جهت احراز وجود یا عدم وجود خیار غبن ارزش هریک ازعوضین حین معاوضه ملاک عمل است
تاریخ رسیدگی : 9/11/1366
شماره دادنامه : 729/21
مرجع رسیدگی : شعبه 21 دیوانعالی کشور
خلاصه جریان پرونده :
در تاریخ 11/1/1360 آقای (م ) فرزند حسن دادخناستی بطرفیت آقای (ب ) بخواسته فسخ قولنامه 17/11/1364 و رفع ید از خانه مسکونی به ارزش ... / ... /8 ریال ومبلغ ... /350/1 وجه دستی تسلیم دادگاه حقوقی یک باختران نموده بخلاصه اعلام داشته خوانده خانه مسکونی او را در قبال ملغ هشت میلیون ریال خریداری نموده و بجای قیمت آن سرقفلی سه دانگ مغاز را بمبلغ یک میلیون و پنجاه هزار تومان به او فروخته و یکصدوسی و پنج هزار تومان نقد گرفته است. ولی نتوانسته رضای مالک مغازه را تحصیل نماید وخود خوانده دردکان مورد معامله بکسب مشغول گردیدو روی کلاهبردای و تقلب وسوءنیت مغازه دیگری در پاساژ مهران جدید خیابان نواب بدون قرارداد معرفی نمود. اکنون از دادن قولنامهو رضایت مالک امتناع دارد با ارسال اظهارنامه تقاضای فسخ قولنامه منزل مسکونی را نموده که خوانده جواب خارج از موضوع داده است چون در تمام موارد فوق و هزینه دادرسی را خواستار است. فتوکپی های دو فقره قرارداد 17/11/1364 واظهارنامه 26-7/1/1365 را ضممیه دادخواست نموده که بکلاسه 65/10 شعبه دوم حقوقی یک ثبت وقت رسیدگی تعینی شده 0آقای 00 بوکالت آقای (ن ) مالک پاساژ(ن ) ومغازه مورداجاره خوانده درتاریخ 4/11/1364 ومدتی قبل از انتقال حقوق استیجاری خوانده نسبت به سه دانگ از ششدانگ دکان دو دهنه مورد اجاره به خوانده حق انتقال مورد اجاره را کلا" جزا" تفویض کرده بود. خواهان دکان موردمعامله را به محض تنظیم سند نقل وانتقال خانه ومغازه تصرف نموده و بر حسب اجازه ودرخواست کتبی آقای (ن ) مالک محل پروانه کسب بزاری بنام خود برای همین دکان موردمعامله از از شهرداری باختران گرفته که به سابقه صدور پروانه در شهرداری و اتحادیه صنف بزاز باختران برای بی اعتباری ادعای خواهان و عنداللزوم تحقیق از(ن ) مالک مغازه ونیز مدیر بنگاه معاملات ملکی ساحل تنظیم کننده سند نق لوانتقال خانه ومغازه در اطراف کم وکیف قضیه ومعامله انجام شده استنادمی شود. مامله بین خواهان و خوانده بر مبنایی تراضی طرفین وتمایل شخص خواهان نسبت به دکان وخانه انجام گردیده و خانه موردمعوضه معامله نیز فاقد پلاک و سند و سابقه ثبتی بوده فسخ مور ندارد صدور حکم بر رد دعوی من غیر حق خواهان مورد تقاضاست. فتوکپی نوشته 4/11/1364(ن ) و وکالت نامه را ضمیمه لایحه نموده است. خواهان در اولین جلسه دادرسی اظهار داشته خوانده سه دانگ سه دهنه دکان را به او واگذار کرده نه دو دهنه ادعائی وکیل او حدود دکان مذکور در قرارداد17/11/1364 که مجاورین مشخص شده اند. شامل سه دهنه است وخوانده بر خالف انسانیت وعقیده یک باب آنرا که متعلق بوی نبوده و به آقای (ش ) تعلق