فرق بیع شرط با رهن
فرق « بیع شرط » با « رهن »
دکتر مهدوى دامغانى ( سردفتر 25 تهران )
کدام یک بنفع بستانکار و کدام بنفع بدهکار است؟بستانکار(مرتهن) معامله رهنى میتواند از مورد رهن اعراض کند و در عوض،شخص بدهکار یا سایر اموال او را توقیف کند ولى در معامله شرطى چنین نیست.
خوانندگان محترم میدانند که یکى از انواع بیع که در شرع و قانون مدنى داراى عنوان خاص است، «بیع شرط»میباشد و آن عبارت از اینست که فروشنده مال یا ملک خود را به خریدار می فروشد ولى در ضمن عقد شرط میشود که چنانچه در ظرف مدت معین،فروشنده تمام یا قسمتى از ثمن معامله را به خریدار مسترد نمود،حق خواهد داشت بیع را نسبت به تمام یا قسمتى از مورد معامله فسخ کند و مجددا خود،مالک آن شود ولى در صورتی که مدت و زمان خیار منقضى شد و فروشنده از خیار خویش استفاده نکرد،دیگر حق استرداد فروشنده فوت میشود و بیع شرطى مزبور بصورت بیع قطعى و باصطلاح«لازم»درمیآید.ولى بدیهى است مادام که مدت معامله منقضى نشده باشد خریدار(مشترى)نمیتواند در مبیع تصرفى کند که منافى خیار فسخ فروشنده باشد(از قبیل نقل و انتقال و اعمال و تصرفاتى که موجب کسر و نقصان بها بشود) چرا که هنوز مالکیت قطعى خریدار در مورد معامله ثابت و مستقر نیست و استقرار مالکیت خریدار در مبیع موکول بانقضاى مدت و عدم استفاده فروشنده از خیار میباشد.(مواد 458 الى 463 قانون مدنى)
موضوع دیگرى که در شرع و قانون مدنى نیز داراى عنوان خاصی است و ریشه بسیار قدیمى در حقوق ملل دارد«رهن»است که عبارت از اینست که مدیون بموجب عقدى که براى او «لازم»یعنى غیر قابل فسخ است،مالى را که باید عین معینى باشد و آنرا به قبض داین بدهد،براى وثیقه بدهى خود بداین میدهد تا در صورتیکه در موعد مقرر،دین خود را نپرداخت بستانکار بتواند از محل مال مورد وثیقه، طلب خود را جبران کند.(مواد 771 الى 794 قانون مدنى)
از آنجا که مقررات مربوط به«بیع شرط»منجر به سوء استفاده هاى فراوان میشد یعنى بسیارى از رباخواران حرفهء و صرافان،و متمولین فرصت طلب با توسل بآن مقررات بدون رعایت مبانى شرعى پس از انقضاى مدت خیار و عدم استرداد ثمن از طرف فروشنده، بیعِ لازم تلقى کرده و اموال و املاکى را که در ظاهر بعنوان بیع شرطى بانها انتقال شده بود ولى در حقیقت وثیقه بدهی فروشندگان آن به خریداران(که در معنى طلبکار بودند نه خریدار)بود،ملک طلق خود دانسته و مالکین واقعى بیچاره را (که ملک آنها در ازاى بدهى که غالبا ناچیز بود)از حقشان محروم میکردند و موجبات خسارت فوق العادۀ فروشندگان(و بقول قدما عامة البلوى)گشتند و با توجه بماده(463) قانون مدنى که شرط اجراى احکام بیع را در بیع شرط،حقیقت قصد بیع متعاملین قرار داده است،رسما و سولون وار(اشاره به قانون مرسوم به«سزاکتى»تشریع«سولون»حکیم و مرد سیاسى و مقنن معروف یونان در قرن هفتم پس از میلاد که بموجب آن املاکى که بعنوان«رهن»در تملک و تصرف طلبکاران بود، از آنها مسترد شد ) انقلاب معامله شرطى را به معامله قطعى(بیع منجز و لازم) به صورتی که معمول بود(یعنى بدون هیچ تشریفات قانونى دیگر) ممنوع نمودند و خریداران معاملات بیع شرطى را به ترتیبى که در مواد 33 و 34 قانون ثبت و تبصره هاى آن دو ماده مصرح است در ردیف مرتهنین یعنى طلبکاران معاملات رهنى قرار دادند و ایشان را فقط مستحق دریافت ثمن و اجور و خسارات تاخیر تادیه دانستند که در صورتیکه بدهکار یعنى فروشنده بیع شرطى از پرداخت ثمن و اجور و خسارت تاخیر تادیه خوددارى نمود،به تقاضاى طلبکار (خریدار بیع شرطى)اداره اجراى ثبت،ملک را به مزایده خواهد پرداخت و مازاد بها را بفروشنده مسترد خواهد نمود و چنانکه در مزایده خریدارى پیدا نشود مبیع شرطى بخود او واگذار خواهد شد همچنانکه عینا در معاملات رهنى نیز عمل و اجراء میشود
غرض از این مقدمات اجمالى(که بذکر کلیاتى اکتفا شد) آنست که خوانندگان توجه فرمایند که پس از وضع قانون ثبت، معاملات شرطى و رهنى از نظر استیفاى طلب طلبکاران(خریداران و مرتهنین)در یک ردیف قرار گرفت و تملک مبیع از طرف خریدار شرطى به ادعاى تخلف فروشنده از خیار فسخ و بالنتیجه لزوم آن معامله شرطى رأسا بدون انجام تشریفات اجرائى مقرره ممنوع شد و اداره اجراى ثبت مسئول و مکلف به وصول طلب بستانکاران گردید.
