برای هر یک از طرفین که از معامله به هر علت نکول کند وجه التزام تعیین شده است هرچند مهلتی برای نکول تعیین نشده ولی تسلیم دادخواست از ناحیه فروشنده دلیل انصراف او تلقی می شود
تاریخ رسیدگی : 30/9/1373
شماره دادنامه : 73/542/18
مرجع رسیدگی : شعبه 18 دیوانعالی کشور
خلاصه جریان پرونده :
در تاریخ 6/10/69 آقای (م) به وکالت از خانم (ن) دادخواستی به طرفیت 1 آقای (ح) 2 (ر) به خواسته صدور حکم به ابطال معامله موضوع قراردادعادی مورخ 27/5/68 تنظیمی بین طرفین مقوم به یکصد هزرا ریال وخلع ید خواندگان را از یک باب عمارت موضوع قرارداد فوق بشرج مشخصات متن دادخواست مقوم به یک میلیون ریال تسلیم دادگاههای حقوقی اراک نموده که رسیدگی به شعبه دوم دادگاه حقوقی دو اراک ارجاع شده و به کلاسه 69/744ح 2 ثبت شده است وشرح دادخواست بشرح زیر است : (خواندگان در تاریخ 27/5/1368 به موجب قرارداد عادی پیوست دادخواست اقدام به معامله یک باب خانه واقع درمجتمع مسکونی سردشت بلوک 5 پلاک 2 با مشخصات ثبتی مفروزه قطعه 23 تفکیکی پلاک 1756 فرعی از یک اصلی مفروز ومجزی شده از1184 فرعی از یک اصلی مزبور واقع در حومه بخش دو اراک با موکله نموده انددرتاریخ وقوع معامله 27/5/68 موکله مالکیتی در پلاک یاد شده نداشته و چون قرار بوده است که عمارت موصوف از طرف دولت به ایشان انتقال یابد تصور نموده مالکیت وی بر ملک مستقر گردیده است و سپس در تاریخ 14/8/65 به موجب قرارداد تنظیمی با اداره کل مسکن وشهرسازی استان مرکزی و در تاریخ 23/8/69 به موجب ستون نقل وانتقالات سند مالکیت عمارت مورد دعوی به موکله انتقال قطعی یافته است بنا به مراتب قطع نظر از اینکه مورد معامله به موجب مدارک پیوست در رهن بانک مسکن به نمایندگی از طرف اداره کل مسکن و شهرسازی می باشدو به صراحت قرارداد رسمی تنظیمی بین دولت (اداره کل مسکن وشهر سازی و موکل حق انتقال خانه مورد معامله رابه هیچ صورت وعنوانی نداشته و ندارد و با عنایت به اینکه به نحو مشروحه در تاریخ وقوع معامله 27/5/68 موکله مالک عمارت فروخته شده به خواندگان نبوده و عمل وی مشمول مقررات قانون مدنی غیرقانونی و غصبانه است و ملزم به رد مورد معامله به موکل می باشند به علاوه مدعی علیهم خود نیز به دلالت قرارداد مورد تقاضای ابطال عالم به عدم مالکیت موکله بوده اند (سطور 7و8) و با علم به این واقعیت اقدام به تنظیم قرارداد نموده اند (مواد 347به بعد قانون مدنی ونیزمواد 365و366 و مقررات مربوط به مبحث غصب از قانون فوق) علیهذا با امعان نظربه اینکه موکله مدت کوتاهی پس از معامله غیرقانونی بودن فروش خانه انصراف خود را به اطلاع خریداران رسانیده است و خواندگان حاضر به رد خانه مورد قرارداد و دریافت وجه پرداختی نشده اند و اینکه معامله نافذ نبوده تقاضای رسیدگی و صدور حکم بر ابطال معامله مورخ 27/5/1368 خلع ید از ارزیابی تقاضای ابطال قرارداد که مبلغ 865 هزار تومان قید شده است دادگاه ضمن تعیین وقت در بروز17/1/70 طرفین را برای رسیدگی دعوت نموده است 2 در تاریخ 4/12/69 آقای (ص) به وکالت از آقا (ح) و خانم (ر)دادخواستی به طرفیت خانم (م) به عنوان دادخواست تقابل در قبال دعوی خواهان اصلی به کلاسه پرونده 69/744ح 2/2 به خواسته الزام خوانده به انتقال عمارت فرعی 1756/1 از1184 اصلی بخش 2 اراک مقوم به یک میلیون ریال تسلیم داشته که رسیدگی به شعبه دوم دادگاه حقوقی دو اراک ارجاع و به کلاسه 69/891/ح /22 ثبت شده و شرح دادخواست به شرح زیر است (بانوی خوانده که به موجب قرارداد مبایعه نامه مورخ 27/5/65 که مورد قبول و استناد مشارالهیا در پرونده کلاسه 69/744/ح 2/2 قرار گرفته است ششدانگ ساختمان مسکونی خریداری شده از اداره کل مسکن و شهرسازی را که در سال 1360 به