فروشنده ملزم به تسلیم مبیع وصف شده درسندمعامله میباشد
رای شماره : 2927-26/10/43
رای اصراری هیات عمومی دیوان عالی کشور
دادگاه استان به استناد اینکه قصد و رضای طرفین در انجام معامله نسبت به باغ مشجر و محصور بوده و قطعه مورد اختلاف داخل در مبیع نبوده به صدور حکم فرجامخواسته برتایید حکم دادگاه شهرستان دایر بر محکومیت فرجامخواهان که خریدار باغ باشند به بی حقی مبادرت ورزیده درصورتی که اولا سند معامله صراحت داردکه مبیع عبارتست از باغ مشجرمحصور و غیرمشجر نه باغ مشجر و محصورکه درحکم مزبور ذکرگردیده و مورد اختلاف قطعه ایست که غیرمشجر است و در شرق کوچه شش متری و قطعه مشجر واقع گردیده و به تحویل خریداران داده نشده و جمع مساحت مشجرمحصور و غیرمشجر20/74358 متر است که در سند معامله به آن تصریح شده و در اسناد دیگر پیوست پرونده این مقدار مساحت که 20/8/74358 متر باشد برای وصف مبیع باز تصریح گردید حتی در سند دیگری که بعد از بیست روز پس از وقوع معامله بین طرفین تنظیم گردیده فروشندگان تعهد کرده اند انبار و طویله و بهاربند را در مدت هشت ماه و بقیه مبیع را در ظرف چهل روزبه خریداران تحویل دهند.بنابراین حکم فرجامخواسته برخلاف دلالت اسنادموجوددپرونده کارصادرگردیده وبه اتفاق آراءنقض وتجدیدرسیدگی به شعبه دیگردادگاه استان مرکزارجاع می گردد.
* سابقه *
تسلیم مبیع - ملزم بودن بایع به تسلیم مبیع وصف شده درسند
بدواسه نفرفرجامخواندگان باوکالت یکی ازوکلاءدادگستری دادخواستی به خواسته ابطال اجرائیه ثبتی به مبلغ 000/490ریال به طرفیت دونفرفرجامخواهان به دادگاه شهرستان تهران تقدیم وتوضیح داده : "خواندگان باآنکه موردمعامله راتحویل گرفته اندمدعی عدم تحویل بقیه آن شده واجرائیه رابعنوان وجه التزام عدم تحویل طویله وبهاربندواجرائیه دیگری رابه مبلغ 000/492ریال بعنوان وجه التزام عدم تحویل بقیه مورد معامله صادرنموده اند.نسبت به اجرائیه اول درجریان امرمجبوربه اقرار وتصرف طویله وبهاربندشدندولی اجرائیه دوم راتعقیب نمودندکه تقاضای ابطال آن می شودزیراخواندگان درسندمعامله 11554-7634اقراربه تصرف بقیه موردمعامله کرده واعتراف نموده اندازهرجهت وبابت به وضعیت و کیفیت معامله آگاهی دارندوعلاوه براینکه سندمزبورابطال شده ودرسند اقاله صلح به شماره 11792-7877قیدگردیده این سندپیروسنداول تنظیم یافته ومفادسنداولی تاییدشده است .دیگراینکه مورداجرامنجزنبوده و اختلاف عقیده مقامات ثبتی مویداین نظراست ودرسنداقاله صلح قیدشده در صورت تخلف طبق سندقطعی رفتارشودودراین سندوجه التزامی برای بقیه نامعلوم تصریح گردیده ودرسنداولی هم وجه التزامی فقط برای عدم تحویل طویله وبهاربنداست وطویله وبهاربندهم تحویل شده وتمام موردمعامله طبق صورت مجلس اجرائی وطبق مدلول سندمعامله وطبق صورت مجلس تامین دلیل قبل ازصدوراجرائیه درتصرف متقاضیان بوده وکارشناس نیزتصدیق نموده مستحدثات وتصرفات داخل درمحدوده موردمعامله است بنابراین صدورقرار توقیف عملیات اجرائی وصدورحکم برابطال دستوراجراواجرائیه راباتامین خسارات قانونی تقاضادارم ."
دلائل دعوی عبارت است از:سندمعامله اقاله صلح نامه ،تامین دلیل ، دوپرونده اجرائی ،تحسقیق ومعاینه محل باجلب نظرکارشناس .
