وضعیت انتقال سند وقتی فروشنده غایب است

وضعیت انتقال سند وقتی فروشنده غایب است

• 4,235 مشاهده
• زمان مطالعه : 12:37
• مقالات
• مطالب کاربردی حقوقی

 هر روز به میزان خرید و فروش املاک اضافه می‌شود. رویه به این صورت است که ابتدا خریدار و فروشنده با یکدیگر قولنامه و یا مبایعه‌نامه‌‌ای تنظیم می‌کنند و بعد از این مرحله فروشنده باید در دفترخانه حاضر شده و مبادرت به انتقال رسمی ملک به نام خریدار کند. اما برخی از فروشندگان زیر بار انتقال رسمی ملک نمی‌روند. در این‌جا خریدار مجبور به طرح دعوای الزام خوانده به تنظیم سند رسمی به نام خود می‌شود.  حال اگر خوانده در دادگاه حاضر نشود و خواهان نشانی از او نداشته باشد، تکلیف چیست؟ در ادامه به بررسی پرونده ای در این خصوص می پردازیم.

انتقال سند - دادخواست ابطال معامله و الزام به انتقال سند و دستور موقت بر جلوگیری از نقل و انتقال - شرایط آزمون سردفتری اسناد رسمی - اطلاعیه سازمان ثبت در خصوص دفاتر فاقد دفتریار - قانون تشکیل دفاتر اسناد رسمی

  آغاز دعوا

خواهان دادخواستی به خواسته «الزام خوانده به تنظیم سند رسمی» پلاک 10344/4414 بخش 7 تهران تنظیم و به مبلغ 51 میلیون ریال مقوم کرده است. علاوه بر این دادخواست تصاویر قولنامه، گواهی اذن خوانده، ظهر قولنامه و استشهادیه و پس از ابطال تمبر دادرسی دعوای مالی تقدیم دادگاه کرده است.

خواهان در بخش مربوط به شرح خواسته خود چنین توضیح داده است: «خوانده به موجب قولنامه مورخ 4/3/65 متعهد می‌شود که در قبال دریافت جمعا 6 میلیون ریال در تاریخ 1/6/65 در دفترخانه رسمی شماره 215 تهران حاضر شود و تشریفات ثبت و واگذاری پلاک مندرج در ستون خواسته را انجام دهد. و ثمن معامله نیز به شرح ذیل به خوانده پرداخت شده است و خوانده در مبادله قولنامه مبلغ 500 هزار ریال را شخصا دریافت و شخص ثالثی را به نام «نبی» معرفی کرده است که در تاریخ 22/3/65 مبلغ یک میلیون و پانصد هزار ریال را به علاوه چند برگ سفته به مبلغ دو میلیون و پانصد هزار ریال دریافت کرد.

 ارزش محتویات و مندرجات سند رسمی  - دادخواست ابطال وکالت نامه و سند رسمی انتقال - فروش مال غیرمنقول بدون تنظیم سند رسمی 

در تاریخ 13/4/65 یعنی روز تخلیه ملک، مبلغ یک میلیون ریال را آقای نبی از طرف خوانده دریافت کرد و ظهر قولنامه را در خصوص دریافت بهای معامله امضا کرده است، اما متاسفانه با این‌که خوانده تمامی مبلغ شش میلیون مندرج در قولنامه را دریافت کرده است، در دفترخانه اسناد رسمی شماره 215 تهران حاضر نشده و با ارسال اظهارنامه شماره 17322 مورخ 6/6/67 اینجانب را متهم به تخلف از قولنامه می‌کند. این فرد در دادخواستی به دادگاه تقاضای فسخ قولنامه مورخ 4/3/65 و محکومیت اینجانب به خلع ید و پرداخت اجرت‌المثل می‌کند.

