حق استفاده از مورد رهن به راهن تفویض و ملک در اختیار وی قرار داشته و اجازه داده شده که از منافع ملک بهره مند گردد و تلویحاً بمنظور استهلاک بدهی به بانک اجازه فروش آپارتمانها نیز به راهن داده شده است
رأی اصراری حقوقی 31 – 1377
شماره رأی : 31 – 11/12/1377
شماره پرونده : 27 – 1377
شماره جلسه : 40 – 1377
علت طرح : اختلاف نظر بین شعبه سوم دیوان عالی کشور با دادگاههای عمومی کرج
موضوع : - الزام به تنظیم سند رسمی انتقال
- بیع
- رهن
در ساعت 9 روز سهشنبه 11/12/1377 جلسه هیأت عمومی شعب حقوقی دیوان عالی کشور بریاست حضرت آیتالله محمد محمدی گیلانی رئیس دیوان عالی کشور و با حضور جنابان آقایان قضات دیوان عالی کشور و نماینده جناب آقای دادستان کلّ کشور تشکیل و با تلاوت آیاتی چند از کلام الله مجید رسمیّت یافت.
رئیس : دادنامه شماره 328 – 13/7/1377 شعبه سوم دیوان عالی کشور بتصدی جناب آقای مهدی منشیزاده منوچهری رئیس و جناب آقای علی خوشوقتی عضو معاون مطرح است. جناب آقای خوشوقتی گزارش پرونده را قرائت فرمایند.
خلاصه جریان پرونده : در سال 1374 آقایان و بانوان علی نقی وفائی فرد، محمدرضا فلاحنیا، مهین ترابی و فرحناز عسگری و 22نفر دیگر که مشخصات آنان در ردیف تجدیدنظرخواندگان مندرج است، دادخواستهائی بطرفیت آقایان علی اصغر شیخ مرادی و پرویز محمدعلی به شعب مختلف دادگاه عمومی کرج تسلیم نموده اند.
مفاد کلیه دادخواستها این است که آقای علی اصغر شیخ مرادی مالک قطعه زمین پلاکهای 6989 – 6997 فرعی از 162 اصلی بوده و در آن یک مجتمع ساختمانی مشتمل بر 40 دستگاه آپارتمان احداث نموده و آن را طبق صورت تفکیکی شماره 12508 – 17/8/57 به قطعات و پلاکهای مجزی تفکیک کرده و وکیل رسمی ایشان آقای پرویز محمدعلی طبق اسناد عادی چند دستگاه از آپارتمانها را به ایشان یا ایادی ماقبل آنان فروخته و مبیع را به تصرفشان داده است اما اخیراً معلوم شده کل پلاکهای فوق در رهن بانک تجارت بوده و به علت عدم پرداخت بدهی از ناحیه آقای شیخ مرادی، بانک درصدد صدور اجرائیه است و تقاضای الزام خواندگان را به انتقال رسمی ملک نموده اند که بلحاظ ارتباط موضوعی کلیه پرونده ها به شعبه 16 دادگاه مرقوم ارجاع شده و ضمیمه یکدیگر در جریان رسیدگی قرارگرفته است.
در تاریخ 13/12/74 آقای منصور آشتیانی وکیل دادگستری بوکالت از آقایان و بانوان احمد عسگری، کریم احسانپور، رقیه عظیمی ، نسرین پارسا و 26 نفر دیگر به اسامی و مشخصات مندرج در پرونده ، دادخواستی بطرفیت آقای علی اصغر شیخ مرادی و بانک تجارت و اداره ثبت اسناد کرج به خواسته توقیف عملیات اجرائی پرونده کلاسه 4-3371 اجرای ثبت کرج و ابطال اجرائیه کلاسه ش/3 – 1/790 به مبلغ 000ر000ر250 ریال به دادگاه عمومی کرج تسلیم و توضیح داده است آقای علی اصغر شیخ مرادی به موجب فتوکپی مبایعه نامه های عادی پیوست ششدانگ هریک از ده قطعه زمین پلاکهای 746 و 6989 الی 6997 از پلاک 162 اصلی کرج که در آنها احداث بنا شده شخصاً یا توسط وکیل خویش آقای پرویز محمدعلی به موکلین فروخته و قسمت اعظم ثمن را دریافت داشته و خریداران آپارتمانها را در تصرف دارند. اخیراً اطلاع حاصل شد آقای علی اصغر شیخ مرادی پلاکهای مرقوم را بموجب اسناد رهنی شماره 142484 و 149556 درقبال دریافت مبلغ 000ر000ر250 ریال در رهن بانک تجارت گذاشته و بعلت امتناع از پرداخت بدهی، بانک مذکور علیه نامبرده اجرائیه صادرکرده و موعد حراج تعیین شده و فروش پلاکهای مرقوم از طرف بانک تجارت موجب زیان موکلین خواهدشد و به استناد ماده 5 قانون اصلاح پاره ای از قوانین ثبت تقاضای توقیف اجرائیه صادره و سپس صدور حکم به ابطال عملایت اجرائی را دارد.
این پرونده نیز به شعبه 16 دادگاه عمومی کرج ارجاع و ضمیمه سایر پرونده ها در جریان رسیدگی قرار گرفته است.
در تاریخ 2/5/74 آقایان سیّد مرتضی رنجبر و امیرهمایون محذوف، وکلای دادگستری بوکالت از آقای علی اصغر شیخ مرادی متقابلاً دادخواستی بطرفیت شرکت تولیدی و صنعتی زاکان گاز (سهامی خاص) با مدیریت آقای پرویز محمدعلی، کریم رحمانپور ، محمدرضا فتاحنیا، مهین ترابی، علینقی ذکائیفرد، اخترالسادات چاووشی و مجید نعمت اللهی بخواسته ابطال وکالتنامه رسمی شماره 78063 – 5/2/67 دفتر اسناد رسمی شماره 56 تهران و اعلام بطلان قرارداد مورخ 24/12/66 و دعوی تقابل در پرونده های کلاسه 74/156 الی 74/161 مطروحه در شعبه 16 دادگاه عمومی که بشرح آنها دعوی الزام موکل به انتقال رسمی ملک اقامه شده، مقوم به مبلغ چهارمیلیون تومان به دادگاه عمومی کرج تسلیم و اظهار میدارند قرارداد مورخه 24/12/66 را موکل زمانی که در زندان قصر بوده با شرکت زاکان گاز و آقای پرویز محمدعلی منعقد نموده و مقرّر بوده آقای محمّدعلی بدواً نسبت به فک رهن از پلاکهای ملکی موکل که در رهن بانک تجارت بوده و نیز پرداخت بدهیهای او و سپردن وجه الضمان برای استخلاص وی از زندان اقدام نماید و به ایشان اختیار داده شده است هرگونه اقدامی در مورد پلاکهای ملکی موکل مقتضی میداند معمول دارد و متعاقباً بموجب سند رسمی شماره 78063 – 5/2/67 دفتر اسناد رسمی شماره 56 تهران برای اجرای مفاد قرارداد فوق الذکر به نامبرده تفویض وکالت میشود که قرارداد ، وکالتنامه و اسناد تنظیمی ایشان با دیگران به دلایل زیر باطل و فاقد آثار قانونی است زیرا :
اولاً راهن بموجب اسناد رهن تنظیمی با بانک تجارت قبل از فک رهن از اعیان مرهونه حق انتقال آنها را به غیر نداشته
ثانیاً براساس قرارداد تنظیمی خوانده ردیف 1 موظف بوده قبل از هر اقدامی کلیه مطالبات بانک را بپردازد و پس از فک رهن از ملک موکل، آپارتمانهای احداثی را معامله کند اما نامبرده قبل از تصفیه حساب با بانک، آپارتمانها را به اشخاص ثالث واگذار کرده که این واگذاری بنا بمراتب فوق باطل و بلااثر است و تقاضای صدور حکم بشرح خواسته و ردّ دعاوی الزام به تنظیم سند رسمی اقامه شده از سوی خواندگان پرونده فعلی و سایر پرونده های مطروحه در شعبه 16 دادگاه عمومی کرج و رسیدگی توأمان به کلیه پرونده ها را تقاضا دارند.
این پرونده نیز به شعبه 16 دادگاه مرقوم ارجاع و ضمیمه سایر پرونده ها در جریان رسیدگی قرارگرفته است.
آقای پرویز محمدعلی احد از خواندگان در پاسخ به دعوی اظهار داشته: بموجب وکالتنامه رسمی و بعنوان وکیل بلاعزل آقای علی اصغر شیخ مرادی مبادرت به انجام معامله و فروش آپارتمانهای ملکی موکل به اشخاص ثالث نموده ام برای فروش آپارتمانهای احداثی دارای اختیار تام بوده و قولنامه هائی را که تنظیم کرده ام شخصاً امضاء نموده ام و فقط قولنامه هائی را قبول دارم که به امضاء من رسیده باشد نه کسانی که بدون موافقت من از اشخاص ثالث آپارتمان خریداری کرده باشند، زیرا در مبایعه نامه ها حق انتقال به غیر از خریداران سلب شده است. 26 نفر دیگر از خواندگان در جلسات دادرسی مفاداً اظهار داشته اند آپارتمانهای تحت تصرف خود را از آقای علی اصغر شیخ مرادی یا پرویز محمدعلی یا مع الواسطه، از خریداران قبلی ، خریداری کرده ایم و هرکدام بخش عمده قیمت آپارتمانها را پرداخت نموده ایم و حاضریم بقیه ثمن را بپردازیم.