خواندگان (فرجامخواهان )نیزباوکالت دونفرازوکلاءدادگستری بطرفیت خواهانها(فرجامخواندگان )دادخواست تقابل بخواسته الزام خواندگان به انجام تعهدموضوع سندرسمی 11797مقوم به یک میلیون ریال به دادگاه شهرستان تهران تقدیم وتوضیح داده اند:بموجب اسنادومدارک این دادخواست معامله باخواندگان برمبنای 20/358/74متربوده ومعلوم گردید 8500مترکمترازمقدارموردتوافق طرفین تحویل داده اندوپس ازوساطت مصلحین فروشندگان بموجب سندرسمی 11797تعهدنمودندکه ظرف چهل روزاز تاریخ وقوع معامله نسبت به آنچه تحویل نداده اندباجلب نظرکارشناس اقدام و کسری راتحویل دهندونیزشرط شددرصورت تخلف روزی یکهزار ریال بعنوان وجه تخلف کارسازی دارند.چون فروشندگان به تعهدخودوفانکرده موکلین درمقام صدوراجرائیه برآمدندومشارالیهم تقاضای ابطال اجرائیه را نمودند.
خواندگان پس ازبیست روزازتنظیم سندرسمی 11554به موجب سندرسمی دیرگی تعهدنمودندبقیه موردمعامله راظرف چهل روزتحویل دهندوچون تا کنون دلیل برتحویل آن اقامه ننموده اندتقاضای رسیدگی توام باهردوپرونده وصدورحکم به الزام خواندگان به انجام تعهدوتحویل 8500مترومحکومیت آنها برتقاضای ابطال اجرائیه باخسارات دارم ."مدارک رونوشت قولنامه رونوشت چک بانک ملی که درآن تصریح شده وجه مزبوربابت معامله 20/358/74 مترزمین است ،رونوشت سندمعامله ،رونوشت تعهدنامه واقرارنامه 11797 تنظیمی همان دفترخانه ،گزارش ثبت ،شهادت نامه ،نقشه مربوط به زمین و نظریه کارشناس است .
وکیل فرجامخواندگان بطرفیت احدازفرجامخواهان دادخواستی به خواسته 000/500 ریال به دادگاه شهرستان تهران تقدیم وتوضیح داده که خوانده پس ازمعامله یک قطعه باغ مبلغ 000/500/2ریال بدون رسیدبعنوان ودیعه برای استفاده کسب ازموکلین اخذمی نمایدودرموقع استردادپنجاه هزارتومان آن رانزدخودنگاه می داردوچون کلیه تعهدات انجام شده بایستی مبلغ 000/50 تومان رااستردادداردوبعلت امتناع ازتادیه آن درخواست رسیدگی وصدورحکم به پرداخت مبلغ مزبورباکلیه خسارات بادرخواست رسیدگی توامااین پرونده بادوپرونده دیگرمی شود."
مستنددعوی :ن امه موکل بطرف که دال برقبول ودیعه ورسیداسناد مالکیت است .
رسیدگی به سه دعوای فوق الذکردرشعبه دوم دادگاه شهرستان تهران انجام پس ازمبادله لوایح وچندسلسله رسیدگی دادگاه مذکوربه این خلاصه رای داده است :"اسنادابرازی طرفین قبل ازوقوع معامله دلالت داردکه قصدطرفین به خریدوفروش باغ محصورومعین بوده وشرط مساحت 20/74358مترمربع درسند تاثیری درامرنداردزیراآنچه خواندگان دعوی تقابل بموجب بند4اقرارنامه شماره 11797تعهدتحویل آن رابه خواهانهاکرده اندبقیه موردمعامله سند 11554است که بموجب بند2همان اقرارنامه وکیل خواهانهااقراربه دریافت سندمالکیت مربوط به آن رانموده است وآنچه بموجب سند11554بخواهانها منتقل گردیده محصوربوده وحدودمعین داشته ونظربه اینکه قطعه ....خارج از محدوده آن قرارداردکه کوچه 6متری نیزفاصل بین مورددعوی باموردانتقال به خواهانهااست وخواهانهاسندمالکیت قطعه مورددعوی راابرازنکرده اند باتوجه به ماده 22قانون ثبت دعوی خواهانهابه اینکه قطعه ....رااز خواندگان خریداری کرده وبه مالکیت آنهادرآمده محکوم به عدم ثبوت وبطلان است وبالنتیجه چون تعهدخواندگان رابه تحویل بقیه 11554خارج دانست و مورددعوی خارج ازمحدودمبیع مزبوراست حکم بربی حقی خواهانهادرتقاضای الزام خواندگان به تسلیم قطعه مورددعوی صادرمی نماید.