مستاجر بدون اجازه موجر حق وضع بنایاغرس درخت ندارد
رای شماره : 29 - 23/8/1374
هیات عمومی شعب حقوقی دیوان عالی کشور(اصراری )
قطع نظر از جهات استدلال شعبه 15 دیوان عالی کشور، با توجه به اینکه طبق ماده 492 قانون مدنی عقد اجاره به محض انتضاء مدت برطرف می شود و مالکیت رقبه مختلف فیها تقاضای تخلیه نموده اند در این خصوص حکم خلع ید صادر و پرونده از این حیث مفروغ عنه می باشد، نظر به اینکه طبق ماده 502 قانون مدنی اگر مستاجر در عین مستاجره بودن اذن موجر تعمیراتی نماید حق مطالبه قیمت آنرا نخواهد داشت و همچنین طبق مدلول ماده 503 قانون موصوف مستاجر بدون اجازه موجر درخانه یازمینی که اجاره کرده حق وضع بنا یا غرص اشجارندارد،مضافا" در ذیل اجاره نامه رسمی مستند دعوی قید گردیده مستاجر حق دسترنج ندارد لذا خواهان تقابل حق مطالبه دسترنج یا بهای اعیانی را نداشته هیات ع مومی شعب حقوقی دیوان عالی کشور با اکثریت آراء رای شعبه 15 دیوان عالی کشور را نتیجتا" تایید و با نقض رای صادره از طرف شعبه دوم دادگاه حقوقی یک یزد پرونده را جهت رسیدگی به استناد بند ج ماده 7 قانون تجدیدنظرآراء دادگاهها به شعبه دیگر دادگاه عمومی قائم مقام دادگاه های حقوقی یک یزد ارجاع می نماید تا دادگاه مرجوع الیه با توجه به استدلال هیات عمومی شعب حقوقی دیوان عالی کشور حکم مقتضی صادر نماید0
هیات عمومی دیوان عالی کشور(شعب حقوقی )
* سابقه *
رای اصراری حقوقی 137429
شماره رای : 2329/8/1374
شماره پرونده : 137425
شماره جلسه : 137437
علت طرح : اختلاف نظر بین شعب پانزدهم دیوان عالی کشور و دادگاههای حقوقی یک یزد
موضوع : مطالبه بهای تعمیر و احداث بنا و غرس اشجار در عین مستاجره
دسترنج
قانون مدنی : مواد492،502،503
در ساعت 10 روز سه شنبه مورخ 23/8/1374 جلسه هیات عمومی شعب حقوقی دیوان عالی کشور (اصراری ) بریاست حضرت آیت الله محمدی گیلانی رئیس دیوان عالی کشور و با حضور جنابان آقایان قضات دیوان عالی کشور و نماینده جناب آقای دادستان کل کشور تشکیل شد0
رئیس : جلسه رسمی است دادنامه شماره 327/1315/6/13374 شعبه پانزدهم دیوان عالی کشور بتصدی جنابان آقایان محمود شکیبی رئیس و رحمت الله سعیدی مستشار مطرح است 0 جناب آقای سعیدی گزارش جریان پرونده را قرائت فرمایند0
خلاصه جراین پرونده : در تاریخ 24/3/68 آقایان منصور محمود، علی محمد، ناصر، امیر و محمدباقر و خانمها رضیه ومرضیه دادخواستی بخواسته تخلیه خانه شماره 2964 بخش 40 یزد بطرفیت آقای اکبر به دادگاه حقوقی دو تفت تسلیم کرده و توضیح داده انداینجانبان مالک پلاک فوق می باشیم و خوانده مستاجر ماست و چون به خانه خود احتیاج داریم تقاضای تخلیه آن می شود ضمنا" نامبدره مدت سه سال است که اجاره خود را پرداخت نکرده قسمتی از منزل ما را بصورت طویله درآورده که تقاضای بازسازی و تعمیر و تحویل آنرا داریم 0
دادگاه طرفین را با تعیین وقت برای رسیدگی دعوت کرده در وقت مقرر خوانده پاسخ داده خانه مورد ادعای خواهانها اول دو اطاق مخروبه سیاه بوده که من آن خانه را بازسازی کرده ام و حتی درخت زاید در آن غرس کرده ام خلاصه زحمت زیادی برای این زمین کشیده ام حاضرم با نظر کارشناس هزینه هایی را که متحمل شده ام از آنها بگیرم و خانه را به آنها تحویل دهم و حاضرم برابر نظر خبره آن خانه و ملک را از آنها بخرم 0 خواهانهای حاضر در جلسه دادگاه اظهار داشته اند این خانه فاقد هرگونه درخت است و ساختمان هم بهمان شکل که بوده می باشد می خواست تعمیر نکند0
