ماده 22 قانون ثبت اسناد و املاک ناظر به ملکی است که مطابق با قانون در دفتراملاک به ثبت رسیده وهمچنین انتقالی است که موافق با قانون انجام گرفته است
رای شماره : 1653-10/5/40
رای اصراری هیات عمومی دیوان عالی کشور
"اعتراضات وکیل فرجامخواه بالحاظ جهات ودلائل مندرج درحکم فرجامخواسته که مبنی برعدم صحت عمل اجرائی وقانونی نبودن انتقال نسبت به سهم فرجامخوانده از رقبات موردمزایده است موثردرمقام نیست زیرا ماده 22 قانون ثبت اسنادواملاک ناظربه ملکی است که مطابق باقانون در دفتر املاک به ثبت رسیده وهمچنین انتقالی که موافق باقانون انجام یافته باشد چون بحکایت محتویات پرونده ادعای فرجامخوانده برقانونی نبودن فروش ملک است لذادعوی مشارالیهاهمانطوری که دادگاه استان استدلال نموده قابل استماع بوده زیراقانونا به بیعی که صحیحا واقع نشده باشدآثاری ازقبیل مالکیت خریدارنسبت به بیع وتعلق ثمن فروشنده مترتب نمی باشدبنا براین حکم مزبورکه ازحیث رعایت اصول وقواعد دادرسی هم بدون اشکال است به تجویزقسمت اول ماده 558 قانون آئین دادرسی مدنی به اکثریت آراء ابرام می شود.
* سابقه *
آثارثبت انتقال - ابطال عملیات اجرائی
آقای جلیل و بانو بدری بخواسته صدورحکم به ابطال عمل اجرائی وسند انتقال شماره 16161-6/12/20 صادره از دفتراسناد رسمی شماره 20 فومن که به مبلغ بیست وهشتهزاروچهارصدوچهل ریال تنظیم شده دردادگاه شهرستان رشت بطرفیت بانو طلیعه اقامه دعوی نموده وبه رونوشت گواهی شده سندمزبورو صورت مجلس مزایده مورخ 20/10/20وصلحنامه عادی مورخ 6/12/20وبرگ استشهادتقدیمی استنادنموده اندبه این توضیح که اجرای ثبت فومنات سه دانگ مشاع به اضافه چهارسهم ازهفتادوپنج سهم مشاع سه دانگ دیگراز ششدانگ 22قطعه زمین راازطریق مزایده به بانوطلیعه مشارالیها درقبال مبلغ 28440ریال که ازمرحوم حاج سیدحسن طلبکاربوده برگذارنموده است در صورتی که جلسه مزایده قانونی نبوده وارزش ملک طبق برگ استشهاددرتاریخ مزایده بملغ یکصدوده هزارریال بوده ومعامله پلاکهای مزبورازطریق مزایده بصورتی که انجام گرفته قانوناباطل وبنابراین آقای سیدجلیل وبانوبدری که سهام مورددعوی راجع به ایشان است ازلحاظ اینکه درتاریخ مزایده صغیر بوده اندودرامرمزایده نماینده قانونی آنهامداخله نداشته درخواست رسیدگی وصدورحکم برابطال سندمزبوررامی نمایندوبعضی ازورثه هم سهم خودشانرابه این دونفرصلح نموده اندوکیلی به وکالت ازخوانده به وسیله لایحه دفاع نموده مبنی براینکه دعوی واهی است وهیچیک ازمراتبی که خواهانهاضمن دادخواست بیان داشته اندسبب بطلان جریان مزایده قانونی و قباله رسمی نمی باشدودعوی صلح بعضی ازورثه موردتردیدوبرخلاف مادتین 47و 48قانون ثبت صلحنامه بنحوعادی تنظیم گردیده است ومعامله درتاریخ 20/10/1320وقوع یافته وطبق فقره 4ماده 740قانون آئین دادرسی مدنی دعوی مشمول مرورزمان است واضافه نموده است املاک موردانتقال به مولکه مطابق سندمالکیت که رونوشت آن ضمیمه است دردفتراملاک به ثبت رسیده وطبق ماده 22قانون ثبت وسایرمقررات دعوی مطروح قابل استماع نیست .
بالاخره پس ازتکمیل مبادله لوایح شعبه دوم دادگاه شهرستان رشت ایرادمرورزمان راوارددانسته وقراررددعوی خواهانهارادرسهم آنهاصادر نموده است .