ثانیادردعوی خواهانهای دعوای اصلی بخواسته ابطال اجرائیه ح 1/483ثبتی بعلت آنکه اجرائیه صادرشده درحالی که بشرح قسمت اول این حکم خواندگان حقی درقطعه مزبورندارندوالزامی خواهانهابه تسلیم آن نداشته اندوتعهدآنهاراجع به تمام ملک موردمعامله بوده که سندمالکیت آن طبق بند1ازاقرارنامه 11797 به وکیل خریداران تسلیم شده وخریداران تحویل تمامی باغ راکه سندمالکیت آن رانیزاخذکرده اندقبول دارندودستوراجرابرای وجه التزام برخلاف ماده 92 قانون ثبت اسناد و املاک بوده زیرااسناد11554-7634و11797-7877 دلالت برآنچه اجرائیه نسبت به آن صادرشده است نداشته حکم برابطال اجرائیه مذکورصادرمی شودثالثادردعوای احدازخواهانهادعوی بدوی به خواسته مبلغ 000/500 ریال چون مدرک دعوای خواهان حاکی است که مبلغ 000/500 ریال موردادعاءقسمتی ازودیعه موجودنزدخوانده برای ؟؟؟رقبه موردصلح موضوع سندرسمی 360/40ومربوط به صلحنامه مذکور؟؟؟ودراقرار نامه 11797خواهانهااقرارکرده اندکه درموردمصالحه نامه مرقوم هیچگونه اختلافی نداشته ونسبت به آن تصفیه حساب کرده است لذاباالتفات به مفاصا حساب رسمی مذکورحکم بربیحقی خواهانهادرمطالبه 000/500 ریال صادر می شود."
ازحکم مزبوروکلای طرفین دعوی پژوهشخواسته اند.
شعبه 12دادگاه استان مرکزمرجع رسیدگی پژوهشی اعتراضات راوارد ندانسته وحکم پژوهشخواسته رابالنتیجه استوارنموده است .
وکلای طرفین دعوی هریک درقسمتی که حکم پژوهشی برعلیه موکلین آنها بوده ازحکم مزبورفرجامخواسته واعتراضاتی نموده اند.
شعبه سوم دیوان عالی کشورمرجع رسیدگی فرجامی چنین رای داده است :
اولاراجع به اعتراضات وکیل خواهانهادعوی بدوی برحکم فرجامخواسته درموردمحکومیت آنان به بی حقی درمطالبه مبلغ 000/500 ریال بطوری که در حکم مزبوراشعارگردیده درسندمورخ 18/2/38احدازایشان اصالتاوبه وکالت ازمتصالحیان ازطرف دیگرتاییدکرده اندکه نسبت به صلح نامه شماره 40360 تصفیه حساب شده وطرفین اختلافی باهم ندارندپس 000/500 ریال مزبوربه حساب آمده وازاین حیث رعایت اصول وقواعددادرسی هم اشکالی که مستلزم نقض این قسمت ازحکم مزبورباشدبنظرنمی رسداین قسمت ازحکم فرجامخواسته ابرام می شود.
ثانیا در مورد اعتراض وکیل خواندگان دعوی اصلی برحکم مزبورکه دادگاه استان به استناد ماده 384 قانون مدنی خریداران مزبور را در تقاضای تحویل مبیع ذیحق ندانسته وآنان را فقط در فسخ عقد بیع با مطالبه حصه ای از ثمن ذیحق دانسته و از این جهت به صدورحکم برتایید حکم دادگاه شهرستان دایر بر بی حقی خریداران مبادرت ورزیده است در صورتی که دو نفرخریداران به استناد قید مساحت درسندمعامله به 20/74358متروبه استنادقولنامه ونقشه مورد توافق طرفین وچک بانک ملی واستفتاءازمرحوم آیت الله بروجردی وسند مورخ 18/2/38ادعاکرده اندکه مبیع شامل قطعات بعدازکوچه 6متری یعنی شرق آن کوچه نیزبوده وفروشندگان آن راهم بایدتحویل دهندوتصریح به کلمه (بقیه ) درسندمزبورکه فروشندگان تحویل آنراتعهدکرده اندمرادوقصدطرفین همان است که درشرق کوچه شش متری واقع گردیده وداخل درمبیع بوده وبه تصرف فروشندگان است بنابراین قضیه باقسمت سوم ماده 362قانون مدنی دایربر ملزم بودن فروشنده به تحویل کلیه مبیع به خریدارانطباق داردنه به ماده 384 قانون مدنی که دادگاه استان به آن استنادکرده است وچون دادگاه مزبوربدون توجه به ماده 362قانون مزبورحکم فرجامخواسته راصادرکرده است این قسمت ازحکم مزبورنقض وتجدیدرسیدگی به شعبه دیگردادگاه استان مرکزارجاع می گرددونسبت به اجرائیه راجع به وجه التزام نظربه اینکه دادگاه استان آن رابه حل مسئله تحویل زمین موکول کرده صدوررای دراین خصوص موردی ندارد.
