بررسی قیمت عادله و تملک دستگاههای اجرایی
قسمت اول
محمد مسعود علیزاده خرازی
عضو هیئت علمی دانشگاه صنعتی شریف و کارشناس رسمی دادگستری
چکیده
با توجه به سابقه قریب به یک سده از قیمت عادله در قوانین کشور و علی‌رغم اهمیت آن از منظر اجتماعی و عدالتی، تا کنون تعریف دقیقی از آن بعمل نیامده است. این نوشتار ضمن بررسی انواع قیمت‌ها به بررسی تاریخی آنها در قوانین پرداخته است. در بررسی قوانین مربوطه، ضمن آشکار شدن معایب و مزایای هرکدام از قوانین در رابطه با انواع قیمت ها، تفاوت قیمت عادله با قیمت روز آشکار شده است. در نهایت ضمن بررسی قوانین معتبر در مورد تملک دولتی و شهرداری ها، تعریف قیمت عادله از دید قانونگذار بیان شده است.
واژگان کلیدی: تملک دولتی، تملک شهرداری‌ها، قیمت عادله، قیمت روز، ارزش مالک
تاریخ وصول: 20/10/1389 تاریخ تأیید: 17/1/1390
نویسنده پاسخگو: تهران ـ دانشگاه صنعتی شریف [email protected]
مقدمه
قیمت عادله، بهای عادله و نرخ عادله سابقه‌ای طولانی، قریب به یک سده، در قوانین کشور دارد. قیمت عادله یا عناوین مشابه آن (کارشناسی، روز) به کرات در قوانین آمده است.در حالی که تعریف دقیقی از قیمت عادله یا عناوین مشابه نشده، مهم تر این که در خصوص تبدیل این موضوع کیفی به ارزش کمی بحث و کنکاشی به عمل نیامده است در صورتی که کثرت شمول این موضوع در جامعه که تعدد تکرار این عبارت در قوانین مبین آن است، اهمیت اجتماعی آن را نشان می‌دهد و از آن جایی که درحوزه مسکن و مستغلات، معمولاً ارزش‌های مطرح شده، مبالغ سنگین و تعیین کننده‌ای در زندگی آحاد مردم هستند، بنابراین از منظر تأثیر گذاری وعدالتی مهم بوده و به علت هنگفتی و کثرت موضوع، جمع کل آن از نظر اقتصادی در کلان کشور نیز اهمیت دارد.
عقیده عمومی این است که قیمت عادله روز همان قیمت روز بازار است و چنانچه بعضی قائل به تقاوت بین آن دو هستند، هیچ گونه توضیح و توصیفی از تفاوت آنها بیان ننموده‌اند و مؤید این مطلب نظریه مشورتی جدید اداره محترم کل حقوقی قوه قضائیه به شماره 2489/7 مورخه 24/4/1388 در خصوص قیمت عادله و قیمت روز است: «قابل استماع بودن دعوای مطالبه قیمت روز ملک موضوع ملک شهرداری_ دعوی به خواسته مطالبه قیمت روز ملک موضوع طرح تملک قبل از تعیین ارزش و اظهارنظر کارشناس قابل استماع است و شهرداری مکلف است قیمت عادله مورد تملک شهرداری را حسب توافق طرفین یا جلب نظر کارشناس پرداخت نماید. از این رو چنانچه شهرداری مفاد ماده واحده قانون تقویم ابنیه، املاک و اراضی مورد نیاز شهرداری‌ها مصوب 1370. را اجرا نکرده باشد و مالک با مراجعه به دادگاه بهای اراضی مورد تصرف شهرداری – پس از تصرف – را مطالبه کند، دادگاه حسب مقررات قانون آیین دادرسی در امور مدنی عمل خواهد نمود» (منبع نشریه قضاوت شماره 65 مرداد و شهریور 1389). همان گونه که مشخص است، اداره محترم کل حقوقی قوه قضائیه دچار اشتباه و تناقض در مورد قیمت عادله و قیمت روز شده است. در این نوشتار ضمن تشریح مشخصات قیمت عادله روز و قیمت روز بازار، تفاوت این دو موضوع تبیین خواهد شد.
تذکر: دستگاه اجرایی طبق لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه‌های عمومی، عمرانی و نظامی دولت مصوب 17/11/1358 عبارت است از «ماده 1_...وزارتخانه‌ها یا مؤسسات و شرکت‌های دولتی یا وابسته به دولت همچنین شهرداری‌ها و بانک‌ها و دانشگاه‌های دولتی یا وابسته به دولت همچنین شهرداری‌ها و بانک‌ها و دانشگاه‌های دولتی و سازمان هائی که شمول قانون نسبت به آنها مستلزم ذکر نام باشد...»
بهای عادله، نرخ عادله
در ترمینولوژی حقوق لنگرودی معانی زیر عنوان شده است:
بها: ثمن، قیمت و نرخ اموال منقول چیز قیمتی را بها گیر گویند. بهای اسمی، قدر مبلغ مکتوب روی اوراق بهادار است. بهای بازار، قیمت عادله کالا‌ها است. بهایی یعنی قیمتی (در برابر ارزان).
قیمت: بها یعنی ارزش مال به معیار نرخ رایج در عرضه تقاضا بدون اینکه عقدی مطرح باشد اگر عقدی مطرح باشد (مانند بیع) توافق عاقدنی بر قیمت مال، آن قیمت را معنون به عنوان ثمن می‌کند. بین ثمن و قیمت، عموم و خصوص مطلق است؛ هر ثمن،قیمت است ولی هر قیمت، ثمن نیست.
نرخ رسمی_ (= سعر حاکم) نرخی که مقامات رسمی (دولت یا شهرداری) برای کالا معین کنند (= تسعیر حاکم)
نرخ_ عناصر آن از قرار ذیل است:
مال مملوک کسی.
مال باید کالا باشد نه غیر منقول.
مال شایع و جاری در معاملات مردمان باشد. پس اشیای عتیقه که عتیقه فروش می‌فروشد فاقد نرخ است هر چند که به قیمتی می‌فروشد و می‌خرند. پس هر نرخ، قیمت است ولی هر قیمت، نرخ نیست.
قیمتی که نوعاً روی آن، معامله می‌شود، خواه آن قیمت، کمتر از واحد تمام شده کالا (برای تولیدکننده) باشد خواه مساوی و یا بیشتر باشد. پس حضور منفعت، در نرخ، ضرورت ندارد، بلکه امکان ضرر هم وجود دارد، هر چند که غالب، منفعت است.
قیمت سوقیه (بازار)_ ارزش کالای معین در معاملات روزمره
قیمت عادله_ (= قیمت سوقیه (بازار))
نرخ عادله_ (= قیمت عادله) قیمتی که نوعاً روی آن معامله می‌شود.
نرخ عادله (در ترمینولوژی حقوق قدیمی لنگرودی)
یا قیمت عادله ویا بهای عادله عبارت است از قیمت مال در اکثر معاملات راجع به آن مال در بازار معین در زمان معین(مادّه242 قانون جزا و مادّه سوم توسعه معابر). عدالت در اصطلاح بالا مفهوم متاثر از مذهب نیست. در مقررات دینی نگرفتن ربح که در معاملات، مستحب است و ترک مستحب موجب فسق (که ضد عدالت است) نمی‌شود. پس قیمتی که در آن رعایت استحباب نشده باشد می‌تواند قیمت عادله هم باشد.
