شرح قانون روابط موجر و مستاجر سال 76
قانون روابط موجر و مستأجر سال ،1376 در (13) ماده تنظیم یافته است. بدین ترتیب، شاید اصلح باشد که قانون مذکور، به لحاظ مختصر بودن مواد آن، ماده به ماده مورد بررسی قرار گیرد.
ماده (1): 1- به موجب ماده(1) این قانون، قراردادهای اجاره ای که از تاریخ لازم الاجرا شدن قانون (2/7/1376) منعقد، می شوند در شمول آن قرار می گیرند، حال آنکه ماده (11) قانون فوق می گوید، از تاریخ تصویب قانون (26/5/1376) قراردادهای اجاره، تابع قانون موصوف می باشند.تفاوت در تاریخ فوق، یک ماه و پنج روز است. با توجه به ماده(2) قانون مدنی که می گوید:«قوانین 15 روز پس از انتشار، در سراسر کشور لازم الاجرا است؛ مگر آنکه در خود قانون ترتیب خاصی برای موقع اجرا مقرر شده باشد». باید تاریخ 2/7/1376 را ملاک قرارداد، زیرا قانون مدنی در این خصوص یک قاعده عام و در ارتباط با نظم عمومی را بیان می کند.
2- خوشبختانه پراکندگی در قوانین موجر و مستأجر از میان رفته و با تصویب قانون ،1376 کلیه اماکن استیجاری - اعم از تجاری، مسکونی، دانشجویی و غیره-، تابع قانون ذکر شده می باشند. 3- قانون سال 1376 یک قانون غیره آمره است، زیرا اشاره بر آن دارد که برای رسیدگی به روابط موجر و مستأجر و اختلافات ناشی از آن، می توان به قانون مدنی و قانون 1376 و شرایط مقرر بین طرفین مراجعه کرد
توضیح حقوقی:
باختصار ذکر می گردد که قوانین مصوب مجلس؛ بنابرقاعده، غیرآمره هستند، مگر آنکه قانونی به طور صریح یا ضمنی خود را آمره اعلام کند، مانند ماده (30) قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 که خود را آمره قلمداد کرده است. قانون آمره، بدان معناست که هرگونه توافق، به عنوان مثال میان موجر و مستأجر، چنانچه برخلاف مواد مندرج در یک قانون آمره باشد، از نظر دادگاه و مقامات اجرائی، باطل و بی اثر می باشد.
مثال: با توجه به قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 (در رابطه با اماکن تجاری)؛ چنانچه موجر و مستأجر توافق کنند که مستأجر هنگام تخلیه ملک تجاری، حق دریافت سرقفلی را نخواهد داشت و موجر بخواهد به این توافق کتبی استناد کند؛ از نظر دادگاه، فاقد ارزش حقوقی بوده و بی اثر است. یا مستأجر در ملک تجاری تعهد کند، که در پایان مدت قرارداد اجاره، مکلف به تخلیه ملک تجاری می باشد و موجر بخواهد بدین توافق استناد کند، باطل و بی اثر است.
نکته دومی را که می خواهم توضیح دهم، مشعر بر آن است که هرگاه شک یا تردید کنیم که قانونی آمره یا غیره آمره می باشد، قانون غیر آمره است تا خلاف آن ثابت شود، زیرا در نظام حقوقی ما (در روابط حقوقی)، اصل حاکمیت اراده (آزادی اراده) یا شرایط مقرر میان طرفین است. به ماده (10) قانون مدنی در این خصوص مراجعه و استناد فرمایید. قانون آمره، دارای سه عنصر اساسی می باشد:کلیه قوانین مربوط به نظم عمومی public order و مربوط به اخلاق حسنه با عفت عمومی public decency و مربوط به سیاست عمومی دولت public policy of state آمره می باشند.
4- قراردادهای اجاره ای کتبی (اعم از رسمی یا عادی)، تابع قانون سال 1376 می باشند. در این قانون، ذکری از روابط استیجاری به صورت شفاهی به میان نیامده است (در قانون سال 1356 و قانون سال 1362 رابطه استیجاری به صورت شفاهی معتبر می باشد)؛لذا هرگونه تصرف بر حسب تراضی شفاهی طرفین و همچنین، هرگونه صلح منافع از طرف مصالح به متصالح به صورت شفاهی، به علت نقص در شرایط شکلی، عنوان رابطه استیجاری نداشته، و دادگاه نمی تواند به این گونه اختلافات رسیدگی کند و مشمول قانون سال 1376 نمی باشند؛ مانند واگذاری یک ویلای شمال در تابستان به مدت سه ماه به خانواده ای برای اقامت و استراحت. البته این گونه روابط و تصرفات با استناد به ماده (10) قانون مدنی، لازم الاجرا و قابل رسیدگی است ولی می توانند مشمول قانون مدنی یا قانون روابط موجر و مستأجر سال 1362 باشند. در این خصوص، می توان به بند «3» از ماده (2) آیین نامه قانون سال 1376 مراجعه کرد.
