آیین نامه اجرائی پیش فروش ساختمان
بررسی وتحلیل قراردادهای پیش فروش و مشارکت ساختمان عباس بشیری ناشر جنگل چاپ دوم
متن آییننامه اجرایی قانون پیشفروش ساختمان ( مقالات مرتبط با پیش فروش ساختمان - سوالات مرتبط با پیش فروش ساختمان ) در روزنامه رسمی کشور منتشر شد.
پیش فروش ساختمان فقط از طریق سند رسمی صورت می گیرد - آشنایی با قانون پیش فروش ساختمان - کلاهبرداری از طریق پیش فروش ساختمان و ارائه راهکارهای پیشگیرانه
متن این آییننامه به شرح زیر است:
ماده1- در این آییننامه اصطلاحات زیر در معانی مشروح به کار میروند:
الف- قانون: قانون پیشفروش ساختمان مصوب 1389
ب- پیشفروشنده: مالک رسمی زمین یا سرمایهگذار یا مستأجر.
پ- مالک رسمی زمین: شخصی که مطابق ماده (22) قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 1310 دارای سند رسمی مالکیت میباشد.
کاهش مشکلات مدنی و کیفری در محاکم با اجرای آیین نامه پیش فروش آپارتمان - آیین نامه پیش فروش ساختمان چه می گوید ؟ - لایحه پیش فروش ساختمان
ت- مستأجر: شخصی که به موجب سند رسمی دارای حق احداث بنا بر روی عین مستأجره میباشد.
ث- سرمایهگذار: شخصی که به موجب سند رسمی با مالک یا مستأجر برای احداث بنا سرمایهگذاری مینماید و واحد یا واحدهای ساختمانی مشخص از بنای احداثی با حق فروش به وی اختصاص مییابد.
ج- سند رسمی: سندی که بین پیشفروشنده و پیشخریدار یا واگذارنده و منتقلالیه حقوق و تعهدات ناشی از آن، در دفاتر اسناد رسمی تنظیم میگردد.
چ- عملیات پی ساختمان: عملیاتی که پس از خاکبرداری و در اجرای پیریزی (فونداسیون) جهت استقرار ستونهای ساختمان یا دیوارهای باربر بر روی پی انجام میگیرد و با پایان آن، اجرای اسکلت ساختمان شروع میشود.
ح- مهندس ناظر: شخصی که دارای پروانه اشتغال به کار مهندسی از وزارت راه و شهرسازی بوده و از طرف مالک یا پیشفروشنده به مرجع صدور پروانه ساختمان معرفی و پس از موافقت مرجع مربوط، مسئولیت نظارت بر اجرای ساخت و ساز ساختمان را براساس پروانه ساختمان و شناسنامه فنی و ملکی ساختمان و سایر تکالیف مقرر برعهده دارد.
خ- گواهی اتمام ساختمان: برگهای با امضای مهندس ناظر که به موجب آن پایان عملیات ساختمانی براساس مقررات ملی ساختمان به مرجع صدور پروانه ساختمان اعلام میگردد.
د- شناسنامه فنی و ملکی ساختمان: سندی که براساس بند (ز) ماده (21) قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان مصوب 1374 و مطابق دستورالعمل وزارت راه و شهرسازی مشتمل بر سیستم و پایداری سازه، تأسیسات برقی و مکانیکی و مشخصات معماری ساختمان صادر میشود.
بررسی قانون پیش فروش ساختمان - تصویب آیین نامه ای در مورد پیش فروش ساختمان ها و آپارتمان ها
ذ- هیأت داوری: هیأت موضوع ماده (20) قانون.
ماده2- قرارداد پیشفروش و واگذاری حقوق و تعهدات طرفین (پیشخریدار و پیشفروشنده) باید به صورت رسمی از طریق دفتر اسناد رسمی با رعایت تمام قیود و شرایط مقرر در مواد (2) و (4) قانون تنظیم و منعقد شود و خلاصه در سند مالکیت قید و خلاصه آن به اداره ثبت محل اعلام گردد.
نمونه قرارداد پیشفروش ( مقالات مرتبط با پیش فروش ساختمان - سوالات مرتبط با پیش فروش ساختمان ) ، توسط سازمان ثبت اسناد و املاک کشور با همکاری کانون سردفتران و دفتریاران مرکز و وزارت راه وشهرسازی ظرف یکماه پس از ابلاغ این آییننامه تهیه و جهت استفاده متقاضیان در اختیار آنان قرار خواهد گرفت.
ماده3- سردفتر اسناد رسمی مکلف است پس از تنظیم و امضای قرارداد پیشفروش نسبت به درج خلاصه معامله در سامانه الکترونیکی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور اقدام نماید. واحد ثبتی مکلف است ظرف (24) ساعت خلاصه مربوط را در دفتر املاک ثبت کند. در این مرحله ضرورتی به ارسال سند مالکیت به اداره ثبت نمیباشد.