دراثرپژوهشخواهی ازاین قراردادگاه استان گیلان قرارمزبوررادرسهم یکی ازخواهانهااستوارودرسهم دیگری (بانوبدری )گسیخته است .
دادگاه شهرستان رشت برای رسیدگی به ماهیت دعوی پرونده اجرائی ثبت فومنات رامطالبه وبموجب حکم شماره 118-2/3/34خواهان نامبرده رادر دعوی خودازبابت مشارالیهادراوان عمل اجرائی صغیروابلاغ اجرائیه وادامه عمل اجرائی بطرفیت اوصحیح نبوده است ذیحق تشخیص وحکم به بطلان سندانتقال شماره 16161-6/12/20نسبت به یک سهم ازهفده سهم ازکل موردانتقال صادر نموده است .
وکیل خوانده درموعدقانونی ازاین حکم پژوهشخواسته ودادگاه استان گیلان رای بدوی رااستوارنموده است .
براثرفرجامخواهی پژوهشخواه شعبه چهارم دیوان عالی کشوربه موضوع رسیدگی وچنین رای داده است :
ایرادوکیل فرجامخواه نسبت به قرارشماره 735-7/7/29که برفسخ قرار دادگاه نخستین وعدم شمول مرورزمان نسبت به دعوی فرجامخوانده بوده چون دلیلی که صحت آنرابرسانددربین نبوده وازحیث اصول ومقررات مربوط هم اشکال موثربنظرنمی رسدقرارمزبوربه اکثریت استوارمی شودامادرمورد اعتراض نسبت به حکم شماره 128/12/10/35دادگاه استان گیلان چون همانطوری که فرجامخواه اعتراض کرده اولاایرادوکیل مزبوربه اینکه رقبات موردنزاع پس ازانتقال به نام طلیعه موکله اش دردفتراملاک به ثبت رسیده وسند مالکیت صادرشده وطبق ماده 22قانون ثبت فرجامخواه قانونامالک آن شناخته می شودوبه لحاظ مزبوردعوی فرجامخوانده درقبال سندمالکیت قابل استماع نیست دادگاه نخستین وپژوهشی به این قسمت ازدفاع توجه نکرده و تکلیف راازاین جهت معلوم نکرده انددرصورتی که تاثیرداشته وثانیامورد ادعاطبق اظهاروکیل فرجامخوانده مستندبه دلالت پرونده ثبتی وحصروراثت یک سهم از17سهم به استثناءثمنیه بوده وحکم فرجامخواسته ازاین استثناء حکایت نداردوثالثامحکوم به یک سهم از17سهم موردانتقال معین شده ومعادل با71 سهم از2550سهم معرفی گردیده درصورتی که پلاک آن معلوم نیست بنابه مراتب چون رسیدگی دادگاه ازجهات فوق ناقص بوده حکم فرجامخواسته به استنادبند2ماده 559 وماده 566 قانون آئین دادرسی مدنی شکسته می شودو تکمیل رسیدگی به دادگاه استان تهران رجوع می شود.
سپس رسیدگی به شعبه 13دادگاه استان مرکزارجاع می شودکه دادگاه مذکورپس ازاخذتوضیح درزمینه تعیین سهام واینکه رقبات موردنزاع ازطرف چه کسی تقاضای ثبت شده وملاحظه پرونده ثبتی سابق الذکربه استدلال ذیل مبادرت به صدوررای نموده است :
اعتراضات وکیل پژوهشخواه کلاغیروارداست زیرااولابه دلالت مندرجات سندانتقال شماره 16161وبحکایت پرونده اجرائی مربوطه که مورد تاییدوکلای اصحاب دعوی قرارگرفته رقبات مورنزاع به وسیله آقای حاج سید حسن (مورث بانوبدری )تقاضای ثبت شده وسندمالکیت شماره 579 درتاریخ اول شهریورماه 1318بنام مشارالیه صادرگردیده وبانوطلیعه پس ازصدور اجرائیه تقاضای توقیف رقبات مزبوررانموده وبالاخره پس ازتنظیم صورت مجلس مزایده سندانتقال رقبات مرقوم بنام بستانکارصادرشده است وثبت اسنادانتقال دردفتراملاک موردرامشمول ماده 22قانونثبت نمی سازدزیرا ماده 22قانون ثبت ناظربه موردی است که عملیات مقدماتی خاتمه یافته وبر طبق ماده 21سندمالکیت آن صادرگردیده است که دراین صورت دولت فقط کسی راکه ملک به نام اودردفتراملاک به ثبت رسیده ویاکسی که ملک ازطرف مالک به اومنتقل شده واین انتقال هم دردفتراملاک به ثبت رسیده باشدمالک می شناسدودرمانحن فیه آقای سیدحسن عملیات مقدماتی ثبت راانجام داده و برطبق ماده 21قانون ثبت سندمالکیت دریافت کرده وملک بنام اودردفتر املاک ثبت شده ودولت فقط اورامالک شناخته واقدامات وعملیات اجرائی پژوهشخواه که به تنظیم سندانتقال ملک ازطرف اجرای ثبت منتهی گردیده و