5- به موجب ماده (1)، قرارداد های اجاره ای که از تاریخ لازم الاجرا شدن این قانون منعقد می شوند، مشمول قانون سال 1376 می باشند؛ لذا قراردادهایی که قبل از تاریخ 2/7/1376 منعقد شده باشند و پس از تاریخ موصوف مجددا تمدید شوند، نمی توانند مشمول قانون فوق باشند ولی متأسفانه تبصره ماده(2) آیین نامه قانون سال ،76 ماده(1) قانون را نقض کرده و به امر قانونگذار پرداخته است (قوه مجریه یا هیأت دولت که مسؤول تهیه آیین نامه برای قوانین است، نمی تواند به امر قانون گذاری بپردازد. آیین نامه شکل اجرائی قانون را بیان می کند و توضیح می دهد). این تبصره با بند «1» ماده (2) آیین نامه نیز در تعارض است. تبصره ماده (2) آیین نامه قانون سال 76 می گوید: «رابطه استیجاری در اماکنی که ابتدا از تاریخ لازم الاجرا شدن قانون برای اجاره واگذار شده یا می شود یا پس از تاریخ یاد شده توسط طرفهای قرارداد اجاره تمدید می گردد، مشمول مقررات قانون مورد اشاره خواهد بود». این تبصره مورد اعتراض هیأت عمومی دیوان عدالت اداری قرار گرفته، آن را باطل اعلام کرده است: «به رأی هیأت عمومی دیوان عدالت اداری به شماره هـ / 78/454 و 413 و ،230 مورخ 21/7/1379 مراجعه فرمایید». در این جا ضروری می دانم که به اصل (170) قانون اساسی اشاره کنم که می گوید:«قضات دادگاهها مکلفند از اجرای تصویب نامه ها و آیین نامه های دولتی که مخالف با قوانین و مقررات اسلامی یا خارج از حدود اختیارات قوه مجریه است، خودداری کنند و هرکس می تواند ابطال این گونه مقررات را از دیوان عدالت اداری تقاضا کند»
ماده (2): 1- برابر ماده دوم قانون سال ،1376 و در انطباق با ماده(468) قانون مدنی؛ قراردادهای اجاره بایستی مدت داشته باشند والا قرارداد اجاره باطل است. در این قانون، ذکر مدت - برخلاف قانون سال 1356 درباره اماکن تجاری- جنبه صوری نداشته و موجر در انقضای مدت می تواند تقاضای تخلیه عین مستأجره را نماید (ماده«3»قانون)، اعم از اینکه ملک مورد اجاره مسکونی باشد یا تجاری.
2- از نظر شرایط شکلی، ماده (2) قانون اعلام می دارد که دو نفر گواه باید ذیل قرارداد اجاره را به عنوان شهود امضا کنند. اولا- لزوم امضای دو نفر شاهد یا گواه در ذیل قرارداد، چندان روشن نیست. در هیچ یک از قوانین قبلی، چنین قیدی وجود نداشت. ثانیا - قرارداد اجاره- اعم از آنکه رسمی باشد یا عادی و دو نفر گواه ذیل آن را امضا کنند یا خیر-، باز هم می توان در دادگاه نسبت به آن، ادعای جعل، انکار یا تردید کرد. ثالثا- قانون سال ،1376 ضمانت اجرای عدم رعایت قید مذکور را روشن نکرده است، که در صورت فقدان امضای دو نفر گواه، قرارداد باطل است یا غیر نافذ یا صحیح؟ البته طبق بند «5» از ماده (2) آیین نامه قانون سال ،1376 در صورتی که سند عادی اجاره بر طبق ضوابط مقرر در ماده (2) قانون تنظیم نشده باشد، مشمول مقررات قانون سال 1376 نمی باشد، ولی آیین مذکور اعلام نکرده است که چنین قانونی مشمول کدام قانون قرار می گیرد؟ رویه قضائی دادگاهها، راه حل مناسبی را در نظر گرفته است؛ بدین معنا که هرگاه در قرارداد اجاره شرایط شکلی برابر قانون رعایت نشده باشد؛ در اجاره اماکن مسکونی، برابر قانون سال 1362 و در اماکن تجاری، برابر قانون سال 1356 رسیدگی می شود.
ماده (3): 1- اساس بدعت گذاری در روابط موجر و مستأجر، در ماده (3) به چشم می خورد؛ یعنی تخلیه ظرف یک هفته پس از انقضای مدت اجاره، اعم از آنکه ملک تجاری باشد یا مسکونی. برخلاف قانون سال 1356 که انقضای مدت اجاره در قرارداد، موجبی برای تخلیه به حساب نمی آمد و همان طوری که قبلا اشاره گردید، ذکر مدت در قرارداد اجاره برای اماکن تجاری، طبق قانون سال،1356 صرفا جنبه صوری داشته و به لحاظ رعایت ماده (468) قانون مدنی صورت می گرفت. 2- قانون سال ،1376 تخلیه را فقط به لحاظ انقضای مدت، مد نظر قرار داده است. بدیهی است که در موارد دیگر تخلیه، همچنان که ماده(1) همین قانون پیشنهاد می کند، باید به قانون مدنی مراجعه کرد.
مانند تخلیه به علت تعدی و تفریط مستأجر (ماده 487 «ق. م»). و یا تخلیه به علت تغییر کاربری مورد اجاره(ماده490«ق.م»). و یا تخلیه به علت عدم تأدیه اجاره بها (مواد 490 و 469 «ق. م»). در این خصوص، می توان به بند «4» از ماده(2) آیین نامه قانون فوق در زمینه موارد تخلیه اماکن استیجاری قبل از انقضای مدت مندرج در قرارداد، مراجعه و استناد کرد.این جانب معتقدم که آنچه در بالا ذکر شد، صرفا در مورد اماکن مسکونی صدق می کند. در مورد اماکن تجاری، چنانچه تخلیه به علت انقضای مدت نباشد، با اشکال زیاد و با تردید می توان به قانون سال 1356 مراجعه کرد؛ زیرا این تعارض پیش می آید که پس از صدور حکم تخلیه با استناد به قانون سال 1356 در اماکن تجاری، آیا باید به مستأجر سرقفلی پرداخت کرد یا خیر؟
این اشکال از این بابت است که در قانون سال ،1376 چنانچه مستأجر هنگام عقد اجاره، سرقفلی به موجر نداده باشد، هنگام تخلیه نمی تواند مطالبه سرقفلی کند و بر عکس، در قانون سال 1356- اعم از آنکه مستأجر در هنگام عقد اجاره به موجر سرقفلی داده یا نداده باشد- بنابرقاعده در هنگام تخلیه، از موجر سرقفلی می گیرد (مگر مواردی که مستأجر مقصر قلمداد شود). این جانب بدین شکل، پیشنهاد می کنم که رویه قضائی به شرح زیر، تدوین و اجرا گردد:«دادرس می تواند صدور حکم تخلیه در اماکن تجاری را به یکی از موارد و مواد قانون سال 1356 مستند کرده و با توجه به تاریخ انعقاد عقد اجاره که بعد از تاریخ 2/7/1376 می باشد، مسأله تأدیه یا عدم تأدیه را به تبصره«2» از ماده(6) قانون سال 1376 استناد دهد». 3- در ماده (3) قانون سال ،1376 برای تخلیه ارائه دادخواست لازم نیست و تقدیم درخواست، کافی است. بدیهی است که درخواست یا تقاضای تخلیه درمورد اسناد رسمی به دایره اجرای ثبت، و در مورد قرارداد عادی اجاره، به مقام قضائی صالح ارائه می گردد.
