موکل باید تمام تعهداتی را که وکیل در حدود وکالت خود کرده است انجام دهد و تنظیم سند رسمی انتقال نیز از نتایج عرفی قانونی معامله و عقد بیع مذکور می باشد
تاریخ رسیدگی : 2/3/1373
شماره دادنامه : 73/122/18
مرجع رسیدگی : شعبه 18 دیوان عالی کشو ر
خلاصه جریان پرونده :
در تاریخ 25/5/69 آقای(ی) به وکالت آقای (د) دادخواستی به خواسته صدور حکم محکومیت خواندگان به تنظیم سند رسمی انتقال ملک مورد معامله با 4 خط تلفن مقوم به مبلغ 000/100/2 ریال و هزینه دادرسی به طرفیت آقای (ف) و خانم (ن) فرزندان … تقدیم دادگاه های حقوقی یک تهران نمود که به شعبه بیست و نهم دادگاه حقوقی یک تهران ارجاع شده و به شرح مذکور در دادخواست توضیح داده است به موجب مبایعه نامه و قرارداد فروش قطعی موکل مجموع شش دانگ هر یک از پنج باب آپارتمان احداثی در پلاک 206 فرعی از 2294 اصلی بخش 11 تهران به انضمام تراس ها و گاراژها و انبارها و همه منضمات ساختمان احداثی در ملک دارای پلاک فوق الذکر را که به شرح آنها دو صورتمجلس تفکیکی شماره 25875 – مورخ 23/5/1356 ثبت شمیران مندرج است از خواندگان خریداری نموده و مبیع راکلا" منصرف شده است کل ثمن معامله مبلغ 250 میلیون ریال تعیین گردیده که موکل (خریدار) تا تاریخ تنظیم مبایعه نامه مبلغ 120 میلیون ریال از ثمن معامله را به فروشندگان پرداخت و یا تهاتر نموده است و فروشندگان ضمن سند مبایعه نامه متعهد گردیدند که ظرف دو ماه از تاریخ تنظیم مبایعه نامه در دفتر حاضر گردیده و نسبت به تنظیم سند رسمی انتقال ملک و منضمات آن اقدام نمایند متاسفانه به رغم مذاکرات متعدد و با وجود دریافت مقادیری از ثمن معامله در تاریخ های موخر بر تنظیم مبایعه نامه خواندگان نسبت به حضور در دفتر خانه و تنظیم سند رسمی اقدام ننموده اند موکل الزاما" مبادرت به ارسال اظهارنامه قانونی شماره 42949 مورخ 28/11/68 با قید روز و ساعت حضور در دفتر خانه نموده لیکن اظهار نامه مذکور به علت نادرست بودن نشانی خواندگان ( به شرح مندرج در مبایعه نامه ) ابلاغ نشده عودت داده شده است اینک با تقدیم این دادخواست و ضمائم آن تقاضای رسیدگی صدور حکم به محکومیت خواندگان جهت حضور دفتر خانه اسناد رسمی و تنظیم سند رسمی انتقال ملک مورد معامله با کلیه منضمات و مشاعات سه خط تلفن دایر و فیش یک خط تلفن دیگر به نام موکل ( با احتساب هزینه دادرسی) را دارم و جهت اثبات وقوع بیع به طور کامل بین متعاملین و تصرف مبیع به وسیله موکل علاوه از اسناد ضمیمه عند اللزوم ارجاع امر به کارشناس مورد در خواست می باشد دادگاه مرجوع الیه وارد رسیدگی شده در جریان رسیدگی آقای (م) به وکالت خواندگان در دعوی دخالت نموده و در جلسات دادگاه پس از مدافعات طرفین دعوی در مورد وکالتنامه و عزل وکیل و ارجاع امر به داور با توجه به این که در قرارداد ( مبایعه نامه ) قید شده و بالاخره در جلسه 28/2/1371 که با حضور آقایان (د)و(م) وکلای طرفین و همچنین آقایان (ی) و(ف) و خانم (ن) اصحاب دعوی شخصا" آقای (س) داور مرضی الطرفین که حسب تصمیم جلسه 20/9/70 دادگاه مبنی بر این که هر اطلاعی در مورد دعوی طرفین دارند بیان فرمایند اظهار داشته اطلاع بنده درمورد مبایعه نامه به شرحی است که تنظیم گردیده و امضای آقای دکتر (ف) و(ی) رسیده است و علت اینکه اینجانب به عنوان داور مورد قبول واقع شده بودم دوستی و آشنایی بوده که با طرفین امضا ءکننده قرارداداز حدود 20 سال قبل داشته ایم پس از تنظیم مبایعه نامه که در منزل یکی از اقوام آقای دکتر (ف) صورت گرفت آقای دکتر (ف) به اینجانب اطلاع دادند که خانم (ن) مایل به انجام معامله سهم خودشان نیستند اینجانب به توصیه آقای (ف) یکی از بستگان آقای دکتر (ف) نامه ای به ایشان نوشتم که در مورد سهم خانم (ن) که ایشان معتقد بودن با این مبایعه نامه خانم (ن) از برادرش دلکیر است صحبت کنند یا اگر لازم است اینجانب صحبت نمایم بعدا" خانم (ن) به تهران آمد و اظهار داشتند که مبایعه نامه را قبول ندارند جلسه ای در حضور خانم و آقای (ف) و آقای (ی) و اینجانب (منظور آقای(س) در دفتر اردو باری از دوستان آقای دکتر (ف) تشکیل شد پیشنهادی داده شد که پس از امضاُء مورد قبول قرار گیرد این پیشنهاد را دکتر (ف) امضاکردند و به اینجانب دادند که با آقای (ی) بدهم تا امضاء کنند ایشان در مورد آپارتمانی که خانم (ن) ساکن هستند گفتند اگر رضایت نداشته باشد من نمی خواهم ولی بقیه را قبول نکردند و امضا نشد بعدا" که پرونده حاضر مطرح گردید و بنا به دستور دادگاه محترم مقرر شد طرفین سعی در سازش نمایند باز هم نتیجه ای عاید نشد که پرونده در حال حاضر مفتوح است و آقای (س) در مقام پاسخ به این سوال دادگاه که کیفیت کار دادرسی شما در پرونده انجام شد یا خیر و به چه کیفیت در مورد اعلام رای داوری اقدام نموده اید اظهار داشتید مسئله دادرسی طوریست که باید موارد اختلاف از جانب طرفین به داور اعلام شود تا مورد رسیدگی قرار گیرد در صورتیکه در این مورد چینن نبوده و خانم (ن) مطلقا" قرارداد را قبول ندارد نتیجه داور را هم نمی خواهد و قاعدتا" نیز به این صورت است و در