دادگاه با شنیدن اظهارات طرفین حاضر در جلسه وضعیت ثبتی پلاک مورد دعوی را استعلام کرده پاسخ رسیده دلالت دارد بر مالکیت پدر خواهانها در خانه مذکور سپس قرار معاینه و تحقیق محلی صادر شده که عضو مجری قرار محل و موقعیت پلاک مورد دعوی را با ذکر مشخصات در صورت مجلس درج نموده سپس از گواهان و مطلعین محلی در خصوص زمان تصرف خوانده و ید ماقبل وی و نحوه تصرفات او اینکه آیا حقی و دسترنجی نسبت به پلاک مذکور دارد یاخیرتحقیق نماید همچنین مشخص شود که آیا پلاک مذکور نوعا" مستحق دسترنج است یا خیر0
در این هنگام خوانده دادخواستی تحت عنوان تقابل و بخواسته مطالبه هشت میلیون ریال تسلیم کرده و توضیح داده در قبال دعوی خواهانها دایر بر تخلیه یکباب خانه اعلام می دارم که این خانه به انضمام رقبات دیگر در تصرف استیجاری خود و پدرم و سپس به اجاره اینجانب داده شده و حدود چهل سال است که متصرف بوده و هستم و اجور آن طبق رسید ماخوذه پرداخت شده تقاضای توام نموده دوپرونده و رسیدگی و صدور حکم بر پرداخت حقوق زارعانه (دسترنج غرص اشجار و غیره ) با جلب نظر کارشناس را دام و دادگاه بلحاظ میزان خواسته دادخواست تقابل قرار به عدم صلاحیت خودیش و صلاحیت دادگاه حقوقی یک یزد صادر و پرونده را به مرجع مذکور فرستاده که به شعبه اول ارجاع شده و این دادگاه طرفین را برای رسیدگی دعوت نموده و پس از بررسی درخواست اعساط از هزینه دادرسی خواهان تقابل و صدور حکم به اعسار نامبرده از پرداخت هزینه دادرسی خواهان تقابل و صدور حکم به اعسار نامبرده از پرداخت هزینه دادرسی و شنیدن اظهارات طرفین حاضر در جلسه قرار معاینه و تحقیق محلی با جلب نظر کارشناس امور زراعی صادر کرده تا عضو مجری قرار از محل بازدید و مشهودات خود را منعکس و از گواهان تعرفه شده از ناحیه خواهان تقابل در مورد مدت و نحوه تصرفات و کلیه اعمالی که موجب دریافت دسترنج می باشد تحقیق شود و از کارشناس خواسته شود با ملاحظه محل و در نظر گرفتن کلیه کارهایی که وسیله خواهان تقابل در مدت تصرف انجام شده میزان دسترنج استحقاقی مشارالیه و همچنین اجور معوقه سه ساله مورد مطالبه خواهانهای اصلی را اعلام دارد و نظر باینکه محل وقوع مورد دعوی در حوزه قضائی دادگاه نفت بوده اجرای قرار را به دادگاه نیابت داده و دادگاه تفت پس از جری تشریفات مربوط به انتخاب کارشناس قرار صادره را اجراء نموده و کارشناس که واصل شده به طرفین ابلاغ گردیده است که مورد اعتراض طرفین واقع شده و دادگاه تفت پرونده را با اوراق جدیدالتحصیل اعاده داده و دادگاه حقوقی یک یزد طرفین وکارشناس راجهت رسیدگی به اعتراض به نظریه کارشناس و اخذ توضیح دعوت کرده و در جلسه مقرر پس از شنیدن توضیحات کارشناس و کسب نظر آقای مشاور طی نظریه مورخ 11/11/71 نظر بر
خلع ید خوانده دعوی اصلی از پلاک مورد دعوی در ازاء پرداخت مبلغ 000،634،4 ریال بابت دسترنج به خوانده مذکور از ناحیه خواهانهای اصلی صادر نموده که مورد اعتراض واقع شده و شعبه اول دیوان عالی کشور بالحاظ تصویب قانون اصلاح و حذف موادی تشکیل دادگاههای حقوقی یک و دو پرونده را جهت صدور رای اعاده داده و دادگاه رسیدگی را ختم وطی دادنامه شماره 16217218/3/72 مبادرت به صدور حکم بر مبنای نظریه سابق الصدور نموده است 0 دادنامه مذکور که مورد تجدیدنظرخواهی طرفین واقع شده بموجب دادنامه شماره 1047/715/12/72 این شعبه و بشرح زیر در قسمتی نقض گردیده است 0