توضیح حقوقی:
توجه خواهیم داشت، در سایر موارد تقاضای تخلیه، باستثنای انقضای مدت قرارداد، الزامی برای رعایت قید «تخلیه ظرف یک هفته» وجود ندارد؛ چون حکم تخلیه از شمول قانون سال 1376 خارج شده است (به بند «4» از ماده(2) آیین نامه، قانون سال 1376 مراجعه فرمایید). دستور صدور تخلیه، ظرف یک هفته، پس از انقضای مدت و تقدیم تقاضای موجر، بنابرقاعده بایستی مسبوق به سابقه ای باشد. تعداد زیادی خانه، آپارتمان و یا املاک دیگری وجود دارند که مالکین آنها از بیم عدم تخلیه توسط مستأجر در انقضای مدت و بناچار مراجعه به دادگستری و درگیرشدن در تشریفات آیین دادرسی و صرف هزینه های ناخواسته؛ از اجاره دادن ملک خود، خودداری می کنند. ظاهرا قانونگذار برای ایجاد اطمینان در مالکین یا موجر (که در صورت انقضای مدت اجاره، می توانند ملک خود را ظرف یک هفته مجددا در اختیار خود داشته باشند) و رعایت اصل احترام به حق مالکیت (که بزرگترین و اساسی ترین حق عینی فرد در جامعه است) و رعایت قاعده تسلیط؛ ماده(3) را وضع کرده است و از این بابت، این امر را بدعتگذاری در روابط موجر و مستأجر تلقی می کنیم.
با توجه به نکات طرح شده، به نظر می رسدکه تخلیه ظرف یک هفته در سایر موارد، اساسا امکان پذیر نباشد. مثلا تخلیه به علت عدم تأدیه اجاره بها نیازمند رسیدگی است. یا تخلیه به علت تعدی و تفریط مستأجر نیز محتاج به رسیدگی و نظر کارشناس است.حال، آیا واقعا قانون گذار، این مسائل را مدنظر داشته و به همین دلیل، تخلیه ظرف یک هفته را فقط اختصاص به انقضای مدت داده است یا خیر، بحث دیگری است. 4- مقام قضائی صالح (رئیس حوزه قضائی یا دادگاه مرجوع الیه) بدون رعایت تشریفات آیین دادرسی، دستور تخلیه را صادر خواهند کرد (به مواد 3 و 4 آیین نامه قانون سال 1376 مراجعه فرمایید). گرچه ماده (4) آیین نامه مذکور، فقط از رئیس حوزه قضائی نام برده است، ولی به نظر می رسد که در غیاب رئیس حوزه قضائی، معاون وی که در واقع، قائم مقام رئیس حوزه است، می تواند دستور تخلیه را صادر نماید. ماده (219) قانون مدنی، می گوید « عقودی که بر طبق قانون واقع شده باشد، بین متعاملین و قائم مقام آنها لازم الااتباع است، مگر اینکه به رضای طرفین اقاله یا به علت قانونی فسخ شود» در این ماده منظور از قائم مقام، وارث + موصی له + طلبکار + و منتقل الیه می باشد. بر افراد مذکور که عنوان «قائم مقام قانونی» دارند، می توان معاون رئیس اداره را نیز افزود. بدیهی است که قائم مقام قانونی با نمایندگان قانونی یا قضائی نظیر ولی + وصی + قیم + ناظر، امین، و یا نمایندگان قراردادی مانند وکلا تفاوت دارد.
ماده (4): 1- چنانچه موجر، مبلغی تحت عنوان ودیعه، یا تضمین، یا قرض الحسنه، و یا سند تعهدآور و مشابه آن، از مستأجر دریافت کرده باشد، تخلیه و تحویل مورد اجاره به موجر، موکول به استرداد سند یا وجه مذکور می باشد. 2- چنانچه موجر مدعی ورود خسارت به عین مستأجره، و یا عدم پرداخت مال الاجاره ازناحیه مستأجر باشد و یا مستأجر بابت قبوض تلفن، آب، برق، گاز مصرفی مدیون باشد، موجر می تواند وجه یا سند مذکور را بابت هزینه های مذکور به دایره اجرای ثبت یا اجرای احکام مدنی تسلیم کند و جهت اثبات ادعای خود، دادخواست لازم را به دادگاه ذیصلاح تقدیم کند.آنچه از مفاد ماده(4) قانون سال 1376 مستفاد می گردد، آن است که وجوه مذکور یا سند تعهدآور، ارتباطی با حق سرقفلی که در ماده (6) قانون مورد بحث قرار گرفته است، ندارند. 3- اقدامات فوق در صورتی مورد عمل قرار می گیرند که پرداخت وجه از طرف مستأجر به موجر یا تسلیم سند تعهدآور، در سند رسمی یا عادی اجاره قید شده باشد و یا از طرف موجر نزد مقام قضائی یا دادگاه مرجوع الیه عنوان گردد. البته امکان دارد که تأدیه وجه یا تسلیم سند تعهدآور از طرف مستأجر به موجر، در قرارداد اجاره درج نشده باشد یا از طرف موجر اعلام و عنوان نگردد، ولی مستأجر مدعی پرداخت وجه یا ارائه سند تعهدآور به موجر باشد؛ لذا مستأجر جهت اثبات ادعای خود و احقاق حق می تواند طبق ماده (5) قانون سال 1376 که در ذیل آمده است، اقدام کند؛ ولی هرگونه اقدام یا ادعای حقی از طرف مستأجر نمی تواند مانع اجرای دستور تخلیه گردد، زیرا آنچه به عنوان یکی از محورهای اساسی در قانون سال76 مورد لحاظ قرار گرفته، «تخلیه ظرف یک هفته» می باشد.