اینجانب نیز با توجه به گواهی در خصوص دستور خوانده به پرداخت ثمن معامله به نبی و اجاره‌نامه و استشهادیه و قولنامه تقاضای رد دعوی مطروحه را کرده که در نهایت شعبه دادگاه عمومی تهران طی دادنامه شماره  1146 مورخ 24/8/78 حکم بر رد دعوی خوانده صادر کرده است. در حال حاضر با توجه به دلایل و مستندات، تقاضای الزام خوانده به تنظیم سند رسمی را دارم.

  رسیدگی دادگاه

دادخواست پس از ارجاع به شعبه دادگاه حقوقی برای رسیدگی توسط مدیر دفتر نسبت به تعیین وقت و دعوت از طرفین و ارسال نسخه ثانی و ضمایم به خوانده اقدام می‌شود. اخطاریه خواهان طبق ماده 69 قانون آیین دادرسی مدنی به همسرش ابلاغ شده و اخطاریه خوانده نیز مطابق ماده 79 قانون آیین دادرسی مدنی به جهت اشتباه بودن آدرس برگشت داده شده و مدیر دادگاه مجددا به خواهان ابلاغ می‌کند که ظرف 10 روز پس از رویت نسبت به نشانی صحیح خوانده اقدام کند، در غیر این صورت قرار رد دادخواست ایشان صادر خواهد شد.

چگونگی الزام به تنظیم سند رسمی - قرار تامین خواسته به استناد سند رسمی 

خواهان طی لایحه‌ای اعلام می‌کند که آدرس خوانده را ندارد. به این ترتیب تقاضای دعوت خوانده از طریق انتشار آگهی را می‌کند. مدیر دادگاه نیز به خواهان طی اخطاریه‌ای اعلام می‌کند که ظرف یک ماه پس از رویت، نسبت به پرداخت مبلغی به عنوان هزینه نشر آگهی اقدام و فیش آن را به دفتر دادگاه ارایه کند، در غیر این صورت قرار رد دادخواست صادر خواهد شد و مطابق ماده 73 قانون آیین دادرسی مدنی طی نامه‌ای تقاضای آگهی ابلاغ وقت دادرسی و دادخواست و ضمایم به خوانده را خواستار می‌شود.

 خواهان از راه می‌رسد

در وقت مقرر، خواهان حاضر شده، ولی خوانده حضور ندارد و دادگاه به جهت استعلام نام مالک پلاک ثبتی شماره 10344/4414 دستور وقت احتیاطی صادر می‌کند.

پس از اعاده پرونده مدیر دفتر مراتب را از اداره ثبت اسناد و املاک بخش 7 تهران استعلام می‌کند و اداره ثبت چنین پاسخ می‌دهد: «سند  مالکیت المثنی 6 دانگ یک قطعه زمین به مساحت 5087 مترمربع به نام آقای حسن انتقال  قطعی یافته که سند المثنی صادر شده و ستون نقل و انتقالات سند مالکیت معرف آخرین مالک یا مالکین است».

دادگاه با بررسی اوراق و محتویات پرونده ختم رسیدگی را اعلام و به شرح ذیل مبادرت به صدور رای می‌کند.