ماده4- واحد ثبتی مکلف است پاسخ استعلام ثبتی ملک را براساس آخرین وضعیت ملک، نام ومشخصات آخرین مالک و سایر اشخاصی که به هر نحو در ملک دارای حق میباشند، تهیه و ظرف پنج روزکاری به دفترخانه ارسال نماید. تخلف از این بند موجب تعقیب اداری است.
ماده5- کلیه عوامل مربوط در ساخت سازههای موضوع قرارداد پیشفروش از قبیل مهندس ناظر، پیمانکار و مالک رسمی زمین مکلفند قوانین و مقررات و ضوابط شهرسازی و معماری و دستورالعملهای قانونی را در این زمینه رعایت نمایند.
ماده6- در قرارداد پیشفروش باید وضعیت واحد، انباری، توقفگاه، مشاعات و حقوق ارتفاقی و سایر موارد مندرج در ماده (2) قانون مطابق با شناسنامه فنی و ملکی ساختمان درج و تصریح گردد.
ماده7- ملاک محاسبه نهایی مساحت و قیمت با رعایت ماده(7) قانون، صورت مجلس تفکیکی خواهد بود.
ماده 8- در مواردی که واحدی توسط چند نفر پیشخرید میشود باید میزان سهم هر یک از پیشخریداران توسط دفتر اسنادرسمی در سند مشخص و به هر یک از پیشخریداران یک نسخه از سند تحویل شود.
ماده 9- در تنظیم سند پیشفروش، قیود و محدودیتهای مندرج در سند مالکیت پیشفروشنده باید در سند مذکور تصریح گردد.
پیش فروش ساختمان بدون سند رسمی جرم است - همه آنچه که لازم است درباره ی پیش فروش ساختمان بدانید
ماده10- شهرداریها و سایر مراجع قانونی ذیربط مکلفند هنگام صدور پروانه احداث ساختمان، ظرف یک هفته تعداد واحدهای منظور در پروانه را به واحدهای ثبتی محل وقوع ملک اعلام نمایند.
ماده 11- در اجرای ماده (12) قانون، مهندس ناظر مکلف است ظرف یک ماه از تاریخ دریافت تقاضای کتبی هریک از طرفین، پس از بازدید محل و تطبیق وضعیت موجود با پروانه ساخت، گزارش پیشرفت کار و درصد اقدامات انجام شده را به متقاضی اعلام کند. تقاضا و گزارش یاد شده باید در دو نسخه تهیه و حسب مورد نسخه دوم به امضای مهندس ناظر یا متقاضی برسد. چنانچه حسب گزارش مهندس ناظر، عملیات ساختمانی متناسب با قرارداد، پیشرفت نداشته باشد پیشخریدار میتواند پرداخت اقساط را منوط به ارایه تأییدیه مهندس ناظر مبنی بر تحقق پیشرفت از سوی پیشفروشنده نماید.
ماده12- پیشفروشنده باید مسئولیت خود را برای جبران خسارتهای ناشی از عیب بنا و تجهیزات آن و زیانهای ناشی از عدم رعایت ضوابط قانون و سایر قوانین مربوط در مقابل پیشخریدار و اشخاص ثالث بیمه نماید. حداقل مدت بیمهنامه، تاریخ تحویل ساختمان و حداکثر آن مطابق توافق پیشفروشنده و پیشخریدار تعیین خواهد شد.
ماده13- در مواردی که پیشخریدار حق فسخ دارد میتواند با تنظیم اظهارنامه کتبی و ابلاغ آن از طریق دفتر اسناد رسمی تنظیمکننده قرارداد یا طرق مقتضی دیگر اعلام فسخ نماید. در صورت بروز اختلاف، مطابق ماده (20) قانون و سایر مقررات مربوط اقدام خواهد شد.
ماده14- پیشفروشنده تنها در صورت اخذ رضایت همه پیشخریداران یا قائممقام قانونی آنان میتواند تمام یا بخشی از حقوق و تعهداتش را به دیگری واگذار کند. پیشخریدار باید برای واگذاری حقوق و تعهدات خود رضایت پیشفروشنده را اخذ نماید والّا مسئول پرداخت بها یا عوض قرارداد خواهد بود. رضایت مذکور در مواد (17) و (18) قانون باید کتبی و با گواهی دفتر اسناد رسمی باشد.
ماده15- در صورت انجام کامل تعهدات از سوی پیشخریدار (مستند به قبوض اقساطی موضوع بند (6) ماده (2) و یا تودیع آن در صندوق ثبت یا دادگستری)، اگر پیشفروشنده تا زمان انقضای مدت قرارداد موفق به تکمیل پروژه نگردد، چنانچه با تأیید مهندس ناظر ساختمان، کمتر از ده درصد عملیات ساختمانی باقی مانده باشد و پیشخریدار با قبول تکمیل باقی قرارداد درخواست تنظیم سند قطعی نماید، تنظیم سند به نسبت قدرالسهم او بلامانع میباشد. در این حالت پیشخریدار با پرداخت هزینههای مربوط و حقوق دولتی که برعهده پیشفروشنده است میتواند با جلب نظر هیأتداوران موضوع ماده (20) قانون از محل وجوه مندرج در ماده (11) قانون تأمین و استیفا نماید.
