احترما عطف به پرونده کلاسه که در آن شعبه محترم مطرح رسیدگی است، نظر به اینکه به تاریخ 25 بهمن ماه 1391 ساعت 10 وقت رسیدگی تعیین نموده اید، موارد ذیل جهت تشحیذ ذهن آن مقام محترم و در دفاع از دعوای موکل اعلام میگردد:
خلاصه ماوقع
بموجب مبایعه نامه شماره 78916 مورخ 23/5/89 آقای دکتر …. اصل، یک باب آپارتمان از خواندگان خریداری نموده است که پارکینگ نیز به عنوان جزئی از مبیع در متن مبایعه نامه ذیل ماده 2 تعیین شده است. با این وصف خواندگان پس از پایان عملیات ساختمانی پارکینگهای مرغوب را تصرف نموده و موکل را وادار به استفاده از بخشی از پارکینگ نموده اند که فاقد کارایی متعارف است. بدین توضیح که پارکینگ تحویلی از نظر ابعاد و اندازه، کوچک بوده و فاقد فضای کافی برای جابجایی اتومبیل میباشد به نحوی که ورود و خروج از پارکینگ با صعوبت همراه است.
این مشکل از آنجا ناشی شده که مطابق نقشه پروانه مصوب شهرداری که ضمیمه مبایعه نامه تسلیم موکل گردیده است ساختمان فاقد لابی بوده، دروازه و پارکینگ دارای ابعاد قانونی است معهذا سازندگان ساختمان بدون کسب اذن از موکل، (صرف نظر از مغایرت این امر با مقررات شهرداری) اقدام به احداث لابی و دیوار حایل در محوطه پارکینگ نموده اند و فضای نسبتا بزرگی را به لابی اختصاص داده اند که همین امر موجب کاسته شدن از فضای پارکینگ گردیده و اختلافات فیمابین را موجب شده است.
1. ساخت و ساز برخلاف نقشه مورد توافق (مصوب شهرداری)
عالیجناب، معامله آپارتمان به موجب مبایعه نامه ای به عمل آمده که نقشه ساختمان و پروانه ساخت و اوراقی دیگر ضمیمه آن بوده است. در توضیحات ذیل مبایعه نامه نیز تصریح شده است که فروشندگان مکلفند ساختمان را مطابق نقشه ضمیمه قرارداد احداث نمایند. متاسفانه خواندگان بدون توجه به تعهد قراردای خود، تغییرات متعددی در مواضع مختلف همکف ساختمان بوجود آورده اند که در تعارض با نقشه مورد توافق طرفین است به نحوی که حتی اشخاص غیر متخصص با یک نگاه سطحی متوجه عدم انطباق ساختمان احداثی با نقشه مصوب شهرداری میشوند.
مطابق توضیحات ذیل نقشه ضمیمه قرارداد، مساحت همکف بیش از 195 متر مربع است که جهت استفاده به عنوان پارکینگ اختصاص داده شده است. حال با احداث لابی و انباری اختصاصی برای خواندگان و دیوار حایل، که همگی بر خلاف پروانه ساختمان و در تعارض با نقشه ساختمان بوده است، از مساحت کلی فضای همکف به مقدار چشمگیری کاسته شده و همین امر موجب شده است که پارکینگ اختصاص داده شده به موکل، وضعیت و ابعاد نامتعارفی داشته باشد.
توافق طرفین در ذیل مبایعه نامه مبنی بر اینکه "مشخصات ساخت و تکمیل مورد معامله برابر آیتمهای ارائه شده از طرف فروشندگان احداث خواهد شد که ضمیمه قرارداد میباشد ... آیتمهای ارائه شده از طرف فروشندگان، مورد تایید و به امضای فروشندگان رسیده است " ناشی از اصل آزادی اراده موضوع ماده 10 قانون مدنی است که طرفین مکلف به اجرای تعهدات مورد توافق هستند. مضافا اینکه با توجه به ماده 30 قانون مدنی، مالک هر واحد نمی تواند هر تصرف دلخواهی در محدوده پارکینگ بنماید به نحوی که مخل حقوق سایر مالکان باشد.