حال حاضر به این کیفیت طرفین در داوری را قبول ندارند و اول باید آنها قبولی خود را در مورد داوری بگویند تا متهم در مورد این مسئله اخذ تصمیم نمایم و قبول یا عدم قبولی خود را اعلام کنم آقای وکیل خواهان (د) در مورد مبحث مبایعه نامه و این که آقای (ی) علاوه از انجام معامله نسبت به کل ساختمان با آقای دکتر (ف) یک واحد آپارتمان های موضوع میایعه کلی را از شخصی به نام خانم (پ) خریداری نموده که شخص اخیر آپارتمان خود را قبلا" از آقای (ف) خریده بود و فتوکپی قول نامه تنظیمی بین آقای (ی) و(پ) چک های بانکی پرداخت شده را تقدیم نمود و بنا به لحاظ اصل معامله را نسبت به کل ساختمان صحیح اعلام نموده و اضافه نمود اگر خانم (ن) نسبت به عدم اختیار با عدم نفاذ قانونی وکالت نامه رسمی خود که به موجب وکالتنامه سه دانگ سهمی خود را از طریق وکیل رسمی و برادر خود یعنی آقای دکتر (ف) فروخته است ) دارد از محضر دادگاه تقاضای رسیدگی مورد استدعا اصل وکالتنامه و نقادقانونی یا احتیاط عدم آن را نموده است و سپس وکیل خواندگان مدافعات در مورد اینکه خانم (ن) در جریان معامله نبوده و در آن زمان و اکنون ایشان مالک مشاع سه دا نگ ملک هستند و با توجه به بطلان و عدم اعتبار وکالتنامه نامبرده حق شفعه دارد و پس از مدافعات زیر و جلب نظر دادگاه را به لوایح تقدیمی خود رسیدگی را خواستار شد ه و بالاخره دادگاه پس از کسب نظر آقای مشاور بدین شرح (خواسته آقای (ی) با وکالت آقای (د) صدور حکم بر الزام خواندگان آقای (ف) با (ن) به تنظیم سند رسمی تعداد پنج باب آپارتمان احداثی در پلاک 206 فرعی از 2294 اصلی بخش یازده تهران و منضمات آن به استناد مبایعه نامه مورخ 9/6/1367 او وکالتنامه شماره 2107 مورخ 27/2/52 است که به موجب وکالتنامه مزبور آقای (ف) از همشیره اش خانم (ن) وکالت داشتته است که هر گونه معاملات اعم از قطعی و شرطی و رهنی و اجاره و غیره به وکالت از موکله انجام دهد که با بررسی مندرجات دادخواست و مجموع محتویات پرونده و لوایح طرفین و اظهار نامه های ارسالی در مورد خوانده ردیف اول چون به موجب قسمت اخیر مبایعه نامه طرفین ضمن تغییر داور مرضی الطرفین ملزم شده اند که در صورت بروز اختلاف موضوع از طریق داوری حل و فصل گردد و لهذا در مورد خوانده اول دعوی در حال حاضر غیر قابل استماع است و به رد آن اظهار نظر می گردد و در خصوص خوانده ردیف دوم با توجه به اینکه به موجب رونوشت سند شماره 99242 و 99422 مورخ 24/11/49 تنظیمی در دفتر اسناد رسمی شماره 2 حوزه ثبت تهران کل عرصه را شخصا" خوانده ردیف یک خریداری و سپس در زمین مذکور مشارالیه مبادرت به احداث ساختمان نموده و به موجب مبایعه نامه مورخ 9/6/1367 اصالتا" و وکالتا" مبادرت به فروش ساختمان احداثی نموده است و با توجه به اینکه اظهارات خوانده ردیف دوم مبنی بر عزل وکیل قبل از وقوع معامله متکی بر هیچ گونه دلیل و مدرکی نیست و وکالتنامه مذکور و به تایید و سر کنسولگری وقت در میلان رسیده است و بر خلاف ادعای خوانده مذکور اعلام نموده که به موجب اظهار نامه وکیل خود عزل نمود اظهار نامه ای که حکایت از صحت چنین موضوعی باشد در پرونده امر ملاحظه نمی گردد و اینکه آقای وکیل خوانده مذکور به موجب همین وکالتنامه قبلا" معاملات دیگری انجام داده است و با لاخره با توجه به پرداخت قسمت زیادی از ثمن و تحویل قسمت اعظم مبیع به خریدار به صدور حکم به نفع خواهان اظهار نظر می گردد و در مورد در خواست دیگر خوانده مذکور راجع به اخذ شفعه با توجه به فوری بودن آن به در خواست اظهار نظر می گردد ) دادگاه قرار و نظریه بدین خلاصه ( با توجه به مجموع مدافعات طرفین و وکلای آنان دعوی مطروحه را به اعتبار شخصیت خواندگان از لحاظ تنظیم قرار داد و با توجه به آثار نسبی قرار دادهای متضمن دو نوع اظهار نظر تشخیص می دهد چه به نظر دادگاه خوانده اول که امضاء کننده قرارداد و طرف اصلی دعویست با خوانده که دوم باستناد وکالت وی به خوانده اولی طرف دعوی قرار گرفته است واجد یک وصف حقوقی نیستند ودر حال حاضر که دعوی در مرجع قضائی مطرح شده است در مورد خوانده دوم که در واقع به اصل قرارداد معترض است دادگاه طبق ماده 636 قانون مدنی بایستی قبلا" به این مسئله رسیدگی و تعیین تکلیف نماید فلذا دادگاه درمورد خوانده اول که امضا ءکننده قرار داد است گرچه نامبرده نسبت به صحت و اصالت مستند مورخه 9/6/1367 که قرارداد مزبور نظر داور مرضی الطرفین و رای وی در موارد اختلاف بایستی متبع و لازم الاجراء باشد و در صورت استنکاف داور مزبور به هر حال موضوع بایستی ازطریق داوری حل و فصل گردد واین قسمت از قرارداد علاوه بر اینکه از جانب طرفین القا نشده است مورد ایراد خوانده اول و وکیل وی در این دعوی است بنابراین قبل از رسیدگی داور و صدور رای از جانب وی و رسیدگی مراجع قضایی به موضوع موقعیت قانونی ندارد و علی الاصول پس از اظهار نظر داوری تحت عنوان اعتراض رای داور مسئله مسکن است مورد رسیدگی دادگاه قرار گیرد علیهذا در خصوص خوانده اول دعوی را در حال حاضر غیر قابل استماع تشخیص و قرا ر رد آن را صادر و اعلام می نماید .
