تخلیه به لحاظ عدم پرداخت اجاره بها

تخلیه به لحاظ عدم پرداخت اجاره بها

• 12,830 مشاهده
• زمان مطالعه : 17:30
• مقالات
• مطالب کاربردی حقوقی

برابر بند 9 ماده 14 قانون روابط مالک و مستأجر مصوب 1356 در صورتی که مستأجر ( مقالات مرتبط با مستاجر - سوالات مرتبط با مستاجر ) در مهلت مقرر از پرداخت مال‌الاجاره یا اجرت‌المثل خودداری کند، در موردی که اجاره‌نامه ( مقالات مرتبط با اجاره نامه - سوالات مرتبط با اجاره نامه ) عادی بوده یا اجاره‌نامه‌ای در میان نباشد، با ارسال اظهارنامه و چنانچه اجاره‌نامه رسـمـی ‌بـاشـد، با ابلاغ اخطاریه توسط دفترخانه تنظیم‌کننده سند رسمی ‌اجاره، مکلف است ظرف 10 روز قسط یا اقساط عقب‌افتاده را بپردازد. در غیر این صـورت، چـنـانـچه اجاره‌نامه رسمی باشد، موجر می‌تواند ‌از طریق دفترخانه یا اجرای ثبت و اگر عادی باشد، از طریق دادگاه درخواست وصول اجاره‌بها و تخلیه را بنماید. هرگاه پیش از تخلیه از طریق دفترخانه یا قبل از صدور حکم از طریق دادگاه، مستأجر اضافه بر اجاره‌بهای معوقه، صدی بیست آن را به نفع موجر پرداخت کند، حکم تخلیه ( مقالات مرتبط با حکم تخلیه - سوالات مرتبط با حکم تخلیه ) صادر نمی‌شود؛ اما مستأجر تنها یک بار می‌تواند از این ارفاق قانون استفاده کند.  ‌

بسته حقوقی تعیین اجاره بها بر اساس قانون موجر و مستاجر سال 1356 ، توافق خلاف قانون ممنوع 

مطابق تبصره یک ماده 14 در صورتی که مستأجر ظرف یک سال 2 مرتبه در اثر اخطار یا ارسال اظهارنامه اقدام به پرداخت اجاره‌بها کرده باشد و برای بار سوم اجاره‌بها را در موعد مقرر به موجر نپردازد یا آن را به صندوق ثبت تودیع نکند، موجر می‌تواند از دادگاه درخواست تخلیه کرده و در این خصوص مستأجر مستحق ارفاق نیست. به تعبیر دیگر، رعایت یک بار ارفاق نبوده موضوع بند 9 ماده 14 شرط اعمال مقررات تبصره یک نمی‌باشد؟؟؟؛ زیرا در غیر این صورت، تبصره یک موضوعیت خود را از دست می‌دهد؛ چراکه با اعمال مقررات بند 9 برای بار دوم، حتی با ارسال یک بار اظهار‌نامه نیز مستأجر در هر صورت ملزم به تخلیه است و نیاز به ارسال دوباره اظهار‌نامه نیست. لازم به ذکر است که در تخلیه به لحاظ عدم پرداخت اجور، مطابق مقررات قانون 1356 حق کسب و پیشه مستأجر ساقط می‌شود.  ‌

قرارداد اجاره 

با توجه به مراتب مذکور از منطوق و مفهوم تبصره یک ماده 14 قانون روابط مالک و مستأجر مصوب 1356 این نکات به نظر می‌رسد:

1. با توجه به نوع سند  ( مقالات مرتبط با سند - سوالات مرتبط با سند ) تنظیمی، ‌اعم از عادی یا رسمی، ‌اظهارنامه یا اخطاریه موضوع قانون حاکم بر دعوا با توجه به موضوعیت آن باید مطابق با نوع سند تنظیم و ابلاغ شود؛ یعنی در صورت تنظیم سند عادی فی‌مابین موجر ( مقالات مرتبط با موجر - سوالات مرتبط با موجر ) و مستأجر ( مقالات مرتبط با مستاجر - سوالات مرتبط با مستاجر ) ، اظهارنامه و در صورت رسـمـی ‌بـودن سـنـد، اخـطـاریـه از طـریـق دفـتـرخـانه تنظیم‌کننده آن سند ارسال می‌شود و جایگزین کردن هر یک از موضوعات اخطاریه یا اظهارنامه به جای یکدیگر فاقد پایگاه قانونی است.  ‌