ماده (5): «چنانچه مستأجر در مورد مفاد قرارداد ارائه شده از سوی موجر، مدعی هرگونه حقی باشد، ضمن اجرای دستور تخلیه، شکایت خود را به دادگاه صالح تقدیم کرده، پس از اثبات حق مورد ادعا و نیز جبران خسارات وارده، حکم مقتضی صادر می شود». دادگاه صالح دراین باب راباید دادگاه محل وقوع ملک دانست. ا
شکالات و ابهامات حقوقی: آنچه از مواد مندرج در قانون روابط موجر و مستأجر سال 1376 استنباط می شود، آن است که موجر در پایان مدت قرارداد، می تواند باارائه قرارداد اجاره و یک تقاضانامه به مقام قضائی صالح یا دایره اجرای ثبت، تقاضای تخلیه کند و مقام مربوط نیز دستور تخلیه را ظرف یک هفته، خواهد داد و همان طوری که قبلا نیز اشاره گردید، این مسأله، یکی از محورهای اساسی قانون سال1376 می باشد. اما ماده ی 18 آیین نامه ی قانون سال ،1376 موردی را ذکر می کند که تخلیه نمی تواند ظرف یک هفته صورت پذیرد و اعمال این محور اساسی با مانع برخورد می کند.
این جانب اساسا معتقدم که حکم مندرج در ماده(18) آیین نامه، بایستی در متن قانون روابط موجر و مستأجر 1376 درج می شد، نه در آیین نامه؛ زیرا این حکم یک امر قانونگذاری است و در صلاحیت قوه مجریه که آیین نامه را تنظیم کرده است، نمی باشد. به هر صورت، ماده(18) آیین نامه می گوید: «در صورتی که دستور تخلیه مورد اجاره صادر شود و مستأجر نسبت به اصالت قرارداد مستند دستور، شکایتی داشته باشد و یا مدعی تمدید قرارداد اجاره باشد، شکایت خود را به دادگاه عمومی محل وقوع ملک تقدیم می کند. اعلام شکایت مانع اجرای دستور تخلیه نمی باشد؛ مگر اینکه دادگاه رسیدگی کننده، شکایت مستأجر را مدلل بداند. در این صورت، پس از اخذ تأمین متناسب با ضرر و زیان احتمالی موجر، قرار توقیف عملیات اجرائی تخلیه را صادر خواهد کرد». بدین ترتیب، مستأجر به طور غیر مستقیم می تواند در دو مورد، مانع اجرای تخلیه ظرف یک هفته بشود: اول اینکه؛ مدعی عدم اصالت قرارداد اجاره باشد؛ دوم اینکه؛ مدعی تمدید قرارداد اجاره باشد.
سرقفلی در قانون سال 1376: دومین محور اساسی در قانون سال ،1376 مسأله تأدیه یا عدم تأدیه سرقفلی به مستأجر هنگام تخلیه است که بظاهر یک بدعتگذاری می باشد. در قانون سال،1356 در روابط موجر و مستأجر مربوط به اماکن تجاری، مستأجر هنگام تخلیه سرقفلی را به نرخ عادله روز، از موجر دریافت می کند، اعم از آنکه هنگام عقد به موجر سرقفلی داده باشد یا نداده باشد. در قانون سال،1356 هر گاه مستأجر مقصر یا متخلف قلمداد گردد(مانند ارتکاب تعدی و تفریط یا تغییر شغل و یا عدم تأدیه ی اجاره بها در موعد مقرر) از دریافت سرقفلی محروم می شود. ولی در قانون سال ،1376 احکام و مقررات دیگری پایه گذاری شده است که اینک به تشریح آن می پردازیم.
ماده ی(6): ماده (14) آیین نامه قانون سال 76 می گوید: «دفاتر اسناد رسمی علاوه بر رعایت شرایط عمومی تنظیم اسناد اجاره، مکلفند در سند اجاره اماکن با کاربری مسکونی و اماکنی که با رعایت قوانین و مقررات مربوط به منظور استفاده تجاری واگذار می شوند؛ تصریح کنند، که عقد اجاره با سرقفلی یا بدون سرقفلی واقع شده است و در قراردادهای عادی اجاره نیز، طرفین مکلفند سند اجاره را با قید همین مطلب تنظیم کنند». بدین ترتیب، اولین قید در تنظیم یک قرارداد اجاره، آن است که روشن گردد: سند اجاره مسکونی است یا تجاری؟ و اگر تجاری است، سرقفلی به موجر داده شده یا خیر؟ لازم است که یادآوری کنم، اساسا تأدیه سرقفلی به موجر باید از تاریخ 2/7/76 به بعد باشد.
همچنین، انتقال سرقفلی از مستأجر سابق به مستأجر لاحق نیز باید از تاریخ 2/7/76 باشد تا مورد حکم دادگاه قرارگیرد(به بند «2» از ماده (2) آیین نامه قانون سال 1376 مراجعه و استناد کنید). احکام مندرج در ماده (6) و تبصره های آن را، به شرح زیر می توان استخراج کرد:
1- هنگام انعقاد عقد اجاره، موجر می تواند از مستأجر سرقفلی بگیرد یا از گرفتن سرقفلی امتناع کند.