000 الف بر آن قسمت از دادنامه تجدیدنظرخواسته که بر محکومیت آقای اکبر به خلع ید از رقبه مورد دعوی اصدار یافته ایراد و اشکالی وارد نیست و اعتراضات و جهات تجدیدنظرخواهی نامبرده با شقوق ماده 6 از قانون تعیین موارد تجدیدنظر احکام دادگاهها و نحوه رسیدگی منطبق نمی باشد با این تقدیر دادنامه تجدیدنظرخواسته در قسمت مذکور مستندا" به بند ب از ماده 10 از قانون فوق الاشعار ابرام می شود0 ب اعتراضات خواهانهای اصلی به قسمتی از دادنامه تجدیدنظر خواسته دایر بر تعیین مبلغی بعنوان دسترنج بنفع خوانده اصلی وارددادنامه صادر در این قسمت واجد اشکال است زیرا با وجودیکه تصرفات خوانده اصلی در رقبه مورد دعوی بدون مجوز تشخیص و باین اعتبار دعوی مطروحه ثابت و حکم به خلع ید خوانده مذکور صادر گردیده تعیین دسترنج خوانده دعوی خلع ید با در نظر گرفتن غیرقانونی بدون تصرفات او فاقد استدلال و توجیه قانونی اصت خصوصا" که در آخرین سطر اجاره نامه رسمی پیوست پرونده قید شده مستاجر حق دسترنج ندارد بنا بمراتب دادنامه تجدیدنظر خواسته در قسمت تعیین دسترنج برای خوانده اصلی بجهات فوق مخدوش تشخیص و با استناد به بند الف از ماده 10 از قانون تعیین موارد تجدیدنظر احکام و دادگاهها و و نحوه رسیدگی آنها و اصل 166 قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران نقض و رسیدگی مجدد به شعبه دیگر دادگاه حقوقی یزد محول می شود0
رسیدگی بعد از نقض در شعبه دوم دادگاه حقوقی یک زد به عمل آمده و این دادگاه طرفین را برای رسیدگی دعوت کرده وپس ازشنیدن اظهارات حاضرین در جلسه رسیدگی را ختم و بشرح دادنامه تجدیدنظر خواسته چنین رای داده است 0
پیرو دادنامه های شماره 218و217 شعبهاول دادگاه حقوقی یک یزد نظر به اینکه حسب محتویات پرونده خواهان تقابل مستاجر پلاک مورد بحث می باشد که تحقیقات و معاینه محل انجام شده وسیله دادگاه دلالت بر این امر دارد که خواهان تقابل دارای حقوق زارعانه می باشد بنابه مراتب دادگاه استحقاق نامبرده را در این مورد ثابت تشخیص و حکم به محکومیت خواندگان تقابل به پرداخت مبلغ 400و463 تومان بابت دسترنج در حق خواهان تقابل صادر و اعلام می دارد0
با ابلاغ دادنامه صادره آقای منصور درمهلت مقررنسبت به قسمتی از دادنامه صادر تجدیدنظرخواهی نموده که پرونده به دیوان عالی کشور واصل و جهت رسیدگی به این شعبه ارجاع شده و تحت نظراست 0
هیات شعبه در تاریخ بالا تشکیل است پس از قرائت گزارش تنظیمی و بررسی اوراق پرونده و انجام مشاوره چنین رای می دهد:
نظر به اینکه دادنامه شماره 7330/8/73 دادگاه حقوقی یک یزد مستند به علل و اسبابی است که حکم منقوض شماره 16217218/3/72 مبتنی بر آن بوده با این تقدیر دادنامه تجدیدنظر خواسته اصراری تشخیص می شودومستندا" به ماده 576 قانون آئین دادرسی مدنی پرونده امر جهت رسیدگی به دفتر هیات عمومی شعب حقوقی دیوان عالی کشور ارسال می گردد0
شعبه پانزدهم دیوان عالی کشور
رئیس : جناب آقای سعیدی اگر توضیح دیگری دارید بفرمائید: دادنامه که همه چیز در آن آمده بود و چیز اضافه نداردمنتها ماده 502 و ماده 503 قانون مدنی را اگر اجازه بفرمائید من قرائت کنم و بعد نظرمان را اعلام کنیم 0