قیمت عادله : مقصود از قیمت عادله قیمت زمین بیاض یا به انضمام بنا و اشجار قبل از اعلان توسیع.(تبصره 1 ماده 3 قانون راجع به احداث و توسعه معابر و خیابان‌ها مصوب 23/8/1312) ترمینولوژی قوانین و مقررات _ سایت مجلس شورای اسلامی، [نگارنده: جای سؤال است که چرا علی‌رغم وجود تعاریف بهتر و دقیق تر قیمت عادله، قانونگذار از ماده قانونی استفاده نموده است که ایرادات زیادی به آن وارد است.]
با توجه به مطالب بالا در این مقاله از نظر کارشناسی؛ قیمت، نرخ یا بها را معادل هم فرض نموده و عموماً از عبارت قیمت که در قوانین متداول تر است استفاده می‌نماییم و با پسوند عادله، قیمت عادله را، متفاوت با تعریف بالا و مطابق بخش‌های بعدی، تعریف خواهیم نمود.
ارزش
ارزش، معنی چندگانه‌ای دارد. در امور کارشناسی معمولاً ارزش‌ها عبارتند از: الف_ ارزش بازار، ب_ ارزشی که قیودی دارد (امکان عرضه به بازار آزاد برای آن وجود ندارد) ج_ ارزش توافقی، د_ ارزش برای مالک و...
ارزش‌ها را میتوان از راه قیمت واقعی بازار، ارزیابی (توسط کارشناسان)، یا از هر راه مناسب (NPV , IRR) دیگر تعیین کرد.
قیمت مصوب
ارزش (قیمت) ممکن است به صورت مصوّب و اعلامی باشد. به عنوان مثال ارزش معاملاتی املاک (منطقه‌ای) که توسط اداره مالیات به همراه چند دستگاه دیگر هر چند سال یک بار تهیه و تنظیم می‌شود یا قیمت اعلام شده توسط کمپانی برای یک کالای مشخص برای مدت معین.
قیمت واگذاری
در این نوع از قیمت، با اعلام قیمت مصوب (ارزش معاملاتی یا غیره) وضوابط مصوب، موارد مربوطه، واگذار می‌گردد. ممکن است به جای قیمت مصوب، قیمت عادله توسط کارشناسان رسمی لحاظ شده باشد و متقاضی با رضایت خود برای دریافت، مراجعه کند. مثال: واگذاری منازل سازمانی و یا واگذاری زمین‌های شهری در قانون زمین شهری مصوب شهریور 1366.
قیمت توافقی
چنانچه بر سر ارزش مورد نظر در یک معامله بین طرفین توافق حاصل شود آن را ارزش (قیمت) توافقی یا ثمن معامله می‌گویند. قیمت توافقی ممکن است قیمت بازار، کمتر و یا بیشتر از قیمت بازار باشد، مثلاً، اجاره بها یا قیمت مندرج در قرار داد.
قیمت مزایده
در این نوع از قیمت، با اعلام مزایده و ضوابط مربوطه از طرف عرضه کننده، و از طریق شرکت در مزایده و آگاهی از شروط مربوطه از طرف متقاضی، طرفین برروی ساز و کار تعیین قیمت توافق می‌نمایند و مکانیزم مزایده، قیمت را معین می‌کند. قیمت حاصل از مزایده به نوعی قیمت توافقی است با این تفاوت که این بار توافق بر سر خود قیمت نبوده بلکه روی ساز و کار تعیین قیمت بوده است. چون این قیمت در شرایط کامل بازار آزاد نبوده و مراجعه کنندگان محدودی دارد و دارای قیود مزایده است، قاعدتاً قیمت حاصل کمتر از قیمت بازار آزاد می‌باشد. برای عملی شدن مزایده و جلوگیری از دامپینگ و تبانی و فساد و تضمین حداقل قیمت برای عرضه کننده، معمولاً قیمت پایه از طرف کارشناسان رسمی مزایده تعیین می‌شود. طبق عرف کارشناسان رسمی قیمت پایه مزایده درصدی کمتر از قیمت بازار و یا قیمت عادله می‌باشد و قیمت معامله (مزایده) بر اساس مکانیزم رقابتی مزایده تعیین می‌شود و چون بر اساس توافق و رضایت طرفین حاصل شده است بنابراین قیمت عادله روز (دوره زمانی مزایده) می‌باشد. نقش کارشناسان رسمی تعیین قیمت پایه مزایده برای جلوگیری از فساد؛ نظیر تبانی، غبن فاحش و... می‌باشد. این کارشناسان مسئول تعیین قیمت عادله نیستند.
قیمت (ارزش) مالک
چنانچه مالک علاقه معنوی خاصی نسبت به ملک خود داشته، یا هزینه‌هایی را برای رفع نیاز شخصی یا علاقه شخصی در آن انجام داده، یا خود در آن سکنا داشته، یا ملک ممر اعاشه او باشد، یا خود به فعالیت اقتصادی یا مشارکت در فعالیت اقتصادی در ملک پرداخته، یا بازار مربوطه انحصاری باشد و یا مشتریان خاصی به دلایل و انگیزه‌های خاص به مالک (عرضه‌کننده) مراجعه نمایند، آنگاه مالک (عرضه کننده) به صلاح دید و به اختیار خود، ارزش را تعیین و به متقاضیان اعلام می‌نماید و متقاضیان فقط مختار خواهند بود شرایط و ارزش مالک را قبول و یا ردّ نمایند. این قیمت تعیین شده از طرف مالک را ارزش مالک می‌نامیم. ارزش ملک برای مالک آن بیشتر از قیمت بازار است (به همین دلیل است که ملک در مالکیت صاحب فعلی آن و نه کسی دیگر است)، زیرا با سلیقه‌ها یا نیازهای وی بهتر جور در می‌آید که ناشی از موقعیت مکانی یا امکان بهسازی آن در آینده است (به این دلیل است که ملک موجود را به جای ملک دیگر خریده است) و چون فروش و خرید و جابه‌جایی، هزینه‌هایی به همراه دارد، به عبارت دیگر هزینه‌های یاد شده باعث گران‌تر تمام شدن ملک جدید کاملاً مشابه نسبت به ملک قبلی می‌شود (به این دلیل است که مالک حاضر به تعویض ملک خود با ملک کاملاً مشابه نیست). املاک و مستغلات یک کالای ناهمگون است و به این جهت، قطعه زمینی خاص در دستان مالک خاص، معمولاً برای او ارزش خاص و غیرعادی عاید خواهد ساخت. اگر ملک محل سکنا یا ممر اعاشه مالک باشد، ملک مشابه دیگری اگر مطلوبیت مشابه داشت، آن را اختیار می‌کرد. به طور معمول ارزش مالک بیشتر از ارزش بازار آزاد است.
به دلیل اهمیت ارزش مالک در تملک دولتی، مثالی مطرح می‌کنیم. فرض، شخص معلولی، ملکی برای سکنای خود به قیمت بازار 100 میلیون تومان می‌خرد. با توجه به معلولیتش لازم است تغییراتی دهد که هزینه آن 10 میلیون تومان باشد قیمت مالک 110 میلیون تومان شده است حال چنانچه از بازار بخواهیم قیمت آن را تعیین کند چون مشتریان عموما غیرمعلول هستند و این ملک با تغییرات انجام شده مطلوب بازار نیست. اگر برای بازگرداندن ملک به حالت اولیه 5 میلیون تومان لازم باشد در این صورت قیمت بازار آن 95 میلیون تومان شده است.
_ قیمت بازار آزاد
در مبادلات آزادانه بین عرضه کنندگان و متقاضیان براساس عرضه و تقاضا در بازار آزاد، قیمت تعیین می‌شود. هر چند در این بازار علاوه بر دو بازیگر اصلی بالا، بازیگران دیگری نیز وجود دارند که مهم‌ترین آنها حاکمیت (دولت) و نهادهای مالی (بانک‌ها...) هستند. به طور کلی، هرگاه در یک سطح از قیمت، عرضه و تقاضای کل به تعادل رسیده و برابر شود، این سطح قیمت، قیمت بازار (قیمت تعادلی) است.