2- در پایان مدت قرارداد؛ چنانچه موجر از مستأجر سرقفلی نگرفته باشد، هنگام تخلیه به مستأجر سرقفلی نمی پردازد و برعکس؛ چنانچه موجر از مستأجر سرقفلی گرفته باشد، در پایان مدت قرارداد و تخلیه عین مستأجره، باید به مستأجر سرقفلی را به نرخ عادله روز بپردازد.
3- چنانچه مالک سرقفلی نگرفته باشد و مستأجر با دریافت سرقفلی، ملک را به دیگری واگذارکند (مشروط بر آنکه حق انتقال به غیر از وی سلب نشده باشد)؛ پس از پایان مدت اجاره، مستأجر اخیر نیز حق دریافت سرقفلی را از موجر ندارد (تبصره «1» از ماده (6) قانون).
4- ملاحظه می شود که تأدیه یا عدم تأدیه سرقفلی میان موجر و مستأجر، اساسا ربطی به ودیعه تضمین، قرض الحسنه و سند تعهدآور ندارد. این گونه وجوه یا ازبابت تضمین تخلیه گرفته می شود و یا از بابت جبران خسارتهای وارد آمده به عین مستأجره از طرف مستأجر.
5- از مفهوم مخالف تبصره «1» ماده (6) استنباط می گردد؛ چنانچه مالک سرقفلی گرفته باشد و مستأجر با دریافت سرقفلی، ملک را به دیگری واگذار کند؛ پس از پایان مدت اجاره، مستأجر دوم حق مطالبه سرقفلی را خواهد داشت (به شرطی که حق انتقال به غیر سلب نشده باشد).
6- آنچه در بالا بیان گردید، بتمامی مربوط به (پایان مدت اجاره) است که مستأجر اول یا مستأجر دوم در ملک تجاری، تا خاتمه قرارداد، به کسب و کار مشغول بوده اند.
7- ماده (6) قانون روابط موجر و مستأجر، حکم جدیدی را ابداع نموده که خارج از اصول حاکم بر قانون سال 1376 می باشد که در ذیل، بدان اشاره می گردد:
در اثنای مدت اجاره: حکم جدید در ماده (6) بدین شرح است: «...همچنین، مستأجر می تواند در اثنای مدت اجاره، برای واگذاری حق خود، مبلغی را از موجر یا مستأجر دیگر به عنوان سرقفلی دریافت کند؛ مگر آنکه در ضمن عقد اجاره، حق انتقال به غیر از وی سلب شده باشد». از حکم جدید، نتایج زیر به دست می آید: الف- مستأجر در اثنای مدت اجاره (یعنی مثلا از 5 سال مدت اجاره، 3 سال آن گذشته و 2 سال باقی مانده است)، برای واگذاری حق خود (یعنی2سال باقیمانده)، می تواند از موجر سرقفلی بگیرد.
بظاهر، ماده حکایت از آن دارد، که مستأجر- اعم از آنکه سرقفلی به موجر داده باشد یا نداده باشد ـ با تخلیه در اثنای مدت، می تواند سرقفلی بگیرد. واژه «می تواند»، مبین این امر است که قانون به او «اختیار» داده است که به خاطر تخلیه در اثنای مدت، سرقفلی بگیرد و ربطی به توافق و یا تراضی با موجر ندارد.البته همان طوری که قبلا ذکر کردم، این حکم خارج از اصول است ولی به هر صورت نص قانون است و اجتهاد جایز نیست. ب- در اثنای مدت اجاره، چنانچه حق انتقال به غیر از مستأجر سلب نشده باشد، وی می تواند ملک را به مستأجر دیگر واگذار کرده، از او سرقفلی دریافت کند. بدیهی است که مستأجر دوم نیز در پایان مدت اجاره، با توجه به حکم مندرج در تبصره «1» از ماده (6)، نمی تواند از مالک سرقفلی بگیرد؛ یعنی مستأجر دوم، هم سرقفلی داده است و هم در خاتمه قرارداد، نمی تواند از کسی سرقفلی بگیرد (موجر از مستأجر اول و دوم سرقفلی نگرفته است). ج- این ابهامات و تناقضات، باعث شده است که این جانب، با توجه به مجموع مواد و مقررات، و به منظور ایجاد یک رویه قضائی واحد و مشابه، به جمع بندی و نتیجه گیری بپردازم که بعدا به صورت فرمول یا به صورت چند قاعده متوالی ذکر خواهد شد.
ماده (7): ماده (7) که از ابهامات بسیاری زیادی برخوردار است، به شرح زیر می باشد: «هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود، تا زمانی که عین مستأجره در تصرف مستأجر باشد، مالک حق افزایش اجاره بها و تخلیه عین مستأجره را نداشته باشد و متعهد شود که هرساله عین مستأجره را به همان مبلغ به او واگذار کند؛ در این صورت، مستأجر می تواند از موجر و یا مستأجر دیگر، مبلغی به عنوان سرقفلی برای اسقاط حقوق خود دریافت کند. » ماده (15) آیین نامه قانون سال ،1376 برای رفع برخی ابهامات ماده (7) اضافه می کند:«اجرای مقررات ماده(7) قانون، ناظر به مواردی است که در عقد اجاره شرط شده باشد که موجر هرساله مکلف به تمدید مدت اجاره، بدون افزایش اجاره بها می باشد».
متأسفانه ماده(15) آیین نامه، همان موارد ابهام را تکرار کرده است. نکات زیر در مورد ماده (7) قانون و ماده(15) آیین نامه درخور توجه است: اول اینکه؛ حقوق مستأجره که می خواهد آنها را اسقاط کند، روشن نیست. دوم اینکه؛ در ماده (7) قانون آمده: «...تا زمانی که عین مستأجری در تصرف مستأجر باشد...»، لذا واژه «تصرف» روشن نیست. قید یا عبارت «تا زمانی» مبهم است. و سوم اینکه؛ عبارت «هرساله» در متن ماده (7) نیز روشن نمی باشد که چه مدت است. نیز، اول: حقوق مستأجره را حداکثر به شرح زیر می توان تشریح کرد: حق سکونت، اگر ملک مورد اجاره مسکونی باشد. حق کسب و کار، اگر مورد اجاره، تجاری باشد. حق گرفتن سرقفلی در پایان مدت قرارداد از موجر، در صورتی که سرقفلی پرداخته باشد.