تبصره تنظیم سند قطعی به نحو مفروز تنها در صورت وجود صورتمجلس تفکیکی موردی امکانپذیر خواهد بود.
ماده16- تنظیم قرارداد پیشفروش ( مقالات مرتبط با پیش فروش ساختمان - سوالات مرتبط با پیش فروش ساختمان ) از طرف مستأجر یا سرمایهگذار و واگذاری حقوق و تعهدات پیشفروشنده و پیشخریدار، منوط به ارسال خلاصه آن به واحد ثبتی محل و درج مراتب در حاشیه یا ظهر سند اجاره یا قرارداد پیشفروش میباشد.
ماده17- امضای مهندس ناظر مبنی بر پایان عملیات پی ساختمان و نیز تأیید موضوع مواد (13) و (14) قانون باید توسط دفتر اسناد رسمی گواهی گردد.
ماده18- اقدام به پیشفروش ساختمان بدون تنظیم سند رسمی ممنوع است و با مرتکب طبق مواد (23) و (24) قانون رفتار خواهد شد.
ضوابط پیش فروش ساختمان تعیین شد - نکات مثبت قانون پیش فروش ساختمان از زبان مسئولان کانون سردفتران
ماده19- وزارت راه و شهرسازی مرجع صدور مجوز انتشار آگهی پیشفروش میباشد . صدور مجوز انتشار آگهی بر اساس دستورالعملی است که ظرف یک ماه پس از ابلاغ این آییننامه توسط وزارت یاد شده تهیه خواهد شد.
ماده20- رسانههای جمعی جهت انتشار آگهی پیشفروش ساختمان مکلفند مجوز انتشار مربوط را از درخواستکننده آگهی مطالبه کنند و شماره، مشخصات و اطلاعات مندرج در مجوز و مرجع صادرکننده مجوز را در متن آگهی قید نمایند والّا طبق ماده (21) قانون اقدام خواهد شد.
ماده21 وزارتخانههای راه و شهرسازی، دادگستری و فرهنگ و ارشاد اسلامی موظفند با همکاری سازمانهای صدا و سیمای جمهوری اسلامی ایران و ثبت اسناد و املاک کشور بهمنظور آشنایی و آگاهی مردم از مقررات و الزامات قانون و آییننامه و نحوه اجرای آنها به نحو مقتضی اطلاعرسانی نمایند.
ماده22- مأخذ محاسبه حقالثبت موضوع ماده (5) قانون، ماده (1) قانون وصول برخی از درآمدهای دولت و مصرف آن در موارد معین مصوب 1373 با اصلاحات بعدی میباشد.
معاون اول رئیسجمهور اسحاق جهانگیری
نحوه محاسبه مهریه یک قاضی دادگستری قانون جدید مجازات اسلامی، قانون آشفته ای است
پست های مرتبط
پیش فروش ساختمان بدون سند رسمی جرم است
یک حقوقدان گفت تنظیم سند در همان دقایق اولیه خرید و فروش راه را بر سوءاستفاده افراد سودجو میبندد و [...]
بحثی پیرامون ماهیت حقوقی قراردادهای حمل و نقل از دیدگاه حقوق مدنی
قرادادهائی که وسیله انجام تعهدات بازرگانان و ابزار معاملات تجاری است ، با قراردادهائی که اشخاص عادی [...]
رای شماره های 406 الی 410 هیات عمومی دیوان عدالت اداری با موضوع ابطال بندهای 1 و 2 مصوبه شماره 70441 ت51040-1393 6 23 هیات وزیران
رأی شمارههای 406 الی 410 هیأت عمومی دیوان عدالت اداری با موضوع ابطال بندهای 1 و 2 مصوبه شماره 70441 [...]
کاهش تخلفات و کلاهبرداری ها با اجرای قانون پیش فروش ساختمان
یکی از مشکلات حقوقی در زمینه فروش زمین و آپارتمان، مشکلات مربوط به فروش یک واحد مسکونی پیش ساخته یا [...]
پیش فروش ساختمان بدون تنظیم سند رسمی ممنوع است
از جمله معاملاتی که افراد در هنگام انعقاد آن، دچار نگرانی و اضطراب و در مواقعی حتی ضرر و زیان میشون [...]
بهره کشی از کودکان جرم است
اگر پدر و مادر طفلی با دریافت وجه نقد، طفل خود را در اختیار فرد دیگری قرار دهند که آن فرد به عنوان ف [...]
آگاهی های حقوقی درباره پلاک ثبتی و تفکیکی
اگر شما در کار ساختوساز وارد شده یا به نوعی با خرید و فروش ملک و آپارتمان سروکار داشته باشید، حتما [...]
رسانه ها برای ثبت رسمی پیش فروش ساختمان اطلاع رسانی کنند
تهران- ایرنا- رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، توجه به مزایای ثبت رسمی از جمله در مورد قانون پیش [...]