الزام به تحویل مبیع به استناد سند عادی در محاکم-قسمت اول
از جمله اختلافاتی که معمولا در روابط معاملاتی افراد نمود پیدا میکند، تخلف فروشنده ی مال غیر منقول از تحویل و تسلیم مبیع میباشد.
بسیار اتفاق افتاده که فروشنده ای خانه یا زمین خود را فروخته و علیرغم اینکه تعهد نموده مبیع را در اجل معینی تحویل و تسلیم خریدار نماید ، از این تکلیف سر باز زده و خریدار را با مشکلات جدی مواجه میسازد. این امر علی الخصوص در مواقعی که در فاصله ی وقوع معامله تا تحویل و تنظیم سند رسمی ارزش مبیع سیر صعودی به خود میگیرد بیشتر به چشم میخورد. فروشنده طمعکار به تصور اینکه ملک خود را به بهای بیشتری خواهد فروخت، از انجام تعهدات خود استنکاف میورزد. اما از سوی دیگر، خریدار نیز به راحتی با این تخلف فروشنده کنار نخواهد آمد. و بمنظور جلوگیری از تضییع حقوق خود را ه محکمه را در پیش گرفته و مبادرت به طرح دعوی «الزام به تحویل مبیع» خواهد نمود.
امروزه دعاوی راجع به املاک، قسمت عمده ای از پرونده های مطروحه در محاکم را تشکیل میدهد. و به جرات میتوان اذعان داشت که، این دعاوی در زمره ی دعاوی حقوقی مهم و با ارزش هستند که رسیدگی به آنها نیز دارای پیچیدگیهای خاص بوده و تسلط کامل ارباب فن را میطلبد.. از سوی دیگر همین پیچیدگیها موجب بروز اختلاف سلیقه هایی در امر رسیدگی و نهایتاٌ نیز صدور آراء متهافت و متناقض میگردد. بطوریکه گاه اتفاق می افتد که قضات محاکم از موضوع واحدی، تفاسیر مختلف را بعمل آورده و به انشاء آراء مختلف نیز مبادرت نموده اند. هر چند تاسیسی بنام «وحدت رویه ی قضایی» به منظور جلوگیری از بروز چنین اختلافاتی است. اما گاهی اوقات ، اظهار نظر از سوی هیئت عمومی دیوانعالی کشور به منظور ایجاد وحدت رویه ی قضایی ، خود مستلزم گذشت وقت بسیاری است. به همین جهت، پرونده های در حال رسیدگی نیز ، از تشتت و ناهماهنگی قضایی مصون نیستند. علاوه بر آن کم نیستند دادرسانی که به علت کثرت پرونده های وارده، فرصت کافی برای اطلاع از قوانین جدید و رویه های قضایی را در بدو تصویب، ندارند. و این خطری است که همواره مراجعین به دادگستری را تهدید نموده و ذیحق را در رسیدن به نتیجه ی مطلوب ناکام میگذارد.
از جمله دعاوی که رسیدگی به آن در محاکم حقوقی، هنوز هم با تردیدهایی روبروست دعوی «الزام به تحویل ملک» است. این تردیدها ناشی از اختلاف نظر حقوقدانان در خصوص اعتبار دادن به اسناد عادی تنظیمی توسط متبایعین اموال غیر منقول (املاک) است. و محاکم هنوز هم در این مورد به صدور آراء متهافت میپردازند. در موارد بسیاری دیده شده که خریدار مال غیر منقول، به استناد مبایعه نامه ی عادی و به علت تخلف فروشنده اش از تحویل مبیع، مبادرت به طرح دعوی نموده و دادخواهی مینماید، اما غافل از اینکه تعیین شعبه ی رسیدگی کننده، و عقیده ی حقوقی دادرس شعبه در تعین سرنوشت پرونده ی وی دارای نقش بسیاری است . چه اینکه، ورود دادخواست وی به سه شعبه ی متفاوت، ممکن است صدور آراء مختلف را در پی داشته باشد. چون اصولاٌ محاکم ما در برخود با چنین پرونده هایی سه موضع مختلف دارند:
دسته ی اول:
برخی از محاکم به استناد مواد 10، 219، 220، 338، 339،362و... از قانون مدنی و ضمن اعتبار دادن به سند عادی، ایضاٌ بیع واقعه، فروشنده را ملزم به تحویل و تسلیم مبیع مینمایند.