حق انتقال به غیر، اگر از او سلب حق نشده باشد. حق استرداد ودیعه، تضمین، قرض الحسنه، سند تعهدآور؛ اگر در این زمینه چیزی به موجر داده باشد. دوم- «چنانچه شرط شود، تا زمانی که عین مستأجره در تصرف مستأجر باشد»: این شرط به لحاظ آنکه از لحاظ مدت مجهول است، باطل می باشد. اگر منظور مدت قرارداد اجاره است، شرط و درج آن لزومی ندارد. بدیهی است، موجر طی مدت قرارداد، حق ندارد اجاره بها را افزایش دهد و یا تخلیه عین مستأجره را خواستار شود. سوم - عبارت «هرساله» در ماده (15) آیین نامه؛ چون از لحاظ مدت مجهول است، درج چنین شرطی باطل می باشد و نمی تواند در دادگاه مورد استناد قرار گیرد. چهارم- بدیهی است که پس از خاتمه مدت قرارداد، موجر یا مالک حق دارد افزایش اجاره بها و به تعبیر صحیح تر افزایش اجرت المثل را خواستار گردد (چون قراردادی وجود ندارد تا پایبند آن باشد) و همچنین، حق دارد که تخلیه عین مستأجره را از دادگاه بخواهد و پس از تخلیه، می تواند عین مستأجره را به هر شخص که مایل باشد، اجاره دهد و با استناد ماده (959) قانون مدنی، نمی توان این حق یا حقوق مدنی را از موجر سلب کرد و درج هرگونه شرطی به علت مغایرت با قانون، باطل است.
ماده (8): متن ماده(8) بدین شرح است:«هرگاه ضمن عقد اجاره، شرط شود که مالک، عین مستأجره را به غیر مستأجر اجاره ندهد و هر ساله آن رابه اجاره متعارف به مستأجر متصرف واگذار کند، مستأجر می تواند برای اسقاط حق خود و یا تخلیه محل، مبلغی را به عنوان سرقفلی مطالبه و دریافت کند». اول اینکه، عبارت «هرساله»، عبارتی مجهول است؛ مدت آن باید معلوم باشد و لذا درج چنین شرطی از نظر دادگاه، قابل استناد نیست.
درست به مثابه آن است که ما در عقد بیع، شرطی بدین شکل درج کنیم: «من این اتومبیل را به شما به مبلغ ده میلیون تومان فروختم، به شرط آنکه هر ساله حق انتقال به غیر را نداشته باشید و. . . » در تحدید تصرفات مالکانه خریدار، باید مدت معلوم را شرط نمود؛ مثلا نوشت که «به شرط آنکه به مدت ده یا دوازده سال، حق انتقال به غیر را نداشته باشید». دوم اینکه، قرارداد اجاره باید «مدت» داشته باشد و مدت آن نیز معلوم باشد. سوم اینکه، به استناد ماده (959) قانون مدنی، موجر یا مالک پس از خاتمه مدت قرارداد، به هر شخص که مایل باشد، می تواند عین مستأجره را اجاره دهد. چهارم اینکه، بدیهی است که در طی مدت قرارداد نیز، موجر نمی تواند عین مستأجره را به غیر مستأجر اجاره دهد و درج چنین شرطی، اساسا ضرورت ندارد. و نتیجه آنکه: در مورد ماده های (7) و (8) قانون روابط موجر و مستأجر سال 1376؛ به علت وجود ابهامات و شروط غیر متعارف؛ می توان گفت که بهتر است از طرف قوه مقننه مجددا بازنویسی و اصلاح شوند. این گونه شروط به علت مغایرت با اصول حقوقی حاکم برقراردادها و معاملات، وجهه قانونی ندارند.
ماده (9): ماده (9) می گوید: «چنانچه مدت اجاره به پایان برسد یا مستأجر سرقفلی به مالک نپرداخته باشد و یا اینکه مستأجر، کلیه حقوق ضمن عقد خود را استیفأ کرده باشد؛ هنگام تخلیه عین مستأجره، حق دریافت سرقفلی نخواهد داشت». ماده (9)، سه حکم متفاوت را بدین شرح بیان می کند: حکم اول: چنانچه مدت اجاره به پایان برسد، هنگام تخلیه عین مستأجره، مستأجر حق دریافت سرقفلی نخواهد داشت. این حکم مغایر با تبصره «2» از ماده (6) قانون است که می گوید: «در صورتی که موجر به طریق صحیح شرعی سرقفلی را به مستأجر منتقل کند؛ هنگام تخلیه، مستأجر حق مطالبه سرقفلی به قیمت عادله روز را دارد». «سرقفلی را به مستأجر منتقل کند»، یعنی از مستأجر سرقفلی گرفته باشد. حکم دوم: چنانچه مستأجر سرقفلی به مالک نپرداخته باشد، هنگام تخلیه حق دریافت سرقفلی نخواهد داشت.این حکم صحیح بوده، و در انطباق با تبصره «1» از ماده (6) قانون می باشد. حکم سوم: چنانچه مستأجر، کلیه حقوق ضمن عقد را استیفا کرده باشد؛ هنگام تخلیه حق، دریافت سرقفلی نخواهد داشت. به نظر می رسد که مستأجر چنانچه کلیه حقوق ضمن عقد خود را، (که پیش از این بیان گردید)، استیفا کرده باشد؛ باز هم هنگام تخلیه (چنانچه به موجر سرقفلی پرداخته باشد)، می تواند به نرخ عادله روز مطالبه سرقفلی کند. البته شاید قانونگذار از عبارت «کلیه حقوق ضمن عقد برای مستأجر»، مفاهیم و نکات دیگری را استنباط کرده باشد که ظاهرا مفهوم نبوده است (در آیین نامه قانون سال 1376 نیز در این باره توضیحی داده نشده است). لذا در این صورت، بهتر است که مقام قانونگذاری صالح، «حقوق ضمن عقد مستأجر» را تفسیر کند.
