خیار شرط - طرفین بمدت 4 ماه از تاریخ قرارداد باستفاده از شروط مندرج در متن قولنامه مقید گردیده اند - با حصول قصد بایع در التزام به بیع خیار فسخ وی ساقط است
تاریخ رسیدگی : 1/11/69
شماره دادنامه : 1097/22
مرجع رسیدگی : شعبه 22 دیوانعالی کشور
خلاصه جریان پرونده :
در تاریخ 20/3/69 آقای (الف ) با وکالت آقای (ب ) بطرفیت آقای (ج ) بخواسته صدور حکم بر فسخ و بطلان معامله مربوط بفروش و واگذاری 4 دستگاه آپارتمان بانضمام یک باب اطاق و راهرو مربوطه جزءپلاک 1838 فرعی از یک اصلی بخش 9 تبریز موضوع قرارداد مورخه 31/3/67 و خلع ید از مورد معامله مقوم بمبلغ سی میلیون ریال تقدیم دادگاه حقوقی یک تبریز نموده که بشعبه چهارم ارجاع گردیده و خلاصتا" توضیح داده طبق قرارداد مورخ 23/3/67 تعداد چهار دستگاه آپارتمان و یک باب اطاق و راهرو مربوط از پلاک 1828 فرعی از یک اصلی بارنج بخش 9 تبریز با شرایط مقرره در آن از طرف موکل بخوانده واگذارشده قطع نظر از اینکه وجه چک بمبلغ 8 میلیون ریال پرداخت نگردیده خوانده با تبدیل راه پله دوم بمغازه مرتکب تخلف ساختمانی شده که انجام معامله را متعسر نموده و با عدم تادیه قسمتی از وجه مورد تعهد مقرر در واقع از انجام معامله منصرف شده و حق مطالبه وجه پرداختی را نداشته و اساسا" چون برای آقای (الف ) فروشنده موکل حق انصراف از انجام بطور صریح در متن قرارداد منظور نگردیده بدون اینکه برای این شرط خیار فسخ مدت و مهلت معین قید شده باشد لذا با استفاده از این حق و خیار فسخ انصراف خود را از انجام معامله اعلام می دارد کما اینکه بشرح اظهارنامه از طریق دادگستری تبریز مراتب را بنامبرده ابلاغ کرده اصولا" چون برای خیار شرط مدت معین نشده وفق ماده 401 قانون مدنی هم شرط مزبور و هم بیع ومعامله باطل است و چون با این وصف ادامه تصرفات خوانده در حکم غصب است موکل حاضر است وجه دریافتی از ثمن معامله را عینا" مسترد و ملک خود را تحویل بگیرد مستندات فتوکپی مصدق قرارداد و فتوکپی اظهارنامه می باشد.
با تعیین وقت و ابلاغ بطرفین آقای (د) با تقدیم یک برگ وکالتنامه خود را وکیل خوانده معرفی ضمن لایحه تقدیمی پس از ذکر مقدمه ای خلاصتا" اظهار داشته که آنچه در مبایعه نامه مورخه 30/3/67 پیش بینی شده اینستکه فروشنده متعهد شده که طرف 4 ماه از تاریخ امضاء قرارداد سند رسمی بخریدار بدهد ولی چون هر چهار دستگاه آپارتمان مورد معامله خالی از سکنه بوده تحویل خریدار شده بنابراین در خیار شرط برای توجیه استفاده ازحق خیار پرداخت هیچگونه وجهی برای استفاده از حق خیار فسخ برای طرفین پیش بینی نشده بلکه وجه التزامی جهت الزام خواهان به تنظیم سند پیش بینی شده و اینکه مدت 4 ماه برای تنظیم سند تعیین شده که فروشنده متهد شده ظرف 4 ماه از تاریخ امضاء مبایعه نامه بخریدار سند رسمی بدهد خلاف ادعای خواهان را ثابت می کند و نتیجه دیگرآنکه اگر ظرف 4 ماه خواهان با وجود انجام امور تکلیف از تنظیم سند خودداری کند موکل می تواند الزام او را بانجام تعهدات بخواهد بنابراین آنچه در قرارداد پیش بینی شده وجه التزام است نه خیارشرط علیهذا ادعای بطلان معامله محکوم ببطلان است و ادعای تبدیل راه پله به مغازه که موجب تعسر انجام معامله شده غیر موجه است زیرا قصد و توافق طرفین بر تبدیل راهرو بمغازه در قرارداد مسلم و محرز است ثانیا" یکی از راهروها را خواهان خودش دیوار کشی کرده و ادعای عدم پرداخت وجه چک غیرموجه است زیرا در بدو امر مقرربوده که 38 میلیون ریال از ثمن معامله پرداخت کرد و بقیه درحین تنظیم سند رسمی بخواهان پرداخت شود بنابراین برای 20 میلیون ریال از وجه معامله تنظیم سند رسمی شرط شده و پرداخت موکول به آن گردیده و ایرادی متوجه موکل نیست سی وهشت میلیون ریال پرداختی نیز طی دو فقره چک پرداخت شده و بقیه نیز پس از تنظیم وکالتنامه بنام موکل برای تجمیع از پلاک 2001 پلاک مورد دعوی پرداخت شود که بهر حال عدم پرداخت این قسمت از ثمن معامله دلیلی بر فسخ معامله نخواهد بود و خواهان فقط حق الزام موکل را به پرداخت آن دارد و موکل نیز حاضر است با توجه بتوافقات فیمابین وجه چک مزبور را بپردازد علیهذا با توجه بمراتب مذکور استدعای رسیدگی و عندالزوم معاینه و تحقیق محلی تقاضای صدور حکم ببطلان دعوی خواهان کرده است
