام آور برای آنها مقرر نشده است.
2.در نگارش قرارداد اطلاعات حقوقی کافی وجود ندارد و اوراق قرارداد جای کافی برای اصلاح..... ندارد و زبان نویسنده قرارداد در تنظیم قرارداد گویا نیست و به اصطلاح حقوقی "قصد و اراده و توافق طرفین "آنگونه که طرفین در دادگاه ادعا دارند در قرارداد درج نشده است.
3.طرفین نیزقبل از تنظیم قرارداد حاضر به مشاوره با وکیل دادگستری مسلط به قراردادها نیستند و بعضا وکلا نیز بنا به دلائلی حاضر به همراهی شخص در دفتر املاک نیستند چرا که بعضا "درتنظیم قرارداد، دخالت های نابجا و جوش دادن معامله و توجیه کردن طرفین قرارداد به قانون و بند بند مفاد قرارداد و گنجاندن توافقات طرفین در یک قرارداد از پیش تنظیم شده و چابی کار سختی است".
لذا با عنایت به توضیحاتی که داده شد و آمار پرونده های موجود در دادگستری و اختلافات در این زمینه، آیا این قانون بنا به حل مشکلات موجود تصویب گردیده و آیا در حل اختلاف به معنای واقعی کمکی به مردم خواهد نمود و"حق آرامش"در عدم مراجعه به محاکم که از حقوق بنیادین مردم است را به ارمغان خواهد آورد.
از نظر نگارنده در نگاه اول ایراداتی بر قانون وجود دارد.لذا فعلا قسمت اول قانون که در خصوص مالکین زمین ها یا آپارتمان های با سند رسمی است مطالبی را به عرض شما خواهم رساند.
در صدر این نوشتار عرض شد شما یک واحد آپارتمان دارید که سند مالکیت به نام شما است و قصد فروش آنرا دارید با این قانون تکلیف چه هست.
بنا به آنچه در مواد 2 و 3 قانون الزام به ثبت معاملات اموال غیرمنقول میبینیم به سه طریق شما میتوانید قرارداد خود را در سامانه ثبت نمائید:
1.مراجعه مستقیم به دفترخانه ها جهت تنظیم قرارداد.
2.تنظیم پیش نویس در نزد مشاورین املاک
3.تنظیم قرارداد توسط خود طرفین قرارداد بدون نیاز مراجعه به دفترخانه اسناد رسمی.
لذا با عنایت به اینکه فعلا این سامانه راه اندازی نشده و مفاد قرارداد و نحوه تنظیم آن مشخص نشده است مواد 2 و 3 قرارداد ابهاماتی دارد و آن این است که :
"در ماده 3 اینگونه مقرر شده است که چنانچه طرفین قصد داشتند در نزد دفتر املاک قرارداد را تنظیم نمایند، بعد از راه اندازی سامانه دفاتر املاک نیز به مانند طرفین قرارداد و دفترخانه اسناد رسمی به سامانه ثبت قرارداد دسترسی خواهند داشت و صرفا "پیش نویس قرارداد" را تنظیم و به دفترخانه ارسال مینمایند!
و در ماده 2 دسترسی اشخاص حقیقی (یعنی طرفین قرارداد) علاوه بر دفاتر املاک و دفترخانه ها ذکر شده است"
حال ابهام این است:
1.منظور از پیش نویس ذکر صرفا مشخصات طرفین است یا توافق طرفین در بند بند قرارداد؟
2.آیا در فاصله تنظیم پیش نویس تا مراجعه به دفترخانه طرفین اختیار تغییر در مفاد قرارداد را دارند و اینکه در این فاصله اختلافی حاصل گردید تکلیف چه هست؟
قطعا دفتر املاک با تنظیم پیش نویس و ارسال به دفترخانه دستمزد خود را آنگونه که معمول است دریافت مینماید.
لذا باید منتظر ماند سامانه ثبت قراردادها راه اندازی و آئین نامه مقرر در ماده 3 نیز تصویب گردد که قطعن پاسخ به خیلی از سوالات در آن آئین نامه خواهد بود.
3.تنظیم یک قرارداد کاری بس دشوار است و نباید توسط نگارنده این قانون ساده نگاری میشد و همانگونه که عرض شد با راه اندازی سامانه و آئین نامه های این قانون به باور نگارنده شاید ابهامات مرتفع گردد.