ماده (10): 1- در صورت عدم توافق موجر و مستأجر نسبت به میزان سرقفلی، مسأله با نظر دادگاه تعیین می شود. 2- طبق تبصره ماده (10): «مطالبه هرگونه وجهی خارج از مقررات فوق، در روابط استیجاری ممنوع می باشد». بدین ترتیب، وجوهی را که موجر به مستأجر در هنگام تخلیه عین مستأجره باید بپردازد، عبارتند از: سرقفلی؛ چنانچه موجر سرقفلی گرفته باشد. ودیعه، تضمین، قرض الحسنه، یا سند تعهدآور؛ چنانچه موجر، وجوه مذکور یا سند موصوف را دریافت کرده باشد. ملاحظه می گردد که این قانون، حقی را تحت عنوان «حق کسب و پیشه و تجارت» به رسمیت نشناخته و آن را ممنوع اعلام کرده است. در نهایت می توان گفت که قانون سال ،1376 به بحث مربوط به اینکه سرقفلی با حق کسب و پیشه و تجارت تفاوت دارد یا خیر؟ پایان داده، هر دو را حقی واحد می شناسد. جمع بندی و نتیجه گیری در مورد سرقفلی و ایجاد رویه قضائی واحد: همان طوری که قبلا بیان شد؛ قانون روابط موجر و مستأجر دارای ابهاماتی است، بخصوص در زمینه تأدیه یا عدم تأدیه سرقفلی.در نتیجه، به منظور ایجاد یک رویه قضائی واحد و مشابه، و با توجه به جمیع مواد و مقررات در قانون سال 1376 و آیین نامه مربوط به آن؛ می توان نتایج زیر را استنتاج و استخراج کرد و درگاه ضرورت، مورد لحوق حکم قرار داد:
1- مدت در قرارداداجاره و شرایط ضمن عقد، باید مشخص و معلوم باشد. لذا عبارتهایی نظیر «هرساله» یا «تا زمانی که. . . » از نظر حقوقی، فاقد اعتبار می باشند.
2- در قرارداد اجاره، باید اعلام گردد که ملک تجاری است یا مسکونی.
3- چنانچه مورد اجاره تجاری است، در قرارداد اجاره باید قید گردد که موجر از مستأجر سرقفلی گرفته است یا خیر.
4- انتقال سرقفلی از مستأجر اول به مستأجر دوم، چنانچه قبل از تاریخ لازم الاجرا شدن قانون باشد، (2/7/1376) مشمول قانون سال 1376 نبوده، دادگاه با استناد به قانون روابط موجر و مستأجر سال ،1356 مسأله را مورد رسیدگی قرار می دهد.
5- چنانچه موجر هنگام انعقاد عقد اجاره از مستأجر سرقفلی گرفته باشد، در پایان مدت قرارداد و تخلیه عین مستأجره، به مستأجر به نرخ عادله روز سرقفلی می پردازد.
6- چنانچه موجر هنگام انعقاد عقد اجاره از مستأجر سرقفلی نگرفته باشد، در پایان مدت قرارداد و تخلیه عین مستأجره، به مستأجر سرقفلی نمی پردازد.
7- چنانچه موجر هنگام انعقاد عقد اجاره از مستأجر سرقفلی نگرفته باشد و در طول مدت اجاره، مستأجر اول سرقفلی را به مستأجر دوم انتقال دهد (حق انتقال سلب نشده باشد)؛ مستأجر دوم در پایان مدت قرارداد، نمی تواند از موجر مطالبه سرقفلی کند.
8- چنانچه موجر هنگام انعقاد عقد اجاره از مستأجر سرقفلی گرفته باشد و در طول مدت اجاره، مستأجر اول سرقفلی را به مستأجر دوم انتقال دهد (حق انتقال سلب نشده باشد)؛ مستأجر دوم در پایان مدت قرارداد، می تواند از موجر مطالبه سرقفلی را به نرخ عادله روز کند.
9- چنانچه در طول مدت اجاره، موجر با انتقال سرقفلی از طرف مستأجر به شخص ثالث موافقت نکند؛ مستأجر برای واگذاری حق خود و تخلیه عین مستأجره، در طول مدت، می تواند از موجر مطالبه سرقفلی کند؛ اعم از آنکه به موجر سرقفلی داده یا نداده باشد. (به نظر می رسد، حکم مندرج در ماده (6) قانون سال ،76 بر خلاف اصول حقوقی باشد).
10- چنانچه در طول مدت اجاره، موجر با انتقال سرقفلی از طرف مستأجر به شخص ثالث موافقت نکند و با این حال، مستأجر سرقفلی خود را به ثالثی (متصرف) منتقل نکند و از او سرقفلی بگیرد؛ در پایان مدت قرارداد، متصرف می تواند از موجر نصف سرقفلی را مطالبه کند؛ مشروط بر آنکه، در هنگام انعقاد عقد اجاره موجر ازمستأجر سرقفلی گرفته باشد. (مستأجر، متخلف و مقصر قلمداد شده؛ با تنقیح مناط از قانون روابط موجر و مستأجر سال ،1356 تبصره«1» ماده (19)، برای شخص متصرف که سرقفلی داده است، نصف سرقفلی در نظر گرفته می شود).
ماده (11): به استناد ماده (11) و بند «1» از ماده (2) آیین نامه مربوط؛ روابط استیجاری قبل از اجرای این قانون، مشمول مقررات قانون روابط موجر و مستأجر سال 1376 نمی باشند و دادگاه حسب مورد، به قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 (در مورد اماکن تجاری) و قانون سال 1362 (در مورد اماکن مسکونی) استناد و رسیدگی خواهد کرد.