آقای علی حشمتی وکیل دادگستری به وکالت از بانک تجارت بشرح لایحه تقدیمی و در جلسات دادرسی اظهار داشته: ادعای بی اطّلاعی خواهانها از مسأله در رهن بودن پلاکهای مورد دعوی صحیح نیست زیرا که کلیه قولنامه های مستند دعاوی مطروحه مربوط به سال 72 به بعد میباشد حال آنکه اسناد رهنی مربوط به سالهای 1362 و 1365 میباشد و بعید به نظر میرسد تنظیم کنندگان قولنامه ها از موضوع اسناد رهنی که 10 الی 12 سال قبل تنظیم شده بی خبر بوده باشند، باتوجه به اینکه طبق ماده 6 سند رهنی، راهن حق هرگونه معامله را به هرصورت نسبت به عین و منافع از خود سلب کرده و عمل آقای شیخ مرادی ، با صراحت ماده مذکور و ماده 34 قانون ثبت فاقد آثار قانونی است مضافاً بر اینکه قولنامه های تنظیمی دارای شرایط مقرر مربوط به عقد بیع در قانون مدنی، نمیباشد و در متن آنها ضمانت اجراء برای عدم انجام معامله قید گردیده و ماده 348 قانون مدنی نیز بیع چیزی را که خرید و فروش آن قانوناً ممنوع است باطل اعلام کرده و عمل راهن در اقدام به فروش مالی که قانوناً حق فروش آن را نداشته از موارد بطلان قرارداد است و خواهانها میباید برای تعیین تکلیف به فروشنده مراجعه مینمودند. از طرفی صدور قرار توقیف عملیات اجرائی به استناد اوراق عادی، بر خلاف مندرجات اسناد رسمی و ماده 5 قانون اصلاح پاره ای از مقرّرات قانون ثبت است زیرا در ماده اخیر شرایط توقیف عملیات اجرائی تعیین گردیده و تعهدنامه عادی از موارد مذکور در آن ماده نیست و براساس ماده 793 قانون مدنی راهن بدون اذن مرتهن حق تصرف در عین و منافع مال مرهونه را ندارد و براساس مراتب فوق تقاضای ردّ دعوی خواهانها را دارد.
دادگاه بدواً قرار توقیف عملیات اجرائی را صادر نموده و متعاقباً با اعلام کفایت رسیدگی بشرح دادنامه 428 الی 440 – 1/8/75 درخصوص دعوی 26نفر از خواهانها بطرفیت آقایان شیخ مرادی و پرویز محمدعلی مبنی بر الزام خواندگان به انتقال رسمی آپارتمانهای مورد خریداری، حکم بر الزام آنان به فراهم آوردن موجبات انتقال رسمی و سپس انتقال رسمی آپارتمانها به خواهانها با حفظ حقوق مرتهن و رعایت مفاد قراردادهای تنظیمی بین طرفین دعاوی مطروحه صادر و در خصوص دعوی تقابل اقامه شده از سوی آقای علی اصغر شیخ مرادی با توجه به اینکه قرارداد مورخه 24/12/66 و وکالتنامه بلاعزل رسمی را شخصاً تنظیم و امضاء نموده و بانک تجارت نیز قبلاً اذن انتقال ملک را به راهن داده است حکم بر بطلان دعوی تقابل صادر مینماید و در مورد دعوی توقیف و ابطال عملیات اجرائی نظر به اینکه بانک مرتهن بدون توجه به حقوق خریداران که آپارتمانها را به عنوان مالک در تصرف دارند مبادرت به صدور اجرائیه نموده و موضوع در آگهی فروش اداره ثبت نیز قیدشده و نظر به اینکه مالکیت خریداران ناشی از اذن مرتهن و به وسیله راهن بوده زیرا طبق سند رهنی (که به ظاهر عنوان سند رهنی دارد اما متن سند و شقوق مختلف آن به سند رهنی شباهتی ندارد و در آن شروط مجهول گنجانده شده و درباره دین آتی راهن سخن رفته، درحالی که در صدر سند ، مبلغ رهن 000ر000ر250 ریال قیدشده ، لیکن خارج از عقد رهن به مسائل دیگر پرداخته شده ( نقل عینی عبارات ) حق استفاده و نگهداری از ملک به راهن داده شده و در حقیقت به راهن اذن داده شده آپارتمانها را بفروشد و بدهی بانک را مستهلک نماید، هرچند حق فروش از وی سلب گردیده ، ولی با تحویل ملک و بلافاصله پس از عقد رهن به وی اذن داده شده تا پایان مدت قرار از منافع آن بهره مند گردد ، و بهره وری از منافع ملک ، از طریق فروش یا اجاره آن مقدور است. با این وصف خریداران جانشین راهن گردیده اند و اجرائیه میباید با درنظرگرفتن حقوق آنان صادر میشد. از طرفی اجرای ثبت در صدور اجرائیه رعایت قوانین ثبتی و مدنی را ننموده، درحالی که مبلغ بدهی 000ر000ر250 ریال بوده، بدون اینکه مازاد بر این مبلغ به عهده راهن ثابت باشد ، اجرائیه به بیش از مبلغ مذکور صادر نموده و نظر به اینکه طبق مصوّبه مجمع تشخیص مصلحت نظام بانکها مجاز به وصول خسارت تأخیر تأدیه نمیباشند ، اجرائیه صادره خلاف مندرجات سند رسمی است و بانک میتواند اصل طلب خود را از ملک مورد رهن با فروش آن برداشت نماید و ماده 34 قانون ثبت نیز مطالبه اصل بدهی را جایز دانسته و شورای نگهبان نیز طی نظریه شماره 3378 - 14/10/67 اخذ مازاد بر بدهی بدهکار و صدور اجرائیه را خلاف موازین شرع و باطل اعلام نموده لذا اجرائیه شماره 3/ش - 7907 دایره سوم اجرای ثبت تهران باطل اعلام میگردد.
آقای علی حشمتی وکیل بانک تجارت به رأی صادره اعتراض و تجدیدنظرخواهی نموده و اعتراضات وی خلاصتاً این است که اظهارنظر دادگاه مبنی بر اینکه اجرائیه صادره زائد بر میزان بدهی است امری فنی بوده و نیاز به جلب نظر کارشناس دارد و دادگاه نمیتواند رأساً در این خصوص اعمال نظر کند، اصل بدهی آقای شیخ مرادی مبلغ 465ر557ر293 ریال است و مبلغ 389ر602ر329 ریال خسارت تا تاریخ 26/1/75 و خسارت تأخیر تأدیه روزانه مبلغ 825ر97 ریال میباشد و بلحاظ اینکه این بدهی قبل از تاریخ 8/6/62 ایجاد گردیده حسب محتویات کارتهای ضمیمه از حساب آقای ناصر فاضلی خارج و به حساب آقای شیخ مرادی منتقل شده لذا بدهی مزبور مشمول مصوّبه مجمع تشخیص مصلحت نظام میباشد و مطالبی دیگر درخصوص غیرقانونی بودن رأی صادره عنوان شده که تکرار مطالب معنونه قبلی است و نهایتاً تقاضای نقض دادنامه معترض عنه را دارد و این شعبه برابر دادنامه شماره 204 – 31/6/75 خلاصتاً بشرح زیر رأی صادر نموده :
استدلال دادگاه در مقام توجیه و تعلیل دادنامه تجدیدنظر خواسته مخدوش است و با مقرّرات قانونی و مصرحات سند رسمی مستند اجرائیه مطابقت ندارد چه آنکه :
الف - سند رسمی شماره 142484 - 19/11/62 تنظیمی بین آقای شیخ مرادی و بانک تجارت صرفاً سند رهنی نیست بلکه مشعر است براینکه بانک تجارت مبلغ 000ر000ر250 ریال وام و تسهیلات بانکی به مشارالیه اعطاء نموده و نامبرده پرداخت کلیه بدهی، کارمزد و سود تضمین شده آن را تعهد کرده و بمنظور توثیق کلیه بدهی خود به بانک کلیه پلاکهای مصرح در سند را اعم از عرصه و اعیان در رهن بانک تجارت گذارده که فک رهن و آزاد نشود مگر با پرداخت کلیه بدهی و در ماده 10 سند رسمی تصریح شده درصورت تخلف اعتبار گیرنده از مواد قرارداد بانک حق خواهد داشت برای وصول مطالبات خود به صرف ارائه صورت حساب مبادرت به صدور اجرائیه نموده و طلب خود را به انضمام مخارج و منافع و خسارت تأخیر استیفاء نماید.