ماده10 ق.م: «قراردادهای خصوصی نسبت به کسانیکه آنرا منعقد نموده اند در صورتیکه مخالف صریح قانون نباشد نافذ است.»
ماده219 ق.م: «عقودی که بر طبق قانون واقع شده باشد بین متعاملین و قائم مقام آنها لازم الاتباع است مگر اینکه به رضای طرفین اقاله یا به علت قانونی فسخ شود.»
ماده220ق.م: «عقود نه فقط متعاملین را به اجرای چیزی که در آن تصریح شده ملزم مینماید بلکه متعاملین
به کلیه نتایجی هم که به موجب عرف و عادت یا به موجب قانون از عقد حاصل میشود ملزم میباشند.»
ماده338ق.م: «بیع عبارتست از تملیک عین به عوض معلوم.»
ماده339ق.م: «پس از توافق بایع ومشتری در مبیع و قیمت آن عقد بیع به ایجاب و قبول واقع میشود. ممکن است بیع به دادو ستد نیز واقع شود.»
ماده 362ق.م: «آثار بیعی که صحیحاٌ واقع شده باشد از قرار ذیل است : 1- به مجرد وقوع بیع مشتری مالک مبیع و بایع مالک ثمن میشود. 2- عقد بیع بایع را ضامن درک مبیع و مشتری را ضامن درک ثمن قرار میدهد. 3- عقد بیع بایع را به تسلیم مبیع ملزم مینماید. 4- عقد بیع مشتری را به تادیه ثمن ملزم میکند.» عمده استدلال این دسته از محاکم اینست که عقد بیع راساخته و پرداخته ی اراده طرفین دانسته و پس از وقوع ، مستلزم ترتب آثار میدانند. و طرح دعوی الزام به تحویل مبیع از سوی خریدار را درصورتیکه سایر شرایط آن موجود باشد، امری جایز شمرده و نهایتاٌ فروشنده را ملزم به تحویل مبیع مینمایند.
دسته ی دوم:
برخی از محاکم با توسل به مواد 22، 46، 47، 48 قانون ثبت برای اسناد عادی تنظیمی در خصوص املاک (اعم از اینکه دارای سابقه ی ثبتی باشد یا نباشد) اعتباری قائل نبوده و ضمن خود داری از صدور حکم به نفع خواهان، دعوی را مردود اعلام مینمایند.
ماده22ق.ث: «همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید دولت فقط کسی را را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی را که ملک مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا اینکه ملک مزبور از مالک رسمی ارثاٌ به او رسیده باشد مالک خواهد شناخت.»
ماده46ق.ث: «ثبت اسناد اختیاری است مگر در موارد ذیل: 1- کلیه عقود و معاملات راجع به عین یا منافع املاکی که قبلاٌ در دفتر املاک ثبت شده باشد. 2- کلیه معاملات راجع به حقوقی که قبلاٌ در دفتر املاک ثبت شده است.»
ماده47 ق.ث: «در نقاطی که اداره ثبت اسناد و املاک و دفاتر اسناد رسمی موجود بوده و وزارت عدلیه مقتضی بداند ثبت اسناد ذیل اجباری است: 1- کلیه عقود و معاملات راجع به عین یا منافع اموال غیر منقوله که در دفتر املاک ثبت نشده. 2- صلحنامه و هبه نامه و شرکتنامه.» ماده 48 ق.ث: « سندی که مطابق مواد فوق باید به ثبت برسد و به ثبت نرسیده در هیچ یک از ادارات و محاکم پذیرفته نخواهد شد.»