ولیکن در مورد خوانده ردیف دوم به نظر دادگاه دعوی ماهیتا" بایستی مورد توجه واقع شود براین اساس با توجه به مجموع محتویات پرونده و مدافعات طرفین و وکلای آنان قرارداد تنظیمی خوانده اول با خواهان نسبت به سهمی خوانده دوم تحت عنوان وکالت را نمی توان نافذ و معتبر و نتیجه عقد بیع در این قسمت را واقع و محقق نشده تشخیص داد چه اولا" وکالتنامه استنادی که پانزده سال قبل از تنظیم قرارداد فروش و به اقتضای اوضاع و احوال زمان اعطا شده است به طور مطلق داده شده و اشعار به مجاز بودن وکیل در انعقاد عقد بیع به سهمی موکل در پلاک مورد دعوی و اخذ ثمن وکلا انجام معامله ندارد و ایراد خوانده مزبور و وکیل وی در این خصوص وارد است ثانیا" شخص وکیل که خوانده اول است اعلام عزل موکل خود را قبول نموده و قرائن در پرونده امر موجود است که از همان اوان تنظیم قرارداد این مطلب را به خواهان اظهار داشته و مجموعه اظهارات و توضیحات ماخوذه از طرفین و داور مرضی الطرفین حاکی از آن است که همگی از عدم استحضار خوانده دوم و عدم تنفیذ وی نسبت به معامله مستحضر بوده اند و قید به اینکه در ثمن معامله که دویست و پنجاه میلیون ریال بوده مبلغ یکصد بیست میلیون ریال آن که کمتر از نصف ثمن بوده است نقدا" پرداخت شده و یکصد و سی میلیون ریال بقیه پرداخت آن به پایان سال 67 و سال 68 موکل گردیده و هیچگاه پرداخت نشده است و محاسبات طرفین تنظیم کننده قرارداد به شرح مندرج در قرار داد کلا" حکایت از این دارد که در موقع تنظیم قرارداد اطمینانی به انجام معامله با خانم (ن) و تنفیذ وی وجود نداشته است ثالثا" موازین قانونی بعد از انقلاب اسلامی راجع به وکالت و اعتبار وکالتنامه ها و دلائلی که در این زمینه اقامه شده است حاکی از عدم اعتبار وکالتنامه در زمان تنظیم قرارداد می باشد علیهذا در مورد خانم (ن) انتقاء وکالت و عدم تنفیذ معامله از جانب وی دادگاه دعوی الزام به تنظیم سند رسمی انتقال نسبت به سهمی وی را خلاف موازین شرعی و قانونی تشخیص و در این خصوص نظر به صدور حکم بر بطلان دعوی دارد مسئله اخذ به شفعه قطع نظر از فوریت و چگونگی آن نیاز به دعوی جداگانه و مستقل دارد و در ما نحن فیه قابل امعان نظر نیست ) صادر و چون به نظریه در مهلت مقرر قانونی اعتراض نشده دادگاه به موجب دادنامه تجدید نظر خواسته با همان استدلال مذکور در نظریه در مورد دعوی خوانده اول آن را غیر قابل استماع تشخیص و قرار رد آن را صادر واعلام نموده اند و رد مورد خوانده ردیف دو باز هم به همان استدلال مذکور در نظریه و اینکه به نظریه دادگاه اعتراض نشده دادگاه در این قسمت حکم بر بطلان دعوی خواهان صادر و اعلام نموده و مسئله اخذ شفعه را قطع نظر از فوریت و چگونگی آن نیاز بدون جداگانه و مستقل دانسته اند ) و براثر تجدید نظر خواهی آقا (د) به وکالت آقای حاج (ی) از دادنامه شماره 193 مورخ 16/6/71 و وکیل تجدید نظر خواه ضمن لایحه ای از شرح مطالبی نقض دادنامه را خواستار و از ناحیه وکیل تجدید نظر خواندگان نیز لایحه تقدیم شده است که شعبه 18 دیوان عالی کشور به موجب رای شماره 71/611/18 – 4/13/1371 را به شرح زیر اظهار نظر کرده است ( با توجه به محتویات پرونده و رسیدگی های انجام شده اولا " در مورد قرار عدم استماع دعوی خواهان به طرفیت آقای دکتر (ف) چون وکیل تجدید نظر خواه در لایحه تجدید نظر خواهی اعلام کرده است ( چون قسمتی که ا زدعوی به اعتبار صلاحیت رسیدگی داوری نهایتا" داوری نافی حقوقی موکل نمی باشد لذا موکل اعتراض خاصی بر این قسمت ا زرای دادگاه ندارد ) ثانیا" در مورد تجدید نظر خواهی وکیل آقای حاج (ی) به طرفین خانم (ن) اعتراض وکیل تجدید نظر خواه وارد به نظر می رسد : با توجه به رونوشت مبایعه نامه که اصالتا"و وکالتا" آقای (ف) آن را امضا ء کرده است و با توجه به وجود وکالتنامه رسمی که اجاز ه انتقال ملک موکل به او بهر نحو و با هر شرایطی داده شده است و به تایید دایره کنسولگری وقت ایران در میلان نیز رسیده است و دلیلی مبنی بر عزل وکیل قبل از تاریخ تنظیم فروشنامه از ناحیه خانم تجدید نظر خوانده و وکیل او اقامه نشده است و با توجه به این که ملک تحویل داده شده و قسمت عمده ای از ثمن وصول شده و با حضور موکل در ایران و اینکه وکالتنامه ای که به برادر خود داده