قیمت بازار آزاد مسکن و مستغلات
علاوه بر تبعیت بازار مسکن و مستغلات از قواعد عمومی بازار آزاد، ویژگی‌های خاص دیگری نیز دارد. از آن جا که مسکن و مستغلات جزء کالا‌های همگن نیستند (در مشخصات فیزیکی، موقعیتی، همسایگی، مشخصات حقوقی، شروط ضمن عقد و... تنوع دارند) و به دلیل عدم سازمان یافتگی بازار مربوطه (مانند بورس کالا) به جای یک قیمت مشخص، بازه‌ای نسبتاً گسترده از قیمت تعیین می‌شود. عرضه‌کنندگان تمایل به بالای بازه قیمت دارند و بر عکس متقاضیان تمایل به پایین بازه قیمت دارند به همین دلیل علاوه بر عرضه و تقاضا، قاعده چانه‌زنی نیز در بازار مسکن ایران ایفای نقش می‌نماید. چنانچه موارد خواسته شده بدون قیود بوده (مثلاً، ملک طلق) و امکان عرضه شدن به بازار (مبادله) آزاد را داشته باشد، مالک (عرضه‌کننده)، آن را به بازار آزاد عرضه می‌نماید که با مراجعه متقاضیان براساس عرضه و تقاضا و قاعده چانه‌زنی ارزش (مبلغ) آن در بازار آزاد تعیین می‌شود (مثال: قیمت املاک) و کارشناسان رسمی در این مورد ملزم به تبعیت از آن هستند. به عبارت دیگر، کارشناسان رسمی مجاز نیستند سلایق و عقاید خود را در تعیین ارزش بازار آزاد دخیل نمایند. بنابراین چنان که برای مورد کارشناسی، بازار فعال وجود داشته باشد، وظیفه کارشناسان رسمی کشف قیمت است نه دیکته کردن قیمت.
_ ملک تام (طلق، مطلق، آزاد) Freehold
چنانچه در ملکی بدون کسب رضایت اشخاص غیر از مالکین، امکان انتقال یا عملیات عمرانی و غیره باشد به آن ملک تام می‌گویند. مثال: املاک متداول
ملک ناقص (غیر طلق، غیر آزاد)
چنانچه در ملکی بدون کسب رضایت اشخاص غیر از مالکین، امکان انتقال یا عملیات عمرانی و غیره نباشد به آن ملک ناقص می‌گویند.مثال: املاک اوقافی صاحب اعیانی و متصرف بدون رضایت مالک عرصه، تصمیمات خود را نمی‌تواند عملی سازد.
_ مالکیت تملک (ملک ان یملک، کامل،مطلق)Freeholder
. چنانچه مالک بتواند بدون کسب رضایت اشخاص غیر، تصمیاتش را برروی ملک خود اتخاذ و عملی نماید، مالکیت وی کامل است.
ارزش ملک با قیود
چنانچه موارد خواسته شده قیودی داشته باشند که امکان عرضه و تقاضا و مانور برای مالک در بازار آزاد وجود نداشته باشد و همچنین برای قیود (توسط کارشناسان رسمی) امکان ارزش گذاری مالی باشد و طبق قانون، قیمت آن توسط کارشناسان رسمی تعیین گردد، در این صورت ارزش موارد فوق عبارت است از قیمت بازار آزاد منهای ارزش مالی قیود مربوطه. مثال: مبلغی به عنوان سرقفلی ماده 7 قانون [روابط موجر و مستاجر] سال 1376، اجاره بهای ثابت.
عرف (رویه) کارشناسان رسمی
چون به طور معمول با طی مراحل هیئتهای بالاتر کارشناسان رسمی، نتایج نظریات کارشناسی دارای همگرایی است، بنابراین عرف (رویه) کارشناسان رسمی عبارت است از بازه‌ای (دامنه ای) از ارزش (مبلغ) که نتایج کارشناسی با طی مراحل هیئتهای بالاتر کارشناسان رسمی به آن میل می‌کند.
_ ارزش عرف (رویه) کارشناسان رسمی
چنانچه موارد خواسته شده قیودی داشته باشند که امکان عرضه و تقاضا و مانور برای مالک در بازار آزاد وجود نداشته باشد و همچنین ارزش گذاری مالی برای قیود (توسط کارشناسان رسمی) ممکن نباشد درحالی که طبق قانون، قیمت آن باید توسط کارشناسان رسمی تعیین گردد، در این صورت ارزش موارد فوق توسط عرف (رویه) کارشناسان رسمی تعیین می‌شود. مثال: مبلغی به عنوان سرقفلی ماده 8 قانون [روابط موجر و مستاجر] سال 1376، اجاره بهای متعارف.
قیمت متعارف
هرچند طبق عرف، قیمت متعارف، قیمت روزمره معاملات (قیمت بازار) است ولی از نظر حقوقی پس از استفاده قانونگذار از عبارت متعارف در ماده 8 قانون روابط موجر و مستاجر، مصوب 1376 ارزش آن کمتر از قیمت بازار می‌باشد. (به شرحی که در کتاب روابط اقتصادی موجر و مستاجر ارائه شد رجوع شود).
بنا به اعلام وزارت مسکن و شهرسازی بیش از 95% بازار مسکن و مستغلات در اختیار بخش خصوصی است لذا طبق قاعده معمول قیمت در بازار براساس عرضه و تقاضا تعیین می‌شود، بنابراین چنانچه عرضه و تقاضا به صورت منسجم و سازمان یافته انجام گیرد مثل بورس کالا، نوسانات (بازه) قیمت محدود بوده و معمولاً ثبت و نگهداری می‌شود، در صورتی که عرضه و تقاضا در بازار مسکن و مستغلات، به دلیل تنوع زیاد و مشخصات گوناگون آن دارای قیمت دقیق نیست، لذا نوسانات و بازه قیمت، گسترده است.
روش‌های ارزیابی و کارشناسی
به طور کلی برای ارزیابی و کارشناسی در دنیا از روش سه گانه ی زیر استفاده می‌شود:
1_ مقایسه با قیمت بازار (comparison approach Market)
یعنی مقایسه با سایر معاملات دارایی‌های مشابه معامله شده در بازار؛ در این روش باید قیمت معامله شده در بازار فعال، همانند و یا با مشابهت نزدیک باشد، که اکثراً این چنین نیست، در این صورت باید با ضرایب شناخته شده‌ای قیمت موجود به قیمت مورد نظر تبدیل گردد.
2_ رابطه ارزش حاضر سرمایه و درآمد ناشی از آن (Income capitalization approach)
در این روش باید برآوردی از آینده نمود، ممکن است نرخ بازده سرمایه (نسبت سرمایه به درآمد) P/Eو یا ضریبی از گردش مالی یک دوره زمانی Turnoverرا به عنوان سرمایه حساب کرد، مثلاً ضریب 1.5 بنابراین؛ (گردش مالی یک دوره زمانی Turnover)1.5= ارزش دارایی
3_هزینه ایجاد یا جایگزینی (Cost approach)
با محاسبه هزینه ایجاد دارایی مشابه و یا هزینه جایگزینی دارایی مشابه موجود در بازار، میتوان قیمت را تعیین نمود.
انتخاب روش ارزش‌گذاری
روش اول: با معاملات دارایی‌های همانند یا مشابه معامله شده در بازار مقایسه می‌کنیم و قیمت را به دست می‌آوریم.
روش دوم: در صورت عملی نبودن روش اول، درآمد یا هزینه را به صورت ارزش حال (دارایی) برآورد می‌کنیم، این روش در صورت در دسترس بودن و قابل اعتماد بودن اطلاعات، به عنوان پشتیبانی روش اول استفاده می‌شود.