این دسته از محاکم معتقدند که ماده 48 ق.ث تکلیف اسناد عادی را به نحو قاطع مشخص کرده و هرگونه تفسیر مخالفی را مردود اعلام مینمایند. و برخی از حقوقدانان معاصر نیز چنان در اصرار به این عقیده، راه افراط را پیش گرفته اند که، انعقاد بیع غیر منقول با سند عادی را بطور کلی باطل دانسته و فاقد هر گونه اثر حقوقی معرفی نموده اند.
دسته ی سوم:
برخی از محاکم نیز با جمع بین دو نظریه فوق و مبانی استدلالی ایشان اینگونه رفع نزاع مینمایند که، هر چند وقوع عقد بیع با وصف تحقق ایجاب و قبول و سایر شرایط قانونی، امری مسلم و بدیهی است، لیکن تکلیفی که ماده 48 قانون ثبت برای محاکم معین نموده نیز، تکلیفی است که به سهولت نمیتوان از آن گذشت. پس با وصف عدم پذیرش سند عادی در محاکم ، خواهان باید وقوع عقد بیع را با توسل به دلائل دیگری از جمله اقرار خوانده یا شهادت شهود به اثبات برساند. در اینصورت مشکلی در پذیرش دعوی وی وجود نخواهد داشت .
نا گفته پیداست که استدلال محاکم دسته اول با این اتهام مواجه است که نسبت به تکلیف مندرج در قانون ثبت بی توجه است. و از این حیث دارای ایراد اساسی است. چه اینکه بیان ماده 48 ق.ث به اندازه ای واضح و صریح است که نادیده گرفتن آن به نقض غرض قانونگذار می انجامد. اما از سوی دیگر بی اعتباری و بطلان معاملات غبر منقول که مستند به اسناد عادی هستند نیز مخالف اصل حاکمیت اراده و اصل صحت عقود و معاملات است. خصوصاٌ اینکه بیان ماده 48 ق.ث تنها حکایت از عدم پذیرش این اسناد در محاکم و ادارات دارد. و به هیچ وجه دلالت بر این معنی ندارد که اسناد و معاملات غیر منقول که بصورت عادی واقع گردیده بی اعتبار و باطل تلقی شوند.
فی المجموع بنظر میرسد استدلال دسته سوم، هم از جهت استنباط هدف قانونگذار و هم از جهت حفظ حقوق متعاملین و رعایت انصاف دارای استحکام بیشتری میباشد. ضمن اینکه قائل شدن به نظر دسته اول یا دوم نه تنها موجب بی اعتنایی به قانون میگردد بلکه راه را برای سوء استفاده افراد سود جو و سست عهد باز میگذارد. همچنانکه ملاحظه شد در این حوزه اختلاف سلایق بسیاری به چشم میخورد. بدون تردید، وجود اختلافات نظری در این ارتباط، به رشد و بالندگی علم حقوق می انجامد. اما اختلاف محاکم در رسیدگی به موضوع واحد، و تفاسیر مختلف از یک مساله، آثار نامطلوبی خواهد داشت که در وهله ی اول، مراجعین به محاکم را خواهد آزرد.
الزام به تحویل مبیع به استناد سند عادی در محاکم (قسمت دوم)
در قسمت اول به شرح رویه های جاری محاکم در ارتباط با تحویل مبیع غیر منقول به استناد سند عادی پرداختیم. اما در این قسمت دو نمونه از آراء صادره از محاکم حقوقی در این زمینه را برای ملاحظه شما علاقمندان یادآور میشویم.