ب - طبق مواد 771 و 777 و 780 و 781 و 792 و 794 قانون مدنی در باب رهن ، مرتهن نسبت به عین مرهونه حق عینی و حق تقدم دارد و میتواند از طریق فروش مال مرهون طلب خود را استیفاء کند و نهایتاً رهن برای مرتهن حقی ایجاد مینماید که معاملات مالک نسبت به آن مال در صورتی که منافی حق مرتهن باشد ، بدون اذن مرتهن و یا فک رهن نافذ نیست، با این وصف انتقال مال مرهونه به غیر مادام که فک رهن نشود یا مرتهن اذن ندهد به جهات اشعاری به ویژه با لحاظ ماده 793 قانون مدنی وجه قانونی ندارد.
ج - مطابق ماده 71 قانون ثبت ، اسناد ثبت شده در قسمت راجعه به معاملات و تعهدات مندرجه در آنها نسبت به طرفین و قائم مقام قانونی آنان رسمیت و اعتبار خواهدداشت و طبق ماده 74 همان قانون، قضات و مأمورین دیگر دولتی نمیتوانند از اعتبار دادن به اینگونه اسناد استنکاف نمایند و مدلول آنها بدون احتیاج به حکمی از محاکم عدلیه لازم الاجراء میباشد.
د- درست است که در متن سند به راهن اجازه دادهشده تا پایان مدت قرارداد از منافع ملک بهره مند گردد ولی اجازه استیفاء منافع از ملک به معنای اجازه فروش و انتقال ملک مرهونه به اشخاص ثالث نمی باشد و در ماده 6 سند رسمی نیز قید شده راهن قبل از تسویه کامل بدهی و فسخ آن بدون موافقت کتبی بانک حق انتقال یا واگذاری هرنوع حقی از حقوق خود نسبت به عین یا منافع مورد رهن و انجام هرگونه معامله را نسبت به اصل یا مازاد از خود سلب مینماید و تعهد کرده ، شخصاً از آن استیفاء منفعت نماید. از آنجا که پرونده امر دلالتی بر تحقق فک رهن یا موافقت کتبی بانک تجارت در زمینه اقدام راهن به انتقال آپارتمان به غیر ندارد، استدلال دادگاه خلاف مصرحات سند و موازین قانونی است.
هـ - استدلال دادگاه در باب صدور اجرائیه به مبلغ بیش از 000ر000ر250 ریال با مندرجات مواد 5 و 10 سند رسمی مستند صدور اجرائیه مطابقت ندارد خاصّه آنکه استدلال دادگاه موهم این مطلب است که دادگاه اجرائیه صادره را قدر متیقن نسبت به اصل طلب صحیح میداند با این وصف اقدام دادگاه به صدور حکم بر بطلان اجرائیه به طور کلی و علی الاطلاق حتی نسبت به اصل بدهی من علیه الاجراء با مقررات قانونی و مندرجات ماده 3 و قسمت اخیر ماده 5 سند تطبیق نمیکند و بر تقدیری که بدهکار مدعی باشد قسمتی از اصل بدهی را پرداخته و یا بانک بیش از استحقاق مبادرت به صدور اجرائیه نموده، دادگاه تکلیف داشته با ملاحظه پرونده اجرائی و سوابق و دفاتر بانک و جلب نظر کارشناس در امور حسابرسی میزان واقعی استحقاق بانک را معلوم و در صورتی که اثبات میگردید اجرائیه بیش از میزان استحقاق بانک صادر شده صرفاً آن را نسبت به مبلغ اضافه بر استحقاق ابطال مینمود.
و- اظهارنظر دادگاه مبنی بر اینکه مرتهن میتواند فقط به میزان مورد رهن در سند و بطرفیت راهن و جانشینان قانونی وی اجرائیه صادر و چنانچه زائد بر مبلغ 000ر000ر250 ریال مطالبه دارد میباید قبلاً آن را در دادگاه به اثبات برساند، صحیح و قانونی نیست زیرا طبق ماده 3 سند رهنی، اعتبار گیرنده و راهن نسبت به کلیه میزان سود تضمین شده و کارمزد و مخارج و غیره که از ابتدای معامله با بانک تا روز استهلاک و تسویه قطعی به آن تعلق میگیرد در مقابل بانک مسئول میباشد. مضافاً درمورد سود تضمین شده بانکها شورای نگهبان طی نامه شماره 7742 - 11/12/61 خطاب به بانک مرکزی اظهارنظر کرده و مهمتر اینکه قرارداد رسمی مستند صدور اجرائیه صرفاً بین بانک و آقای علیاصغر شیخ مرادی تنظیم گردیده و علیرغم استدلال دادگاه، خواهانها جانشین قانونی آقای شیخ مرادی محسوب نمیشوند، بنابمراتب دادنامه تجدیدنظر خواسته در حدی که مورد تجدیدنظرخواهی قرار گرفته نقض و رسیدگی مجدد به شعبه دیگر دادگاه عمومی کرج ارجاع میگردد.
پرونده پس از وصول به شعبه هجدهم دادگاه عمومی کرج ارجاع شده دادگاه پس از استماع توضیحات و مدافعات خواهانها و وکیل بانک تجارت که حاوی مطلب قابل ذکری نیست کفایت رسیدگی را اعلام و خلاصتاً بشرح زیر رأی صادر مینماید :
با عنایت به محتویات پرونده اولاً درخصوص دعوی خواهانها مبنی بر انتقال رسمی ملک باتوجه به اقرار خواندگان به فروش آپارتمانها به خواهانها و احراز مالکیت خوانده آقای شیخ مرادی نسبت به پلاکهای مورد دعوی و احراز وکالت بلاعزل آقای پرویز محمدعلی و تحقق عقد بیع فیمابین طرفین بموجب قراردادهای منعقده و قبض مبیع توسط خریداران و پرداخت ثمن معامله به فروشنده و به استناد مواد 10 و 219 و 183 و 362 قانون مدنی دعاوی خواهانها را وارد تشخیص و توجهاً به اینکه در متن سند رهنی، حق استفاده و نگهداری از ملک به خود راهن داده شده و قبل از تنظیم سند رهنی ملک تفکیک و بصورت چهل دستگاه آپارتمان مجزی درآمده و به راهن تحویل و به وی اجازه دادهشده از منافع آن بهره مند شود و بدین ترتیب تلویحاً اجازه فروش آنها را بمنظور استهلاک بدهی به راهن داده است و مشارالیه نیز با استفاده از این حق آنها را به فروش رسانده، بدین ترتیب خریداران جانشین راهن گردیده اند و با این وصف بموجب بند پنج سند مذکور اجرائیه میبایست با درنظر گرفتن حقوق جانشینان راهن صادر میگردید و چون اجرای ثبت در صدور اجرائیه قوانین ثبت و مدنی را در رابطه با رهن رعایت نکرده و مبلغی بیش از مبلغ مورد رهن و بدون اثبات مازاد آن اجرائیه صادر کرده است و عنایت به اینکه عقد رهن نسبت به مرتهن لازم است و تنها اوست که میتواند مبلغ اصل مورد رهن را با فروش عین مرهونه وصول نماید لذا رأی بر الزام خواندگان به تنظیم سند رسمی آپارتمانهای خریداری شده در حق خواهانها و با رعایت حقوق قانونی بانک مرتهن (صرفاً تا اصل مبلغ مورد رهن) صادر میگردد. درخصوص دعوی خواهانها مبنی بر توقیف و ابطال اجرائیه با توجه بمراتب فوق الذکر و نظر به اینکه بانک تجارت بدون توجه به حقوق خریداران با وجود اینکه ید خواهانها نسبت به آپارتمان ید مالکانه است نسبت به صدور اجرائیه اقدام نموده لذا حکم به ابطال اجرائیه صادر میگردد. دعوی تقابل آقای علی اصغر شیخ مرادی بخواسته ابطال قرارداد و وکالتنامه رسمی نیز محکوم به ردّ اعلام شده است.
آقای علی حشمتی وکیل بانک تجارت به آراء صادره اعتراض و درخواست تجدیدنظر نموده و اعتراضات وی خلاصتاً این است که دادگاه با وجود تأکید دیوان عالی کشور مبنی بر اینکه چنانچه دادگاه خواهانها را تا مبلغ 250 میلیون ریال بدهکار میداند صدور حکم بر ابطال اجرائیه بطور کلی، وجهه قانونی نداشته بلکه باید حکم بر ابطال اجرائیه نسبت به مازاد بر مبلغ مذکور صادر میشد و نیز در صورتی که بین طرفین نسبت به مبلغ مازاد بر 250 میلیون ریال اختلاف نظر وجود دارد با جلب نظر کارشناس و بررسی دفاتر و اسناد و مدارک بانک میزان واقعی طلب بانک تجارت را مشخص مینمود، مجدداً حکم بر ابطال اجرائیه صادر نموده که برخلاف قانون است از طرفی صدور حکم بر الزام بانک تجارت به انتقال رسمی پلاکهای مورد دعوی موجه نیست زیرا بانک از معاملاتی که با اسناد عادی واقع شده اطلاعی نداشته و در جریان آن نبوده است، نه فروشنده است نه ضامن و نه طرف قرارداد و مدعیان باید به مالک ( آقای شیخ مرادی ) مراجعه کنند و دعوی همانطور که در مرحله بدوی ایراد گردید متوجه بانک تجارت نمیباشد و مقتضای کار صدور قرار ردّ دعوی به علت عدم توجه آن به موکل بوده است. وکیل مرقوم مطالبی دیگر درخصوص عدم ابلاغ دادخواست 28 نفر از خواهانها به بانک تجارت و اینکه اسناد بانک رسمی بوده و قضات مکلف به تبعیت از مفاد آنها هستند، عنوان و تقاضای نقض حکم صادره را مینماید. تجدیدنظر خواندگان نیز لایحه ای تقدیم و درخواست ابرام آراء معترض عنهم را دارند پرونده جهت رسیدگی به دیوان عالی کشور ارسال و به این شعبه ارجاع شده و پس از رفع نقائص معد طرح و اتخاذ تصمیم است. لوایح طرفین هنگام شور قرائت خواهدشد.