_ قیمت، بها، نرخ عادله در قوانین
قانون مدنی
قانون مدنی مصوب 13.7، ماده 167 _ «اگر مالی که پیدا شده است ممکن نیست باقی بماند و فاسد می‌شود باید به قیمت عادله فروخته شود و قیمت آن در حکم خود مال پیدا شده خواهد بود.» و ماده 418 _ «اگر مغبون در حین معامله عالم به قیمت عادله بوده است خیار فسخ نخواهد داشت.»
در مادتین فوق قانون مدنی، تعریف، توصیف، و یا توضیحی از قیمت عادله نشده است و به احتمال زیاد منظور از قیمت عادله همان قیمت روز (قیمت سوقیه) با اعمال اثرات قیود و شرایط مربوطه بوده است که قانونگذار برای بقای ارزش مال، مجوز فروش آن را در بازار به قیمت روز با اعمال اثرات قیود و شرایط مربوطه صادر نموده است و چون هیچ گونه رابطه حقوقی بین یابنده مال و صاحب اصلی مال از قبل وجود نداشته (صاحب مال مجهول و یابنده برحسب تصادف بوده است) به همین دلیل قیمت عادله، قیمت منصفانه بین دو شخص نبوده و بلکه همان قیمت بازار با اعمال اثرات قیود وشرایط مربوطه می‌باشد و در ماده بعدی اگر مغبون از قیمت روز با اعمال اثرات قیود و شرایط مربوطه آگاه بوده خیار فسخ نخواهد داشت.
قیمت عادله مطروحه در حوزه املاک و مستغلات
قیمت عادله مطروحه در حوزه املاک و مستغلات را به دو دسته تقسیم بندی می‌نماییم:
دسته اول
مالک به اختیار خود ملک و مستغل خود را تحت لوای قانون خاصی قرارداده، که عمدتاً ارزش‌های عادله مطرح، در روابط اقتصادی موجر و مستاجر، مزایده ها، واگذاری‌های دولتی (دستگاههای اجرایی) و... می‌باشد.
_ قیمت عادله در روابط اقتصادی موجر و مستاجر
قانون اختیارات آقای دکتر میلیسپو در مورد تنزیل و تثبیت بهای اجناس مصوب13/2/1322 « ماده سیزدهم _ دادگاه در مورد اختلاف موجر و مستاجر نسبت به میزان مال الاجاره و یا شرایط آن برای تعیین اجاره بها و یا تحقیق در عواملی که به موجب آن میتوان اجاره بها را تشخیص داد با ارجاع امر به کارشناس میزان اجاره بها را به نرخ عادله روز تعیین نماید و...»
ماده دوم قانون روابط مالک و مستاجر مصوب 1339 «میزان اجاره بهای مستغلات مشمول این قانون به قرار زیر است... 2 _ چنانچه اجاره نامه تنظیم نشده باشد میزان اجاره بها همان است که بین طرفین مقرر و عملی شده و در صورتی که میزان مقرر احراز نشود با رعایت مقررات این قانون از طریق کارشناسی میزان اجاره بها به نرخ عادله روز با توجه به قیمت مستغل مزبور و عوامل موثر دیگر تعیین می‌شود.»
ماده 3 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب1356 «در مواردی که اجاره نامه تنظیم شده باشد میزان اجاره بها همان است که در اجاره نامه قید شده و هر گاه اجاره نامه تنظیم نشده باشد به میزانی است که بین طرفین مقرر و یا عملی شده است و در صورتی که میزان آن معلوم نشود با رعایت مقررات این قانون از طرف دادگاه میزان اجاره بها به نرخ عادله روز تعیین می‌شود.»
_ماده 4 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب1356 «موجر یا مستأجر می‌تواند به استناد ترقی یا تنزل هزینه زندگی درخواست تجدیدنظر نسبت به میزان اجاره‌بها را بنماید... دادگاه با جلب نظر کارشناسی اجاره بها را به نرخ عادله روز تعدیل خواهد کرد.»
تبصره 2 ماده 6 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1376:
«در صورتیکه موجر به طریق صحیح شرعی سرقفلی را به مستأجر منتقل نماید، هنگام تخلیه، مستأجر حق مطالبه سرقفلی به قیمت عادله روز را دارد.»
در این ماده‌ها از قوانین روابط موجر و مستأجر هیچ توصیف و توضیحی در مورد عادله بودن قیمت داده نشده است.
در مورد ارزش‌های عادله مطرح در روابط اقتصادی موجر و مستاجر، در کتاب بررسی تحلیلی روابط اقتصادی موجر و مستاجر به طور مفصل بحث شده است لذا در این نوشتار به آن نمی‌پردازیم ولی نکات ذیل را یاد آور می‌شویم:
نکته اول: در ماده 4 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب1356 «... دادگاه با جلب نظر کارشناسی اجاره بها را به نرخ عادله روز تعدیل خواهد کرد.» همان گونه که در کتاب بررسی تحلیلی روابط اقتصادی موجر و مستاجر آمده است، اجاره بها به نرخ عادله روز تعدیل شده منطبق بر قیمت روز بازار نیست و فاصله زیادی بین آنها است و اصولاً بازار فعال و کارآمدی برای تعدیل اجاره بها وجود ندارد بنابراین، این استنباط که همواره قیمت عادله روز همان قیمت روز بازار است، صحیح نمی‌باشد.
نکته دوم: برابر تبصره 2 ماده 6 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1376 «در صورتیکه موجر به طریق صحیح شرعی سرقفلی را به مستأجر منتقل نماید، هنگام تخلیه، مستأجر حق مطالبه سرقفلی به قیمت عادله روز را دارد.» هیچ توصیفی و توضیحی در مورد قیمت عادله داده نشده است اما نظریه اکثریت قضات استان تهران از معدود نظریه‌های هر چند غیر مستقیم در توصیف قیمت عادله است، که در بخش آتی تحلیل قیمت عادله، مورد بحث قرار می‌گیرد.
دسته دوم: تملک دولتی (دستگاههای اجرایی)
مالک در قرار گرفتن ملک و مستغل و... خود تحت لوای قانون خاصی، هیچگونه نقشی نداشته است (عمدتاً مشمول املاک و مستغلات، واقع در طرحهای عمرانی و... می‌باشد).
_ بررسی تاریخی ارزش عادله املاک و مستغلات و... واقع شده در طرحهای عمرانی و...
سؤال این جاست که تعریف دقیق ارزش عادله(قیمت، نرخ، بهای عادله) که در قوانین، آیین‌نامه‌ها، وحدت رویه ها، دستورالعمل‌ها و نظریات متعددی آمده کدام است و این که منطبق با کدام یک از ارزش‌های بالا است.
قوانین قبل از انقلاب اسلامی
_ قانون راجع به احداث و توسعه معابر و خیابان‌ها مصوب 23/8/1312
_ ماده دوم «... پس از تصویب انجمن بلدیه و حکومت محل و وزارت داخله با تعیین موقع اجرای نقشه که لااقل سه ماه پس از انتشار اعلان یا اخطار کتبی خواهد بود به وسیله اعلان یا اخطار به مالکین و یا متولیان و متصدیان در موقوفات اطلاع دهد _ در مواردی که ضرورت و فوریت اقتضا کند انجمن بلدیه می‌تواند با تصویب وزارت داخله مدت مزبور را به اقتضای موقع و محل تقلیل دهد....»