مورداعتراض یکی ازورثه مالک می باشدباماده 22قانون ثبت منطبق نبوده و ایرادبه قبول واستماع ورسیدگی دعوی مزبورغیروارداست ثانیااگراظهار نظرمورخ 15/8/20حاکم دادگاه شهرستان رشت برطبق ماده 59 قانون دفاتر اسنادرسمی مصوب 18/3/16دائربرصحت مزایده مورخ 20/5/20قاطع فرض شود چون سندانتقال شماره 16161-6/12/20براساس صورت مجلس مزایده مورخ 20/10/20تنظیم شده وراجع به صورت مجلس مزایده مزبورکه مورداعتراض بوده ورسیدگی بعمل نیامده است لذادررسیدگی به دعوی بطلان سندانتقال شماره 16161اشکال وایرادی واردنیست ثالثابحکایت پرونده های سرپرستی واجرائی که خلاصه آنهامنعکس شده آقای حاج سیدحسن مقیمی دراواخرسال 1318 شمسی فوت شده وازورثه اودونفربه نام جلیل وبدری صغیربوده اندوبانوطلیعه درتاریخ 19/9/19برای وصول مبلغ 26000ریال علیه حاج حسن اجرائیه صادر نموده واجرائیه مزبوررابه محل اقامت متوفی وبنام متوفی ابلاغ قانونی نموده وسپس بانوطلیعه درتاریخ 26/11/19شرحی به دائره اجرانوشته وبا معرفی ورثه متوفی آقای سیدعباس راقیم صغارمعرفی کرده است که بااین ترتیب مدیون درتاریخ صدوراجرائیه درقیدحیات نبوده ودراین تاریخ تعداد ورثه ومشخصات اسامی آنهابه دایره اجرااعلام شده واجرائیه به کسی که ازطرف بانوبدری قیمومت داشته باشدابلاغ نگردیده وفقط درتاریخ 26/11/19که بانوطلیعه آقای سیدعباس رابعنوان قیم بدری معرفی کرده اخطاریه اجرائی درمحل اقامت میرعباس ابلاغ قانونی شده است درصورتی که پرونده سرپرستی که پیوست می باشدحاکی ازاین است که آقای میرعباس وسیدعبدالعظیم متفقا بموجب قیمنامه شماره 14538-1/11/18به قیمومت ودونفربه نظارت جلیل وبدری صغارمرحوم سیدحسن تعیین شده اندوآقای سیدعبدالعظیم درتاریخ 20/7/19مستعفی شده وآقای سیدعباس منفردادرامرقیمومت مداخله نداشته وپس ازاعلام مراتب مزبوربه دادسرای رشت طبق قیمنامه شماره 1086-2/2/20 آقایان سیدعباس وسیدابراهیم متفقابه قیمومیت ودونفربه نظارت دوصغیر متوفی معین شده اندولی آقای سیدابراهیم قیمومت صغاررانپذیرفته وازاین لحاظ بموجب قیمنامه شماره 1149-10/9/20آقای میرعباس مستقلابه قیمومت دوصغیرمرحوم سیدحسن معین شده ونامبرده ازقبول قیمومت صغار معذرت خواسته وعدم قبول خودرااعلام نموده تااینکه بموجب قیمنامه شماره 230-2/4/21آقای محمدحسن به سرپرستی بانوبدری تعیین گردیده است که به این ترتیب ابلاغ اجرائیه به محل اقامت متوفی وتعقیب عملیات اجرائی به طرفیت آقای میرعباس که درفاصله 9/9/19تاتنظیم سندانتقال درامر قیمومت صغیرمداخله نکرده وبالاخره تنظیم صورت مجلس مزایده وغیره در سهم بانوبدری قانونی نبوده وبالملازمه سندانتقال شماره 16161که براساس عملیات واقدامات مزبورتنظیم شده صحیح نبوده است بنابراین دعوی پژوشخوانده دائربه بطلان سندانتقال موصوف درسهم مشارالیهامقرون به صحت تشخیص وهیچیک ازایرادات واعتراضات وکیل پژوهشخواه موثرنیست و استنادبه ماده 98آئین نامه اجرای ثبت هم بی مورداست وچون سهم پژوهشخوانده یک سهم ازهفده سهم به استثنای ثمنیه اعیانی است وسندانتقال به شماره 16161نسبت به سه دانگ مشاع به اضافه چهارسهم از75 سهم سه دانگ مشاع دیگرازششدانگ 22قطعه زمین تنظیم گردیده است لذاحکم پژوهشخواسته به شماره 118بربطلان سندانتقال شماره 16161نسبت به یک سهم ازهفده سهم به استثنای ثمن اعیانی ازکل سه دانگ مشاع به اضافه چهارسهم ازهفتادوپنج سهم سه دانگ مشاع دیگرازششدانگ رقبات مورددعوی نتیجتاخالی ازاشکال وبه استنادماده 515 قانون آئین دادرسی مدنی تاییدمی شودونسبت به مازاداز این مقدارکه پژوهشخوانده استحقاق نداردحکم پژوهشخواسته گسیخته می شود ودعوی پژوهشخوانده درقسمت مازادازاین مقدارمحکوم به بطلان است .