رسیدگی مجدددرباب آن قسمت ازدعوی که دادنامه مربوط به آن دردیوان عالی کشورنقض گردیده به شعبه ششم دادگاه استان مرکزارجاع ودادگاه مرقوم پس ازصدورقرارمعاینه محلی وانجام آن بشرح صورت جلسه مورخ 26/3/42و بیان تفصیلی جریان امردرمقدمه ؟؟؟بشرح ذیل مبادرت به صدورحکم نموده است :
نظربه وکالت نامه رسمی شماره 40362-1/10/37دفترخانه 58 تهران که متعاقب سندصلح حقوق شماره 40360-1/10/37تنظیم گردیده درمتن وکالت - نامه صراحتااحدازخواندگان دعوی وکیل تام الاختیارپژوهشخواهان پس ازآن که کلیه حقوق پژوهشخواندگان رابموجب سندصلح حقوق 40360-1/10/37درپلاک 19بلوک غارانتقال گرفته به پژوهشخواندگان وکالت داده است که پس ازفسخ معامله شرطی مبادرت بعمل نمودن تفکیکی زیرشماره 12834-23/9/37که یک قطعه باغ مشجرمحصوراست ومجزی نمودن قسمت موردتفکیک ازقیمت باقیمانده ،باقیمانده رابه خودشان یابهرکس انتقال دهندودروکالت نامه مزبورکه چندماه قبل ازسندقطعی موردمعامله بین طرفین تنظیم شده حدودباغ مشجرمحصوردقیقاتعیین گردیده ونظربه نامه مورخ 26/1/38پژوهشخواندگان خطاب به وکیل پژوهشخواهان که به امضای وکیل تام الاختیارپژوهشخواهان رسیده ومندرجات آن راصریحاتاییدنموده ازموردمعامله بعنوان باغ محصور واقع درگرم دره یادشده ونظربه سندقطعی معامله شماره 11554-29/1/38 دفترخانه 148که درآن حدودمعامله صراحتاوبدون کوچکترین ابهام مشخص و بصورت تفکیکی 12834-23/9/37اشاره شده موردمعامله تعیین گردیده ونظر به گواهی سردفتری که معامله مزبورنزداوواقع گردیده وورقه رسیداسناد مالکیت مورخ 7/2/37منسوب به وکیل نامبرده وگواهی گواهان مورداستناد پژوهشخواهان وسایرمحتویات پرونده ومدارک استنادی طرفین بردادگاه مسلم وثابت است که ازابتدای مذاکره قصدورضای طرفین انجام نسبت به باغ مشجرومحصوری که مساحت آن 20/74358مترمربع ذکرشده بوده ونظربه اینکه بهیچوجه نمی توان عبارت مورداستنادپژوهشخواهان رادراقرارنامه شماره 11797-8/2/38دایربه تعهدفروشندگان به تحویل بقیه موردمعامله برتحویل قطعه ای که بالصراحه خارج بودن آن ازموردمعامله مسلم وآشکاراست نمودونظر به اینکه بااین ترتیب ادعای پژوهشخواهان به اینکه قطعه DCBA مورد اختلاف داخل درمبیع وجزئی ازآن بوده متکی به دلیل مثبت نیست بنابراین و باتوجه به استدلالاتی که دادگاه بدوی ضمن دادنامه پژوهشخواسته نموده و استدلالات شعبه 13دادگاه استان دادنامه پژوهشخواسته ازاین حیث استوار می شود.