_ تبصره 1 ماده 3 «مقصود از قیمت عادله قیمت زمین بیاض یا به انضمام بنا و اشجار قبل از اعلان توسیع است.» قانونگذار در این ماده قانونی به اولین و ساده ترین سؤال که تکلیف تاثیر طرح یعنی توسعه معبر، در افزایش و یا کاهش، قیمت روز ملک چیست؟ پاسخ داده است اما به سایر موضوعات مطرح در قیمت عادله اشاره نکرده است. ایراد مهم این تعریف آن است که ممکن است از زمان اعلان توسعه تا تملک و پرداخت عوض، زمان‌های متفاوت کوتاه یا بلند برای اشخاص اتفاق بیفتد و با توجه به این که معمولاً به مرور زمان افزایش قیمت به وجود می‌آید، تعریف بالا جواب گوی این نقیصه نخواهد بود و به دور از عدالت و انصاف است.
_ قانون برنامه هفت ساله دوم عمرانی کشور مصوب 8/12/1334
_ «ماده 16 _ هر گاه برای اجرای عملیات عمرانی و نیازمندیهای عمومی احتیاج به خرید اراضی (اعم از دائر و بائر) و ابنیه و تاسیسات پیدا شود، به طریق زیر عمل خواهد شد:
_ ب _ بهای اراضی و ابنیه و تاسیسات مورد خرید اعم از این که متعلق به دولت یا اشخاص باشد به طریق زیر تعیین خواهد شد:
1 _ ملاک تعیین قیمت بهای عادله [نگارنده: زمان_ سال قبل ازاعلام شروع عملیات] اراضی و ابنیه و تاسیسات مشابه واقع در حوزه عملیات در سال قبل از اعلام شروع عملیات و بدون در نظر گرفتن تاثیر اجرای عملیات عمرانی در قیمت‌ها خواهد بود.
2 _ در مورد خرید اراضی و ابنیه و تاسیسات غیر دولتی پنج درصد علاوه بر قیمت عادله به مالک پرداخت خواهد شد هر گاه مالک در محل ساکن باشد علاوه بر پنج درصد فوق ده درصد دیگر به قیمت عادله افزوده خواهد شد و هر گاه ممر اعاشه او منحصر به درآمد آن ملک باشد پانزده درصد قیمت عادله نیز از این بابت به او پرداخت خواهد گردید.
تبصره _ در مورد املاک مزروعی علاوه بر قیمت ملک که به مالک پرداخت می‌شود پانزده درصد آن بین زارعین و خوش نشینان محل که از آنجا کوچ می‌نمایند به وسیله شورای محلی تقسیم خواهد شد.
3 _ در صورتی که تاریخ تصرف با تاریخ اعلام خرید ملک پیش از یک سال فاصله داشته باشد نسبت به هر سال فاصله پنج درصد به قیمت عادله افزوده خواهد شد مشروط بر این که جمعا از قیمت عادله روز تجاوز ننماید. فاصله کمتر از شش ماه تمام به حساب نخواهد آمد و فاصله‌ای که شش ماه تمام یا بیش از آن در حکم یک سال خواهد بود.
تاریخ تصرف با تاریخ اعلام خرید در هر حال نباید بیش از سه سال فاصله داشته باشد.»
علاوه بر تکرار تعریف قانون قبلی، جزئیات بیشتری را از قیمت عادله مشخص نموده است و مبنای آن را از نظر زمانی یکسال قبل است و اگر از زمان اعلان رسمی و یا درز خبر تا شروع عملیات بیش از یکسال گذشته باشد قیمت‌ها تحت تاثیر طرح قرار گرفته است و این موضوع با مقصود این قانون مغایر است این مدل جوابگوی این اشکال نیست واز نظر قیمت، مبنا مقایسه با موارد مشابه در بازار بدون اثر طرح می‌باشد.
در حالی که در مورد خرید تفاوتی بین دولت و اشخاص قائل نشده است بلکه مزایا و امتیازاتی را برای مالک شخصی در نظر گرفته است که به نظر می‌رسد در مورد اشخاص، قانونگذار به بیش از ارزش عادله (با در نظر گرفتن ضرایب خاصی و به دور از ارزش گذاری میدانی ملک) توجه داشته است. به عبارت دیگر قیمت عادله ملاک بوده ولی برای مالک شخصی پنج درصد علاوه بر قیمت عادله به مالک پرداخت خواهد شد، به نظر می‌رسد قصد قانونگذار جبران خسارت به خاطر فروش تحمیلی ملک و تحمل هزینه‌های زمانی از قبیل جایگزینی، ضرر عدم استفاده از ملک در مدت جایگزینی، هزینه‌های نقل و انتقالات و هزینه‌های خرید واحد مشابه و غیره می‌شود را، در قالب پنج درصد منظور داشته است.هر گاه مالک در محل ساکن باشد علاوه بر پنج درصد فوق ده درصد دیگر به قیمت عادله افزوده خواهد شد به نظر می‌رسد ده در صد اضافه، بابت ارزش‌های مالک در ملک سکونتی خود بوده و قیمت عادله را به طرف ارزش مالک سوق داده است. هر گاه ممر اعاشه او منحصر به درآمد آن ملک باشد پانزده در صد اضافه نیز از این بابت به او پرداخت خواهد گردید و در این حالت اضافه ارزش مالک نسبت به قیمت عادله بیشتر گشته و قانونگذار به قصد جبران این خسارت اضافه، پانزده در صداضافه نموده است. و به طور کلی به نظر می‌رسد قانونگذار نظر به ارزشی بیش از ارزش عادله و ارزش بازار (به طرف ارزش مالک) در یک سال قبل داشته است. «در صورتی که تاریخ تصرف با تاریخ اعلام خرید ملک بیش از یک سال فاصله داشته باشد نسبت به هر سال فاصله پنج درصد به قیمت عادله افزوده خواهد شد مشروط بر این که جمعا از قیمت عادله روز تجاوز ننماید». بنابراین قانونگذار برای جبران تورم و افزایش قیمت که عموماً ایجاد می‌شود، پنج در صد اضافه بابت هر سال در نظر گرفته است و چنانچه احیاناً قیمت ثابت و یا نزولی باشد با شرط قیمت عادله پرداختی برابر با حد اکثر قیمت عادله روز، عدم ضرر را در مورد خود تضمین نموده است در حالی که اگر افزایش قیمت‌ها طی سال ها، بیش از پنج در صد برای هر سال باشد که به طور تاریخی افزایش قیمت بیش از پنج در صد در سال بوده است، در این صورت به مالکین ظلم می‌شود.
قانون راجع به نحوه اجرای تبصره 2 ماده 3 قانون فروش خالصجات
«ماده واحده _ سازمان سد کرج برای استملاک اراضی مورد احتیاج عملیات اجرایی طرح سد کرج و تاسیسات مربوط مصوب 27/12/1336 آمده است «کارشناسان مزبور مکلفند... انتخاب بهای عادله اراضی و ابنیه و املاک مورد تقاضا را بر اساس بهای اراضی و املاک و ابنیه مشابه و مجاور بدون در نظر گرفتن احداث سد کرج به بهای عادله روز به درخواست سازمان سد کرج تعیین و به دادگاه اعلام نمایند» بر خلاف قانون 1334، در این قانون، قانونگذار قیمت عادله ی اراضی و ابنیه را (که عمدتاً املاک زارعین خواهد بود) برابر با قیمت عادله روز قرار داده است.