این حکم درآن قسمت که به ضرربانوطلیعه بوده ازطرف وکیل مشارالیها موردفرجامخواهی واقع شده که شعبه چهارم به آن رسیدگی وچنین رای داده است :
مطابق ماده 22قانون ثبت دولت دردرجه اول کسی راکه ملک بنام اودر دفتراملاک به ثبت رسیده است ودردرجه دوم کسی راکه ملک مزبوربه اوانتقال یافته واین انتقال هم دردفترثبت گردیده یاکسی راکه موردثبت ارثابه او رسیده است مالک می شناسدبعبارت دیگرمشخص مالکیت اشخاص نسبت به املاک ثبت شده ازنظردولت دفترثبت املاک خواهدبودودرصورت انتقال هم فرقی نیست بین موردی که مالک یاوارث اوکه ملک بارعایت قسمت اخیر ماده فوق الذکربنام اودردفترثبت شده خودشخصاانتقال دهنده باشدویا انتقال دهنده مقاماتی بوده باشندکه قانوناانتقال ازطرف مقامات مزبور درحدودقانون بعمل آمده باشدودرخصوص موردچنانکه حکم دادگاه اشعاردارد رقبات موردنزاع به تقاضای آقای حاج حسن ثبت وسندمالکیت بنام اوصادر گردیده است ودخالت اداره ثبت درانتقال آن به بانوطلیعه به این جهت بوده که حاجی مزبوردینی که بموجب سندرسمی داشته به بانوی یادشده نداده و مشارالیهاوصول طلب خودرامطالبه واجرای اداره ثبت که بموجب ماده 8 قانون مصوب 27/6/22درحدودمقررات آئین نامه اجرائی اسنادلازم الاجراء مجازدروصول وطلب طلبکاربوده است اقدام وبنابه درخواست بانوی فوق الذکرملک توقیف وپس ازارزیابی وآگهی مزایدواخطارهای لازم به اجازه ماده 105آئین نامه مزبوررقبات رابه مشارالیها انتقال داده وانتقال مرقوم هم دردفتراملاک ثبت وچنانکه پرونده حاکیست سندمالکیت بنام بانو طلیعه نسبت به مورد انتقال صادرگردیده است وبااین حال که برانتقال مالک رسمی مترتب می شده است استدلالی که دادگاه راجع به عدم شمول ماده 22 قانون ثبت به مواردی که ملک ثبت شده به کیفیت مذکوربه طلبکارمنتقل ومورد اعتراض واقع شده باشدنموده است وتفکیک آن ازصورتی که متقاضی ثبت پس ازانجام عملیات مقدماتی ودریافت سندمالکیت موردثبت رابه دیگری انتقال دهدبرخلاف ماده فوق می باشدوبنابه جهات مرقوم حکم فرجامخواسته غیرقانونی می باشدوشکسته می شودوتعیین تکلیف به شعبه دیگردادگاه استان مرکزمحول است .
