معاملات راهن درعین مرهونه ازجمله اجاره آن پس ازرهن ،موقو

معاملات راهن درعین مرهونه ازجمله اجاره آن پس ازرهن ،موقوف به اجازه مرتهن است وچنین اجاره ای قابل ثبت دردفتراملاک نیست

2,742 مشاهده
زمان مطالعه : 1:30
آراء و نظریات

رای شماره : 34 - 11/8/1344

رای شورای عالی ثبت
تاجری برای دیونی که درمعاملات بازرگان باطرف خودبطورجاری پیدا میکردبمنظورحسن انجام تعهدات ( ادا دیون مزبور ) درمقابل مبلغی معین ملک خودرابدون مدت به رهن اودادتاهرگاه سفته ای ازاوواخواست شودومرتهن ظرف ده روزپس ازواخواست ،وجه سفته راازراهن مطالبه کندوراهن ندهدحق داشته باشدباصدوراجراییه ازمحل موردوثیقه طلب خودراطبق مقررات وصول کند.موردرهن بعدازقبض به تصرف راهن داده شدوراهن ازنقل قطعی موردرهن به غیر،ممنوع بود.
راهن موردرهن رابه مدت 35 ماه به اجاره ثالث داد.بعداموجربه مستاجر مبلغی مقروض شدکه منشابروزمنازعه وطرح دعوی دردادگاه گردیدو به سازش مختوم شدبه این ترتیب که مستاجرازطلب خودچشم پوشیدوموجرحاضر شدکه ازراس مدت 35ماه عین مستاجرتاسه سال دیگرمتعلق حقوق استیجاری مستاجرباشد.
مستاجربه استنادماده 26 قانون ثبت وماده 104 نظامنامه قانون مذکور تقاضاکردمفادسازشنامه دردفتراملاک درج شودوثبت مربوطه پرسش کرد.
رای مورخ 1/3/44شورا:
"باتوجه بجریان امرکه گزارش ازآن حاکی است رفع اختلاف ازطریق دادگاه بایدبعمل آید"
پس ازصدوراین رای مستاجرعلیه راهن موجراقامه دعوی بخواسته ثبت منافع موردانتقال دردفتراملاک کردوطرفین دردادگاه سازش کردندوخوانده تسلیم به تقاضای خواهان شدودادگاه درگزارش اصلاحی به این عبارت متعرض ثبت منافع شد:
"راجع به اجراتکلیف قانونی مندرج درماده 26قانون ثبت وماده 104 آیین نامه مبنی برثبت خلاصه منافع درذیل ثبت ملک بایدظرف یک هفته ثبت شود.ورای دادگاه نسبت به ثبت خلاصه منافع دردفتراملاک نافذومعتبرو لازم الاجراوالزامی است ...بین طرفین ومتبع است ".
پس ازصدورگزارش اصلاحی باردیگردرثبت منافع پرسش شدوشورادر تاریخ 11/8/44چنین رای داد.
"هرچندگزارش حاکی ازاین است که ملک مزبور قبلا متعلق حق مرتهن قرارداده شده ولی چون دادگاه ثبت انتقال منافع ملک مزبوررابه شاکی لازم دانسته حکم دادگاه قابل اجرااست مگراینکه مرتهن که دخالت دردعوی مزبور نداشته به آن اعتراض ودادگاه حکم خودرابلااثرنماید".
* سابقه *

***
نکات توضیحی :
اول - معاملات راهن درعین مرهونه پس ازرهن موقوف به اجازه مرتهن است تصریح به منع نقل عین مرهونه درسندرهن تاکیدی بیش نیست ومستلزم تجویزاجاره وتمدیدآن نبوده است بهمین جهت شورادررای مورخ 1/3/44رفع اختلاف راهن (ومستاجراوراکه قایم مقام اومحسوب است )ومرتهن رابه دادگاه مختوم به رای ویاسازش میشدوهرسازش دیگرجزاین موثردرحق مرتهن نیست .
دوم - باتوجه به مواد629-630قانون آیین دادرسی مدنی ومقایسه با ماده 1290قانون مدنی گزارش اصلاحی مصطلح دادگاههاسندرسمی صلحی است که طبق قواعدفق بین طرفین وقایم مقام آنان لازم الاتباع است ولی درخصوص مورد که ملک موردوثیقه ازاملاک ثبت شده است باتوجه به مواد72-88 قانون ثبت نسبت به ثالث هم اعتبارداردلکن چون مدلول سندرسمی رهن (که آنهم در این موردنسبت به ثالث معتبراست )اقتضاداردکه رهینه بصورتی که مسلوب المنفعه نباشددرگرومرتهن باشدودادگاه درگزارش اصلاحی متعرض اعتبار سندرهن وگزارش اصلاحی مزبورتعارض پیداشده است وصاحب سندمعارض (یعنی ذینفع درگزارش اصلاحی ) بایدبه دادگاه مراجعه کندنه مرتهن به این ترتیب معلوم میشودکه :
اولا-اطلاق حکم برگزارش اصلاحی وجهی نداردزیراصدورحکم وقرارفرع بر رسیدگی قضایی است وحال اینکه باوقوع عقدصلح بین متداعیین دعوی منتفی شده است ومجالی برای رسیدگی نمانده است تاتبعامجالی بری تحقق صدورحکم یاقرارباقی مانده باشد.
ثانیا- عبارت (بین طرفین قطعی ومتبع است )درمتن گزارش اصلاحی با توجه بمواد72-88 قانون ثبت وتوضیحات بالامحصلی ندارد.
ثالثا- باوجودتعارض دلالت گزارش اصلاحی باسندرهن بشرح بالااداره ثبت نمی توانداقدام به ثبت منافع دردفتراملاک کندمگراینکه دادگاه رفع تعارض کند.وبفرض اقدام به ثبت منافع دردفتراملاک این کارسالب اعتبار سندرهن نمی تواندباشد.
سوم - درموردعقدرهن بالادرحین عقد،دین وجودنداردوحتی سبب دین هم موجودنیست صرف وجودروابط بازرگانی بین طرفین ،سبب دین محسوب نمیشودمضافابراینکه باتوجه به ماده 771 قانون مدنی شرط عقدرهن ،وجود دین درحین انعقادعقداست بنابراین التزام به آثارعقدرهن درمانحن فیه دشواروبلکه غیرممکن است طرفین میتوانستندقراردادماده 10قانون مدنی دراین موردمنعقدکنندواین قراردادمی توانست درموردبالاعنوان معامله باحق استرداد(صدرماده 33 قانون ثبت )راپیداکندزیرامطابق رویه کنونی شورایعالی ثبت وجوددین درحین انعقادمعامله باحق استرداد،شرط صحت و تحقق معامله باحق استردادنمی باشد.
چهارم - درموردرهن بالا(اگرصورت آن بشرح مزبوربصورت معامله با حق استردادبود)هرگاه اجراییه برای وصول مبلغی طلب صادرمی گردیدکه آن مبلغ کمترازرقمی بودکه وثیقه درقبال آن رقم داده شده است آیابایدبهمان نسبت ازموردوثیقه به مزایده نهاده شود؟
باتوجه به طبع این قراردادجواب مثبت است وماده 783 قانون مدنی و نیزماده 112نظامنامه اجراتطبیق براین موردنمی کندوشورای عالی ثبت هم درتاریخ 2/9/46همین نظرراداده است .
مرجع :آراشورای عالی ثبت وشرح آن صفحه 55-59
تالیف :دکترمحمدجعفرجعفری لنگرودی

32