مزایای طلایی سند رسمی -  برخورد دادگاه با ابطال سند رسمی 

 رای دادگاه

در خصوص دادخواست آقای «علیرضا» به طرفیت آقای «حسن» به خواسته الزام به تنظیم سند رسمی پلاک 10344/4414 بخش 7 تهران مقوم به مبلغ پنجاه و یک میلیون ریال و با توجه به این‌که اخطاریه خوانده وفق ماده 73 قانون آیین دادرسی مدنی ابلاغ قانونی شده و نامبرده در جلسه دادگاه حاضر نشده است و هیچ‌گونه دفاعی که موجبات بی‌اعتباری ادعای خواهان را فراهم کند، ارایه نداده است؛ با ملاحظه دادنامه شماره 1146 مورخ 24/8/78 صادره از شعبه دادگاه عمومی تهران و ملاحظه پرونده 76/10/759 که طی آن حکم به صحت و اصالت قرارداد مورخ 4/3/65 صادر شده و با توجه به نامه شماره 27547 مورخ 28/6/81 ثبت شرق تهران به شماره 2098 مورخ 3/7/81 ثبت دفتر دادگاه شده است که طی آن مالک ملک متنازع‌فیه را آقای حسن معرفی کرده، با توجه به مراتب فوق، دعوای خواهان به نظر دادگاه ثابت و محرز تشخیص و به استناد مواد 10 و 219 و 220 و 223 و 224 قانون مدنی و مواد 46 و 47 و 48 قانون ثبت اسناد و املاک و مواد 198 قانون آیین دادرسی مدنی و رای وحدت رویه 620 مورخ 20/8/76 دیوان عالی کشور، حکم به الزام خوانده به حضور در یکی از دفاتر اسناد رسمی و انتقال ملک پلاک ثبتی 10344 فرعی از 4414 بخش 7 تهران به نام خواهان آقای علیرضا صادر و اعلام می‌کند. رای صادره غیابی بوده و ظرف بیست روز پس از ابلاغ قابل واخواهی در این دادگاه است.

مدیر دفتر دادگاه به خواهان اخطار می‌کند که ظرف یک ماه پس از رویت برای پرداخت مبلغی بابت یک نوبت نشر آگهی و ارایه اصل قبض به دادگاه حاضر شود، ضمنا یک نسخه از دادنامه به نامبرده ابلاغ می‌شود. پس از ارایه قبض توسط خواهان مدیر محترم یک نسخه دادنامه جهت درج در روزنامه کثیرالانتشار و ابلاغ قانونی به خوانده به روابط عمومی دادگستری استان تهران ارسال می‌شود.

 اجرای حکم

پس از ابلاغ قانونی دادنامه به خوانده و سپری شدن مهلت مقرر و  از پایان یک ماه خواهان در دفتر دادگاه حاضر و تقاضای صدور اجراییه می‌کند. مدیر دفتر، اجراییه را مطابق مفاد دادنامه در خصوص حضور خوانده به یکی از دفاتر اسناد رسمی و انتقال ملک به نام خواهان صادر و مطابق مواد 115 و 180 قانون آیین دادرسی مدنی جهت ابلاغ به خوانده به اداره روابط عمومی دادگستری کل استان تهران ارسال می‌کند. سپس با توجه به تقاضای خواهان دو برگ اجراییه به همراه روزنامه‌ای که آگهی در آن درج شده به همراه تصویر دادنامه صادره برای اجرا، به اجرای احکام مدنی ارسال می‌شود.

شرایط ادعای جعل سند رسمی - اعتبار اسناد رسمی و عادی در دعاوی مدنی

 تحلیل پرونده

به موجب قانون ثبت اسناد و املاک، ثبت اسناد اختیاری است، مگر در موارد ذیل:

1-کلیه عقود و معاملات راجع به عین یا منافع املاکی که قبلا در دفتر املاک ثبت شده باشد.

 2-کلیه معاملات راجع به حقوقی که قبلا در دفتر املاک ثبت شده است.  طرح دعوی و تنظیم دادخواست و نحوه ابلاغ و رسیدگی از نظر شکلی کاملا منطبق با قانون صورت گرفته است و خالی از خدشه و خلل به نظر می‌رسد و چون خوانده مجهول‌المکان بوده است، با توجه به تقاضای خواهان، دعوت از نامبرده توسط آگهی در روزنامه به عمل آمده است و از نظر ماهوی نیز با توجه به استعلام صورت گرفته از سازمان ثبت اسناد و این‌که خوانده در هیچ یک از جلسات حضور نداشته و دعوی خالی از دفاع موثر بوده، بنابراین دادگاه محترم به درستی و براساس استنادات دقیق قانونی رای صادر کرده است و خوانده را محکوم و ملزم به حضور در دفترخانه برای تنظیم سند رسمی کرده است.