وکیل پژوهشخواهان ازاین دادنامه فرجامخواسته ووکیل مرقوخ ضمن لایحه شماره 15/3549-2/10/42اعتراضاتی نموده به خلاصه اینکه :"موکلان به وسیله قولنامه متداول دربازارمعامله ای انجام داده اندکه خصوصیات معامله کاملا درقولنامه تصریح وموردمعامله 20/74358مترمربع طبق مندرجات نقشه ارائه شده معین گردیده وده روزبعدازتاریخ قولنامه ودریافت چک بانک ملی به عنوان بیعانه چون موردمعامله قبلادررهن دیگری بوده قرارشده بطورموقت سندی تنظیم وبه محض اینکه فک رهن عملی شودسندمعامله قطعی راتنظیم کنند لذاسندی بعنوان صلح حقوق تنظیم شدولی بعدازچندروزفسادی درمبانی سند مذکورظاهرگردیدکه پرونده جداگانه ؟؟؟تااینکه بالاخره فروشنده بافک رهن سندمعامله قطعی به شماره ؟1155تنظیم نمودومعلوم گردیدفروشنده باتبانی بامامورین ثبت که بعداخودشان هم بخلاف خودنموده اندودرپرونده موجود؟؟؟ به اشتباه حدشرقی رادرتفکیک نامه کوچه 6متری نوشته درحالی که طبق نقشه خود کوچه وقطعات بعدازآن داخل درمبیع وبدون کم و؟؟؟متمم ومکمل مساحت 20/74358مترموردمعامله می باشدبه محض کشف این مطلب به فروشنده مراجعه شدوبادخالت مصلحین فروشنده دردفترخانه تعهدنامه مورخ 18/2/38راامضاء نمودکه درمهلت ؟؟؟تحویل بقیه موردمعامله راعملی سازدکه بعدبه تعهدخود عمل ؟؟؟نمود،قویترین دلیل براثبات اینکه اراده متعاملین ازمدلول ؟؟؟؟؟ وتوافق اولیه هیچوقت تغییرنکرده وتاکنون به قوت خودباقی است اظهارات صریح خودشان درمتن استفتاءازمرحوم آیت الله بروجردی است به این مضمون "زیدی زمینی رابامساحت ومتراژمعین ومحدودطبق نقشه مهندس ازبکر خریداری وبعدامطابق باهمان خریدازحیث مقدارونقشه بدون تصرف به عمرو فروخته "که این استفتاءرابعدازچندین ماه ازوقوع معامله به دادگاه داده و به آن استنادنموده اند.موکلین ازهمین اظهارات مطابق باواقع خودشان اتخاذسندنموده وجزاجرای مدلول همین استفتاءکه مدعای خودشان است تقاضای دیگری ندارند.بقول خودشان زمین محدودومعینی راطبق نقشه مهندس ازدیگری خریده اندوطبق همان نقشه می گویندبدون تصرف درآن فروخته اندپس چرابقول خودشان عمل نمی کنندوآنچه راطبق نقشه اوثالث تحویل گرفته اندبه موکلین تحویل نمی دهند؟اساس وحقیقت امراین است که اراده متعاملین دراین معامله برمحورقطعه باغ مشجروغیرمشجربه مساحت 20/74358مترطبق نقشه ارائه شده ازطرف فروشنده قرارگرفته واین اراده متعاملین هرگزتغییر نکرده است اینکه دادگاه استان عقیده داردکه باتنظیم سندقطعی معامله بر اساس تفکیک نامه اراده متعاملین منصرف از20/74358متربوده ودرسند معامله هم تصریح شده که موردمعامله 20/74358مترمی باشدزیرااساس معامله وقصدورضااراده طرفین طبق نقشه این مساحت معین بوده ودرسندمعامله مورد تفکیک قیدمی گردیدمسلماموکل سندمزبورراامضاءنمی نمودواستدلال و استنباط دادگاه استان به انصراف متعاملین ازمعامله مساحت 20/74358 مترمخالف مفهوم اسنادمزبورمی باشد."وکیل مذکوربه جهاتی که ذکرنموده دادنامه فرجامخواسته رامخدوش دانسته ونقض آن راووکیل فرجامخواندگان ضمن لایحه ابرام آنراتقاضانموده است .
چون حکم فرجامخواسته حکم اصراری تشخیص گردیده قضیه درهیئت عمومی دیوان عالی کشورطرح شده که باقرائت گزارش پرونده ومطالعه اوراق لازم و کسب عقیده جناب آقای دادستان کل مبنی برنقض رای فرجامخواسته به اتفاق آراءبشرح زیررای داده اند:
مرجع :مجموعه رویه های قضائی کیهان سال 1343 چاپ 1344
ازصفحه 218 تاصفحه 227
28
نوع : آراء و نظریات
شماره انتشار : 2927
تاریخ تصویب : 1343/10/26
تاریخ ابلاغ :
دستگاه اجرایی :
موضوع :
منبع : وب سایت قوانین دات آی آر (معاونت آموزش دادگستری استان تهران)
گواه معارض بایدپس ازاقامه گواهان طرف بلافاصله اقامه شود و در غیر اینصورت دادگاه ترتیب اثرنمیدهد دیوان دادرسی مرجع رسیدگی به دعاوی دولت بطورکلی اعم ازاختلاف درمالکیت ویاتصرف عدوانی میباشد