چون این مجله در نظر دارد مسائل حقوقى و قضائى را تا حدى که دانستن آن براى کسانى که آشنائى کافى به مسائل حقوقى ندارند با زبانى ساده بیان کند و چون معمولا کسانى که وام میگیرند و مال یا ملکى را گرو و وثیقه میدهند و یا بعکس وام میدهند و ملک یا مالى را گرو و وثیقه میگیرند اطلاعات حقوقى لازم ندارند و به «شرطى»یا«رهنى»بودن معامله توجهى ندارند و معمولا بدهکار و بستانکار براى تنظیم سند رسمى معامله بدفاتر اسناد رسمى مراجعه و اصل مطلب را که اخذ وام و گرو دادن مورد وثیقه است بیان میکنند و آقایان سردفتران نیز گاهى بدون توجه بآثار هریک از دو نوع معامله مذکور،سند را گاهى رهنى و گاهى شرطى تنظیم میکنند و مشتریان نیز در آغاز کار متوجه نیستند ولى بعدا محتمل است حقى تضییع شود. لذا لازم دانستیم فرق بین دو معامله«بیع شرط»و«رهن»را به زبانى بسیار ساده بیان کنیم تا همه بتوانند استفاده کنند،
گرچه ظاهرا باتوجه به قانون ثبت،معامله شرطى با معامله رهنى در حد مساوى قرار گرفته اند،اما در عین حال باید توجه داشت که قطع نظر از اختلافات موضوعى و اصولى که در مقام تحلیل و تجزیه فقهى و حقوقى بین معامله شرطى و رهنى موجود است.اختلافات دیگرى هم بین معامله شرطى و رهنى از نظر اجرائى وجود دارد که عدم توجه بآنها ممکن است موجب ضرر و زیان شود و چون تصور میرود که وقوف بر آنها براى خوانندگان محترم بى فایده نباشد اینک. اجمالا بعضى از آنها را یادآور میشویم که از این پس اصحاب معامله متوجه باشند و هرکدام را باتوجه بقصد و شرایط خود ترجیح میدهند،انجام دهند:
1-در معامله شرطى آنچه موضوع اجرائیه و وصول طلب طلبکار قرار میگیرد و حق طلبکار از محل بهاى فروش آن و یا تملیک عین آن به طلبکار تأمین میشود،فقط همان مبلغ معامله شرطى است.و فروشنده معامله شرطى(بدهکار)دیگر مطلقا مسئولیتى از نظر عدم تکافوى مورد معامله با طلب خریدار،ندارد.ولى در معامله رهنى اولا باتوجه به مقتضاى عقد که شخص مدیون،طرف حساب است و ثانیا چون بموجب ماده 787 قانون مدنى،عقد رهن از نظر راهن عقد لازم(یعنى غیرقابل فسخ)ولى از نظر مرتهن عقد جایز(یعنى قابل فسخ)است لذا بستانکار میتواند از مورد رهن اعراض و صرفنظر کند و مورد رهن را آزاد کند و در عوض،شخص بدهکار را توقیف کند و طلب خود را از شخص او و یا از محل سایر اموال منقول و غیر منقول او توسط اجراى ثبت وصول و جبران و تامین کند.براى آنکه مطلب روشنتر شود مثالى میزنیم: على،ده هزار تومان وام از جعفر گرفته و خانه خود را بموجب سند رسمى به بیع شرط جعفر (بستانکار)داده است.پس از انقضاى مدت و صدور اجرائیه و دوندگى هاى خسته کننده و طى تشریفات لازم،جعفر(طلبکار)متوجه میشود که خانه اى که در بیع شرط اوست بیش از شش هزار توامان ارزش ندارد اما دیگر چاره نیست و کار از کار گذشته است یعنى اگر در جلسه مزایده خریدارى براى آن خانه پیدا شد.