هیأت شعبه در تاریخ بالا تشکیل گردید پس از قرائت گزارش آقای دکتر علی خوشوقتی عضو ممیز و اوراق پرونده مشاوره نموده چنین رأی میدهد
نظر به اینکه دادنامه شماره 428 الی 440 مورخ 1/8/75 صادره از شعبه 16 دادگاه عمومی شهرستان کرج در حدی که مورد تجدیدنظر خواهی قرارگرفته بوده است بموجب دادنامه شماره 204 - 31/6/75 صادره از شعبه سوم دیوان عالی کشور نقض گردیده و نظر به اینکه شعبه 18 دادگاه عمومی کرج که رسیدگی پس از نقض را عهده دار بوده بموجب رأی تجدیدنظر خواسته مستند به همان علل و اسبابی که حکم منقوض مبتنی بر آن بودهاست به صدور حکم مبادرت نموده که مورد تجدیدنظرخواهی بانک تجارت قرارگرفته است بنابراین و با لحاظ ماده 576 قانون آئین دادرسی مدنی رأی تجدیدنظر خواسته اصراری محسوب است و نظر به اینکه شعبه سوم دیوان عالی کشور براساس مقررات بند ج ماده 24 قانون تشکیل دادگاههای عمومی و انقلاب نمیتواند استدلال شعبه 18 دادگاه عمومی کرج را بپذیرد، پرونده بایستی در جلسه عمومی شعب حقوقی دیوان عالی کشور مورد رسیدگی قرارگیرد مقرّر میدارد دفتر پس از ثبت نتیجه پرونده را بمنظور طرح در هیأت عمومی اصراری شعب حقوقی به اداره دفتر دیوان عالی کشور ارسال نماید
( شعبه سوم دیوان عالی کشور )
رئیس : جناب آقای منشیزاده منوچهری
در پرونده مطروحه معروض میدارد اولاً در رأی وحدت رویه شماره 620 - 20/8/76 هیأت عمومی دیوان عالی کشور که برای دادگاهها و شعب دیوان عالی کشور در موارد مشابه لازم الاتباع میباشد تصریح گردیده مطابق مواد قانون مدنی در باب رهن گرچه رهن موجب خروج عین مرهونه از مالکیت راهن نمیشود لکن برای مرتهن نسبت به مال مرهون حق عینی و حق تقدم ایجاد میشود که میتواند از محل فروش مرهونه طلب خود را استیفاء کند و معاملات مالک نسبت به مال مرهونه درصورتی که منافی حق مرتهن باشد نافذ نخواهد بود اعمّ از اینکه معامله راهن بالفعل منافی حق مرتهن باشد یا بالقوه و بنابراین در جائی که بعد از تحقق عقد رهن مرتهن مال مرهون را به تصرف راهن داده اقدام راهن در زمینه فروش و انتقال سرقفلی مغازه مرهونه به شخص ثالث بدون اذن مرتهن یا فک رهن از جمله تصرفاتی است که با حق مرتهن منافات دارد و چنین معامله ای نافذ نخواهدبود موضوع مطروحه هم دقیقاً با مدلول رأی وحدت رویه مطابقت دارد.
دادگاه در توجیه رأی صادره دو مطلب را استدلال کرده اول اینکه در متن سند رهن، مرهونه بتصرف راهن داده شده است و در ثانی اجازه استفاده از مرهونه هم به وی تفویض شده است. النهایه دادگاه اجازه استفاده از عین مرهونه را بمثابه اجازه فروش و نقل و انتقال ملک مرهون تلقی کردهاست که این استدلال صحیح نیست و بداهت موضوع نیازی به توجیه بیشتر ندارد و بنابراین رأی دادگاه صحیح نیست و با مدلول رأی وحدت رویه شماره 620 و مواد قانون مدنی در باب رهن مخالفت دارد. لکن برای تشحیذ ذهن همکاران محترم اضافه مینماید شروط مندرج در قرارداد مستند دعوی هم لزوم نقض رأی دادگاه در ماده 4 شرایط قرارداد آمده است که اعتبار گیرنده و راهن تعهد نمودند که هرگاه به علتی از علل یکی از دیون مؤجل خود را در رأس موعد تأدیه ننمایند و منجر به واخواست گردد کلیه دیون ولو اینکه موعد آنها نرسیده باشد حال میشود و بایستی دفعتاً واحده بپردازد و در ماده 5 هم تصریح گردیده راهن و اعتبار گیرنده با قبول کلیه مندرجات این سند برای وثیقه تأدیه بدهی ناشی از این قرارداد مال مشروح ذیل را با کلیه ملحقات و منضمات شرعی و عرفی بموجب قرارداد حاضر در رهن بانک قرارداده که فک رهن و آزاد نشود مگر با پرداخت کلیه بدهی خود به بانک و کارمزد و سود تضمین شده متعلق به آن و بانک مورد رهن را پس از تصرف موقتی بموجب همین قرارداد به راهن سپرده و به وی اجازه میدهد که تا پایان مدت قرارداد از منافع آن بهره مند گردد که همین اجازه استفاده از منافع مرهونه را دادگاه به عنوان اجازه حق انتقال عین مرهونه به غیر تلقی کرده است، همچنین راهن متعهد شده به مسؤولیت خود از مورد رهن محافظت و نگاهداری نماید و فک رهن از مورد رهن موکول است به پرداخت آخرین رقم بدهی ناشی از این سند و بانک حق دارد برای هر مقدار از طلب خود که مانده باشد و موضوع برگ لازم الاجراء قرارگیرد از تامی مورد رهن استیفاء حقوق خود را طبق مقررات بنماید و همچنین در ماده 6 شرایط قرارداد رسمی قید شده « راهن قبل از تسویه کامل بدهی ناشی از این قرارداد و فسخ آن بدون موافقت کتبی بانک حق انتقال یا واگذاری هرنوع حقی از حقوق خود نسبت به عین یا منافع مورد رهن و یا انجام هرگونه معامله را به هر صورت و تحت هر عنوان که باشد اعمّ از قطعی و شرطی و رهنی و صلح و اقرار و وکالت و وصایت و اجاره و غیره را و بطور کلی هر معامله یا عمل و اقدام نسبت به انتقال و یا واگذاری عین یا منافع مورد رهن نسبت به اصل یا مازاد از خود سلب مینماید و تعهد کرد شخصاً از آن استیفاء منفعت کند و هرگونه تغییر وضعیت یا ساختمان و اضافه ساختمان که در مورد رهن صورت گیرد تماماً جزء مورد وثیقه محسوب و تأثیری در اجرای ماده 34 قانون ثبت نخواهدداشت. » با این ترتیب ملاحظه میفرمایید که رأی دادگاه با سوء استنباط از مندرجات قسمت اخیر ماده 5 قرارداد رسمی و مخالف رأی وحدت رویه و مقررات قانون مدنی در باب رهن بویژه ماده 793 قانون مذکور همچنین مخالف مصرّحات ماده 6 شرایط مندرج در قرارداد رسمی مستند دعوی که طرفین مقدمتاً اجرای مدلول آن را پذیرفته اند صدور یافته و درخور نقض میباشد والسلام علیکم و رحمت الله.
رئیس : جناب آقای حریرفروش
این وحدت رویه که جناب آقای منوچهری قرائت فرمودند که رأی شعبه 14 دیوان کشور تأیید شده و طبق این رأی وحدت رویه به آن استناد کردند که این معاملات صحیح نبوده راهن نمیتواند در رهن تصرفی کند که منافی حق مرتهن باشد مگر به اذن مرتهن ( ماده 793 قانون مدنی ) این وحدت رویه مربوط به سرقفلی بوده یعنی درمورد سرقفلی حق مرتهن صحیح میشد و حتی بعد از صدور رأی وحدت رویه اخیراً یک رأی اصراری از هیأت عمومی صادر شد که مدلول آن رأی اصراری که بعد از وحدت رویه صادرشده این است که این معاملات را بانک میتواند در دفترخانه اجازه دهد یا در صورتی که حقوق مرتهن رعایت شود این امر مانع از معامله نیست.