اختیار هر نوع معاملات اعم از قطعی و رهنی و شرطی و اجاره و غیره تفویض اختیار نموده و این تعهد و به اعتبار وکالتنامه تعهدات وکیل درباره فروش ملک در برابر خریدار مخالفتی با شرع و قوانین ندارد و لذا استدلال دادگاه برای صدور حکم به بطلان دعوی موجه نیست و مستندا" به مواد سه و پنج قانون تعیین موارد تجدید نظر احکام دادگاه ها و دادنامه تجدید نظر خواسته در این قسمت نقض و رسیدگی مجدد به شعبه دیگر دادگاه حقوقی یک تهران ارجاع می شود که با توجه به موارد بالا رسیدگی و را ی مقتضی صادر نمایند ) و پس از اعاده پرونده رسیدگی به شعبه 22 دادگاه حقوقی یک تهران محول شده است و دادگاه مرجوع الیه ضمن تعیین وقت ودعوت طرفین برای رسیدگی وضعیت ثبتی با از اداره ثبت اسناد پرسش نموده و آقای (م) وکیل خانم (ن) و آقای (ف) به شرح لایحه ای که به شماره 337-22/2/72ثبت شده ازوکالت موکلین خود استفعا کرده است آقای دکتر (ج) با تسلیم لایحه ای که به شماره 487-3/3/73 ثبت شده با ضمیمه کردن فتوکپی وکالتنامه شماره 20572 خود را به سمت وکیل خانم (ن) معرفی و پس از توضیحاتی تقاضای رسیدگی کرده است و آقا ی(د) با تسلیم لایحه ای در 11 صفحه که به شماره 2331- 10/8/72 ثبت شده خود را به سمت وکیل آقای (ی) (خواهان) معرفی کرده و پس از توضیحاتی تقاضای صدور حکم به نفع خود نموده است و دادگاه در تاریخ 10/8/72 در وقت مقرر جلسه دادگاه با حضور خواهان و وکیل او آقای (د) و وکیل او آقای دکتر (ج) و خوانده تشکیل شده و خواهان توضیح داده است که (خواسته اینجانب در پرونده علیه خانم (ن) الزام مشارالیه ها به انتقال رسمی سه دانگ مشاع از شش دانگ پنج دستگاه آپارتمان های احداثی به شماره های یک و سه و چهار و پنج و شش انبار و پنج پارکینگ متعلق به آپارتمانهای مذکور مستحدث در پلا ک شماره 206 فرعی از 13394 اصلی واقع در بخش 11 تهران می باشد و نسبت به تلفن در مورد خانم (ن) هیچگونه ادعائی ندارم و فقط الزام ایشان را به انتقال سه دانگ از 95 آپارتمان و پنج پارکینگ و پنج انباری دارم و نسبت به تلفن ادعائی ندارم بنده مبلغ 000/260/97 ریال از ثمن معامله را پرداخت نموده و کل بهای شش دانگ دستگاه آپارتمان معادل دویست وپنجاه میلیون ریال بوده که مبلغ 000/740/152 ریا ل از ثمن معامله نسبت به شش دانگ پلاک فوق و مورد معامله باقی است که در صورت انتقال رسمی ملک آن را پرداخت خواهم نمود و بقیه عرایض و دفاعات لازمه توسط وکیلم به استحضا رمی رسد ) و پس از توضیحات مفصل آقایان وکلای طرفین دادگاه ختم رسیدگی را اعلام و را ی تجدید نظر خواسته را به شرح زیر صادر نموده است (در خصوص دعوی آقای (د) به وکالت از آقای (ى) به طرفیت بانو (ن) با وکالت آقای (ج) به خواسته الزام خوانده به تنظیم سند رسمی انتقال سه دانگ مشاع از شش دانگ هر یک از پنج دستگاه آپارتمان های شماره یک و سه و چهار و پنج انباری و پنج پارکینگ متعلقه به آپارتمان های مذکور و احداثی در پلاک ثبتی شماره 206 فرعی از 2294 اصلی واقع در بخش 22 تهران و متعلقات آنها به کیفیت معنون درعرض حال تقدیمی و پرونده امر با نظر به خواسته عنوان شده مذکوروکیل خواهان و توضیحات و بیان منجر به خواسته توسط خواهان و وکیل مشارالیه در محضر این دادگاه و با التفات به اینکه استقرار رسمی مالکیت خوانده مذکور نسبت به سه دانگ مشاع از شش دانگ رقبه فوق و آپارتمان ها و انبارها و پارکینگ های مورد بحث به دلالت نامه شماره 15369 – 7/5/72 اداره ثبت شمیران که در پاسخ استعلام این دادگاه در مقام ایضاح وضعیت ثبتی رقبه مرقوم به عمل آمده و در پرونده امر مضبوط است محقق می باشد و توجه به اینکه وکیل خواهان مدعی ابتیاع رقبه و آپارتمان ها و پارکینگ ها و انباری های مورد ترافع از خوانده گرده و ادعای فوق را به مبایعه نامه عادی مورخ 9/6/67 تنظیمی فیما بین خواهان و وکیل خوانده مذکور متکی نموده است و با عنایت به اینکه وقوع مبایعه و انجام معامله نسبت به آپارتمان های و پارکینگ ها و و انباری ها ی مزبور فی مابین خواهان و وکیل خوانده با ثمن و بهای معلوم در بست و پنجاه میلیون ریال نسبت به شش دانگ مورد معامله و تایید مبلغ 972600000 ریال از ثمن بیع نسبت به شش دانگ از ناحیه خریدار ( خواهان ) به وکیل خوانده که نتیجه مبلغ 