مبلغ 2274777 ریال بر اساس مصوبه هیئت وزیران ابتیاع و با پرداخت هشتاد و هشت هزار تومان بقیه را از طریق وام ازبانک مسکن شعبه اراک با موافقت اداره کل مسکن و شهرسازی عهده دار پرداخت گردیده است به مبلغ هشتصد و شصت و پنج هزار تومان در تاریخ 27/5/65 فروخته است و با تحویل عمارت و دریافت مبلغ ششصد هزارتومان بقیه را درمحضر اسناد رسمی بانک رهن انتقال رسمی در حق موکل قرار دهد حالیه پس از یکسال ونیم از انجام معامله طمع بر مشارالیه غالب شده و بر خلاف موازین شرعی و قانونی در مقام ابطال معامله برآمده و مدعی است که معامله فضولی است وموکلین را غاصب معرفی نموده چون ملک در رهن اداره کل مسکن بوده است ادعای خواهان اصلی به دلائل زیر واهی و مردود است زیرا طبق ماده 773 قانون مدنی وبر اساس رویه دیوانعالی کشوررهن گذاردن مال (بیع قطعی مشتمل بررهن) که در نامه 9457/6612/6/69 اداره کل مسکن وشهرسازی نیز اشاره شده) آن را از قابلیت نقل و انتقال خارج نمی نماید ومعامله باطل نخواهد بود و با فک رهن همانطوریکه در قراداد نیز تصریح شده و موکلین در محضر اسناد رسمی نقدا" پرداخت و با فک رهن معامله رسما" قابل انتقال خواهد بود و به علاوه در قرارداد تنظیمی با موکلین خیار فسخ ذکر نشده بلکه تصریح شده که بر خلاف شرح وقانون نکول در انجام معامله نگردد و صریحا" به جهت انجام و ایفای به عهد به جهت تشریفات رسمی معامله انجام شده است با عرض مراتب علاوه از اینکه رسیدگی به موضوع دعوی در صلاحیت نسبی دادگاه محترم نمی باشد حسب الوظیفه وکالتی به تقدیم دادخواست متقابل از طرف موکلین مبادرت که دادگاه صالحه پس از رسیدگی واحراز واقعیت حکم بر الزام خواهان اصلی به حضور در دفتر اسناد رسمی به جهت انجام تشریفات انتقال رسمی عمارت مورد بحث طبق مفاد قراردادحکم شایسته صادر و اعلام فرمایند) دادگاه مرجوع الیه ضمن تعیین وقت بروز 24/2/70 طرفین را برای رسیدگی دعوت نموده است .
در تاریخ 17/1/70 طی لایحه وارده به شماره 7 آقای (ص) وکیل خواندگان اصلی و وکیل خواهان های متقابل توضیح داده است که در دادخواست تقابل اشتباها" تاریخ قرارداد27/5/68 را سال 65 قید کرده و به همین جهت وقت رسیدگی بروز24/2/70 تعیین شده و تقاضا نموده که پرونده اصلی نیز بروز24/2/70 تعیین وقت شود و در روز 17/1/70 جلسه دادگاه با حضور وکیل خواهان اصلی تشکیل شده و پس از استماع توضیحات وی چون وکیل خوانده در دادخواست تقابل وطی لایحه نیز به صلاحیت دادگاه ایراد کرده قرار ارجاع امربه کارشناس برای ارزیابی خواسته صادر نموده است و کارشناس منتخب بشرح لایحه وارده به شماره 18118/3/70 ارزش خواسته را مبلغ 670000/19 ریال تعیین نموده است و دادگاه روز18/3/70 در وقت فوق العاده تشکیل جلسه داده و در پرونده اصلی با توجه به نظریه کارشناس درباره ارزش خواسته قرار عدم صلاحیت خود را به صلاحیت دادگاه حقوقی یک اراک صادر نموده است و پرونده متقابل را نیز به جهت اینکه بایستی در دادگاهی رسیدگی شود که به دعوای اصلی رسیدگی می شود درپرونده مذکور نیز قرار عدم صلاحیت خود را به صلاحیت دادگاه حقوقی یک صادر نموده است که رسیدگی به شعبه دوم دادگاه حقوقی یک اراک ارجاع شده که به کلاسه 70/80 ثبت شده و در تاریخ 20/3/70 آقای (پ) وکیل خواهان اصلی به شرح لایحه تقدیمی دادخواست خود را در پرونده 69/744/ح 2 مسترد نموده است و دادگاه شعبه دوم حقوقی یک روز17/5/70 در وقت فوق العاده تشکیل جلسه داده و در مورد دادخواست خانم (ن) به طرفیت آقای (ح) و خانم (ر) به خواسته صدور حکم با ابطال قرارداد عادی مورخ 27/5/68 و خلع ید از یک باب عمارت موضوع قرارداد قرار ابطال دادخواست صادر نموده است و در پرونده دیگر (دعوی متقابل) دستور تعیین وقت صادر نموده است .