_ قانون مربوط به تملک زمین‌ها برای اجرای برنامه‌های شهرسازی مصوب 17/3/1339
ماده 1 _ به دولت اجازه داده می‌شود در هر مورد زمین‌هایی را که برای اجرای برنامه‌های شهرسازی و خانه سازی لازم و ضروری تشخیص می‌دهد و همچنین محلاتی را که به علل شهرسازی و بهداشتی باید تخریب و تجدید بنا گردد پس از پرداخت بهای عادله به شرح زیر تملک و تصرف نماید:
تبصره 1 _ بهای عادله عبارت است از قیمت اراضی یک سال قبل از تاریخ اعلام تصمیم دولت چنانچه این بها از بهای روز بیشتر باشد قیمت عادله روز ملاک عمل قرار خواهد گرفت بهای عادله بدون در نظر گرفتن منظور از خرید و تاثیر اجرای برنامه‌های شهرسازی و خانه سازی در قیمت‌ها خواهد بود.
تبصره 3 _ چنانچه اراضی مورد نظر دارای اعیانی از هر قبیل باشد و همچنین در مورد تجدید بنای محلات قدیمی یا غیر بهداشتی شهرها بهای عادله مجموع عرصه و اعیانی نیز به ترتیب فوق تعیین و پرداخت می‌شود.
ماده 2 _ چنانچه اعیانی موجود در اراضی محل کسب و پیشه باشد و حق کسب و پیشه به آن تعلق گیرد میزان آن طبق تبصره 2 ماده 1 تعیین خواهد شد مشروط بر این که محل مزبور حداقل یک سال قبل از اعلام تصمیم دولت محل کسب و پیشه بوده باشد.... در این مورد نفر دوم کمیسیون کارشناسی از طرف صاحب کسب و پیشه تعیین خواهد شد. دولت می‌تواند به جای پرداخت حق کسب و پیشه تعهد نماید که پس از انجام برنامه ساختمانی محل کسب در همان حدود به وی واگذار کند.
ماده 3 _ در مواردی که دولت مقتضی بداند، برای تعیین بهای عرصه و اعیانی و حق کسب و پیشه محلاتی که باید تجدید بنا گردد، به توسط کمیسیون کارشناسی، به ترتیب زیر قیمت منطقه‌ای تعیین می‌شود:
الف _ بهای عرصه محله‌ای که باید تجدید بنا گردد، به صورت منطقه ای، تعیین می‌شود.
ب _ بهای اعیانی مشابه بر حسب نوع مصالح و تاریخ احداث تناسب آن با بهای عرصه و سایر مشخصات معین می‌شود.
پ _ حق کسب و پیشه محله‌های مشابه بر حسب موقعیت محل و سایر مشخصات معین می‌شود.
ماده 5 _ اگر بین تاریخ تعیین بها و تاریخ تصرف دولتی، مدتی فاصله ایجاد شود دولت سالیانه 6 درصد اضافه بها به مالک خواهد پرداخت.
تبصره _ در صورتی که دولت طبق ماده دوم به جای پرداخت حق کسب و پیشه تعهد نماید که محل جدیدی واگذار کند سالیانه صدی شش حق کسب و پیشه تعیین شده را از تاریخ تخلیه تا زمان تحویل محل کسب جدید به صاحب حق خواهد پرداخت.» این قانون عبارت «سال قبل از اعلام شروع عملیات» قانون برنامه هفت ساله دوم عمرانی کشور مصوب 8/12/1334، را به عبارت «یک سال قبل از تاریخ اعلام تصمیم دولت» تغییر داده است. و در ماده 3 این قانون «در مواردی که دولت مقتضی بداند برای تعیین بهای عرصه و اعیانی و حق کسب و پیشه محلاتی که باید تجدید بنا گردد به توسط کمیسیون کارشناسی به ترتیب زیر قیمت منطقه‌ای تعیین می‌شود:
الف _ بهای عرصه محله‌ای که باید تجدید بنا گردد به صورت منطقه‌ای تعیین می‌شود.» در صورت صلاحدید دولت قیمت منطقه‌ای ملاک خواهد بود و همچنین در صد خسارت تاخیر به 6 در صد افزایش داده شده است. این قانون که مختص زمین‌های شهری است، امتیازات مربوط به ارزش مالک نظیر5 درصد اضافی مالک خصوصی و 15 در صد اضافی برای محل سکنای مالک و 15 درصد اضافی ممر اعاشه مالک را کنار گذاشته است. به عبارت دیگر از ارزش مالک، یعنی از عدالت دور شده است.
قانون راجع به الحاق 8 ماده به آیین نامه اصلاحات ارضی مصوب 22/3/1346
«ماده 5 _ سازمان اصلاحات ارضی کل کشور مکلف است عرصه اعیان اشخاص را در املاکی که طبق قوانین اصلاحات ارضی به دولت منتقل شده در صورتی که فاقد زارع بوده و در مقررات موجود برای آنها تعیین تکلیف نشده باشد به نرخ عادله روز [روز گزارش کارشناسی] ارزیابی و به صاحبان اعیان طبق گواهی اداره ثبت محل بفروشد.
تبصره 2 _ بهای اراضی و مستحدثات و اعیان متعلق به زارعین از طریق توافق سازمان عمران دولتی مربوطه و صاحبان آن تعیین می‌شود، در صورت عدم توافق بهای مذکور بر اساس احتساب قیمت عادله اراضی و مستحدثات مشابه واقع در حوزه عملیات عمرانی در تاریخ اجرای قانون در هر منطقه به وسیله کمیسیونی مرکب از وزیر آب و برق، دادستان کل کشور، مدیر عامل سازمان برنامه، رییس سازمان اصلاحات ارضی کل کشور، مدیر کل ثبت و یا نمایندگان آنان با توجه به نظر کارشناسان تعیین خواهد شد،» در این قانون قیمت فروش توسط دولت به نرخ عادله روز وقیمت تملک طبق قیمت توافقی و در غیر این صورت قیمت عادله اراضی و مستحدثات مشابه واقع در حوزه عملیات عمرانی در تاریخ اجرای قانون در هر منطقه.
قانون نوسازی و عمران شهری مصوب 7/9/1347
«.... ماده 2 _ در شهر تهران از تاریخ اول فروردین ماه 1348 و در سایر شهرها از تاریخی که وزارت کشور تعیین و اعلام کند بر کلیه اراضی و ساختمان‌ها و مستحدثات واقع در محدوده قانونی شهر عوارض خاص سالانه به ماخذ پنج در هزار بهای آنها که طبق مقررات این قانون تعیین خواهد شد برقرار می‌شود....
ماده 11 _ نسبت به اراضی واقع در محدوده شهر که فاقد ساختمان اساسی بوده و یا باغ شهری به آن اطلاق نشود در صورتی که تا یک سال بعد از پایان مهلت مقرر در ماده 5 مالکین یا قائم مقام یا نمایندگان قانونی آنان مشخصات و بهای ملک خود را به شهرداری اعلام نکنند شهرداری‌های مشمول ماده 2 این قانون مکلفند این گونه املاک را به تصرف درآورده و به قائم مقامی مالک از طریق مزایده با رعایت آیین نامه معاملات شهرداری و بر اساس قیمت منطقه‌ای به فروش برسانند و مطالبات خود را به انضمام جرائم و هزینه‌های متعلقه به اضافه 5 درصد قیمت ملک به سود برنامه نوسازی از محل بهای ملک برداشت نموده مابقی را در حساب سپرده ثابت شهرداری در بانک نگهداری کنند تا در صورت مراجعه مالکین یا نمایندگان قانونی آنان در مقابل اخذ رسید به آنها پرداخت شود و هرگاه ظرف ده سال مالک یا نمایندگان قانونی آنان مراجعه ننمایند وجوه مذکور به حساب درآمد نوسازی منظور خواهد شد.......