دعاوی راجع به اجاره

2. در صورت افزایش اجاره‌بها ( مقالات مرتبط با اجاره نامه - سوالات مرتبط با اجاره نامه )-چه به صورت عادی و چه رسمی- ‌حسب مورد اقدام لازم به عمل می‌آید؛ یعنی در صورت افزایش اجاره‌بها از طریق سند رسمی‌ موضوع سند عادی یا از طریق عادی موضوع سند رسمی ‌ضمن توجه به اصل سند، رابطه استیجاری حسب مورد مطابق نوع سند موضوع افزایش اجاره‌بها اقدام می‌شود.  ‌

تشریفات رسیدگی به دعوای تعدیل اجاره بها

3. با توجه به اطلاق بند 9 ماده 14 در مواردی که مستأجر محل کسب، خود مالک سهم مشاعی از آن محل بوده و اجاره‌بها را به دیگران نپرداخته باشد، موضوع مطابق بند 9 این ماده است و می‌توان حکم تخلیه ( مقالات مرتبط با حکم تخلیه - سوالات مرتبط با حکم تخلیه )  محل کسب را به طور مشاعی صادر کرد. این‌ حکم به هیچ نحو مغایر مفهوم و منطوق قانون حاکم بر دعوا نخواهد بود.

تقسیم قانونی هزینه تعمیرات بین موجر و مستاجر 

4. منظور از <صدور حکم> مندرج در بند 9 ماده 14 حکم قطعی دادگاه است و تا زمانی که حکم قطعی صادر نشده است، مستأجر می‌تواند اضافه بر اجاره‌بهای معوقه، صدی بیست آن را در حق موجر پرداخت کند. در این صورت، چنانچه دعوا در دادگاه عمومی ‌مطرح باشد، دادگاه حکم تخلیه را صادر نکرده و مستأجر ( مقالات مرتبط با مستاجر - سوالات مرتبط با مستاجر ) را با قید این که <عدم صدور حکم از این جهت تنها برای یک بار خواهد بود> به پرداخت هزینه دادرسی محکوم می‌کند و مبلغ تودیع شده را به موجر ( مقالات مرتبط با موجر - سوالات مرتبط با موجر ) خواهد داد. اما چنانچه پرونده در مرجع تجدیدنظر بوده و دادگاه عـمـومـی ‌حـکـم بـه تخلیه صادر کرده باشد، دادگاه تجدیدنظر رأی تخلیه را فسخ و سایر موارد محکومیت مستأجر را چنانچه فاقد اشکال باشد، تأیید می‌نماید.

بررسی اختلافات موجر و مستاجر - قرارداد اجاره را چگونه ختم به خیر کنیم ؟

5. احتساب یک سال مذکور در تبصره یک ماده 14 قانون روابط مالک و مستأجر، از تاریخ ابلاغ اولین اظهارنامه یا اخطاریه دفترخانه خواهد بود و منظور از یک سال مذکور، یک سال جاری است؛ یعنی آغاز و پایان یک سال مدت اجاره ملاک احتساب یک سال مورد اشاره در تبصره است و تخلف مستأجر لزوماً باید در این مدت بیان و محقق شود.

دعوای موجر و مستاجر ممنوع

6. مطالبه باید تنها مربوط به اصل اجاره‌بها باشد؛ یعنی ارسال اظهارنامه یا اخطاریه حسب مورد زمانی می‌تواند ادله اثبات دعوا برای صدور حکم تخلیه قرار گیرد که اجاره‌بها مطالبه شده باشد نه چیز دیگر.  ‌

 ‌7. موجر مطابق مفهوم تبصره یک ماده 14 باید تمامی اجور حال شده را طی یک اظهار‌نامه یا اخطاریه مطالبه کند. با این وجود، تقسیم اجاره‌بهای حال شده به 2 یا چندین قسمت و مطالبه آن در چندین نوبت برای صدور حکم تخلیه فاقد وجاهت قانونی است.  ‌

آیا میدانید برای اجاره ملک باید چه نکاتی را رعایت کنید ؟ 

 ‌8. اظهار‌نامه و اخطاریه‌ای می‌تواند مجوز صدور حکم تخلیه قرار گیرد که از جهت شکلی و ماهیتی بدون نقص تنظیم و به طور صحیح مطابق قواعد حاکم بر دادرسی ابلاغ شده باشد.  ‌

اختلافات موجر و مستاجر از دریچه قانون 

9. در صورتی که مهلت مقرر در بند 9 ماده 14 در اظهارنامه یا اخطاریه کمتر یا بیشتر از مهلت مقرر در قانون (10 روز) قید و تنظیم شده باشد، تخلف از مفاد زمـانـی اخـطـاریه یا اظهارنامه بوده و بدین صورت نمی‌تواند مجوز صدور حکم تخلیه ( مقالات مرتبط با حکم تخلیه - سوالات مرتبط با حکم تخلیه ) باشد.