3 در تاریخ 31/6/70آقای (م) به وکالت از خانم (ن) به طرفیت آقای (ح) و خانم (ر) به خواسته صدور حکم بر ابطال معامله موضوع قراردادمورخ عادی 27/5/1368 و خلع ید خواندگان از یک باب عمارت موضوع قرارداد مقوم به دو میلیون و پانصد هزار ریال تسلیم داشته که رسیدگی به شعبه دوم دادگاه حقوقی یک اراک ارجاع و به کلاسه 70/97ح 1/2 ثبت شده و شرح دادخواست با تغییرات جزئی به شرح دادخواست مندرج در پرونده 69/744/ح 2 که دادخواست مسترد شده است می باشد.
دادگاه مرجوع الیه ضمن تعیین وقت طرفین را برای روز 7/11/70 دعوت نموده است .
4 در تاریخ 23/9/70 آقای (ص) به وکالت از آقای (ح) وخانم (ر) دادخواستی به عنوان دادخواست متقابل در قبال الدعوی اصلی به کلاسه پرونده 70/107/ح 2 به خواسته الزام خوانده به انتقال سند عمارت پلاک فرعی 1756/1 از1184 اصلی بخش 2 اراک مقوم به دومیلیون و پانصد هزار ریال تسلیم داشته که رسیدگی به شعبه دوم دادگاه حقوقی یک اراک ارجاع وبه کلاسه 70/507ح /21 ثبت شده و شرح مذکور منطبق باشرح دادخواست پرونده کلاسه 70/180/ح 1/2 (پرونده 69/891/ح 2/2 سابق) می باشد دادگاه مرجوع الیه در این پرونده نیز به روز7/11/70 تعیین وقت نموده (وقت پرونده 70/118ح 1) و طرفین را برای رسیدگی دعوت کرده است و در تاریخ 7/11/70 تشکیل جلسه داده وپس ازاستماع اظهارات خواهان اصلی و ملاحظه لایحه وکیل خواندگان و خواهان های متقابل به وارده 775/11/70 دادگاه مقرر داشته است جریان ثبتی و اسامی مالک یا مالکین پلاک ثبتی موضوع دعوی را از اداره ثبت اسناد استعلام نموده به علاوه به آقای وکیل خوانده اصلی (خواهان دعوی متقابل) اخطار شود ظرف ده روز با مراجعه به دادگاه و ملاحظه اظهارات وکیل خواهان اصلی مدافعات کتبی خود را اعلام داردبلافاصله وکیل خواهان اصلی ضمن اطلاع از تصمیم دادگاه مطالبی ظاهرا" به خودش در پیرو دفاعیات خود در حقانیت موکله اش بیان داشته است و آقای (ص) وکیل خواندگان و خواهان های متقابل لایحه ای تسلیم داشته که به شماره 24398/11/70 ثبت شده است و پس از توضیحاتی تقاضای صدور حکم بر الزام خوانده به انجام معامله حسب قرارداد مبایعه نامه ضمن رد دعوی خواهان اصلی را خواستار شده است ودادگاه در وقت فوق العاده روز16/4/71 تشکیل جلسه داده و با توجه به نامه شماره 172381/11/70 اداره ثبت مقرر داشته است چون خانم ... مدعی انتقال رسمی ششدانگ پلاک 1184/1756/1 را حومه بخش 2 از طریق اداره کل مسکن شهرسازی در حق خود شده چگونگی سوابق را به طور کامل اعلام دارند و اداره ثبت اراک طی نامه وارده بشماره 1324 11/5/71اعلام نموده است سندمالکیت ششدانگ پلاک 1756/1 واقع در حومه بخش 2 اراک به نام اداره کل مسکن وشهرسازی استان مرکزی صادر وتسلیم وبرابر ثبت افراز (دفتر املاک به نظر صحیح می رسد (املاک به موجب سندرسمی شماره 2394160/8/69 دفتر12 اراک ششدانگ به خانم (ن) انتقال قطعی گردیده و برابر سند رهنی شماره 2394160/8/69 دفترخانه مذکور در رهن بانک قرار گرفته) و در پاسخ استعلام دادگاه بانک مسکن شعبه اراک (مرکزی) اعلام نموده است (اقساط سررسید شده سند رهنی شماره 2394160/8/69 به نام خانم (ن) پرداخت شده است و مانده بدهی مربوطه در این تاریخ 1/10/1371 بالغ بر مبلغ 580912/1 ریال می باشد در