طبق صورتجلسه مورخ 19/6/69 پس از توضیحات وکلای طرفین دادگاه وضعیت ثبتی ملک را استعلام کرده که پاسخ واصل شده و پس از کسب نظر آقای (ه) طبق نظریه مورخه 4/7/69 خلاصتا" چنین اظهارنظر کرده است:
( ... با توجه به محتویات پرونده گرچه دعوی معنون تحت عناوین فسخ و بطلان معامله (صرفنظر از ادعای خلع ید ) جمع نقیضین ملحوظ است مع الاصف نظر باینکه بحکایت قولنامه ابرازی با تنظیم قرارداد (مبایعه نامه ) مورخ 31/3/67 طرفین بمدت 4 ماه از تاریخ قرارداد باستفاده از شروط مندرج در متن قولنامه مقید گردیده و با فرض عدم ذکر ابتداء مدت خیار طبق مدلول ماده 400 قانون مدنی ابتدا خیار فسخ از تاریخ عقد محسوب می گردد و طبق اوراق پرونده بایع (خواهان ) در مدت اشعاری چهارماه از تاریخ تنظیم قرارداد و تحویل سند رسمی با عدم استفاده از خیار فسخ قبض و اقباض در قسمتی از ثمن و مبیع صورت گرفته ایضاء حسب مدلول ماده 403 قانون مدنی با حصول قصد بایع در التزام به بیع خیار فسخ وی ساقط است و توجها" به حکم ماده 404 همان قانون که موید این معنی است با تسلیم تمام مبیع مشتری از ناحیه بایع ، اختیار فسخ از نامبرده ساقط می گردد و ادعای وکیل خواهان در بطلان معامله باستناد ماده 401 قانون مدنی نیز با توجه بمدت معینه فوق الذکر و تسلیم و تسلم معموله بلاوجه می باشد و قبول چکهای شماره 960378 - 1/4/67 و 860279 - 30/4/67 از ناحیه بایع از بابت ثمن معامله و امکان مطالبه و وصول از ناحیه وی و توافق بعدی بمورخ 28/4/67 طرفین درخصوص چک شماره 860284 تمسک آقای وکیل خواهان بمورد مذکور موجب تزلزل (معامله ) نبوده و دعوی مطروحه را موجه نمی دارد و اشاره به تغییر و تبدیل در وضعیت مبیع تحویل شده و در تصرف خوانده بفرض تخلف از ناحیه خریدار و احتمال تعلق جریمه ( قطع نظر از توافق طرفین در این زمینه ) مورد خلل بر ارکان صحیح و قانونی وشرعی معامله وارد نمی کند و دعوی خلع ید مطروحه نیز با عنایت بمراتب فاقد محمل قانونی در پذیرش می باشد بنابراین دادگاه نظر به رد دعوی مطروحه دارد ... )
آقای (ب ) وکیل خواهان ضمن لایحه تقدیم بنظریه مذکور اعتراض کرده که خلاصه اظهارات وی تکرار مطالبی است که در مرحله بدوی عنوان شده و در جهت مخدوش ساختن نظریه دادگاه می باشدکه هنگام شور قرائت خواهد شد پس از ارسال پرونده بدیوانعالی کشور وارجاع آن باین شعبه اینک دروقت بالا هیئت شعبه تشکیل با بررسی محتویات پرونده ومشاوره بشرح زیراظهارنظرمی نماید
بسمه تعالی
نظریه : با ملاحظه محتویات پرونده اعتراض آقای وکیل معترض به نظریه دادگاه بنحوی نیست که موثر در نظریه دادگاه باشد و با توجه به اینکه نظریه موصوف موجه تشخیص نمی شود لذا با رد اعتراض مزبور تائید می شود.
مرجع :
کتاب قانون مدنی در آراء دیوان عالی کشور- خیارات واحکام راجع به آن - به اهتمام یداله بازگیر - انتشارات فردوسی - چاپ اول 1379 - چاپ دریا
نوع : آراء و نظریات
شماره انتشار : 1097
تاریخ تصویب : 1369/11/01
تاریخ ابلاغ :
دستگاه اجرایی :
موضوع :
منبع : وب سایت قوانین دات آی آر (معاونت آموزش دادگستری استان تهران)
خیار ادعائی بر فرض وجود ساقط گردیده است اگر بایع به نحوی از انحاء مطالبه ثمن ننماید و به قرائن معلوم گردد مقصود التزام به بیع بوده است خیار او ساقط خواهد شد