از منظر حقوقی احداث انباری و دیوارکشی برخلاف مدلول پروانه ساختمان، مخالف صریح مقررات ماده 100 قانون شهرداری است لکن حتی رضایت موکل به ساخت انباری، نمیتواند دستاویزی برای سلب حق مالکیت احد از مالکین مشاعی در قسمتهای مشترک ساختمان شود. در تایید این استدلال به یکی از نظریه های مشورتی اداره کل حقوقی و تدوین قوانین قضائیه اشاره میشود:
نظریه شماره 1059-7مورخ 9-3-1372 اداره کل حقوقی و تدوین قوانین قضائیه : "با توجه به ماده 10 قانون تملک آپارتمان ها، مالک هر آپارتمان به نسبت مساحت قسمت اختصاصی، مالک زمینی که ساختمان در آن بنا شده بوده و با مالکین دیگر مشاعاً در زمین آن سهیم است ... بنابراین مالک یا مالکین دیگر آپارتمان ها حق ندارند با تمسک به این امرکه مالک مشاع حق استفاده از قسمت اشتراکی را از خود سلب نموده، بر خلاف صورتمجلس تفکیکی و برگ پایان کار، پارکینگ ساختمان را به مسکونی تبدیل و سهم مالک مشاع در عرصه (زمین ساختمان) را کاهش داده و برای خود حق اختصاصی و انحصاری مالکانه در قسمت مشاع قائل شوند. مجوّز شهرداری یا پرداخت جریمه نیز نمی تواند از مالک مشاع آپارتمان ها در قسمت مشترک، سلب مالکیت نماید."
2. تسلیم باید مشتمل بر توابع و ملحقات مبیع باشد.
مقررات شهرداری و سایر قوانین مرتبط با ساخت و ساز، الزاماتی است که تحت حقوق عمومی بررسی میشود و تخلف از آنها نیز موجب مسوولیت شخص در مقابل دولت است و ضمانت اجراهای آن نیز در مقررات عمومی همچون ماده 100 قانون شهرداری مقرر شده است. حال صرف نظر از این که تخلفات واقعه در ساختمان مورد اختلاف مشمول مقررات ماده 100 شهرداری است و کمیسیون ماده 100 شهرداری مرجع صالح به رسیدگی به تخلف از نقشه پروانه است، در متن قرارداد فیمابین فروشندگان مکلف شده اند ساختمان را مطابق نقشه پروانه احداث کرده و تحویل دهند و این تعهد که ناشی از اراده آزاد طرفین است، مستقل از تعهدات منبعث از حقوق عمومی میباشد و مقررات حقوق خصوصی از جمله قانون مدنی ناظر بر این قسم از تعهدات است. از جمله ماده 367 قانون مدنی اشعار میدارد "تسلیم عبارت است از دادن مبیع به تصرف مشتری به نحوی که متمکن از انحاء تصرفات و انتفاعات باشد..." در مانحن فیه، تسلیم مبیع صحیحا انجام نشده است و مشتری امکان انتفاع اتمّ و اکمل از مبیع را ندارد.
از سوی دیگر بایع مکلف است هنگام تسلیم مبیع، کلیه اجزاء آن را هم تحویل مشتری دهد و در صورتی که اجزاء مبیع به صورت صحیح، تسلیم مشتری نشود آن تسلیم فاقد اوصاف قانونی بوده و نامعتبر است. این امر در ماده 383 قانون مدنی آمده است "تسلیم باید شامل آن چیزی هم باشد که اجزاء و توابع مبیع شمرده میشود"
3. اداره قسمتهای مشترک آپارتمان
عالیجناب، موکل مالک آپارتمان ابتیاعی است و حقوق مالکانه او نسبت به قسمت اختصاصی و مشترک ساختمان برابر با سایر مالکان است. خواندگان، حق تعیین تکلیف و تحمیل تصمیمات خود بر سایر مالکان ساختمان را ندارند. اخذ تصمیم در مورد تقسیم فضای پارکینگ باید با حضور کلیه مالکین و با اکثریت آراء باشد. این امر در ماده 6 قانون تملک آپارتمانها آمده است"... کلیه تصمیمات مربوط به اداره و امور مربوط بقسمت های مشترک با اکثریت آراء مالکینی است که بیش از نصف مساحت تمام قسمتهای اختصاصی را مالک باشند." متاسفانه خواندگان محترم صرفا تصمیماتی را در خصوص پارکینگ اتخاذ کرده و سایر مالکان را وادار به پذیرش این تصمیمات نموده اند.