بنده با رأی دیوان عالی کشور مخالف هستم و در رأی شعبه دادگاه عمومی هم یک اشتباه وجوددارد که قانونش را میخوانم. بانک حق دارد اصل طلبش را با کلیه خسارات و خسارت تأخیر تأدیه بگیرد در صورتی که در رأی دادگاه عمومی صراحتاً اخذ خسارت تأخیر تأدیه را شرعی و قانونی ندانسته و آن اینکه این قانون در سال 76 علاوه بر آنکه اینجا هم اشاره کردند که در سال 61 در شورای نگهبان جواب نامه بانک مرکزی نوشته آنجا صریح است و صریح تر از آن همین قانونی است که در 10/12/76 واصل شده و در مجموعه سال 1376 چاپ شده است ولی در قانون الحاق 2 تبصره به ماده 15 اصلاحی قانون عملیات بانکی بدون ربا که تبصره های زیر بعنوان تبصره های 1 و 2 ماده 15 اصلاحی قانون عملیات بانکی بدون ربا مصوّب 1365 اضافه میشود و تبصره های 1و 2 فعلی به ترتیب به تبصره های 3و 4 تغییر مییابد.
تبصره 1: کلیه وجوه و تسهیلات اعطائی که بانکها در اجرای این قانون به اشخاص حقیقی و حقوقی پرداخت نموده و مینمایند برابر قرارداد تنظیمی مقرّرشده باشد که اشخاص مذکور در سررسید معینی وجوه و تسهیلات دریافتی به انضمام سود و خسارت و هزینه های ثبتی اجرائی دادرسی و حق الوکاله را بپردازند درصورت عدم پرداخت و اعلام بانک بستانکار قابل مطالبه و وصول است و کلیه مراجع قضائی و دوایر اجرای ثبت و دفاتر اسناد رسمی مکلفند براساس مفاد اسناد وقراردادهای تنظیمی نسبت به صدور حکم و اجرائیه و وصول مطالبات بانک طبق مقرّرات این قانون اقدام نمایند.
بنده خلاصتاً عقیده به این دارم که رأی بدوی اینگونه صادر شود یعنی عقیده به نقض دارم به علت اینکه به خسارت رأی صادر نشده آن دادگاه عمومی بدوی چون قانوناً دیوان کشور نظارت دارد به کار دادگاهها و هیأت عمومی هم بطریق اولی میتواند در رأی خود ارشاد نماید آن دادگاه بدوی را، صراحتاً قید شود که این آپارتمانها که هستند در مقابل 25 میلیون تومان اصل و کلیه خسارات طبق قرارداد حق بانک است. بانک حق وصول طلب خودش را دارد باخسارات و دادگاه بدوی ضمن رأی بر الزام به انجام معامله رأی دهد که دفترخانه اصل طلب و خسارات را طبق قرارداد محاسبه و مورد حکم واقع شود با این تفصیل بنده به نقض رأی و صدور اینگونه دادنامه از دادگاه عمومی این نظر را دارم.
رئیس : جناب آقای منشیزاده منوچهری
رأی اصراری که یکی از همکاران محترم عنوان فرمودند موضوعش با پرونده مطروحه متفاوت است تا آنجا که بخاطر دارم پرونده موضوع رأی اصراری در شعبه پنجم دیوان عالی کشور مطرح بود درآن پرونده در سند معامله فروشنده تعهد کرده بود فک رهن کند و خریدار هم ضمن دادخواستی که بخواسته الزام خوانده به تنظیم سند رسمی انتقال به دادگاه تسلیم کرده بود علاوه بر خواسته مزبور صدور حکم به الزام خوانده را به فک رهن هم مورد لحوق دعوی قرارداده بود و براساس دعوی خواهان و تعهد فروشنده اکثریت مجلس اصراری شعب حقوقی دیوان عالی کشور موضوع لزوم صدور حکم به الزام خوانده به فک رهن و همچنین الزام مشارالیه را به تنظیم سند رسمی انتقال ملک مورد تأیید قرارداد و بهرحال دعوی موضوع پرونده مزبور با پرونده مطروحه متفاوت است.
رئیس : جناب آقای آل اسحق
من از آقایان تقاضا دارم که به این مسأله توجه کنند چون مسأله نسبتاً مهمی است. 26 نفر حدود 8-7 سال قبل یا بیشتر واحد مسکونی را خریداری کردهاند درصورتی که رأی دیوان مورد تأیید قرارگیرد دیگر چیزی به آنها عاید نمیشود و با آن وجه و مبلغی که در آن زمان داده اند در حال حاضر بهیچوجه صاحب مسکن نمیشوند، مسأله مهم است.
در سال 1357 خوانده ردیف اول (آقای علی اصغر شیخ مرادی ) مجتمع ساختمانی مشتمل بر 40 دستگاه آپارتمان احداث نموده بعد مجتمع مذکور را از طریق ثبت اسناد به قطعات مجزی تفکیک نموده سپس آپارتمانها را در رهن بانک تجارت گذاشته البته رهن مصطلح نبوده بلکه یک معامله مابین بانک و خوانده ردیف اول بصورت مشارکت بوده بانک سهم خود را بطور اقساط به خوانده واگذار نموده و خوانده نامبرده نیز در قبال بدهی خود واحدهای مسکونی را در وثیقه بانک قرارداده است بعد موقعی که مشکلی برایش پیش آمده و در زندان بسر میبرده خوانده ردیف دوم آقای پرویز محمّدعلی را وکیل تام الاختیار قرارداده و به وی تفویض اختیار نموده که واحدهای مسکونی را بفروشد و بدهی بانک را بپردازد وکیل نیز آپارتمانها را به اشخاص واگذار نموده ولی مطالبات بانک را پرداخت نکرده است بانک تجارت هم اجرائیه صادر نموده است در چنین وضعیت و شرائطی هم قاضی دادگاه شعبه 16 و هم قاضی شعبه 18 دادگاه عمومی هدفشان احقاق حق بوده است یعنی قاضی در عین حال که میخواهد قانون و مقرّرات را رعایت کند وظیفه خود میداند احقاق حق نماید و بعبارت دیگر در موضوع این پرونده هم حق بانک که مرتهن است از بین نرود بانک به آن مبلغی که پرداخت کرده و همچنین به سود و منافع و خسارات و به همه حقوقش برسد و هم اشخاصی که آپارتمانها را خریده اند و سالها پولشان در دست فروشنده بوده و از پولشان در مدت چندین سال استفاده کرده و اگر همان مبلغ پولشان مسترد شود دیگر قادر به خرید آپارتمان نیستند حق آنها نیز از بین نرود و در یک کلام نظر دادگاههای جمع بین الحقین بودهاست.
اما در توضیح مطلب عرض میشود رهن عبارت است از وثیقه قراردادن در دین ( الرهن وثیقه فی الدین ) بعبارت دیگر رهن وثیقه ای است که راهن پیش مرتهن میگذارد برای ادای دین یعنی مرتهن ملک را خریداری نمیکند بلکه آن را وثیقه میگیرد که با آن وثیقه تضمینی بشود که بتواند دین خود و مطالباتش را از راهن بگیرد پس رهن وثیقه در دین است لذا اگر راهن بدون اجازه مرتهن عین مرهونه را بفروشد معامله نافذ نیست نه اینکه باطل است چون فرق است مابین اینکه بیع باطل باشد ی بیع نافذ نباشد اینها دو مقوله هستند و دارای آثار حقوقی متفاوت هستند. بعنوان مثال اگر شخصی مالی را که مجهول است بفروشد یعنی مبیع مجهول باشد در اینجا بیع باطل است و اجازه بعدی هم او را اصلاح و تصحیح نمیکند چون از رأس باطل و بلااثر بوده است اما اگر شخصی مال دیگری را بطور فضولی بفروشد یعنی بدون اذن صاحب مال بفروشد و صاحب مال بعد از اینکه شنید و متوجه شد اجازه داد آن بیعی که قبلاً انجام شده بود صحیحاً واقع میشود یعنی بیعی که قبلاً نافذ نبود با اجازه مالک نافذ میشود و چنانچه بیع فضولی از ابتدا باطل بود با اجازه مالک نفوذ پیدا نمیکرد زیرا چیزی که از رأس باطل بوده با اجازه بعدی تصحیح نمیشود و نفوذ پیدا نمیکند.