داشته از روی مکر واگذار کرده که انتقال مال غیرمحسوب می شود منظورازدادخواست فسخ معاملات موضوع قرارداد بلحاظ مغبون شدن در ارزش واقعی مغازه و کلاهبرداری در عرفی دکان غیر وانتقال آن با قولنامه است جلب نظر کارشناس برای تعیین قیمت واقعی مورد تقاضاست. معامله دکانها ومنزل مسکونی که بعوض مبلغ هشتصدهزار تومان از بهای دکانهای خوانده برداشته ارتباط مستقمی با یکدیگر دارد خواسته را اصلاح و صدور حکم بر فسخ قراردادهای فیمابین واسترداد وجوه ماخوذه مورد تقاضاست. حسب تصمیم دادگاه جهت تعیین دقیق خواسته وتقویم آن به خواهان اخطار رفع نقض شده که خواهان طی لایحه ای خواسته را صدور حکم بر فسخ وابطال دو فقره قولنامه های مورخ 17/11/1364 مقوم به ... /350/9 ریال وخسارت قانونی تعیین نموده 0 قرار ارجاع امر به کارشناس جهت تطبیق مغازه موردمعامله با سند واگذاری 17/11/1364 و30/6/1364 صادر و اجراء شده 0 از آقای (ن ) و آقای (ش ) تحقیق به عمل آمده 0 پس از اظهارنظر مشاور بر فسخ هر دو فقره قراردادمورخ 17/11/1364 رئس شعبه دوم دادگاه حقوقی یک باختران بشرح تصمیمات مورخ 10/8/1366 راجع به خانه بعنوان اینکه در سندعادی 17/11/1364 معامله خانه به فرونشده بدون قید مدت حق اعتراض تفویض شده که به مثابه ذکر خیار شرط در معامله بنفع فروشنده بوده که نه تنها وجود این شرط در معامله مبین عدم قطعیت معامله می باشد اصولا" به علت عدم قی مدت برای خیار شرط مذکور به حسب مفاد ماده 401 قانون مدنی هم شرط خیارو هم بیع باطل است. دعوی خواهان را در این قسمت وارد است و باباطل بودن بیع خانه موردبحث باید بفروشنده و ثمن به خریدار مسترد شود. راجع به معامله حقوق استیجاری سه دانگ دکان مورداجاره بخلاصه ایناستدلال که با توجه به تحقیقات معموله و حقوق استیجاری سه دانگ دکان مورداجاره بخلاصه این استدلال که با توجه به تحقیقات معموله و مفاد اجاره نامه 30/6/1364 واظهارات (ن ) مالک پاساژ واجاره دهنده یک باب دکان دو دهنه بخوانده مورد اجاره یک باب دکان دو دهنه با متراژ و حدود و محل و مشخصات معین بوده لکن خوانده بموجب سند عادی 17/11/1364 سه دانگ از سه دهنه دکان را با خواهان معامله نموده و با وجودی که در سند ذکر کرده یک باب دکان مستاجره شخصی به نام (ش ) که قبل از خوانده از ملک دکاکین اجاره نموده جزء مورد معامله قید کرده و با ارائه و عرضه مبیع آنچنانی واعمال غش و تدلیس در معامله خواهان در ترغیب به معامله کرده که با توجه بنظریه کارشناس و اظهارات آقایان (ن )و(ش ) خوانده بعنوان مستاجره خود به خواهان واگذار کرده است و فریب ظرف معامله هم محل تردید و تامل نیست. چنین معامله ای قابل فسخ وثمن باید به خریدار مسترد شود. پس از ابلاغ نظریه وکیل خوانده بنظریه مزبور اعتراض نموده پرونده دراجرای ماده 14 قانون تشکیل دادگاههای حقوقی یک و دو بدیوانعالی کشور ارسال شده است.