48630000 ریال از مبلغ مذکور متعلق به خوانده فوق می باشد و همچنین تسلیم مبیع به مشتری ( خواهان و تصرف خواهان در آن دلالت مبایعه نامه عادی مورخ 9/6/67 و وکالتنامه مورخ 27/2/52 منسوب به خوانده فوق که امضاء مشارالیها در قبل آن مورد تایید و تصدیق سر کنسولگری ایران در میلان واقع شده و فتوکپی سند و توافق نامه عادی مورخ 10/6/67 تنظیمی بین خواهان و وکیل خوانده … و ایرادی از جانب وکیل قبلی خوانده که در پرونده امر مضبوط است و اظهارات خواهان و وکیل مشارالیها در محضر این دادگاه ثابت می باشد و نظر به اینکه از ناحیه خوانده مذکور و وکیل و مشارالیها و همچنین وکیل دیگر قبلی نامبرده در قبال دعوی مطروحه و مستندات ابرازی خواهان ایراد و دفاع موجه و موثری که در خور تدفیق و محل امعان نظر باشد به عمل نیامده و تعرضات معموله وکلای فعلی و قبلی خوانده نسبت به تقدیم خواسته و بهای رقبه مورد ترافع زائد بودن بهای آپارتمانها از مبلغ تقدیم شده در دادخواست و ایراد وکلای مذکور به وکالتنامه استنادی خواهان و منسوب به خوانده از حیث عدم رعایت مقررات قانونی و کیفیت تنظیم آن و سلب اختیار فروش از وکیل موضوع وکالتنامه فوق و استعلام از مرجع تنظیم کننده وکالتنامه و اعتبار و نفوذ وکالتنامه فوق تا مبلغ یک میلیون ریال و عدم قید مشخصات ملک در وکالتنامه و مبهم بودن آن و معتبر نبودن وکالتنامه مذکور به لحاظ تنظیم آن قبل از سال 1357 و قبل از تحقق انقلاب اسلامی ایرا ن و اقرار خواهان به عدم ابتیاع عرصه خوانده از رقبه مورد ترافع و تناقض موجود در قراردادهای تنظیمی و تصرف خوانده در قسمت عمده سهم خویش و استناد به تحقیق از مطلعین و لزوم حل اختلاف از طریق داوری و اعلام عدم رضایت خوانده فوق درفروش ملک خویش و ممنوع المعامله بودن آقای (ف) (وکیل خوانده ) و استحقاق خوانده در استفاده از حق شفعه و تصرف خوانده در آپارتمان شماره 6 و عدم وجود مورد وکالت در زمان تنظیم وکالتنامه و با لاخره استناد به مواد 1295 و 1296 قانون مدنی از حیث عدم تصدیق موافقت وکالتنامه مورد ترافع وسیله نماینده سیاسی ایران در کشوری که وکالتنامه فوق در آنجا تنظیم گردیده و یا نماینده سیاسی ایران در کشوری که وکالتنامه فوق در آنجا تنظیم گردیده ویانماینده سیاسی کشور مذکور در ایران و حا لا عدم اعتبا ر آن هیچ یک در خور پذیرش به نظر نمی رسد زیرا بر اساس مقررات ماده 86 قانون آیین دادرسی مدنی و سایر موازین قانون مربوط بهای خواسته از نقطه نظر صلاحیت و هزینه دادرسی مبلغی است که در دادخواست قید می گردد و با توجه به اینکه اعتراض به تقدیم خواسته و بهای آن مادام که مغیر صلاحیت دادگاه و یا موثر در قابلیت یا عدم قابلیت تجدید نظر بودن دعوی نباشد در خور پذیرش نمی باشد و توجها " به اینکه در مانحن فیه با وصف عدم تاثیر کیفیت و میزان تقدیم خواسته توسط مدعی در عرض حال در صلاحیت دادگاه و کیفیت و قابلیت و یا عدم قابلیت تجدید نظر دعوی ایراد مذکور از وجاهت قانونی برخوردار نبوده و وارد نمی باشد و نظر به این که عدم رعایت بخشنامه مورد استناد وکیل قبلی خوانده و عدم اعتبار وکالتنامه فوق نسبت به بیش از مبلغ معین (یک میلیون ریال ) نیز با توجه به محتویات پرونده نمی تواند موجبی برای زوال اعتبار و عدم تاثیر آثار قانونی وکالتنامه مورد بحث باشد و استناد به نامه های شماره 67742/772 – 13/11/69 اداره سجلات و احوال شخصیه وزارت امور خارجه و گواهی شماره 1152/2 – 762-2/10/69 – 10/69 سر کنسولگری جمهوری اسلامی ایران در میلان نیز فاقد تاثیر در مقام بوده و با توجه به نحوه اظهارات مشارالیها و وکلای وی چگونگی محتویات پرونده و مقررات قانونی مربوطه نمی تواند خدشه ای به اعتبار قانونی وکالتنامه مورد بحث وارد سازند و نظر به اینکه ادعای سلب اختیار فروش ملک مورد ترافع از وکیل در وکالتنامه فوق الذکر نیز با وصف تصریح اختیار انجام هر گونه معامله اعم از قطعی و غیره در وکالتنامه مرقوم که مالا" فروش مبایعه رقبه فوق نیز از جمله معاملات محسوب گردیده و وکیل مذکور مختار به انجام آن بوده و در مستند مذکور از ناحیه موکل تصریحی نیز به میزان اختیار وکیل در انجام معاملات نشده نصابی برای معاملات توسط خوانده (موکل ) در وکالتنامه به عمل نیامده و عدم قید مشخصات ملک در