منبع : روزنامه حمایت

دکتر علی رفیعی

دکتر علی رفیعی وکیل پایه یک دادگستری، دکتری حقوق دانشگاه تهران، مدرس، قبول وکالت در دعاوی حقوقی، خانواده،کیفری،علایم و طرح، الووکیل،اپلیکیشن حقوقی

• 02186044219
• 09124447724

بهنام جلیلیان

بهنام جلیلیان وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی. وکیل کانون وکلای مرکز متخصص در زمینه دعاوی حقوقی(املاک و قراردادها) دعاوی شهرداری و کمیسیون ها و اراضی

• 02122777329
• 09124269331

دکتر ساناز یوسفی

دکتر ساناز یوسفی وکیل پایه یک دادگستری فارغ التحصیل دکتری حقوق و فوق دکتری از کشور کانادا، دارای سابقه حرفه‌ای وکالت در امور مهاجرتی، دعاوی ملکی، دعاوی حوزه پیمان؛ سرمایه گذاری و بین المللی، بانکی، مالی و شرکتی، انعقاد تخصصی قراردادها، دعاوی خانواده

• 02188652740
• 09129552676

سروش سلامیان

سروش سلامیان وکیل پایه یک دادگسترى ، کارشناس ارشد حقوق تجارت بین الملل ، دعاوى ملکى تجارى، شرکتها و قرارداد ها ، حقوق دریایى و کشتیرانى

• 02122225808
• 09121860361

تایید مرگ 38 نفر در سقوط هواپیمای تهران-طبس     قرار تامین کیفری و تاسیس جدید قرار نظارت در قانون جدید آیین دادرسی کیفری

پست های مرتبط

پیش فروش ساختمان بدون سند رسمی جرم است

• 1,393 مشاهده
• زمان مطالعه : 1:10

یک حقوقدان گفت تنظیم سند در همان دقایق اولیه خرید و فروش راه را بر سوءاستفاده افراد سودجو می‌بندد و [...]

مردم از خریدهای قولنامه ای و غیر رسی خودداری کنند

• 1,394 مشاهده
• زمان مطالعه : 1:26

معاون قوه قضاییه و رییس ثبت اسناد کشور با اشاره به قانون تعیین و تکلیف اراضی و املاک فاقد سند رسمی، [...]

قولنامه

• 1,394 مشاهده
• زمان مطالعه : 1:18

قولنامه عقد بیع نیست و در مواردی که موضوع قرارداد، انتقال ملک ثبت شده باشد تنظیم سند رسمی الزامی است [...]

نظریه مشورتی

• 1,396 مشاهده
• زمان مطالعه : 1:5

سرقفلی مغازه‌ای مثلاً یکصد میلیون تومان مورد معامله قرار می‌گیرد و طرفین در قراردادی توافق می‌کنند س [...]

دفاعی در پرونده الزام به انتقال سند و تحویل مبیع

• 1,397 مشاهده
• زمان مطالعه : 1:16

موکله یک واحد آپارتمانی را از خوانده خریداری می کند اما به جهت افزایش قیمت املاک ، خوانده حاضر به تح [...]

نظریه مشورتی درباره نحوه رفع اختلاف از طریق داوری

• 1,397 مشاهده
• زمان مطالعه : 1:22

اداره‌کل حقوقی قوه‌قضاییه با صدور نظریه‌ای مشورتی به استعلام یک مرجع قضایی درخصوص «چگونگی حل و فصل ا [...]

انتقال اموال قبل از محکومیت قطعی مصداق فرار از دین نیست

• 1,398 مشاهده
• زمان مطالعه : 1:24

منتقل کردن اموال توسط فرد به دیگران، قبل از محکومیت قطعی او به پرداخت دین، مصداق جرم انتقال مال به ق [...]

عزم قوه قضائیه برای برچیدن بیش از 100 بازار خرید و فروش اموال مسروقه

• 1,398 مشاهده
• زمان مطالعه : 1:7

مدیرکل پیشگیری‌های انتظامی و امنیتی معاونت اجتماعی و پیشگیری از جرم قوه قضائیه از ناامن‌سازی بیش از [...]