در پرونده اول، آقای الف به استناد مبایعه نامه ی عادی دادخواستی را به خواسته ی «تحویل مبیع» به طرفیت شخص ب مطرح نموده و تقاضای رسیدگی مینماید. پس از وصول دادخواست به شعبه ی مربوطه و ثبت آن به کلاسه ی... ،دادگاه وارد رسیدگی و نهایتاً به شرح آتی مبادرت به اتخاذ تصمیم نموده است.
«در خصوص دعوی خواهان به طرفیت خوانده به خواسته ی صدور حکم مبنی بر الزام خوانده به تحویل مبیع یک قطعه زمین به مساحت هفتاد متر مربع واقع در ... با مشخصات مذکور در قولنامه استنادی با احتساب خسارت دادرسی بشرح دادخواست تقدیمی و توضیحاً اینکه خواهان اظهار داشته، مورد معامله را طبق قولنامه استنادی از خوانده خریداری نموده ام و ثمن آن را تماماً پرداخت نموده ام و لکن خوانده مورد معامله را تحویل ننموده، و توجهاً به اظهارات خواهان در جلسه دادرسی مورخه ... که اظهار داشته خواستار تحویل عین مبیع و درصورت تعذر تحویل عین خواستار مثل آن و اگر مثل نباشد قیمت آن را به نرخ روز طبق نظریه کارشناسی خواستارم و اینکه تصویر مصدق قولنامه فی مابین طرفین ضم پرونده و حاکی از وقوع عقد بیع بین طرفین میباشد و اینکه خوانده در جلسه دادرسی حاضر و ادعای خواهان را پذیرفته است لذا دادگاه دعوی خواهان را وارد و ثابت تشخیص و مستنداً به مواد 219 ، 220 ، 362 ، 367 قانون مدنی حکم به محکومیت خوانده به تحویل مورد معامله به وصف فوق الذکر مذکور در قرارداد فی مابین طرفین و در صورت تعذر تحویل عین به تحویل مثل و نهایتاً در صورت عدم وجود مثل به پرداخت قیمت مورد معامله به نرخ روز طبق نظر کارشناسی در اجرای احکام بابت اصل خواسته و پرداخت مبلغ... بابت هزینه دارسی از باب تسبیب در حق خواهان صادر مینماید. رای صادره حضوری است و توجهاً به اقرار خوانده در جلسه دادگاه قطعی است.»
همچنانکه ملاحظه میگردد، دادگاه بدوی ضمن اعتبار دادن به مبایعه نامه ی عادی تنظیمی فی مابین متعاملین، آنرا حاکی از وقوع عقد بیع دانسته، همچنین اقرار خوانده در جلسه ی رسیدگی را نیز در ردیف مبانی استدلالی خود آورده است.
اما نکته ای که ذکر آن ضروری بنظر میرسد اینست که، در هنگام تقدیم دادخواست از سوی خواهان، اقراری از ناحیه ی خوانده وجود نداشته است. ولی با این وصف، دادگاه بدوی دادخواست خواهان را پذیرفته و وارد ماهیت دعوی شده است. در نتیجه؛ از نظر دادگاه ایرادی در پذیرش خواسته وجود نداشته است. هر چند که خواهان در مرحله ی طرح دادخواست، مسلح به اقرار خوانده یا شهادت شهود نبوده، و هرچند که ماده 48 قانون ثبت صراحتاً عنوان نموده: «... سند عادی موضوع دعوی در هیچ یک از ادارات و محاکم پذیرفته نخواهد شد.» (این رای مطایق عقیده ی محاکم دسته ی سوم- مذکور در یادداشت پیشین- اصدار یافته است.)