وکالتنامه نیز با توجه به سیاق تفویض تفویض اختیار انجام هر گونه معامله نسبت به اموال خوانده در وکالتنامه مزبور و اینکه به دلالت محتویات پرونده و نامه مسبوق الذکر اداره ثبت شمیران ملک فوق در زمان تنظیم وکالتنامه فوق نسبت به سهم اعلام شده به خوانده تعلق داشته و خوانده مالک رسمی آن محسوب می گردیده و در نتیجه تعرضات و ایرادات فوق نیز خدشه ای به وکالتنامه فوق و اقدامات وکیل در انجام معامله فوق وارد نمی سازد و نظر به اینکه ادعای عنوان شده مبنی بر اقرار خواهان به عدم خرید عرصه خوانده و عدم قصد و رضا و اداره مشارالیها ها به انجام معامله نسبت به سهم خویش نیز اعاده از این ادعای مذکور مورد تکذیب خواهان واقع گردیده است با توجه به محتویات پرونده و نحوه اقدامات خواهان به نحو منعکس در لوایح وکیل قبلی خوانده و کیفیت اخذ ثمن معامله موجه نبوده و استناد به شهادت مطلعین نیز با وصف وجود مستندات خواهان و چگونگی مدافعات معموله طرفین موثر در مقام به نظر نمی رسد و تناقض ادعائی وکیل قبلی خوانده نیز با توجه به مراتب و اقدامات وکیل خوانده و به ویژه مستند و توافق نامه عادی مورخ 10/6/76 ابرازی خوانده در خور پذیرش نمی باشد و عدم اعتبار و غیر موثر بودن مستندات خواهان را مدلل نمی سازد و نظر به اینکه ادعای تصرف خوانده در قسمتی ا زمورد معامله نیز با توجه به تحویل قسمت اعظم مبیع به خواهان طبق مستندات موجود در پرونده محملی برای عدم اعتبار به مستندات خواهان و اقدامات طرفین نمی باشد و خدشه به معامله مورد ترافع وارد نمی سازد و ادعای عنوان شده وکیل قبلی خوانده به لزوم ارجاع امر به داوری نیز با توجه به اینکه اختیار مذکور به وکیل وکالتنامه مورد ترافع توسط خوانده تفویض نگردیده است قابل پذیرش به نظر نمی رسد و نظر به اینکه اظهار و ادعای ممنوع المعامله بودن وکیل وکالتنامه مورد ترافع (آقای (ف)) نیز به فرض تحت تاثیر در اقدامات مشار الیه نسبت به حصه خوانده نداشته و سایر مستندات ابرازی وکلای خوانده نیز علاوه از عدم تسجیل امضاء آنها چه توسط طرفین و چه از جانب خواهان و نیز به لحاظ اینکه مشعر بر استرداد وجوه ماخوذه از خواهان (خریدار) و به عنوان ثمن معامله به مشارالیه باشد ابراز نگردیده و نیز به جهت عدم هر گونه اقدام و تعرضی توسط خوانده از طریق مراجع ذی صلاح و همچنین استناد به سند عادی تنظیمی در دفتر وکالت و اعلام وکیل دادگستری … در باب عزل وکیل وکالتنامه مورد بحث به جهت عدم تاثیر آن در حق خواهان و با توجه به مستندات فوق قابل اعتناء و در خور استناد به نظر نرسیده و اظهارات آقای (س) داور مذکور در مبایعه نامه عادی مورخ 19/6/67 مدرکیه خواهان در محضر شعبه 29 دادگاه حقوقی یک تهران نیز افاده عزل وکیل نمی گردد و چون ادعای استحقاق خوانده در استفاده از حق شفعه نیز قطع نظر از کیفیت و موقعیت قانونی آن و چگونگی انجام معامله با توجه به نحوه دعوی مطروحه نیز موثر در مقام نمی باشد و بالاخره با عنایت به اینکه استناد آقای وکیل خوانده به عدم اعتبار وکالتنامه استنادی خواهان ازحیث عدم رعایت مواد 1295 و 1296 قانون مدنی و تنظیم وکالتنامه مرقوم نیز مقبول به نظر نمی رسد زیرا رعایت مقررات مادتین مزبور و دایره مشمول آن ناظر و راجع به اسناد مواردی است که بر اساس مقررات محل تنظیم آنها فی مابین اشخاص منعقده گردیده و اجرای مقررات قانون محل تنظیم اسناد فوق مورد توجه و اراده طرفین آن اسناد باشد و توجه به اینکه به موجب ماده 656 قانون مدنی وکالت عقدی است که بر اساس آن یکی از طرفین طرف دیگر را برای انجام امری نایب خود می نماید و در مبحوث عنه وکالتنامه مورد ترافع توسط خوانده برای انجام امور مربوط به خودش در ایران تنظیم و امور وکالت مذکور قصد و اداره خوانده با توجه به سیاق تنظیم و مندرجات و موارد مذکور در وکالتنامه مزبور ناظر به اجرای مقررات قوانین ایر ان که محل اجرای مربوط به وکالت است میباشد و خوانده برای رفع نیاز و حوائج خویش در ایران مبادرت به تنظیم آن نموده و توجها" به شقوق مختلفه و چهار گانه ماده 1295 قانون مدنی نیز خلاف فوق از وکالتنامه فوق اعاده نگردیده و در نتیجه مورد منطبق با مقررات ماده 1295 قانون مدنی نبوده و محلی برای اجرای تکلیف مذکور در ماده 1296 قانون مارالذکر ملحوظ به