درموضوع این پرونده مالک آپارتمانها (خوانده ردیف اول) به خوانده دیف دوم وکالت داده که عین مرهونه را به اشخاص بفروشد و مطالبات بانک را پرداخت کند و پس از فک رهن به خریداران انتقال رسمی بدهد حالا که وکیل آپارتمانها را فروخته است ما نمیتوانیم بگوییم اصل معامله باطل است بلکه در صورتی که مرتهن (بانک) اجازه دهد یا راهن مطالبات بانک را پرداخت نموده و فک رهن نماید در این دو صورت آن معاملات قبلی نفوذ پیدا میکند چون معاملات از اصل باطل نبوده اند. اگر چه در بند ششم قرارداد این قید را ذکر کرده اند که راهن حق فروش املاک را ندارد لکن این قید یک امر زائد و توضیحی است زیرا اگر این قید را هم نمیکردند باز راهن حق فروش نداشت چون کسی نمیتواند عین مرهونه را بدون اذن مرتهن بفروشد ، حضرت امام (ره) در تحریرالوسیله میفرماید : غاصب و گناهکار است ولی اگر بعداً از مرتهن اجازه گرفت آن معامله صحیح و نافذ میشود ، عین عبارت تحریرالوسیله (مسأله 19 کتاب الرهن) میفرماید : « لا یجوز للرهن الا باذن المرتهن » جائز نیست راهن در عین مرهونه تصرف کند مگر با اذن مرتهن و بعد میفرماید :
« سواء کان ناقلاً للعین او المنفعه کالاجاره او مجرد الانتفاع به » فرقی نمیکند این تصرف ناقل عین باشد مانند بیع یا ناقل منفعت باشد مانند اجاره یا مجرد انتفاع باشد بعد در آخر همین مسأله میفرماید:
« … وان کان بالبیع او الاجاره او غیرهما من النواقل وقف علی اجازه المرتهن … » اگر این تصرف غیرمجاز با بیع باشد و بفروشد عین مرهونه را یا اجاره بدهد آن را یا غیر از اینها از عقود ناقله موقوف و منوط میشود براجازه مرتهن یعنی اگر مرتهن اجازه داد آن معامله سابق نافذ میشود و موجب انتقال ملک مورد معامله خواهدبود . در ماده 793 قانون مدنی مقرّر داشته :« راهن نمیتواند در رهن تصرفی کند که منافی حق مرتهن باشد مگر به اذن مرتهن »
از فتوای مذکور و از ماده قانونی مرقوم دو مطلب کاملاً مستفاد میگردد اول اینکه فروش عین مرهونه بدون اجازه مرتهن موجب بطلان معامله نیست بلکه سبب عدم نفوذ معامله است زیرا با اجازه بعدی مرتهن معامله صحّت و نفوذ پیدا میکند و اگر عدم اذن مرتهن موجب بطلان معامله میشد در اینصورت اجازه بعدی بلااثر بود ، مطلب دوم اینکه جایز نبودن انتقال عین مرهونه بدون اذن مرتهن بخاطر منافات معامله مذکور با حق مرتهن است قانونگذار بخاطر حفظ حق مرتهن انتقال عین مرهونه را ممنوع اعلام کرده است بنابراین همانطوری که اجازه بعدی مرتهن موجب صحت و نفوذ معامله قبلی میشود همچنین پرداخت مطالبات مرتهن بعد از انجام معامله موجب صحّت و نفوذ معامله خواهدبود زیرا با پرداخت مطالبات مرتهن فک رهن از عین مرهونه بعمل میآید و نتیجتاً حقی از وی ضایع نمیشود.
در مانحن فیه خوانده ردیف اول (مالک آپارتمانها) خوانده ردیف دوم (آقای پرویز محمدعلی) را وکیل بلاعزل خود قرارمیدهد که آپارتمانها را بفروشد و از وجوه حاصله مطالبات بانک تجارت را پرداخت نموده و نسبت به فک رهن اقدام نماید و از مابقی وجوه دریافتی سایر بدهی وی را تأدیه نموده و موجبات استخلاص او را از زندان فراهم نماید وکیل مالک نیز طبق قرارداد موجود آپارتمانها را به اشخاص واگذار نموده و قسمت عمده ثمن معامله را دریافت نموده و مبیع را به تصرف خریداران داده ولی به قسمت دوم مفاد قرارداد که عبارت از پرداخت مطالبات بانک و مآلاً فک رهن عمل نکرده است لکن باتوجه به قاعده معروف « التزام به شیء التزام به لوازم آن شیء است » چون مالک و وکیل وی با فروش آپارتمانها و با قبض عمده ثمن و اقباض مبیع ملتزم به انتقال مبیع به خریداران شده اند نتیجتاً ملتزم به لوازم آن که عبارت از انجام مقدمات انتقال ملک و از جمله پرداخت مطالبات بانک و فک رهن از ملک مورد معامله گردیدهاند کمااینکه در حال حاضر متداول و متعارف بر این است که اکثر کسانی که واحدهای مسکونی به قصد فروش احداث میکنند بالاخص مجتمعهای مسکونی را موقع احداث بنا با بانکها مشارکت نموده و در رهن بانک قرار میدهند و قبل از پرداخت مطالبات بانک و قبل از فک رهن واحدهای مسکونی را به اشخاص واگذار میکنند ولی قبل از انتقال رسمی مطالبات بانک را پرداخت و فک رهن مینمایند و سپس به خریداران انتقال میدهند حالا در اینگونه موارد آن چیزی که مانع نفوذ معامله است در رهن بودن ملک است لکن با فک رهن این مانع از بین میرود و چون مالک مبیع با عقد قرارداد بیع به حکم « اوفوا بالعقود » و به حکم « المؤمنون عند شروطهم » موظف و مکلف است به مقتضای عقد عمل نماید و لازمه عمل به قرارداد این است که ملک مورد معامله را فک رهن نموده و مانع را مرتفع نماید و بر همین مبنا دادگاهها فروشنده را ملزم نموده اند که مبلغ وثیقه یعنی مطالبات بانک را پرداخت نموده و از عین مرهونه فک رهن بعمل آورده و متعاقباً ملک مورد معامله را به خریداران انتقال نمایند که چنین حکمی مغایرتی با قانون ندارد و موجب حفظ حقوق بانک و طرفین معامله میگردد و مآلاً حق بانک و حق خریداران تضییع نشده است لذا باتوجه به مطالب معروضه من نظریه دادگاهها را تأیید میکنم.
رئیس : جناب آقای مفید
مطالبی را که جناب حاج آقا آل اسحق بیان فرمودند مورد تأیید است و موادی هم که از قانون مدنی خواندهشد ملاحظه فرمودید هیچیک از آنها دلالت بر بطلان بیع ندارد. ماده 781 قانون مدنی میگوید : « اگر مال مرهونه به قیمتی بیش از طلب مرتهن فروخته شود مازاد مال مالک است و اگر بر عکس حاصل فروش کمتر باشد مرتهن باید برای نقیصه به راهن رجوع کند.» طبق این ماده در موضوع مورد بحث بانک میتواند طبق این قرارداد مال را به اندازهای که طلب دارد استیفاء کند و مازاد مال مالک است و مؤید این مطلب ذیل مسأله 4 ص 517 باب شروط العوضین جلد یک کتاب تحریرالوسیله است که میفرماید : « وکذا لا یجوز بیع الرهن الا باذن المرتهن او اجازته ولو باع الراهن ثم افتک فالظاهرالصحه من غیر حاجه الی الاجازه … » یعنی بیع مال مرهونه جایز نیست مگر به اجازه یا اذن مرتهن و چنانچه مال مرهونه را فروخت و بعد فک رهن کرد معامله صحیح است یعنی همین اندازه موظف است فک رهن کند و طلب بانک را بدهد و معاملهای که انجام داده است هیچ اشکالی ندارد. نتیجه اینکه رأی دادگاهها صحیح و قانونی است و رأی شعبه محترم دیوان عالی کشور با عنایت به مطالبی که بیان شد صحیح بنظر نمیرسد.
رئیس : جناب آقای منشی زاده منوچهری
مطالبی که همکاران محترم فرمودند دقیقاً با مواردی که معروض گردید تطبیق میکند. شعبه سوم دیوان عالی کشور هیچگاه سخنی راجع به بطلان معامله عنوان نکرده ، در رأی شعبه سوم گفته شده است که رهن نهایتاً برای مرتهن حقی ایجاد میکند که معاملات مالک نسبت به آن مال در صورتی که منافی حق مرتهن باشد بدون اذن مرتهن و یافک رهن نافذیست و اصلاً در باب بطلان معامله مطلبی عنوان نشده است.
رئیس : جناب آقای سادات باریکانی
در این پرونده سه دعوی مطرح گردیده یکی دعوی خریداران که بدواً و بعنوان الزام خوانده آقای علی اصغر شیخ مرادی دائر بر الزام به تنظیم سند رسمی انتقال طرح شده سپس آقای علی اصغر شیخ مرادی دعوی تقابل نسبت به دعوی اصلی مزبور بخواسته ابطال وکالتنامه رسمی و ابطال مبایعه نامه های عادی که بموجب وکالتنامه رسمی تنظیم یافته است مطرح و بالاخره در قبال اجرائیة ثبتی که بانک علیه مالک در مورد ملک مورد رهن که همان پلاک مورد معامله خریداران بوده ، خریداران دادخواست توقیف عملیات اجرائی و ابطال اجرائیه ثبتی علیه بانک تسلیم که این سه پرونده به ضمیمه هم بصورت توأمان در شعبه 116 دادگاه عمومی کرج در مورد رسیدگی قرارمیگیرد و درنهایت نیز رأی هرسه پرونده را به شرحی که در گزارش مورد قرائت قرارگرفت صادر مینماید.