ماده 3 آئین نامه قانون تملک آپارتمان ها که مقرر می دارد:
"قسمت هایی از ساختمان و اراضی و متعلقات آن ها که به طور مستقیم مورد استفاده تمام شرکاء میباشد قسمت های مشترک محسوب می گردد نمی توان حق انحصاری بر آنها قائل شد"
4. وضعیت حقوقی پارکینگ در آپارتمانها
عالیجناب مطابق بخشنامه شماره 35097/5 مورخ 25/12/71 اداره کل ثبت استان تهران که اینک مورد عمل کلیه ادارت ثبت استانهاست، با استفاده از مدلول ماده 4 آئین نامه اجرایی که پارکینگ جزو مشاعات تعیین نشده، پارکینگ را مفروز اعلام نموده و شهرداری نیز در گواهی پایان ساختمان به تعداد پارکینگ به صورت مشخص اشاره می نماید. با این ترتیب در صورت مجالس تفکیکی که بعد از این بخشنامه اقدام شده اند تعداد پارکینگ ها در قسمت مفروزات با مساحت و حدود و شماره قطعه تعیین می شوند و به هنگام انتقال با توجه به صورت مجلس تفکیکی، پارکینگ متعلق به آپارتمان را با شماره و مساحت و حدود دقیقاً در سند قید می نمایند. در این روش پارکینگ ها جزو مفروزات ساختمان هستند.
بنابراین تعلق پارکینگ ساختمان به یک واحد آپارتمانی دو صورت دارد:
4.1. یک صورت از آن تعلق اختصاصی است که با تعیین موقعیت و مساحت آن، محل دقیقش در صورت مجلس تفکیکی و سند رسمی مربوط قید می شود و در حقیقت ملک اختصاصی مالک آپارتمان محسوب می گردد. چنانچه در سند تفکیکی ملک، برای هر واحد پارکینک خاصی قید شود به نحوی که هر واحد دارای پارکینگ مشخصی باشد، در این صورت حق استفاده انحصاری از آن پارکینگ متعلق به همان واحد خواهد بود و هیچک از واحدها حق تغییر یا تبدیل فیزیکی چنین پارکینگی را ندارند.
4.2. صورت دیگر تعلق پارکینگ به هر واحد به طور مشاعی است که قبل از بخشنامه شماره 35097/5 مورخ 25/12/71 عمل می شد. به این معنا که در صورت مجلس تفکیکی واحدهایی که می توانند بصورت مشاع از پارکینگ ساختمان استفاده کنند، نام برده می شدند. در این صورت فقط آپارتمان هایی که حق استفاده از پارکینگ مشاع برای آنها شناخته شده می توانستند از پارکینگ ساختمان بطور مشاع استفاده کنند.
مستند به ماده 2 قانون تملّک آپارتمانها و بر اساس نظریه 2270/7-31/1383 اداره کل حقوقی و تدوین قوانین قوه قضائیه پارکینگ در صورتی که در اسناد مالکیت ملک اختصاصی یک یا چند نفر از مالکین تلقی نشده باشد، جزء قسمتهای مشترک آپارتمان محسوب می شود. حال بنابر عرف معمول مالکان واحدهای آپارتمانی با توافق همدیگر و یا با تصویب هیئت مدیره محل خاصی از پارکینگ را برای خودروی هر یک از مالکان مشخص می کنند تا تزاحمی بوجود نیاید.
مستند به منطوق و مفهوم ماده 3 آئین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان ها، نمی توان برای قسمت های مشترک حق انحصاری قائل شد. قسمت های مشترک در ملکیّت مشاع تمام شرکاء ملک است هرچند در قسمت اختصاصی واقع شده یا از آن قسمت ها عبور نماید. علیهذا هیچیک از مالکان واحدها حق انحصاری نسبت به پارکینگ نداشته مشترکاً می توانند جهت پارک خودرو از آن استفاده نمایند البته با رعایت حقوق خاصه دیگر مالکان.
عالیجناب، با عنایت به مراتب اشعاری و با توجه به اینکه خواندگان برخلاف تعهدات قرارداد فیمابین، پارکینگ ساختمان را مطابق نقشه مصوب و مورد توافق تحویل موکل نداده اند، تقاضای صدور حکم بر محکومیت خواندگان به تحویل پارکینگ قانونی، متعارف و مطابق قرارداد را دارد.