نظر نمی رسد و با توجه به قید مشخصات موسسات و اداراتی که خوانده در وکالتنامه فوق وکیل خود را ملزم به مراجعه به آنها نموده و خود مثبت انصراف عقد مذکور از قوانین محل تنظیم آن بوده و تصریحی نیزمخالف مراتب فوق در وکالتنامه مذکور به عمل نیامده است به ویژه آن که اقدام و روبه متداوله مراجع سیاسی و کنسولی ایران در خارج در کیفیت تنظیم اسناد مشابه و پذیرش آن در مراجع قضائی ایران نیز خود مخالفت ادعای آقای وکیل خوانده را با مراتب مذکور مدلل ساخته و ایرا د فوق با توجه به اقدامات طرفین نیز قابل پذیرش به نظر نمی رسد و چون تعرض و ایراد و دفاع و دلیل دیگری که موثر در مقام بوده و رسیدگی بیشتری را ایجاب نماید به عمل نیامده و اقامه نگردیده است و دلیلی نیز مشعر بر فسخ یا اقاله سند عادی مدرکیه خواهان و معامله مورد بحث باشد ابزار نگردیده و در پرونده امر ملحوظ نمی باشد و بنابر مراتب با اعلام رد مدافعات و تعرضات و ایرادات معموله خوانده و وکیل مشارالیها و با التفات به اینکه به موجب صراحت ماده 220 قانون مدنی عقود نه فقط متعاملین را به اجرای آن چیزی که در آن تصریح شده است ملزم می نماید بلکه متعاملین به کلیه نتایجی هم که به موجب عرف و عادت یا موجب قانون از عقد حاصل می شود ملزم می باشند و با توجه به اینکه حسب صراحت ماده 674 قانون مدنی نیز موکل باید تمام تعهداتی را که وکیل در حدود وکالت خود کرده است انجام دهد و نظر به اینکه در ما نحن فیه خوانده و مکلف به انجام تعهدات وکیل خویش نسبت به معامله رقبه مذکور بوده و تنظیم سند رسمی انتقال نیز از نتایج عرفی و قانونی معامله و عقد بیع مذکور میباشد و عنایتا" به این که همانگونه که در متن دادنامه تصریح گردیده است ثمن معامله نسبت به شش دانگ رقبات مورد ترافع معادل مبلغ دویست و پنجاه میلیون ریال و در نتیجه حصه خوانده نسبت به سهم مالکانه خود از رقم مذکور معادل یکصد و بیست و پنج میلیون ریال و تادیه مبلغ 97260000 ریال از کل ثمن معامله نسبت به شش دانگ مورد معامله توسط خواهان و حصه خوانده نسبت به سه دانگ سهمی خویش از مبلغ مذکور معادل 8630000 و 8630/4 ریال و باقی بوده مبلغ 157740000 ریا ل از ثمن معامله نسبت به حصه خوانده معادل 76270000 ریال می باشد به دلالت محتویات پرونده مسلم است و با التفات به جهات موجه مذکور در دادنامه شماره 71/611/18 – 4/12/71 صادره ا ز شعبه 18 دیوان محترم عالی کشور و معطوفا" به مجموع محتویات پرونده دادگاه دعوی مطروحه را ثابت دانسته و با اتکاء به قاعده شرعی اوفوا بالعقود و متابعت از اصول و صحت و لزوم معاملات و عقود و مستندا" به مواد 10 و 219 و 220 و 223 و 362 و 674 قانون مدنی حکم به محکومیت خوانده به انتقال رسمی سه دانگ مشاع از شش دانگ پنج دستگاه آپارتمان های شماره یک و سه و چهار و پنج و شش و به همین نسبت از 5 باب انباری و پنج پارکینگ مستحدثه در پلاک ثبتی موصوف و متعلقات مربوط در قبال در یافت مبلغ هفتاد و شش میلیون و سیصدو هفتاد هزار( 370000 7 ) ریال از خواهان به عنوان باقی مانده ثمن معامله نسبت به حصه مالکانه خویش به خواهان بر اساس شرایط مندرج در مبایعه نامه عادی مورخ 9/6/67 و با رعایت کلیه موازین و مقررات جاریه صادر و اعلام می گردد و اما در مورد دعوی خواهان مبنی بر الزام خوانده فوق به انتقال سهام خویش از چهار رشته تلفن مذکور در عرض حال نظر به اینکه خواهان و وکیل وی دعوی مطروحه را در این زمینه مسترد داشته اند علیهذا مستندا" به ماده 298 قانون آیین دادرسی مدنی قرار رد دعوی مطروحه در این قسمت نسبت به خوانده مذکور صادر و اعلام می گردد و را ی صادره در کلیه موارد ظرف مدت بیست روز از تاریخ ابلاغ و در حد مقررات قابل تجدید نظر در دیوان عالی کشور می باشد ) پس از ابلاغ رای آقای دکتر (ج) به وکالت خانم (ن) به طرفیت آقای (ی) درخواست تجدید نظر خواهی نموده است و پس از تبادل لوایح با وصول پرونده به دیوان عالی کشور رسیدگی به این شعبه ارجاع گردیده است دادخواست تجدید نظر خواهی و لایحه جوابیه هنگام شور قرائت خواهدشد .
هیات شعبه در تاریخ بالا تشکیل گردید پس از قرائت گزارش آقای … عضو ممیز و بررسی اوراق پرونده نسبت به دادنامه شماره 491 –15/8/1372 تجدید نظر خواسته مشاوره نموده چنین رای می دهد .