اما پس از ابلاغ رای به اطراف دعوی ، محکوم علیه(ب) از رای صادره تجدید نظر خواهی نموده و دادگاه تجدید نظر نیز به شرح آتی مبادرت به اتخاذ تصمیم نموده است:
«در خصوص تجدیدنظر خواهی آقای ب نسبت به دادنامه شماره... مورخ... صادره از شعبه... محاکم عمومی... که به موجب آن حکم بر تحویل هفتاد متر زمین واقع در... محکوم گردیده، نظر به اینکه تجدید نظرخواه فاقد مالکیت رسمی میباشد، صدور حکم تحویل، مخالف مواد 22 و 47 قانون ثبت بوده ، مستنداً به قسمت صدر ماده 358 قانون آیین دادرسی ضمن نقض دادنامه تجدیدنظرخواسته به استناد تبصره یک ماده 348 قانون فوق الذکر مستنداً به ماده 2 همان قانون قرار رد دعوی خواهان بدوی صادر و اعلام میگردد. رای صادره قطعی است.»
استدلال دادگاه تجدیدنظر در رد دعوی خواهان بدوی موید این نظر است که، دعوی الزام به تحویل مبیع به جهت مخالفت با مواد 22 و 47 قانون ثبت اصولا قابلیت طرح ندارد، حتی با وجود دلایل تکمیلی همچون اقرار خوانده یا شهادت شهود. (رای تجدید نظر مطابق با نظر محاکم دسته ی دوم صادر گردیده.)
نکته ی عجیبی که از دید دادگاه تجدید نظر مغفول مانده، پذیرش تجدید نظر خواهی محکوم علیه با وصف اعلام قطعیت حکم از سوی دادگاه بدوی میباشد که در جای خود جای تامل است. چه اینکه وفق تبصره ذیل ماده 331 قانون آ.د.م احکام مستند به اقرار در دادگاه قابل درخواست تجدیدنظر نیست.
در پرونده ی دیگری، آقای ج دادخواستی به خواسته ی الزام به تحویل یک واحد آپارتمان مسکونی به متراژ 48 متر مربع احداثی در پلاک ثبتی... و الزام به اخذ پایان کار، تفکیک و تنظیم سند رسمی انتقال مورد معامله و پرداخت خسارت را مطرح نموده و رسیدگی به آن را تقاضا مینماید. دادگاه بدوی پس از وصول دادخواست شروع به رسیدگی و نهایتا به شح آتی مبادرت به اتخاذ تصمیم نموده است.
«با استعانت از خداوند سبحان، در خصوص دعوی آقای ج بطرفیت آقای د به خواسته ی الزام خوانده به تحویل یک واحد آپارتمان مسکونی به متراژ 48 متر مربع احداثی در پلاک ثبتی شماره... و نیز الزام به اخذ پایان کار، تفکیک و تنظیم سند رسمی انتقال مورد معامله، بدین شرح که خواهان اظهار داشته بموجب قرارداد مورخه... اقدام به پیش خرید یک واحد آپارتمان نمودم که مبلغ تمام شده 13 میلیون تومان بوده که مبلغ 9 میلیون تومان در اقساط مختلف به خواهان پرداخت شده و مابقی آن هم به مبلغ 4 میلیون تومان مقرر گردیده خوانده دعوی تسهیلات [بانکی] دریافت نماید که تاکنون اقدامی در جهت تعهدات خود ننموده است. دادگاه با بررسی اوراق و محتویات پرونده ، شرح دعوی خواهان، استماع اظهارات وی در جلسه ی دادرسی، عدم حضور خوانده علیرغم ابلاغ واقعی اخطاریه ، ملاحظه ی اصل و تصویر مصدق مبایعه نامه استنادی خواهان و نظر به اینکه مطابق جوابیه ی استعلام شماره... از اداره ثبت اسناد و املاک مربوطه، مالکیت ثبتی فوق متعلق به خوانده میباشد، لذا دادگاه با این اوصاف دعوی خواهان را محمول بر صحت تلقی، ضمن انطباق آن موضوع با مواد 2، 198 ، 502 و 519 از قانون آ.د.م و مواد 10، 220، 221، 223 و 225 از قانون مدنی حکم به الزام خوانده به تحویل مبیع، اخذ پایان کار، تفکیک و تنظیم سند رسمی پلاک ثبتی شماره... واقع در بخش... با احتساب هزینه دادرسی در حق خواهان صادر و اعلام میگردد نظر به استرداد دعوی خواهان مبنی بر مطالبه وجه التزام مقررات ماده 107 قانون آ.د.م قرار رد دعوی صادر و اعلام میگردد. رای صادره ظرف 20 روز پس از ابلاغ قابل تجدیدنظرخواهی در دادگاه تجدیدنظر استان است.»