ماده 502 قانون مدنی : اگر مستاجر در عین مستاجره بدون اذن موجر تعمیرات نماید حق مطالبه قیمت آن را ندارد0
ماده 503: هرگاه مستاجر بدون اذن موجر در خانه یا زمینی که اجاره کرده وضع بنا و یا غرس اشجار کند هر یک از موجر و مستاجر حق دارد هر وقت بخواهد بنا را خراب یا درخت را قطع نماید در اینصورت اگر در عین مستاجره نقصی حاصل شود بر عهده مستاجر است 0 همانطور که ملاحظه فرمودید یک قرارداد اجاره نامه رسمی است بین مورث خواهان ها و مورث خوانده ، در این اجاره نامه رسمی که چند پلاک را اجاره داده اند مورث خواهانها چند پلاک را اجاره داده به مورث خوانده ، در آخر آن اجاره نامه قید شده که بعد از انقضای مدت ( که 3سال بود)0
رئیس : مدت اجاره اول سه سال بوده و عبدا" چهل سال ؟ آقای سعیدی اجاره نامه را قرائت فرمائید0
مصالح آقای حاج علی پدر خواهانهاست متصالح آقای غلام پدر خوانده 0
مورد مصالحه و حدود آن : منافع 6 دانگ زمین 3051 بخش 40 یزد به حدود و مشخصات در پرونده ثبتی پیوست ، منافع 6 دانگ خانه شماره 2964(همین خانه ای است که مورد بحث ماست ) بخش مرقوم (بخش 40) به حدود و مشخصات در2 سند مالکیت بشماره های فلان و فلان (چند پلاک دیگر هم هست منتها مودر بحث ما فقط همین خانه است )0
مدت از تاریخ 6/8/1375 تا 3 سال کامل خورشیدی 0
مال المصالحه مقدار540 کیلوگرم گندم بومی مرغوب تحویل محل که هر سال متصالحه یک سوم آنرا در اول مهرماه بوسیله چک اقساطی بپردازد مقوم است برای تعیین حق الثبت بمبلغ چهارهزارریال (یعنی ، تمام آن چند پلاک را به این میزان مال الاجاره تعیین کرده اند0)
تعلل در هر قسط تا ده روز خیار فسخ برای مصالح و از انقضای مدت یا گسیختن عقد تا هنگام تخلیه بهره بها بمیزان اجاره بها خواهد بود و مخارج تعمیر جزئی تا سالی 100 ریال با مستاجروبیشتر با موجر و تخلیه محقق می شود بوسیله رسید در آخر مدت متصالح حق دسترنج ندارد0( این اجاره نامه است در سال 1335)0
رئیس : جناب آقای صفرزاده :
خواست خواهانها تخلیه خانه شماره 2964 بخش 40 یزد است پاسخ استعلام ثبت هم دلالت بر مالیک پدری خواهانها دارد چنانچه پدر در قید حیات باشد خواهانها سمتی نخواهند داشت و این مشخص نیست 0
بفرض فوت پدرخواهانها، اجاره رسمی بین مورث خواهانها وخوانده وجود داشته 0 بنابراین با توجه به اینکه گزارش جریان پرونده حکایتی از تغییر عنوان خواسته ندارد صدور حکم بر خلع ید موجه نبوده است 0 دادگاه می بایستی حکم بر تخلیه و تحویل مورد اجاره می داد چه برای خلع ید آثار حقوقی متفاوتی با تخلیه مترتب است 0 مساله مطالبه اجرت المثل و مساله دسترنج متوقف بر این دو عنوان خواست است 0 درست است که مفروغ عنه است 0 با محرز بودن رابطه استیجاری بین طرفین ، ید خوانده ید امانی بوده نه بعدوان وغاصبانه و شعبه پانزدهم دیوان عالی کشور نیز آن قسمت از دادنامه تجدیدنظر خواسته را که مبنی بر خلع ید بدون تصحیح عنوان خواسته تاییدنموده است و به این مساله توجیهی نشده 0 شعبه پانزدهم دیوان عالی کشور بر مبنای خلع ید رای داده اند که تعیین دسترنج خوانده دعوی خلع ید بادر نظر گرفتن غیرقانونی بودن تصرفات او فاقد استدلال و توجیه قانونی است ولی بعد می نویسد: خصوصا" در آخرین سطر اجاره نامه رسمی پیوست ، قید شده مستاجر حق دسترنج ندارد0)) اگر مستاجرباشد یدخوانده ، یدغاصبانه نبوده که از او خلع ید بشود و بمصداق ((الغاصب یوخذباشق