تاریخ 16/9/71 دادگاه استعلام از بانک مسکن شعبه مرکزی اراک در خصوص اینکه سند رسمی شماره 239416/8/69 دفتر12 اراک فک رهن به عمل آمده است یا خیر استعلام نموده و بانک در پاسخ اعلام نموده است بدهی در تاریخ 12/2/72 مبلغ 115/550/1 ریال می باشد و دادگاه استعلام از اداره ثبت در خصوص نام مالک فعلی پلاک مورد اختلاف را استعلام نموده و اداره ثبت اراک طی شماره 247695/4/72 اعلام نموده است مراتب طی شماره 138213/5/71 به آن شعبه اعلام شده و تغییر دال بر انتقال پلاک فوق وجود ندارد ولی مجددا" دادگاه از بانک میزان بدهی خانم ... واز اداره ثبت نام مالک را استعلام نموده است و بانک طی شماره 28831/4/72 اداره ثبت طی شماره 1016482/8/72 پاسخ های لازم را اعلام نموده اند و دادگاه در تاریخ 13/10/72 در وقت فوق العاده تشکیل جلسه داده و ختم رسیدگی را اعلام ورای های تجدید نظرخواسته را بشرح زیر صادر نموده است (در خصوص دادخواست آقای (م) به موضوع قرارداد عادی مورخ 27/5/68 و 2 خلع ید خواندگان از یک باب عمارت موضوع قرارداد فوق و دعوی متقابل مشارالهیا (آقای (ک) و (ن) با وکالت آقای (ص) به خواسته الزام خوانده (خانم ن) به انتقال رسمی ششدانگ عمارت پلاک 1756/1 فرعی از 1184 اصلی حومه بخش دواراک (در دادخواست بخش 2 درج گردیده) بشرح دادخواست های تقدیمی و به دین خلاصه که خواهان دعوی 23/8/69 یعنی بیش از یک سال بعد از تنظیم قرارداد ملک به او منتقل گردیده ودر نتیجه معامله فضولی است به علاوه ملک در رهن بانک مسکن از این جهت نیز حق نقل و انتقال پلاک را تقاضای صدور حکم برابطال قراردادوخلع ید شده است خوانده در مقام دفاع و در بیان دعوی خود قراردادخوانده متعهد به انتقال رسمی عمارت شده تقاضای صدور حکم بر الزام مشارالیها به انتقال اسناد و بانک مسکن و اظهارات طرفین وسایر محتویات پرونده نظر به اینکه طرفین در تاریخ تنظیم قرارداد عالم بوده اند که تشریفات مربوط به انتقال رسمی ملک انجام نگردیده و سند رسمی به نام ثمن معامله را دریافت کرده است فروشنده حقوقی در عمارت مورد بحث داشته است که به خواندگان منتقل نموده و در نتیجه موضوع منصرف از ماده 254 قانون مدنی است و ازاین جهت موجبی برای ابطال قرارداد نیست و در مورد مرهونه بودن ملک نیز اقدامی مغایر حقوق بانک مرتهن صورت نگرفته و ظاهرا" اقساط بانک پرداخت گردیده و اصولا" اگر قرار باشد دعوی در این خصوص مطرح گردد باید مرتهن اقامه دعوی نماید نه راهن که یک بار تخلف نموده و بادیگر قصد بهره برداری از تخلف خود را دارد به هرحال موجبی برای ابطال قرارداد نیست و با بقاء قرارداد خلع ید خواندگان نیزمحمل قانونی ندارد لذا حکم به بطلان دعوی اصلی صادر ودر مورد دعوی متقابل با عنایت به قرارداد25/5/69 که خوانده در آن متعهد به انتقال رسمی عمارت در حق خواهان شده است و اینکه نامبردگان اعلام آمادگی در جهت پرداخت مطالبات بانک مسکن و فک رهن از پلاک مذکور را نموده حکم به الزام خوانده به انتقال رسمی ششدانگ عمارت پلاک فوق 1756/1 فرعی از1184 اصلی حومه بخش دو اراک واقع در سردشت اراک در حق خواهان ها صادر مینماید و بدیهی است مدعیان باید قبل از درخواست صدور اجرائیه اولا" مطالبات بانک را پرداخت و از پلاک مارالذکر فک رهن نمایند ثانیا" مبلغ یک