اما پس از ابلاغ رای به طرفین، محکوم علیه(د) از رای صادره تجدیدنظر خواهی نموده و دادگاه محترم تجدیدنظر به شرح آتی اتخاذ تصمیم نموده است.
«در خصوص تجدید نظر خواهی اقای د بطرفیت ج نسبت به دادنامه شماره .... صادره از محاکم عمومی مبنی بر محکومیت نامبرده به تحویل مبیع، اخذ پایان کار و تفکیک و تنظیم سند رسمی یک واحد آپارتمان موضوع قرارداد مورخ... نظر به اینکه تجدید نظرخواه ایراد موجهی که نقض دادنامه را ایجاب کند بعمل نیاورده ، در مجموع ایراد دیگری هم که مستلزم نقض دادنامه باشد بر آن مترتب نیست با رد تجدیدنظر خواهی تجدید نظرخواه به استناد ماده 358 قانون آ.د.م آنرا تایید مینماید. رای صادره قطعی است.»
در پرونده ی اخیر، هم دادگاه بدوی، هم دادگاه تجدید نظر بر این عقیده هستند که جهت پذیرش دعوای الزام به تحویل مبیع، صرف ارائه ی مبایعه نامه ی عادی بمنظور اثبات دعوی، کافی است. هر چند که مورد معامله دارای سابق ی ثبتی بوده و از جمله ی املاک ثبت شده باشد. ( این آرا مطابق با استدلال محاکم دسته ی اول اصدار یافته است .)
منبع:http://law2.blogfa.com/cat-1.asp
وکالت حیدری شهباز در مرحله مقدماتی پرونده سینا مطلبی پذیرفته نشد آیین دادرسی مدنی کاربردی مباحث 9 و 10
پست های مرتبط
اشکالات وارده بر برخی از مواد قانون مدنی
اشکالات وارده بر برخی از مواد قانون مدنی [...]
موضوع عقد بیع
موضوع عقد بیع [...]
اعتراض به آرای صادره از محاکم نظامی
سازماندهی محاکم نظامی اغلب بر پایه این تفکر است که رسیدگی به جرایم نظامی یا نظامیان ایجاب میکند که [...]
دفاعی در پرونده الزام به انتقال سند و تحویل مبیع
موکله یک واحد آپارتمانی را از خوانده خریداری می کند اما به جهت افزایش قیمت املاک ، خوانده حاضر به تح [...]
سند عادی و سند رسمی چه تفاوت هایی دارند؟
سند نوشته‌ای است که هم شخص مدعی(خواهان) و هم شخصی که دعوا متوجه او است(خوانده) قادر به استناد به آن [...]
شرط ضمانت در عقد اجاره
اجاره در لغت به معنای مزد، اجرت و پاداش عمل است و در ماده 466 قانون مدنی آمده است [...]
تبصره ماده 48 آیین دادرسی کیفری و مواضع حقوقدانان
ماده 48 قانون آیین دادرسی کیفری می‌گوید با شروع تحت نظر قرار گرفتن، متهم می‌تواند تقاضای حضور وکیل ن [...]
کاهش مجازات حبس مرتکبان مواد مخدر برای بار اول
نمایندگان مجلس شورای اسلامی در مصوبه‌ای مقرر کردند میزان حداقل و حداکثر مجازات مرتکبان حمل و نگهداری [...]