شعبه سوم دادگاه مرکزکه بالاخره مرجع رسیدگی بوده پس ازیک جلسه رسیدگی وشنیدن اظهارات وکیل بانوطلیعه چنین رای داده است :
اعتراضات وکیل پژوهشخواه بررای پژوهشخواسته واردبنظرنمی رسد زیراطبق ماده 22 قانون ثبت همینکه ملکی مطابق قانون دردفتراملاک به ثبت رسیددولت فقط کسی راکه ملک بنام اوثبت شده ویاکسی راکه ملک مزبوربه اومنتقل گردیده واین انتقال دردفتراملاک به ثبت رسیده مالک خواهد شناخت و درموردمانحن فیه رقبات موردنزاع به درخواست آقای سیدحسن ثبت وسندمالکیت بنام اوصادرگردیده ودخالت اداره ثبت دراقدام به انتقال رقبات به بانوطلیعه به این جهت بوده که آقای سیدحسن ازاداءدینی که بموجب سندرسمی داشته امتناع نموده ومشارالیهاطلب خودرامطالبه واجرای اداره ثبت اقدام به انتقال نموده است ولی باتوجه به پرونده های اجرائی وسرپرستی مربوطه که اجرائیه صادره بافوت مدیون (آقای سیدحسن ) درتاریخ 30/9/19 بخانه پلاک 2581محل اقامت متوفی الصاق گردیده اقدام اجرای ثبت درخصوص ابلاغ اجرائیه به بانوبدری یکی ازورثه متوفی صحیح نبوده است زیرادرآن موقع بانوبدری صغیره بوده است وبایدکلیه ابلاغات واخطارهای لازمه به قیم مشارالیه ابلاغ می گردیدوبه چنین عملی مبادرت نشده واخطارهای اجرائی به آقای میرعباس بعنوان قیم بانوبدری که ازفاصله بین تاریخ 19/9/19تا تاریخ تنظیم انتقال درامرقیمومت صغیره مذکوره مداخله نکرده بی تاثیر بوده وبااین کیفیت صورتمجلس مزایده درسهم بانوبدری قابل تنظیم نبوده است وچون ملک مرقوم طبق قانون به دائن منتقل نگردیده وثبت چنین انتقالی دردفتراملاک بلااثراست و منظورقانون باید انتقالی باشدکه صحیحاانجام وناقل بوده باشدواستناد به مواد 59 قانون دفتراسنادرسمی مصوب 15/3/1316 و 98 آئین نامه اجرائی هم موردی ندارد و دعوی بطلان سندانتقال مرقوم قابل استماع خواهدبود بالجمله اعتراضات موجهی براساس ومبنای رای پژوهشخواسته بعمل نیامده است بادرنظرگرفتن سهم پژوهشخوانده از رقبات وباتوجه به اینکه سندانتقال شماره 16161-6/12/20موردنزاع نسبت به سه دانگ مشاع به اضافه چهارسهم ازهفده سهم سه دانگ مشاع دیگرازششدانگ 22قطعه زمین تنظیم گردیده است حکم پژوهشخواسته بربطلان سندانتقال مرقوم نسبت به یک سهم ازهفتادوپنج سهم سه دانگ مشاع دیگرازششدانگ رقبات مذکوره به استثنائی ثمنیه اعیانی خالی ازاشکال بوده ونتیجتاتاییدمی شود ونسبت به مازادازمقدارمرقوم چون درسهم پژوهشخوانده واقع نمی شودحکم پژوهشخواسته فسخ ودعوی پژوهشخوانده محکوم به بطلان اعلام می گردد.
ازحکم مزبورشکایت فرجامی شده وقسمتی ازاعتراضات به مفاد اعتراضات قبلی است وقسمت دیگراینست که استدلال دادگاه درزمینه عدم انطاباق موردباماده 22 قانون ثبت مخدوش است .
موضوع درهیئت عمومی دیوان عالی کشورطرح گردیده واکثریت بشرح ذیل رای به ابرام حکم فرجامخواسته داده اند:
مرجع :آرشیوحقوقی کیهان ،مجموعه رویه قضائی جلددوم ، آراءمدنی
آراءهیئت عمومی دیوان عالی کشور از سال 1328 تا سال 1342 چاپ دوم سال 1353 صفحه 7تا16
21
نوع : نامشخص
شماره انتشار : 1653
تاریخ تصویب : 1340/05/10
تاریخ ابلاغ :
دستگاه اجرایی :
موضوع :
منبع : وب سایت قوانین دات آی آر (معاونت آموزش دادگستری استان تهران)
حفرچاه درملک اشتراکی مجازبوده وتصرف عدوانی محسوب نمیشود الزام به انجام تعهد - جبران ضرروزیان مادی و معنوی ناشی از عدم اجرای تعهدات قراردادی - تجاوز از حدود خواسته