ماده 18 _ ارزیابی املاک و تعیین غرامت و پرداخت آن به مالکینی که تمام یا قسمتی از ملک آنها در اجرای طرحهای نوسازی و احداث و اصلاح و توسعه معابر و تامین نیازمندیهای عمومی شهر مورد تصرف قرار می‌گیرد و دریافت حق مرغوبیت از کسانی که ملک آنها بر اثر اجرا طرحهای مذکور مرغوب می‌شود به شرح زیر خواهد بود:
الف _ در مورد اعیانی به نسبت خسارت وارده به ملک ارزیابی و پرداخت می‌شود و در مورد عرصه ارزش آن به ماخذ بهای یک سال قبل از تاریخ ارزیابی به اضافه شش درصد تعیین می‌گردد و در صورتی که این قیمت بیش از بهای ملک در تاریخ انجام ارزیابی باشد بهای زمان ارزیابی ملاک عمل خواهد بود....
ماده 22 – شهرداری‌ها مجازند اراضی و املاکی را که طبق این قانون به ملکیت خود در می‌آورند (به استثنا اراضی و املاک موضوع ماده 24 این قانون) به منظور نوسازی به موجب قرارداد و در قبال اخذ تضمینات کافی به شرکت‌ها و موسساتی که با سرمایه کافی و صلاحیت فنی تشکیل یافته‌اند واگذار کنند. صلاحیت فنی و مالی این گونه شرکت‌ها به طور کلی و برتری طرحهای عمرانی آنها بر اساس نقشه جامع شهر در هر مورد باید از طرف شهرداری پیشنهاد شده و انجمن شهر آن را تصویب و وزارت کشور تایید کند.
شهرداری‌ها بهای این گونه اراضی و املاک و هزینه‌های پرداختی را به ترتیبی که پرداخت و تعهد نموده‌اند به علاوه ده درصد از شرکت‌ها و موسسات مذکور دریافت خواهند داشت.
شرکت‌ها و موسسات مذکور در این ماده مادام که طرح مصوب را طبق قرارداد منعقده اجرا ننموده‌اند حق واگذاری تمام یا قسمتی از اراضی و املاک مورد قرارداد را به غیر ندارند....
ماده 24 – شهرداری‌ها می‌توانند در موقع تنظیم و اجرای طرحهای نوسازی و همچنین توسعه و یا احداث معابری که عرض آنها حداقل بیست متر باشد با رعایت نقشه جامع یا نقشه هادی شهر طرحهای مربوط را به تناسب موقعیت محل و ضوابطی که وزارت کشور تعیین و اعلام خواهد کرد وسیع تر از میزان مورد احتیاج طرح تنظیم و اجرا نموده و اراضی مازاد در صورت عدم احتیاج از طریق مزایده و با رعایت آیین نامه معاملات شهرداری به فروش رسانیده وجوه حاصله را به حساب درآمد نوسازی و عمران شهری موضوع این قانون منظور کنند.....
ماده 27 _ پرداخت حق کسب و پیشه یا تجارت اشخاص (اعم از مستاجر یا متصرف یا خود مالک) که محل کار آنان در اثر اجرای طرحهای احداث و توسعه معابر و نوسازی و عمران شهری از بین می‌رود به عهده شهرداری می‌باشد مشروط به این که قبل از اعلام مقرر در ماده 16 این قانون ملک محل کسب و پیشه و یا تجارت باشد ترتیب اجرای این ماده و نحوه تعیین و تشخیص و پرداخت حق کسب و پیشه یا تجارت طبق آیین نامه‌ای خواهد بود که وسیله وزارت کشور تهیه و به تصویب هیات وزیران خواهد رسید.
تبصره _ غرامت زمین زیر بنای محل کسب و پیشه با توجه به این که حق کسب و پیشه آن پرداخت گردیده تعیین و به مالک پرداخت می‌شود....
ماده 36 _ تبصره 4 ماده 96 و تبصره 3 ماده 99 قانون اصلاح پاره‌ای از مواد و الحاق مواد جدید به قانون شهرداری مصوب سال 1345 از تاریخ تصویب این قانون ملغی است». در ماده 11 به دلیل قصور در اعلام مشخصات و بهای ملک، قانونگذار، شهرداری را برای وصول مطالبات خود، به انضمام جرائم و هزینه‌های متعلقه به اضافه 5 درصد قیمت ملک، مجاز به تصرف ملک و فروش، از طریق مزایده بر اساس قیمت منطقه‌ای به قائم مقامی مالک، کرده است. و ماده 18 بند الف ارزیابی املاک و تعیین غرامت در مورد اعیانی به نسبت خسارت وارده به ملک ارزیابی و پرداخت می‌شود و در مورد عرصه ارزش آن به ماخذ بهای یک سال قبل از تاریخ ارزیابی به اضافه شش درصد تعیین می‌گردد و در صورتی که این قیمت بیش از بهای ملک در تاریخ انجام ارزیابی باشد بهای زمان ارزیابی ملاک عمل خواهد بود و در ماده 22 و 24 شهرداری‌ها مجازند، املاک تصرفی را به شرکت‌ها و موسسات واگذار کنند و بهای این گونه اراضی و املاک و هزینه‌های پرداختی را به ترتیبی که پرداخت و تعهد نموده‌اند به علاوه ده درصد از شرکت‌ها و موسسات نمایند و یا از طریق مزایده بفروشند و در ماده 27 طبق آیین نامه ی مربوطه، حق کسب و پیشه یا تجارت به صاحب آن پرداخت و غرامت زمین زیر بنای محل کسب و پیشه با توجه به این که حق کسب و پیشه آن پرداخت گردیده تعیین و به مالک پرداخت می‌شود.
قانون خرید اراضی کشاورزی برای تامین نیازمندیهای صنعتی و معدنی مصوب 2./3/1348
_ «ماده واحده _ واحدهای صنعتی و معدنی اعم از دولتی و یا خصوصی به منظور تامین نیازمندیهای خود در اجرای طرحهای مربوط به معادن طبقه 2 یا صنایع می‌توانند بر حسب ضرورت امر به تشخیص وزارت اقتصاد و با موافقت وزارت اصلاحات ارضی و تعاون روستایی املاک زراعتی و حق ریشه زارعین و اعیان و مستحدثات متعلقه را به مقدار مورد نیاز برای اجرای طرح اجاره و یا خریداری نمایند.
تبصره 1 _ بهای اراضی و حق ریشه و مستحدثات و اعیان متعلقه و مال الاجاره از طریق توافق بین مالکین یا زارعین و واحدهای صنعتی یا معدنی تعیین می‌شود. در صورت عدم توافق بهای مذکور بر اساس قیمت عادله روز [نگارنده: زمان_ روز گزارش کارشناسی] به وسیله کمیسیونی مرکب از وزیر اقتصاد، وزیر اصلاحات ارضی و تعاون روستایی، دادستان کل کشور و یا معاونین آنها با جلب نظر کارشناس تعیین خواهد شد.» در این قانون، قانونگذار نه تنها برای واحدهای دولتی (دستگاههای اجرایی) بلکه برای واحدهای خصوصی نیز از تملک دولتی (دستگاههای اجرایی) با قیمت توافقی یا قیمت عادله بدون هیچگونه توضیحات جدیدی درخصوص قیمت عادله روز تکرار نموده است.
قانون برنامه و بودجه سال 1352 مصوب1/12/1351
«ماده 5 _ هرگاه برای اجرای طرحهای عمرانی احتیاج به خرید اراضی (اعم از دائر و بائر) و اعیانی و تأسیسات متعلق به افراد یا موسسات خصوصی باشد بطریق زیر عمل خواهد شد:
1 _ هرگاه بین دستگاه اجرائی و مالک در مورد بهای اراضی و ابنیه و تأسیسات و خسارات وارده توافق باشد درصورتی که مبلغ معامله یا خسارت از یک میلیون ریال بیشتر نباشد دستگاه اجرایی رأساً می‌تواند نسبت به خرید ملک و پرداخت خسارت اقدام نماید و درصورتی که مبلغ معامله یا خسارت بیش از یک میلیون ریال باشد بهای خرید ملک و یا میزان خسارت باید به تصویب هیئت مقرر در ماده 71 قانون محاسبات عمومی برسد.