هیئت شعبه در تاریخ بالا تشکیل گردید پس ازقرائت گزراش آقای ... و اوراق پرونده مشاوره نموده چنین نظر می دهند:
عبارت (اگر چنانچه فروشنده نسبت به فروش این خانه هرگونه داشته باشد باید از عهده خسارت کامل خریدار برآید) مذکوردر ذیل قرارداد17/11/1364 به معنای خیار شرط بنحو مذکور در ماده 399 قانون مدنی نمی باشد تا مفید نبودن آن بمدت موجب ابطال معامله مورد نظر طرفین باشد. تصریح بر وقوع معامله قطعی با رضایت کامل در قرارداد دیگر مورخ 17/11/1364 سه دانگ ازششدانگ یک باب مغازه یک باب مغازه واقع در پاساژ مهران جدیدپلاک 18/213 قید شده وبهاء مورد معامله هم برای سه دانگ یک دکان تعیین گردید در قرارداد اشاره ای به سه دهنه بودن دکان نشدهاست و ذکر وقوع مغازه جنب مغازه های زیدعلی و بهروز ... و عزت الله ... به تنهائی دلیل واگذاری یکی از مغازه های مجاوز غیر از مورد اجاره سند عادی 30/6/1364 تنظیمی بین خوانده ومالک نمی تواند باشد و ظاهرا" حدود اشتباهی قید گردیده : زیرا دکان یک دهنه استیجاری (ش ) جزء دکان دو دهنه استیجاری خوانده نبوده تا بصورت یک باب دکان سه دهنه به خواهان واگذار شده باشد واگر منظور واگذاری سه دانگ حقوق دکان استیجاری و متصرفی (ش ) هم بوده باید مورد اجاره دو باب دکان درج می گردید نه یک باب در ظهر فتوکپی سند اجاره 30/6/1364 ابرازی خواهان پیوست پرونده تصریح بر واگذاری نصف مغازه متن اجاره نامه مذکور اسیتجاری خوانده بخواهان شده و متن اجاره نامه مرقوم هم اجاره دکان جزء پلاک 85/213 وسیله آقای (ن ) به برومندمرادی بوده درنتیجه خوانده نصف حق کسب و پیشه خود از همان دکانی رابخواهان در قبال خانه واگذار کرده که از(ن ) اجاره کرده بود نه بیشتر وادعای تدلیس وفریب مدلل نیستوادعای خیار شرط بدون قید مدت و بطلان معامله از این جهت نشده بود. فلذا نریه استنباطی مورخ 10/8/1366 شعبه دوم دادگاه حقوقی یک باختران مبنی بر فسخ هر دو فقره قرار داد مورخ 17/11/1366 انطباقیبا متسندات دعوی و مواد استنادی و قانون ندارد و موردتائیدنمی باشد. چون معاوضه خانه خواهان با حق کسب و پیشه سه دانگ دکان استیجاری خوانده مورد قبول خواهان و تایید وکیل خوانده است و حسب محتویات پرونده قصد طرفین معاوضه بوده و دو فقره قراردادمورخ 17/11/1364 همزمان تنظیم گردیده و قصد و رضای طرفین ملاک تحقیق عقد مورد نظر طرفین است نه نوشته روی فرم بنگاهی و برابر ماده 456 قانون مدنی تمام انواع خیار در جمیع معاملات لامز متن است موجود باشد مگر خیار مجلس و حیوان و تاخیر ثمن که مخصصو بیع است و بلحاظ تعیین قیمت عوضین هم ارزش بودن عوض ومعوض موردنظر طرفین بوده و خواهان بشرح اظهاراتش در جلسه 4/5/1365 مدعی غبن بوده است ودرجلسه مزبور و جلسه دادرسی مورخ 12/7/1365 تقاضای تعیین کارشناس جهت تعیین ارزش واقعی را داشته است و در معاوضه ای که هم ارزش بودن عوضین و مبلغ ردی مورد نظر طرفین باشد. خیار غبن جاری است و ماده 465 قانون مدنی راجع به جاری نبودن احکام خ اصصه بیع در معاوضه در قسمت خیارات با توجه بماده 456 قانون مزبور شامل خیار غبن نمی باشد و جهت احراز وجود یاعدم وجود غبن ارزش هر یک عوضین حین معاوضه ملاک عمل است چه ممکن است طرفین به یک نسبت عوضی را کم یا زیادتر قیمت کرده باشند، اقتضاء دارد نظر کارشناس جهت تعیین ارزش عادله خانه و متعلقات آن و نیز ارزش حق کسب و پیشه وتجارت 3 دانگ مشاع از ششدانگ یک باب دکان دو دهنه مووضع دو قرارداد مورخ 7/11/1364 در تاریخ معاوضه با در نظر گرفتن شرایط معامله ومعاوضه جلب شود سپس نسبت بدرخواست فسخ معاوضه بلحاظ وجود غبن نظر مقتضی ابرازو دعوی فسخ بداعیه تدلیس و فریب رد گردد. پرونده به شعبه مزبور فرستاده می شود.
مرجع :
کتاب قانون مدنی در آراء دیوان عالی کشور- خیارات واحکام راجع به آن - به اهتمام یداله بازگیر - انتشارات فردوسی - چاپ اول 1379 - چاپ دریا
نوع : آراء و نظریات
شماره انتشار : 729
تاریخ تصویب : 1366/11/09
تاریخ ابلاغ :
دستگاه اجرایی :
موضوع :
منبع : وب سایت قوانین دات آی آر (معاونت آموزش دادگستری استان تهران)
معامله بصورت بیع قطعی بوده و خواهان باید بطلان آن را باستناد قوانین موضوعه ثابت نماید صلحنامه ابرازی خواهان فاقد شرایط اساسی برای عقد صلح است