الاحوال )) دسترنجی به او ندهند سهل است که احیانا" تعزیر هم نمایند و اعیانی مستحدثه رابخواهندازاوبگیرند با اینکه مورد اجاره یک باب خانه عنوان گردیده ظاهرا" خانه در زمین وسیعی قرار داشته و مالک بلحاظ اینکه مستاجرایجاد اعیانی نکند و در آینده ادعای مالکیت اعیانی را به هر عنوان احیانا" نکند در سطر آخر اجاره نامه رسمی قید نموده اند که مستاجر حق دسترنج ندارد0 آنچه مسلم است هر چند خواسته ، تخلیه بلحاظ نیاز شخصی بوده ولی مورد اجاره از دو جهت نیز قابل تخلیه بوده : یکی به لحاظ انقضای مدت اجاره ، یکی هم به لحاظ عدم پرداخت اجاره بها0 طبق ماده 494 قانون مدنی عقد اجاره بمحض انقضای مدت برطرف می شود و اگر پس از انقضای آن مستاجر عین مستاجره را بدون اذن مالک مدتی در تصرف خود نگاه دارد موجربرای مدت مزبورمستخق اجرت المثل خواهد بود، اگر چه مستاجر استیفاء منفعت نکرده باشد0
می توان رای خلع ید و تایید شعبه 15 دیوان عالی کشور را با این ماده توجیه بکنیم ، که فی الواقع ماده 494 تصرف مستاجر راباانقضاء مد اجاره بدون مراضات مالک در حکم غصب تلقی کرده و اجرت المثل بر تصرفات ایام تصرف بعد از انقضاء مدت اجاره مقرر داشته است فلذا حکم خلع ید را اگر تلقی به تخلیه ید بکنیم یا تخلیه بلحاظ انقضای مدت که با توجه به حکم صادره و تایید دیوان عالی کشور مفروغ عنه است نه بلحاظ ید غاصبانه و غیرقانونی خوانده بلکه بعلت استقاط حق دسترنج بشرح ذیل اجاره نامه رسمی ، خوانده استحقاق دسترنج نداشته و هر قسم تعمیرات و تغییرات که در مورداجاره داده چون بدون مجوز بوده طبق مقررات مادتین 502و503 قانون مدنی استحقاق مطالبه آنرا نداشته است 0 لذا رای شعبه پانزدهم دیوان عالی کشور نتیجتا" مورد تایید است 0
رئیس : جناب آقای حسین سلیمی
قربان اینجا الان اختلاف بین مستاجر و مالک یکی در مورد انقضای مدت اجاره بوده که مدتش گذشته و حکم خلع ید صادر شده که آن دیگر مفروغ عنه است و اصلا" ما راجع به آن بحث نداریم 0 منتها خوانده (مستاجر) در این جا آمده مطالبه دسترنج عینی کرده درصورتیکه ما تابع قرارداد هستیم این قرارداد اجاره نامه است نه مزارعه نامه که ما بگوئیم اینها به عنوان جنبه مثلا" کشاورز و زارع و مزارعه و اینها بوده و بر اساس مزارعه نامه حق داشتند که به اصطلاح مطالبه کند0
این موضوع حق دسترنج زارعی رعیتی درماده 31 قانون ثبت ذکرشده 0 در ماده 31 می گوید که : دسترنج رعیتی و حق اولویت و گاوبندی و غیره که در املاک معمول وبین رعایان خرید و فروش می شوداز حقوق راجعه به عین املاک نبوده و قابل درخواست ثبت و اعتراض ثبت نیست و صدور سند مالکیت بنام مالک هم تغییر در وضع حقوق مزبور در هر جا که معمول است نمی دهد0
بنابراین دسترنج رعیتی از این ماده 31 گرفته شده است که الان مرتب هم هست منتها متاسفانه مودر خاصی است و فقط هم در قسمت موضوع مزارعه است نه در قسمتهای دیگر0 بنابراین در مواردی که چیزی خلاف اصل است ما بایستی به قدر متیقن از مودای مواد بطور کلی اکتفا بکنیم و از تفسیر موسع که شامل به اصطلاح حکم غیر موارد منصوص است خودداری بکنیم 0