2 _ هرگاه نسبت به‌های اراضی و ابنیه و تأسیسات و خسارت وارده بین مقامات اجرا کننده طرح و مالک توافق حاصل نشود بها و میزان خسارت برحسب محل اجرای طرح در استان مرکز بوسیله هیئتی مرکب از وزیر کشور،دادستان کل، مدیر کل ثبت یا نمایندگان آنان و در استانها و فرمانداریهای کل بوسیله هیئتی مرکب از استاندار یا فرماندارکل و دادستان استان یا شهرستان و رئیس اداره ثبت استان یا فرمانداری کل باتوجه به نظر کارشناسان صلاحیتدار که از طرف هیئتهای مزبور انتخاب می‌گردند تعیین خواهد شد و رأی این هیئت‌ها قطعی است. در مورد املاک مزروعی در استان مرکز وزیر تعاون و امور روستاها یا نماینده او به جای وزیر کشور و در سایر استانها و فرمانداریهای کل رئیس اداره تعاون و امور روستاهای استان بجای استاندار یا فرماندار کل خواهد بود.
3 _ ملاک تعیین قیمت عبارت است از بهای عادله اراضی و ابنیه و تأسیسات مشابه واقع در حوزه عملیات طرح عمرانی بدون درنظر گرفتن تأثیر طرح مربوط به قیمت آنها، درمواردی که ملک محل سکونت مالک باشد علاوه بر بهای عادله صدی ده به قیمت ملک افزوده خواهد شد و هرگاه ممراعاشه مالک منحصر به درآمد همان ملک متصرفی باشد پانزده درصد دیگر قیمت عادله از این بابت به او پرداخت خواهد شد.
4 _ در صورت حصول توافق بین مالک و دستگاه اجرایی در مورد بهای ملک و یا میزان خسارت، دستگاه اجرایی موظف است حداکثر ظرف شش ماه نسبت به خرید ملک و پرداخت بهای آن و یا پرداخت خسارت اقدام نماید و یا آنکه انصراف خود را از خرید ملک اعلام کند.
در غیر این صورت توافق حاصل شده بی اثر خواهد بود و مالک می‌تواند هرگونه عملی را نسبت به ملک خود اعم از فروش، اجاره و غیره انجام دهد.
5 _ درمورد املاک مزروعی باتوجه به قانون نحوه انتقال اراضی واگذاری به زارعین مشمول قوانین و مقررات اصلاحات ارضی مصوب 21/9/1351 اقدام و علاوه بر پرداخت بهای عادله معادل پانزده درصد قیمت مزبور بین زارعین و پانزده درصد بین خوش نشینان و برزگرانی که محل سکونت خود را ترک می‌نمایند به نسبت تعداد عائله تحت تکفل آنان تقسیم خواهد شد.
6 – در صورتی که طبق نظر اداره تعاون و امور روستاهای محل، زارعین حقوقی در ملک مورد بحث داشته باشند حقوق زارعین ذینفع به تشخیص آن اداره از قیمت عادله ملک کسر و به آنها پرداخت و بقیه به مالک پرداخت خواهد شد.
7 _ نسبت به املاک موقوفه‌ای که فروش آنها مجاز نیست به طریق اجاره طویل المدت یا تبدیل به احسن عمل خواهد شد. در مورد املاک موقوفه در صورتی که زارعین طبق نظر اداره تعاون و امور روستاهای محل حقوقی در آن ملک داشته باشند حقوق آنان به تشخیص آن اداره تأمین می‌شود.
8 _ تصرف اراضی و ابنیه و تأسیسات در صورت حصول توافق با مالک فقط پس از پرداخت قیمت ملک به ما لک و در صورت عدم توافق با مالک پس از تودیع قیمت تعیین شده بوسیله هیئتهای مذکور در بند 2 این ماده در صندوق دادگستری مجاز است.
به هر صورت عدم توافق در قیمت ملک یا خسارت نباید موجب وقفه یا تأخیر در اجرای طرح عمرانی گردد.
در صورتی که مالک به انتقال ملک و تحویل آن رضایت ندهد پس از سپردن قیمت ملک در صندوق حسابداری دادگستری محل، دادستان محل از طرف او سند انتقال ملک مورد نظر را امضاء و ظرف یک ماه به تخلیه قطعی ملک مذکور اقدام می‌نماید.
9 _ اراضی واقع درخارج از محدوده شهرها که در مسیر راههای اصلی یا فرعی و یا خطوط مواصلاتی و برق و مجاری آب و لوله‌های گاز و نفت قرار می‌گیرد با رعایت حریم مورد لزوم که از طرف هیئت وزیران تعیین خواهد شد از طرف دولت مورد استفاده قرار می‌گیرد و از بابت این حق ارتفاق وجهی پرداخت نخواهد شد. ملاک تشخیص محدوده شهر نقشه مصوب انجمن شهر در هر محل خواهد بود که قبل از شروع مراحل طرح عمرانی مورد عمل شهرداری‌ها باشد.
پی‌نوشت‌ها:
1_ بررسی تحلیل روابط اقتصادی موجر و مستاجر، محمد مسعود علیزاده خرازی، بنیاد حقوقی میزان 1388
2_میرزایی
منبع: نشریه قضاوت
ادامه دارد...
تبانی برای بردن مال غیر از طریق ورود ثالث دفاعیات عمومی مسلوب الارادگی (خودکاری روانی)در حقوق انگلستان
پست های مرتبط
تحلیل ماده 10 قانون زمین شهری
شاید در نگاه نخست بنظر آید دامنه حکم بالا تنها دربرگیرنده دستگاههای دولتی و نهادهای مذکور در قانون ب [...]
آیین نامه اجرایی ماده 20 قانون رفع موانع تولید رقابت پذیر و ارتقای نظام مالی کشور
آیین نامه اجرایی ماده 20 قانون رفع موانع تولید رقابتپذیر و ارتقای نظام مالی کشور [...]
پیوست امنیتی برای صیانت از اطلاعات مردم و دستگاه ها تهیه شود
رئیس قوه قضاییه خواستار تهیه پیوست امنیتی برای امنیت داده ها و صیانت از اطلاعات مردم و دستگاه ها شد [...]
بررسی حقوقی خرید و فروش آثار تاریخی
اشیای عتیقه اشیایی است که طبق ضوابط بین‌المللی یکصد سال یا بیشتر از تاریخ ایجاد یا ساخت آن گذشته باش [...]
تعرفه جدید دستمزد کارشناسان رسمی دادگستری ابلاغ شد
رئیس قوه‌قضائیه دستور العمل «تعرفه دستمزد کارشناسان رسمی دادگستری» را به مراجع قضایی ابلاغ کرد [...]
تجویز قانونگذار برای صدور دستور موقت
دستور موقت از جمله اقداماتی است که به منظور حفظ حقوق خواهان تجویز شده است تا با صدور و اجرای آنها، ا [...]
دعوای همسایگی بر سر پارک خودرو ، هر آنچه باید درباره پارکینگ مزاحم بدانید
مجتمع‌های مسکونی، دارای پارکینگ‌های محدودی هستند که طبق قانون باید هر واحد، یک پارکینگ خودرو مخصوص ب [...]
نحوه اهدای جنین به زوجین نابارور
برخی از زوجین به دلیل پاره‌ای از مشکلات پزشکی از نعمت فرزندآوری محروم هستند با این حال، خوشبختانه پی [...]