میلیون وسیصد و پنجاه هزارریال مانده طلب فروشنده را به حساب دادگستری تودیع نماید تا پس از تنظیم سند رسمی انتقال به نامبرده (خانم ر) که خانم (ن) صحیح است) پرداخت گردد رای صادره طبق مقرارت قابل تجدیدنظرخواهی در دیوانعالی کشور می باشد) و پس از ابلاغ رای آقای (م) به وکالت از خانم (ن) به طرفیت (ک) و خانم (ر)تقاضای تجدیدنظرخواهی نموده و پس از ابلاغ رای آقای (م) به وکالت از خانم (ن) به طرفیت (ک) و خانم (ر) تقاضای تجدیدنظرخواهی نموده و پس از ادای توضیحاتی نقض دادنامه صادره و صدور حکم مبنی بر فسخ و بطلان قراردادعادی مورخ 27/5/65 تنظیمی بین موکله خود و خواندگان و رد دعاوی خواندگان دایر بر الزام موکله خود به تنظیم سند رسمی را خواستار شده است با ارسال نسخه دوم دادخواست جهت تجدیدنظرخواندگان مشارالیهم طی لایحه ای که به شماره 1423/1/73 ثبت شده تقاضای استواری دادنامه را نموده اند و با وصول پرونده به دیوانعالی به کلاسه بالا ثبت و جهت رسیدگی به این شعبه ارجاع شده است دادخواست تجدیدنظرخواهی و لایحه جوابیه هنگام شور قرائت خواهد شد.
هیئت شعبه در تاریخ بالا تشکیل گردید پس ازقرائت گزارش آقای ... عضو ممیز و بررسی اوراق پرونده نسبت به دادنامه های شماره 746 و 747و748/1372/10/1372 تجدیدنظرخواسته مشاوره نموده چنین رای می دهد:
بسمه تعالی
نسبت به دادنامه های تجدیدنظرخواسته ایراد وارد به نظر می رسد زیرا: اولا" در تاریخ 27/5/68 که قولنامه مستند دعوی الزام به تنظیم سند رسمی تنظیم شده است خانم (ن) (فروشنده) در ملک مورد معامله مالکیتی نداشته است و در تاریخ 14/8/69 به موجب قرارداد تنظیمی ملک به خواهان دعوی ابطال معامله و قرارداد واگذار شده است و به موجب سند رسمی در تاریخ 23/8/69 به مشارالهیا انتقال یافته و در همان تاریخ نیز در رهن بانک مسکن شعبه اراک قرار گرفته است صرفنظر از اینکه مطابق مفاد ماده 254 قانون مدنی این معامله نافذ نخواهد بود به علاوه به موجب متن قرارداد (قولنامه) مستند دعوی برای هر یک از طرفین که از معامله به علت شرعی و قانونی نکول کند وجه التزام تعیین شده است هرچند مهلتی برای نکول معین نشده ولی تسلیم دادخواست ازناحیه فروشنده دلیل انصراف او تلقی می شود علیهذا به جهات فوق الذکر صدور حکم الزام به تنظیم سند و رد دعوی ابطال قرارداد وخلع ید موجه نبوده است و با عنایت به مراتب مستندا" به ماده سه وبندد ماده شش قانون تجدیدنظرآراء دادگاهها مصوب مرداد1372 دادنامه های تجدیدنظرخواسته نقص رسیدگی مجدد به شعبه دیگر دادگاه حقوقی یک اراک ارجاع می شود تاباعنایت به مراتب بالا رسیدگی ورای مقتضی صادر نمایند.
مرجع :
کتاب قانون مدنی در آیینه آراء دیوان عالی کشور - عقود وتعهدات
به اهتمام یدالله بازگیر- انتشارات فردوسی - چاپ اول - چاپ دریا
نوع : آراء و نظریات
شماره انتشار : 542
تاریخ تصویب : 1373/09/30
تاریخ ابلاغ :
دستگاه اجرایی :
موضوع :
منبع : وب سایت قوانین دات آی آر (معاونت آموزش دادگستری استان تهران)
بر فرض که معامله فضولی باشد با حضور مشارالیه وانتقال حقوق به خواهان خدشه ای در صحت بیع باقی نمی ماند اعلام رد خوانده باماده 252 مطابقت ندارد جلسه رسیدگی مورخ به جهت عدم ابلاغ اخطاریه خوانده ردیف دوم جلسه قانونی دادرسی نبوده است