بسمه تعالی
عمده ایرادات و اعتراضات آقای وکیل تجدید نظر خواه و موکلش این است که (اولا" به علت اینکه وکالتنامه مورد استناد خواهان در میلان تنظیم شده و مفاد مواد 1295 و 1296 قانون مدنی رعایت نگردیده فاقد اعتبار است با توجه به اینکه مقررات مواد یاد شده موقعی لازم الرعایه می باشد که یکی از طرفین قرارداد یا سند تنظیمی ایرانی نباشند و در مانحن فیه طرفین (وکیل و موکل ) هر دو ایرانی بوده اند و رعایت مقررات ایران ضروری بوده است به علاوه سند وکالتنامه در محل کنسولگری ایران که مطابق قوانین بین الملل جزئی از خاک کشور ایران به حساب میامد تنظیم شده است و از این جهت ایرادی بر وکالتنامه وارد نیست .
ثاینا" آقای وکیل تجدید نظر خواه با استناد به ماده 969 قانون مدنی وکالتنامه را معتبر ندانسته است این ایراد نیز به لحاظ اینکه طرفین سند تنظیمی ایرانی بوده اند و قصد آنان اجرای قرارداد(وکالتنامه) در ایران بوده است نه محل تنظیم سند وارد نمی باشد .
ثالثا" وکیل تجدید نظر خواه ایراد نموده مبنی بر اینکه وکالتنامه به تایید اداره سجلات و احوال شخصیه وزارت امور خارجه جمهوری اسلامی ایران نرسیده و یا اینکه طبق دستو ردادسرای انقلاب اسلامی تا یک میلیون ریال معتبر بوده است این ایراد نیز موجه به نظر می رسد زیرا طبق ماده 656 قانون مدنی ( وکالت عقدی است که به موجب آن یکی از طرفین طرف دیگر را برای انجام امری نایب خود مینماید ) بنابراین وکالتنامه تنظیمی بین طرفین معتبر بوده و تعهدات وکیل که در حدود اختیارات مندرج در وکالتنامه صورت گرفته است برای موکلش الزام آور است و رعایت تشریفات عنوان شده برای وقتی لازم الرعایه است که وکیل بخواهد سندی در دفتر خانه اسناد رسمی تنظیم نماید و تاثیری در حق خواهان ندارد علاوه بر اینکه موکل موصوف در ایران حضور دارد و دادگاه وکیل را نمی تواند ملزم به حضور در دفتر خانه بنماید بلکه مالک ملک را ملزم به اجرای تعهدات و به فرض محال که وکالتنامه تنظیمی را سند رسمی ندانیم با توجه به اینکه صدور آن مورد تایید تجدید نظر خواه و وکیل او می باشد طبق ماده 1293 قانون مدنی لااقل دارای اعتبار سند عادی است و تنظیم قراردادهای مورخ 9/6/1367 و 10/6/1367 که مورد تایید طرفین می باشد بلا اشکال می باشد .
رابعا" آقای وکیل تجدید نظر خواه مدعی شده است که کلیه اختلافات ناشی از قراردادهای مورخ 9/6/1367 و 10/6/1367 که به استناد و کالتنامه مورد بحث تنظیم شده می بایستی از طریق داوری حل و فصل شود این ادعا نیز موجه نیست زیرا وکیل ( آقای (ف)) از طرف موکل خود حق ارجاع امر به داوری را نداشته است و ارجاع امر به داوری از جمله امور مهمه است که نیاز به تصریح در وکالتنامه دارد مضافا" به اینکه آقای (م) وکیل خانم (ن) به شرح لایحه مورخه 14/9/1369 که به دادگاه حقوقی یک تهران شعبه 29 در مرحله بدوی تسلیم داشته در صفحه سوم بند 2 لایحه مذکور صراحتا" اعلام کرده است (… خانم موکله در تنظیم قرارداد و قبول داوری نقشی نداشته است و وکیل وی نیز نمی توانسته داور معرفی نماید ) و به اعتقاد وکیل خوانده بدوی ( تجدید نظر خواه فعلی ) نیز وکیل او حق ارجاع امر به داوری نداشته است علیهذا با عنایت به این که تنظیم وکالتنامه مورد استناد خواهان مورد تایید تجدید نظر خواه ( خوانده بدوی ) و وکیل های او قرار گرفته است و دلیلی مبنی بر عزل وکیل مرقوم ( آقای(ف)) قبل از تنظیم قراردادهای مورخ 9/6/1367 و 10/6/1367 بین آقایان (ف) و آقای (ی) ارائه نشده است و وکیل مزبور حق فروش ملک خوانده بدوی را دارا بوده است و با توجه به محتویات پرونده وقوع عقد بیع محرز گردیده است و دادنامه صادره خالی از اشکال و منقصت قانونی اصرار یافته است و مستندا" به ماده 3 و بند یک ماده پنج قانون تجدید نظر آراء دادگاه ها مصوب مرداد 1372 دادنامه تجدید نظر خواست ابرام می شود .
مرجع :
کتاب وکالت و عقد ضمان و احکام راجع به آن
تالیف یدالله بازگیر , انتشارات فردوسی , چاپ گیتی , 79
نوع : آراء و نظریات
شماره انتشار : 122
تاریخ تصویب : 1373/03/02
تاریخ ابلاغ :
دستگاه اجرایی :
موضوع :
منبع : وب سایت قوانین دات آی آر (معاونت آموزش دادگستری استان تهران)
انجام عمل مزبور خارج از حدود اختیارات وکیل در انجام مورد وکالت بوده است معامله فضولی و به لحاظ عدم تنفیذ موکل باطل و بلااثر است صدور حکم به استناد ماده 674 ق م - شرط پرداخت خسارت درصورت انصراف یکی از طرفین از انجام تعهد به طرف دیگر برای تحکیم قرارداد مقرر گردیده