بهاى حاصله از انتقال و مزایده یعنى فقط شش هزار تومان را و اگر خریدارى پیدا نشد عین همان خانه شش هزار تومانى را در قبال طلب(که در موقع مزایده مبلغى بابت خسارت تاخیرتادیه بآن اضافه شده و مبالغى هم اداره اجرا از شخص«جعفر»براى هزینه هاى اجرائى گرفته است)به جعفر میدهند و جعفر دیگر هیچگونه اقدامى براى وصول مازاد طلب خود نمیتواند بکند وعلى هم هیچگونه مسئولیت و تعهدى در قبال جعفر ندارد.ولى اگر این دو نفر یعنى على و جعفر سند رسمى تنظیم کرده بودند،جعفر(طلبکار)بمحض اینکه مطلع شد که بهاى خانه اى که در وثیقه اوست کمتر از ده هزار تومان ارزش دارد حق میداشت بر طبق ماده 787 قانون مدنى از مورد رهن اعراض کند(یعنى بگوید این وثیقه را نمیخواهم و آزاد میکنم)و شخص على (بدهکار)را بچسبد و با توقیف او یا اموال او طلب خود را وصول کند و یا بدون آنکه از مورد رهن اعراض کند حسب الشرط(اگر قبلا در سند شرط شده باشد)مازاد طلب خود را بشرح بالا از على و از محل اموال دیگراو وصول کند ولى خریدار شرطى چنین اختیار و مزیتى را ندارد
2-در معامله شرطى،از تاریخ انقضاى مدت،خسارتى معادل دوازده درصد درسال(تومانى صنار)بعتوان خسارت تاخیر تادیه بنفع خریدار(طلبکار)بر فروشنده(بدهکار)تعلق میگیرد که ملزم است آنرا باضافه اصل ثمن بخریدار بپردازد و حال آنکه در معامله رهنى،خسارت تأخیر تادیه از حین مطالبه رسمى و صدور اجرائیه است آنهم مشروط بر اینکه در متن سند،استحقاق طلبکار بر وصول خسارت تاخیر تادیه(بشرطى که زیادتر از صدى دوازده نباشد)شرط و قید شده باشد (گرچه اخیرا اداره اجراى ثبت اسناد باستناد بخشنامهء که گویا مورد تایید اداره حقوقى وزارت دادگسترى هم قرار گرفته است بادعاى اینکه در معاملات رهنى غالبا موارد معامله در تصرف مرتهن(بستانکار)است و در حقیقت مرتهن منافع مورد معامله را با تصرف و سکونت در آن استیفاء مینماید،مطالبه خسارت تاخیر تادیه موردى ندارد(برخلاف مواد 719 تا 722 قاون آئین دادرسى مدنى)دیگر براى معاملات رهنى خسارت تاخیر تادیه منظور نمىکند).
3-در معامله شرطى،منافع مورد معامله متعلق بخریدار(بستانکار)است مگر اینکه خلاف آن شرط شود ولى در معامله رهنى منافع مورد رهن جزء معامله نبوده و متعلق براهن(بدهکار) است،مگر اینکه خلاف آن شرط شود.
اینک خواننده محترم باتوجه به سه نکته فوق و نقاط قوت و ضعفى که بمقتضى حال(که بستانکار یا بدهکار باشد)در این اختلافات براى خود استنباط میکند خواهد توانست که در موقع تنظیم اسناد وثیقه و وام،هریک از دو فورم(شرطى-یا رهنى)یا که بمصلحت خود نزدیکتر میداند رعایت نماید.
آیا بهتر نیست که «بیع شرط» از قانون مدنی ما حذف شود؟
منوچهر عدل سردفتر 178 تهران
عمر انسان بسیار کوتاه است،اگر حد متوسط عمر را شصت سال بگیریم در دوران بچگی و جوانی بعلت عدم رشد قوای دماغی استفاده شایستهء از حیات خود نمیتوانیم ببریم و تا بخواهیم چیزی از حیات بفهمیم پیر میشویم و کوس رهیل دارفانی نواخته میشود!پس با حذف بیست سال اول و آخر،عمر واقعی ما بیست سال بیشتر نیست!
بنابراین تا میتوانیم از تشریفات زاید زندگی بکاهیم تعارفات بیجا مقدمه چینی های بی معنی را باید دور انداخت و باصل مطلب پرداخت.