پس مطلب اینجاست عقد یعنی توافق وبند بند قرارداد حکایت بر توافق دارد و اصولا چون طرفین دانش حقوقی کافی ندارند بایستی سامانه تنظیم قرارداد و مطالب موجود در سامانه به نحوی تنظیم گردد که گویای "توافق واقعی طرفین" باشد و اینکه درج کننده مفاد قراردا د (دفترخانه، دفتر املاک) آرامش و حوصله و اشرافیت برتوافقات طرفین قرارداد را داشته باشد چرا که "هر قراردادی شرایط و تعاریف خاص خود و تفسیر خاص خود را دارد".
4.مطلب دیگر که مهم است اینکه اگر چه در تبصره 1 ماده 3 قرارداد حق الزحمه دلالان و مشاورین املاک و تخلفات آنها را مقرر و تکلیف نموده است اما بایستی با نگاه به حقائق موجود در جامعه سخن گفت.
آیا پرداخت مبالغ خارج از این قانون قابل نظارت و کنترل است؟ آیا دفتر املاکی که بعد از فروش ملک ،مطالبه مبلغی خارج ازاین قانون مینماید و به طریقی غیرقابل اثبات پرداخت میگردد و اینکه دفتر املاک صرفا تنظیم کننده پیش نویس است و طرفین بایستی به دفتر خانه مراجعه و آنرا ثبت نهایی نمایند و باز هزینه ای در آنجا پرداخت نمایند تکلیف آنها چه هست؟
مطلب مهمی که نباید از آن غافل شد اینکه ملک توسط دفتر املاک به فروش رفته و توافقاتی در پرداخت حق الزحمه صورت گرفته است و با تصویب این قانون و الزام و تحکم بر جلوگیری از اخذ مبالغ خارج از قانون آیا برای ملک متقاضی خرید یا فروش بدون مراجعه به دفاتر املاک به اصطلاح مشتری پیدا خواهد شد؟
5.مطلب قابل عرض دیگر اینکه اگر در حال حاضر شما قصد فروش ملک خود را دارید و سامانه راه اندازی نشده تکلیف چه هست؟
نکته ای که در تکمیل مطالب معروض بایستی عرض شود اینکه تبصره 2 ماده 3 مهم است و آن این است که در صدر تبصره اینگونه مقرر شده که با راه اندازی سامانه مفاد آن سامانه یکسان است و قابل تغییر نیست و چنانچه طرفین خارج از مفاد آن خواستند مطالبی را کم یا زیاد نمایند میتوانند به دفترخانه اسناد رسمی مراجعه نمایند.
6.مطلب دیگر اینکه ماده 183 قانون مدنی عقد را توافق طرفین میداند یعنی به محض توافق معامله صورت گرفته است اما در ماده 1 قانون حاضر عدم ثبت قرارداد را در محاکم ودستگاههای اجرایی مقرر ماده 29 قانون برنامه پنجساله ششم توسعه را ،از طرفی "قابل استماع ندانسته" و در دنباله میگوید قرارداد فاقد اعتبار است!
لذا "عدم استماع" یک ایراد شکلی به قرارداد است و "فاقد اعتبار" یعنی از اساس قرارداد ایراد قانونی دارد و روشن نیست تکلیف قرارداد و توافق طرفین بدون ثبت در سامانه چه میشود؟
لذا آنچه مخلص کلام است اینکه تصویت قانون نبایستی برگشت به عقب باشد و هزینه های اضافه برمردم تحمیل گردد و آرامش حاضر را نیز سلب نماید و اینکه در تنظیم قرارداد روزها و ساعت ها بایستی وقت گذاشت و توافق طرفین بدون کمترین ابهام تنظیم و بعد ثبت گردد و الا بخشنامه الزام به ثبت قرارداد با کدرهگیری که در گذشته شاهد آن بودیم و تصویب قوانین بدون پشتوانه رفع مشکلات اجتماعی نه تنها راهگشا نیست بلکه مشکلات را صد چندان میکند.
لذا اگرچه بند بند قرارداد محل تامل و بحث است اما بنظر میرسد این قانون در راستای "مواد 147 و 148 قانون ثبت" به تصویب رسیده است و باید منتظر راه اندازی سامانه باشیم وچون قرارداد بعد از ثبت دیگر رسمی میشود پیشنهاد میگردد چنانچه شروط و توافقات خاصی را دارید به قراردادهای یکسان سامانه اکتفا ننمائید و قبل از مراجعه به دفترخانه اسناد رسمی یا دفتر املاک توافقات خود را ضمن مشورت با متخصصین قراردادها یاداشت نمائید نمائید و با مراجعه به دفترخانه اسناد رسمی با عنایت به تبصره 2 ماده 3 آنجا دیگر اتلاف وقت و اختلاف در توافق نداشته باشید و آنرا ثبت نمائید.
نویسنده : بهنام جلیلیان وکیل پایه یک دادگستری