ماده (12): آیین نامه اجرائی قانون روابط موجر و مستأجر سال ،1376 در تاریخ 19/2/1378 توسط هیأت وزیران تصویب و ابلاغ شده است.
ماده (13): بر اساس ماده (13)، «کلیه قوانین و مقررات مغایر با این قانون لغو می شود» در نتیجه، همه آنچه که همچنان معتبر می باشند، عبارتند از: 1- قانون مدنی (مبحث عقد اجاره ی املاک). 2- قانون روابط موجر و مستأجر سال ،1356 برای اماکن تجاری که قرارداد اجاره آنها قبل از 2/7/1376 منعقد شده باشد. 3- قانون روابط موجر و مستأجر سال ،1362 برای اماکن تجاری که قرارداد اجاره آنها قبل از 2/7/1376 منعقد شده باشد. سایر قوانین و کلیه ماده واحده ها در روابط استیجاری، مانند خوابگاهها و اماکن دانشجویی و غیره، فاقد اعتبار می باشند. ماده (13) : در قانون سال 1356 برای مستأجر در هنگام تخلیه، مهلتی تحت عنوان «عسر و حرج مستأجر»، از ده روز تا دو ماه در نظر گرفته شده است.در قانون سال 1362 نیز برای مستأجر، «عسر و حرج» در نظر گرفته شده، ولی مدت آن روشن نیست. رویه قضائی ما، معمولا یک نوبت به مدت 5 یا 6 ماه عسر و حرج می دهد.در قانون سال ،1376 مانند قانون مدنی، بحثی از عسر و حرج مستأجر به میان نیامده است. خلأ موجود را ماده (13) آیین نامه پر کرده است: ماده (13)می گوید: «چنانچه در زمان اجرای دستور تخلیه مراجع قضائی و دوایر اجرائی ثبت، به علت وقوع حوادث غیرمترقبه؛ مستأجر قادر به تخلیه مورد اجاره نباشد و استمهال نماید؛ مراتب درخواست وی توسط مأمور اجرا به مقام قضائی دستور دهنده گزارش می شود. مقام قضائی مربوط می تواند، با استهمال مستأجر برای یک نوبت، به مدت حداکثر یک ماه، موافقت کند».ظاهرا بهتر است در این ماده، ما از واژه های «استمهال» و «عسروحرج»، یک معنا را استنباط نماییم تا از هرگونه تعابیر و تفاسیر متناقض و احیانا تصمیمات متناقض جلوگیری کنیم.
ماده (16): قانون روابط موجر و مستأجر سال 1376 در مورد«حق انتقال به غیر» در اماکن تجاری، تقلیدی است از قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356؛ بدین معنا که هرگاهحق انتقال به غیر از مستأجر سلب نشده باشد و او بخواهد سرقفلی را به مستأجر دوم انتقال دهد، انتقال باید برای همان شغل باشد. بدیهی است که در صورت عدم رعایت شرط مذکور از طرف مستأجر اول یا دوم، موجر حق فسخ قرارداد اجاره و تخلیه عین مستأجره را پیدا می کند. در قانون سال ،1356 در حالت فوق، مستأجر به علت ارتکاب «تقصیر»، یعنی عدم رعایت همان شغل یا شغل مشابه، از دریافت سرقفلی هنگام تخلیه محروم می گردد. ولی در قانون سال ،1376 چون در این زمینه نص خاصی وجود ندارد؛ لذا چنانچه مستأجر هنگام عقد اجاره، به موجر سرقفلی داده باشد، پس از صدور حکم تخلیه و ضمن اجرای حکم، از موجر سرقفلی دریافت می کند.
* این مطالب در دوره آموزش ضمن خدمت دادگستری استان تهران ارائه شده است
مجازات استفاده از گاز های اشک آور-مجازات قاچاق رادیو اکتیو بررسی تعداد 161 رای از آراء شعب مختلف دادگاه تجدید نظر استان تهران
پست های مرتبط
بحث تحلیلی و عملی راجع به انتقال مورد اجاره به غیر و بررسی رابطه مستاجر جز با مستاجر کل و مالک
یکی از مشکلاتیکه در اجرای قانون مالک و مستاجر مصوب سال 1339 برای دادگاهها در رسیدگی بدعاوی وجود دارد [...]
بدون مبایعه نامه و صرفا با وکالت نامه معامله نکنید
بسیاری از اوقات در روابط اجتماعی به دلیل در سفر بودن یا دوری از وطن، کهولت سن و نیز به علت آشنایی ند [...]
رضایت صاحب ملک برایی انتقال سرقفلی ضروری است
هر از گاهی وقتی از کوچه و خیابان رد می‌شویم، بنرهایی با مضمون «سرقفلی این مغازه به فروش می‌رسد» نظر [...]
نگاهی به روابط حقوقی زوجین در قانون مدنی
در ماده 1102 قانون مدنی آمده است همین که نکاح به‌طور صحت واقع شد، روابط زوجیت بین طرفین موجود و حقوق [...]
شرط ضمانت در عقد اجاره
اجاره در لغت به معنای مزد، اجرت و پاداش عمل است و در ماده 466 قانون مدنی آمده است [...]
بررسی حقوقی خرید و فروش آثار تاریخی
اشیای عتیقه اشیایی است که طبق ضوابط بین‌المللی یکصد سال یا بیشتر از تاریخ ایجاد یا ساخت آن گذشته باش [...]
تعرفه جدید دستمزد کارشناسان رسمی دادگستری ابلاغ شد
رئیس قوه‌قضائیه دستور العمل «تعرفه دستمزد کارشناسان رسمی دادگستری» را به مراجع قضایی ابلاغ کرد [...]
دلایل رد دادخواست الزام به تمکین
از جمله وظایف زن در مقابل شوهر تمکین از اوست و به زنی که بدون دلیل قانع‌کننده‌ای از ادای وظایف زناشو [...]