همکار محترم من آقای دکتر مهدوی دامغانی سردفتر 25 تهران در مجله«حقوق امروز» راجع به تفاوت بیع شرط و رهن شرحی مرقوم فرموده بودند که البته از لحاظ روشن شدن ذهن عامه بسیار نافع است.ولی باید توجه داشت،در صورتیکه(رهن)ریشه بسیار قدیمی در حقوق ملل دارد،چرا با وصف این بیع شرط معمول شد؟
چون ربا در اسلام حرام است و از طرفی مقتضیات اقتصادی جهان ایجاب میکند که مردم از منافع سرمایه و پول خود نیز مانند سایر اموال استفاده نمایند و راه مستقیم،عواطف مذهبی شان را جریحه دار میساخته لذا به بیراهه زدند و به بیع شرط متوسل شدند و برای اینکه اسم بهره را نیاورند مینویسند:«فروشنده بابت منافع مورد معامله که از طرف خریدار باجاره او داده شود ماهانه فلان مبلغ باید بموجب قبوض اقساتی رسمی در وجه خریدار بپردازد.»
دولت،ملت و خلاصه همه مردم میدانند منظور،بهره پول است و مال الاجاره نیست ولی همه مان دانسته و ندانسته بیکدیگر دروغ میگوئیم و تظاهر میکنیم!
و جالب تر آنکه تمام بهره پول را نسبت بتمام مدت معامله در موقع تنظیم سند از ثمن معامله کسر،و یا آنکه نصف کل بهره را از ثمن معامله کسر و نصف دیگر را باصل مبلغ اضافه مینمایند و در هر حال برای تامین تمام بهره پس از انقضای مدت حیله جدیدی بکار میبرند یعنی مبلغی نیز بعنوان وجه الضمان به ثمن معامله اضافه مینمایند که اگر مدت منقضی شد و و فرشنده(بدهکار)مثل الثمن را به بستانکار(خریدار)نداد مثلا مبلغ یکصد هزار ریال،یکصد و ده هزار ریال خواهد شد و خریدار میتواند بوامی که بفروشنده داده و مبلغی که بعنوان وجه الضمان بر آن افزوده اجرائیه صادر نمایند.
و ای کاش وجه الضمان ضمن الشرط قید میشد و بروی ثمن معامله اضافه نمیشد،زیرا در آن صورت بیش از 12%بهره قانونی از بدهکار وصول نمیشد ولی خریداران(بستانکاران) فروشنده گان سند شرطی را در تنگنا میگذارند تا بدین وسیله اگر مدت هم منقضی شد و خریدار(بستانکار)مجبور بصدور اجرائیه شد بهره تومانی چهار شاهی تأمین شده باشد!
چرا ما از صراحت گریزانیم؟چرا بگوئیم(فروشنده)ولی قصد،(بدهکار) باشد؟ چرا بنویسیم(خریدار) ولی قصد،(بستانکار)باشد؟ و چرا با عبارات غامض و زاید ارباب رجوع را در دریای معلومات خود غوطه ور سازیم!؟ مطلب بسیار ساده است یکی احتیاج به پول دارد و دیگری پول خود را میخواهد به جریان بیندازد و تأمین میخواهد باید بنویسیم:«بدهکار-بستانکار-بدهی گروگان-مدت»کما اینکه در اسناد رهنی و ذمه معمول است.
و البته باید بهره دیر کرد نیز از بدهکارانی که در موعد مقرر بدهی خود را نمیدهند گرفته شود زیرا علت ندارد مال مردم نزد دیگران مسلوب المنفعه بماند و چون بستانکار از منافع پول استفاده میبرد برخلاف معمول که مالیات را فروشنده سند شرطی میپردازند باید بستانکار یا وام دهنده بپردازد زیرا درآمد متعلق به اوست.و بدین وسیله اصلا سند شرطی از قاموس حقوقی مدنی ما برداشته شود. این رویه یعنی رویه سادگی و سرعت عمل و پیراستن حقوق مدنی از حشو و زواید در تمام شئون و اجتماعی و حقوقی ما باید عملی شود زیرا در این عمر کوتاه ما وقت زیادی نداریم که به تظاهرات و تعارفات و تشریفات زاید تلف سازیم.
همانطور که هستید،بر شما حکومت میکنند.
« مجله حقوق امروز » اردیبهشت و خرداد 1342 - شماره 3 و 4
قواعد فقهی بررسی قابلیت تجدید نظر خواهی از قرار رد درخواست اعاده دادرسی