نکته در خور توجه این است که در دعوی اصلی که خریداران علیه فروشنده الزام تنظیم سند رسمی انتقال را تقاضا کرده بودند دادگاه حکم بر محکومیت فروشنده آقای علی اصغر شیخ مرادی بر الزام به تنظیم سند رسمی انتقال با حفظ حقوق مرتهن (بانک) صادر مینماید و در این دادنامه که محکوم علیه آقای علی اصغر شیخ مرادی است تجدیدنظرخواهی بعمل نیاورده فلذا این قسمت از دادنامه قطعیت پیدا مینماید و در مورد دعوی تقابل آقای علی اصغر شیخ مرادی بر ابطال وکالتنامه رسمی و ابطال مبایعه نامه های عادی مترتب بر وکالتنامه مذکور نیز حکم بر ردّ دعوی صادر و آقای علی اصغر شیخ مرادی که دعوایش ردّ شده نسبت به این قسمت از دادنامه هم تجدیدنظرخواهی نکرده و این رأی هم قطعی میگردد فقط میماند قسمتی از رأی که به ابطال اجرائیه ثبتی علیه بانک صدور یافته و منحصراً بانک نسبت به آن مبادرت به تسلیم دادخواست تجدیدنظرخواهی نموده و مفاد دعوی تجدیدنظرخواهی حسب گزارش این است که به میزان وجه الرهانه از مالک پلاک طلبکار بوده و سودی هم که به آن تعلق میگرفته اضافه شده و بایستی اصل طلب و سود مورد محاسبه قرار گرفته و پرداخت گردد که این تجدیدنظرخواهی فقط به قسمتی از رأی که بر بطلان اجرائیه ثبتی شمول دارد مربوط میگردد و بانک در دو دعوی اول یعنی دعوی الزام به تنظیم سند رسمی انتقال و دعوی درخواست ابطال وکالتنامه و مبایعه نامه های عادی متعاقب آن بصورت ثالث وارد نگردیده و دادخواست ورود ثالث تسلیم نکرده تا در آنها ذی سمت و بعنوان احد از اصحاب دعوی محسوب گردد که بتواند در آن قسمت از رأی که مربوط به دو دعوی مذکور بوده تجدیدنظرخواه تلقی گردد و شعبه سوم دیوان عالی کشور نیز در رأیی که در ازاء تجدیدنظرخواهی بانک صادر نموده صراحتاً اعلام داشته رأی شعبه 116 دادگاه عمومی کرج فقط در قسمتی که بر بطلان اجرائیه ثبتی صدور یافته نقض شده و دو قسمت دیگر رأی یعنی حکم بر الزام خوانده به تنظیم سند رسمی انتقال با حفظ حقوق مرتهن و حکم بر ردّ دعوی ابطال وکالتنامه و مبایعه نامه ها بجای خود باقی و معتبر و قطعیت نیز یافته است.
حال اگر شعبه 18 دادگاه عمومی کرج که پرونده پس از نقض قسمتی از رأی به آن ارجاع گردیده در رأی خود مجدداً حکم بر الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی انتقال صادر کرده مرتکب اشتباه در قضیّه شده چه با قطعیت آن قسمت دادنامه که بر الزام تنظیم سند مربوط میگردد پرونده مربوطه مختومه گردیده و دیگر دعوائی در اینخصوص مفتوح و یا موجود نبوده که بتواند رأیی نسبت به آن صادر نماید و چنانچه رأی مجددی صادرشده بی اثر است و رأی همان است که شعبه 116 صادر نموده و پرونده در آن قسمت مختومه گردیده است و قطعاً شعبه سوم دیوان عالی کشور هم که در رأی خود متذکر گردیده دادنامه در حدی که مورد تجدیدنظرخواهی قرارگرفته نقض میشود وضعیت 26 نفر خریداران ملک را در قضیّه لحاظ نموده که خللی به حقوق آنان وارد نگردد والا چنانچه نظر غیراز این بود مرقوم میداشتند دادنامه تجدیدنظرخواسته کلاً نقض میگردد فلذا بشرحی که بیان گردید آن قسمت از رأی که بالزام علی اصغر شیخ مرادی در تنظیم سند رسمی انتقال با حفظ حقوق مرتهن مربوط است و قطعیت یافته تکلیف قضیّه را در رابطه با حقوق مرتهن نیز روشن نموده یعنی در زمان تنظیم سند رسمی حق و حقوق مرتهن محاسبه و تأدیه خواهدشد و با این تقدیر اجرائیه ثبتی منتفی و بیمورد میگردد و نظر دادگاه درخصوص ابطال اجرائیه قابل تأیید میباشد.
رئیس : جناب آقای عظیمی
در رسیدگی به این پرونده، مسأله ای که هست وتا حدی جناب سادات باریکانی اشاره کردند ولی نتیجه ای که گرفتند به نظرم نتیجتاً موجه نبود. اولاً در گزارش شعبه، اصحاب دعوی کاملاً مشخص نشده و خوانده دعوی مشخص نیست، معلوم نشده دعوی بطرفیت وکیل و موکل مطرح شده یا بطرفیت وکیل و یا بطرفیت موکلی که وکالت رسمی داده بود. ثانیاً در قبال دعوی اصلی، دعوی تقابل مطرح شده، اقتضاء داشت بدواً دعوی تقابل رسیدگی و تعیین تکلیف میگردید بعد بر مبنای آن دعوی اصلی مورد رسیدگی قرار میگرفت و تصمیم مقتضی اتخاذ میشد. صاحب ملک میگوید من در وکالتنامه تفویضی شرایطی برای انجام موضوع وکالت تعیین کرده بودم و میبایست وکالت با رعایت شرایط انجام میگرفت، وکیل در حد وکالت اقدام ننموده است. از جمله شرایط این بود که اول فک رهن بنماید و ملک آزاد شود و بعد انتقالات را صورت بدهد و معمولاً خریداران نیز بموقع معامله اسناد ملک را بررسی میکنند و اختیارات وکیل را میسنجند و با احراز اختیارات وکیل و مالکیت موکل وارد انجام معامله میشوند و مسلماً اکثر 26 نفر خریداران از وضع ملک و حدود اختیارات وکیل و در رهن بودن ملک مورد معامله اطلاع داشته اند و با وضع موجود اقدام به تنظیم قرارداد عادی و خرید نموده اند و چون این انتقالات موجب تضییع حقوق بانک میبوده وکیل بانک تجارت مجبور بوده برای حفظ حقوق موکلش اقدام به اعتراض به دادنامه صادره نماید هرچند که محکوم علیهم از دادنامه تجدیدنظرخواهی ننموده اند.
با وصول اعتراض به دادنامه ها میبایست محاکم مبایعه نامه را مورد رسیدگی قرار میدادند و تحقق و عدم تحقق معاملات را بررسی مینمودند و با وصف ایرادات مذکور از جمله خروج وکیل از حد وکالت و در رهن بودن مبیع امکان احراز تحقق معامله بود یا خیر و مسلماً با توجه به ایرادات موصوف و عدم تنفیذ معامله از جانب صاحب ملک و عدم تجویز معامله از طرف بانک مرتهن صدور حکم به الزام ثبت معامله موجه نمی بوده است. بنابراین توجهاً به اعتراض وکیل بانک مرتهن و عدم رعایت شرایط مقیده در وکالتنامه از طرف وکیل و عدم تنفیذ معامله از جانب مالک دادنامه ها قابل ابرام نیست، عرض دیگری ندارم.
رئیس : جناب آقای اشراقی
با توجه به مستندات ارائه شده و اظهارات طرفین یک مسأله قابل توجه است این مطلب که هدف نهائی در این فعل و انفعالات انجام شده بوسیله مالک، بوسیله بانک، بوسیله وکیل مالک چیست؟ هدف مالک از اخذ وام و احداث چهل دستگاه ساختمان فروش و سودجوئی از این طریق و هدف بانک هم فعالیت اقتصادی و کسب درآمد و افراد مذکور در پرونده هم خریدار با حسن نیت هستند که با تنظیم قرارداد مستقیماً و غیرمستقیم مبادرت به خرید آپارتمان نموده اند. در گزارش اقتصادی فوق بررسی مینماییم کدام یک از افراد فوق مقصر و اخلال نموده اند بانک، فروشنده و یا خریداران . ملاحظه میشود مالک هست که از طرفی با استفاده از تسهیلات بانکی وام گرفته و از طرفی محل را تفکیک و بصورت آپارتمان به مردم فروخته و حاضر به انجام تعهدات خود به بانک و به مردم نمیباشد و از این طریق قصد سوء استفاده از وضعیت فعلی دارد اگر دقت کنیم بنای طرفین و حتی بانک وام دهنده بر این بوده که با پرداخت وجوه مربوط به بانک ابتدا فک رهن شده بعد تعهدات خریداران انجام شود که این امر هرچند در قرارداد ها نیامده ولی بخوبی روشن است بنای متعاملین بر این شرط بوده که در فقه و حقوق از آن بنام شرط بنائی یاد میکنند یعنی بنای طرفین بر این امر بوده بنظر میرسد با اصلاح حکم دادگاه که همانطوری که فروشنده پرداخت مالیات و سایر هزینه های مربوط به فروش را به عهده دارد همینطور هم مکلف به فک رهن میباشد سپس نسبت به نقل و انتقالات آپارتمانها بر طبق هر قرارداد اقدام نماید. از نظر فقهی هم میتوان گفت مقدمه واجب هم واجب است و نباید اجازه دهیم مالک از این شرایط سوء استفاده ای بنماید. بنابراین حکم دادگاهها با اصلاحیه فوق مورد تأیید میباشد چون خریدار سود خود را برده بانک اصل و سود پول را گرفته خریداران با حسن نیت نیز به حق خود میرسند.
