توصیه های مهم قبل از تنظیم مبایعه نامه و قولنامه

14,345 مشاهده
زمان مطالعه : 0:15
مطالب کاربردی حقوقی

نویسنده: حمیده پارس لاری *

حقوقدانان و کارشناسان همواره به خریداران و فروشندگان قبل از تنظیم مبایعه نامه و قولنامه توصیه های مهمی ارائه می دهند که تا حد امکان از وقوع آسیب ها، مشکلات و ضررهای بعدی پیشگیری شود که برخی از موارد بدین شرح است.

خریدار می بایست قبل از خرید بررسی و استعلام های لازم از مراجع مربوطه و صلاحیت دار را انجام دهد.

باید توجه داشت که مشاعات و ملحقات ملک همانند آب، گاز، پارکینگ، انباری به وضوح مشخص شده باشد نباید فراموش کرد که حدود و مساحت ملک و هماهنگی آن با مشخصات سند و پلاک ملک با املاک مجاور همخوانی داشته باشد.

باید پس از بررسی و استعلام از شهرداری اطمینان یافت که ملک در طرح قرار دارد یا دارای عقب نشینی می باشد یا خیر.

خریدار می بایست بداند که میزان مالکیت فروشنده در یک سند چیست و فروشنده مالک چند دانگ از سند است. به عنوان نمونه اگر فروشنده مالک شش دانگ نباشد و برای ملکی دو شریک متصور باشیم و فروشنده نسبت به سهم و مالکیت خود اقدام به فروش و انتقال ملک به خریدار نماید در این صورت به ظاهر مشکلی وجود ندارد و خیلی از معاملات بدین روال شکل می گیرد اما از لحاظ حقوقی یک مشکل وجود دارد که خیلی از پرونده ها به دلیل ناآگاهی از این مورد، در محاکم دادگاه ها در حال رسیدگی می باشد و آن حق شفعه است که برای شریک ایجاد می شود، یعنی شریک بر خریدار اولویت داشته و در این صورت معامله مورد نظر در معرض فسخ قرار می گیرد و خریدار مجبور به استرداد ملک و دریافت وجه ثمن می باشد. تنها چاره نیز این است که در چنین معاملاتی اطمینان حاصل نمود که معامله با اذن شریک انجام شده است.

بررسی سمت فروشنده

الف) باید دقت نمود که فروشنده خود مالک است یا وکیل قانونی وی، اگر وکیل مالک آماده نقل و انتقال سند باشد باید به حدود اختیاراتش به دقت توجه شود. براساس ماده 663 قانون مدنی وکیل نمی تواند عملی را که از حدود وکالت خارج است، انجام دهد.
ب) قیم مالک، وقتی که مالک محجور، دیوانه یا سفیه باشد در این صورت باید قیم نامه به دقت ملاحظه و مفاد قیم نامه به دقت بررسی شود که آیا قیم حق فروش دارد یا با نظارت مقام قضایی این حق را پیدا می کند.
ج) ولی مالک، ولی مالک هنگامی به عنوان فروشنده حق فروش پیدا می کند که صغیر به سن 18 سال تمام شمسی نرسیده باشد. در غیر این صورت چنین حقی را پیدا نمی کند.
د) مالکی که موضوع مورد معامله را به ارث برده باشد باید گواهی انحصار وراثت ارائه و گواهی مالیات ارث او نیز ملاحظه شود.