پی نوشت :
نویسنده : عباس سعیدی‌راد، قاضی دادگستری و کارشناس ارشد حقوق خصوصی-نقل از نشریه ماوی

منبع : معاونت حقوقی و امور مجلس

دکتر علی رفیعی

دکتر علی رفیعی وکیل پایه یک دادگستری، دکتری حقوق دانشگاه تهران، مدرس، قبول وکالت در دعاوی حقوقی، خانواده،کیفری،علایم و طرح، الووکیل،اپلیکیشن حقوقی

• 02186044219
• 09124447724

بهنام جلیلیان

بهنام جلیلیان وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی. وکیل کانون وکلای مرکز متخصص در زمینه دعاوی حقوقی(املاک و قراردادها) دعاوی شهرداری و کمیسیون ها و اراضی

• 02122777329
• 09124269331

دکتر ساناز یوسفی

دکتر ساناز یوسفی وکیل پایه یک دادگستری فارغ التحصیل دکتری حقوق و فوق دکتری از کشور کانادا، دارای سابقه حرفه‌ای وکالت در امور مهاجرتی، دعاوی ملکی، دعاوی حوزه پیمان؛ سرمایه گذاری و بین المللی، بانکی، مالی و شرکتی، انعقاد تخصصی قراردادها، دعاوی خانواده

• 02188652740
• 09129552676

سروش سلامیان

سروش سلامیان وکیل پایه یک دادگسترى ، کارشناس ارشد حقوق تجارت بین الملل ، دعاوى ملکى تجارى، شرکتها و قرارداد ها ، حقوق دریایى و کشتیرانى

• 02122225808
• 09121860361

توصیه هایی برای نوشتن قراردادهای اجاره     آیا تقسیم ترکه منوط و موکول به تحریر ترکه است

پست های مرتبط

قضاوت زنان جایز یا غیر جایز

• 1,393 مشاهده
• زمان مطالعه : 1:38

موضوع جواز یا عدم جواز قضاوت زنان در در سوابق فقه شیعی با رویکردی استدلالی نسبت به ادله مخالفین و مو [...]

فرق واگذاری با انتقال در قانون روابط موجر و مستاجر

• 1,394 مشاهده
• زمان مطالعه : 1:2

واژه واگذاری یا واگذار در مواد10و 14(بند2) و تبصره 1 ماده 19 قانون قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 22 [...]

مقررات مرتبط با تعیین بهای خواسته در دعاوی

• 1,397 مشاهده
• زمان مطالعه : 1:13

تعیین بهای خواسته به مفهوم مشخص کردن ارزش ریالی یا تقویم آن به وجه رایج کشور است بنابراین وقتی خواست [...]

رای دیوان عدالت اداری به معافیت کانون وکلا از پرداخت مالیات

• 1,398 مشاهده
• زمان مطالعه : 1:9

آراى بدوى دیوان عدالت ادارى مبنى بر معافیت کانون وکلاى مرکز از پرداخت مالیات در مرحله تجدیدنظر تأیید [...]

پیوست امنیتی برای صیانت از اطلاعات مردم و دستگاه ها تهیه شود

• 1,398 مشاهده
• زمان مطالعه : 1:25

رئیس قوه قضاییه خواستار تهیه پیوست امنیتی برای امنیت داده ها و صیانت از اطلاعات مردم و دستگاه ها شد [...]

شرط ضمانت در عقد اجاره

• 1,398 مشاهده
• زمان مطالعه : 1:10

اجاره در لغت به معنای مزد، اجرت و پاداش عمل است و در ماده 466 قانون مدنی آمده است [...]

19 ایراد به لایحه اصلاح قانون تابعیت

• 1,398 مشاهده
• زمان مطالعه : 1:43

درحالی که چندی پیش مجلس لایحه «اصلاح قانون تعیین تکلیف تابعیت فرزندان حاصل از ازدواج زنان ایرانی با [...]

نظریه مشورتی

• 1,398 مشاهده
• زمان مطالعه : 1:45

با توجه به مقررات ماده 356 قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی ناظر به ماده 24 [...]