رئیس : جناب آقای نیّری
عرض بنده این است که به همان دلیلی که جناب آقای آل اسحق و حاج آقا مفید فرمودند این معامله صحیح است و دلیلی بر ابطال معامله نداریم آنچه که مهم است تأمین مطالبات بانک است و آنچه که موجب شده پرونده به اینجا کشیده شود اجرائیه و ابطال اجرائیهای است که بعد صادر شده است. در صفحه هفتم گزارش نیز ذکر شده که اعتراض وکیل بانک هم این بوده که چرا دادگاه طبق رأیی که هیأت عمومی داده منافع بانک را تأمین نکردهاست و چرا کلّ اجرائیه را متوقف کرده است لازم بود که مازاد بر مطالبات بانک را ابطال میکرد نه همه مفاد اجرائیه را، بنابراین بانک فقط در مقام گرفتن مطالبات خودش است و اظهارات وکیل هم شاهد بر آن است که بانک نمیخواهد کل معامله ابطال شود، بانک میخواهد به حق خودش برسد. بنابراین بنظر اینجانب با توجه به مفاد حکم دادگاه که قبل از آنکه سند بنام خریداران منتقل شود این آقا موظف است بدهی بانک را پرداخت کند برای دادگاه صحیح است و درنتیجه نه حقی از این طرف ضایع میشود و نه حقی از بانک ضایع خواهدشد.
رئیس : جناب آقای قطبی
تجدیدنظر بانک حکایت میکند که بانک در رابطه با ابطال اجرائیه تجدیدنظرخواهی کرده است ابطال اجرائیه در اصل وارد نبودهاستدلال دادگاه بدوی در بطلان دعوی اجرائیه به استناد سند رسمی غلط بودهاست حکم دیوان عالی کشور در مورد نقض این قسمت از رأی که نسبت به بطلان اجرائیه صادر شده درست بوده است اما در موردی که استدلال در رابطه به اصل بیع شده است کسی تجدیدنظر نخواسته ظاهراً آن قسمت رأی بدوی قطعی بوده است بنابراین رأی دیوان عالی کشور منحصراً در رابطه با بطلان اجرائیه میتواند قابل بررسی باشد در این حد رأی درست است.
رئیس : جناب آقای حریرفروش
در دعوی مطروحه با توجه به محتویات پرونده انتقال رسمی آپارتمانها به خواهانها با حفظ حقوق مرتهن با رعایت مدلول و مفاد قراردادهای تنظیمی منافاتی با ماده 793 قانون مدنی ندارد و در تأیید این نظر اخیراً رأی اصراری از هیأت عمومی دیوان عالی کشور صادر شده و رأی وحدت رویه سابق که جناب آقای رئیس شعبه سوم دیوان عالی کشور به آن استناد نمودند مربوط به سرقفلی بوده و ارتباطی با موضوع مطروحه ندارد و موقع تنظیم سند رسمی معامله باید مطالبات بانک مرتهن (تجدیدنظرخواه) اعم از اصل و خسارات محاسبه و به تجدیدنظرخواه پرداخت شود اینجانب عقیده بر ابرام رأی شعبه 18 دادگاه عمومی کرج با تصریح به اینکه علاوه بر اصل مطالبات بانک خسارات هم باستناد ماده واحده قانون الحاق دو تبصره به ماده 15 اصلاحی قانون عملیات بانکی بدون ربا مصوّب 1376 مجلس شورای اسلامی باید منظور شود دارم.
رئیس : جناب آقای منشیزاده منوچهری
بصراحت مقرّرات تبصره 1 ذیل بند 4 ماده 22 قانون تشکیل دادگاههای عمومی و انقلاب در امور حقوقی شخصی مرجع تجدیدنظر فقط نسبت به آنچه که مورد درخواست تجدیدنظر واقع شده است رسیدگی خواهدنمود و نسبت به آن قسمت که مورد درخواست تجدیدنظر نمیباشد حق رسیدگی و اظهارنظر ندارد. شعبه سوم دیوان عالی کشور هم حکم دادگاه را در زمینه ابطال اجرائیه مورد رسیدگی تجدیدنظر قرارداده و در همین حد هم اظهار نظر کرده است و همچنان که معروض گردید حکم خلاف قانون و مدارک پرونده و رأی وحدت رویه است ساختمانها و آپارتمانها وثیقه دین مدیون در قبال بانک است و اجرائیه ابطال شود حقوق بانک که بموجب سند رسمی برقرار گردیده تضییع خواهد شد و بالمآل موجب اضرار بیت المال خواهد بود. البته در پرونده بعض همکاران محترم با موضوع برخورد احساسی و استحسانی دارند درست است که حدود 25 تا 26 نفر و خانواده آنها در اینجا وضع نامساعدی دارند و بهرحال هرچه را که اکثریت همکاران محترم رأی صادر فرمایند انشاءالله مقرون به صواب خواهدبود ولی به حکم قانون این اجرائیه نمی بایستی ابطال شود.
رئیس : کفایت مذاکرات را اعلام میکنم. جناب آقای ادیب رضوی نظریه جناب آقای دادستان کلّ کشور را قرائت فرمایید.
باتوجه به اینکه برابر سند رسمی و قرارداد تنظیم شده بانک تجارت مبلغ دویست و پنجاه میلیون ریال به عنوان وام در اختیار علی اصغر شیخ مرادی قرارداده و پرداخت مینماید و وام گیرنده در قبال دریافت این وام کلیه پلاکهای ملکی خود بشرح مقید در سند رسمی را به عنوان وثیقه وام دریافتی در رهن بانک قرارمیدهد و شرائط مندرج در قرارداد مبین این امر است که تا مادامی که کلیه بدهی مربوط به وام پرداخت نشده باشد مورد رهن فک نشده و ملک آزاد نمیشود و از طرفی پیش بینی شده که چنانچه راهن از پرداخت وام خودداری نماید بانک حق دارد برای وصول طلب خود اقدام به صدور اجرائیه نماید ، ماده 793 قانون مدنی هم اشاره به این مراتب دارد. هرچند که در قرارداد تنظیمی قیدشده است که راهن در مدت تعیین شده در قرارداد میتواند از منافع ملک مورد نظر استفاده نماید ولی این اجازه به این صورت نیست که راهن بتواند مورد رهن را به دیگران انتقال دهد و تا قبل از پرداخت بدهی مورد معامله قراردهد. در باب صدور اجرائیه و صدور حکم بر بطلان اجرائیه استدلال دادگاهها مغایر با مندرجات و شرائط مندرج در سند رسمی میباشد زیرا به طوری که ذکر گردید برابر شرائط مقید در قرارداد بانک حق دارد در صورت عدم پرداخت وام برای وصول طلب خود اقدام به صدور اجرائیه نماید و از طرفی قرارداد رسمی که براساس آن اجرائیه صادر شده است بین بانک و علی اصغر شیخ مرادی تنظیم گردیده و خواهان جانشین او محسوب نمیشوند لذا با توجه به مراتب مذکور رأی شعبه سوم دیوان عالی کشور موجه بوده و معتقد به تأیید آن میباشم.
رئیس : آقایان لطفاً در اوراق رأی آراء خود را مرقوم فرمایند.
رئیس : به نتیجه رأی نهائی توجه فرمایید.
اعضاء محترم حاضر در جلسه 54نفر، اکثریت 29نفر رأی شعبه هجده دادگاه عمومی کرج را تأیید و اقلیت 25 نفر رأی شعبه سوم دیوان عالی کشور را تأیید نمودهاند.
رأی شماره 31 – 11/12/1377
هیأت عمومی شعب حقوقی دیوان عالی کشور
( اصراری )
نظر به اینکه وقوع عقد بیع بین طرفین دعوی باتوجه به قبض مبیع و پرداخت ثمن مورد معامله و احراز مالکیت خوانده محقق میباشد و با توجه به اینکه بموجب سند رسمی رهنی حق استفاده از مورد رهن به راهن تفویض شده و ملک در اختیار وی قرار داشته و بعلاوه به او اجازه داده شده که از منافع ملک بهره مند گردد و تلویحاً بمنظور استهلاک بدهی به بانک اجازه فروش آپارتمانها نیز به راهن داده شده است بنابراین اعتراضات تجدید نظر خواهانها غیرمؤثر تلقی و دادنامه شماره 306 الی 331 - 15/9/1376 شعبه 18 دادگاه عمومی کرج که وفق مقررات اصدار یافته بنظر اکثریت اعضاء هیأت عمومی دیوان عالی کشور بلااشکال و خالی از منقصت قانونی تشخیص و ابرام میشود.
هیأت عمومی دیوان عالی کشور ( شعب حقوقی)
مرجع :
کتاب مذاکرات و آراء هیات عمومی دیوان عالی کشور – سال 1377 – دفتر مطالعات و تحقیقات دیوان عالی کشور – چاپ روزنامه رسمی کشور
نوع : آراء و نظریات
شماره انتشار : 31
تاریخ تصویب : 1377/12/11
تاریخ ابلاغ :
دستگاه اجرایی :
موضوع :
منبع : وب سایت قوانین دات آی آر (معاونت آموزش دادگستری استان تهران)
احراز قتل عمدی با بیّنه شرعیّه و نظریّه کارشناس اسلحه شناسی ابطال سند صلح - انتقال سهم الشرکه (شرکت با مسئولیت محدود)- شرط قرارداد - دستور آمره