این جا فقط راجع به قسمت زراعت گفته شده نه در مورد مثلا" محل سکونت ، محل سکونت چیزی است که وقتی مدت تمام شود گذشته و تابع قانون مالک و مستاجر است و یا طبق قانون مدنی و مواد راجع به قسمت مالک و مستاجر است و به مساله کشت و زرع که اصلا" خودش یک مبحث علیحده است ارتباطی ندارد0 منتها بعضی وقتها معمول ومرسوم شده یکنفر به عنوان سرایدار یا به عنوان دیگر در یک جاکارمی کند اصلا" بدون اینکه جنبه زراعتی و این جور چیزها داشته باشد0 بعد بلافاصله می آیند از مالک مبلغی راهم مطالبه می کنند0 البته دادگاهها بخاطر اینکه رفع مانع بشود می گویند یک چیزی به اینها بدهید و راضیش کنیم و از اینجا برود0 ما در این قسمت چنین قانونی نداریم مگر اینکه شخصی که در آن جا ه ست واقعا" کار کرده باشد در این مورد بخصوص می بایستی ایشان عملیات کشاورزی انجام داده باشد اگر عملیات کشاورزی انجام داده باشد بعد از انقاضی مدت می تواند دسترنج زراعتی را مثلا" بگیرد اما چنین چیزی که نبوده اصلا" مورد بحث ما موضوع خانه است موضوع تخلیه خانه است نه کشت وزرع 0 پس بنابراین با این اوضاع و احوال بنظر بنده اصولا" خوانده چنین حق ندارد که بیاید در خانه مسکونی مطالبه دسترنج رعیتی را بکند یا دسترنج کشاورزی یاحق اولویت یاگاوبندی ، که هیچکدام ازاینهانبوده 0
این دادگاههائی ک در این قسمت حکم صادر کرده اند بنظر من اصلا" خلاف قانون رسیدگی کرده اند بنظر بنده رابطه اینها برمبنای ماده 502و503و504 قانون مدنی است بفرض محال ، که اینجا یک جای خیلی بزرگ بوده مثلا" فرض کنید که در این جا ایشان یک کشت وزرع هم میکرده آن هم در رابطه با خود اصلا" به طور کلی موضوع مزارعه و اینها بنوده بکله واقعا" مالک و مستاجری بوده منتها ممکن است این جا یک کارهائی هم کرده باشد ما نمی توانیم حقی برای آن کارها قائل بشویم که بگوئیم که آقا شما دسترنج رعیتی یا دسترج زراعتی به این کیفیت داری و طبق ماده 31 می توانی مطالبه کنی 0 حال با تمام این احوال خود شخص مصالح یا شخص موجر در آن جا هم ذکر کرده که اصولا" هیچ گونه حق دسترنجی بر این جا نداری وقتی ذکرکرده باشد دیگر ا صولا" یک قرارداد است و ماتابع قراردادهستیم ما نمی توانیم خلاف قرارداد رفتار کنیم 0 بنابراین بنظر بنده این جا نظر شعبه دیوان عالی کشور صحیح است 0
رئیس : جناب آقای قهرمانی
خواسته خوهان دعوی تقابل مطالبه حق دسترنج خانه به انضمام رقبات دیگر است مدعی است که حدود40 سال در تصرفات استیجاری اوو پدرش بوده است و در پرونده یا گزارش بهرحال روشن نشده ملک در خارج از محدوده قانونی شهرها واقع است یا خیر اگر ملک درمحدوده و یافت روستا واقع شده آیا مشمول قانون اصلاحات ارضی بوده یا نه اگر مشمول قانون اصلاحات ارضی باشد حقوق زارعانه مستاجر بموجب ماده 29 قانون اصلاحات ارضی و ماده 43 آن قانون و بموجب ماده 5لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه های عمومی حق ریشه ، بها، شخم ، بذر، کود و سایر زحماتی که زارع برای آماده کردن زمین متحمل شده و بهای اعیان مورد شناسائی قانونگزار واقع شده است 0 خواهان مدعی است مدت 40 سال در خانه و رقبات دیگر بعنوان مستاجر حقوق استیجاری داشته رسیدگی دادگاه ظاهرا" ناقص است باید این مسائل روشن بشود اگر روشن بشود که این ملک ورقبات دیگر بعنوان مزارعه و زراعت در اخیتار او قرار داده شده است حدود40 سال در اختیار بوده نیجتا" قانون مدنی بموجب قوانین بعدی که مخصوص آن بوده راجع به حق دسترنج و حق زارعانه نسخ شده ، شرط نداشتن دسترنج هم با توجه به قانون اصلاحات ارضی معتبرنیست یعنی کلیه شروطی که برخلاف قانون باشد معتبر نخواهد بود بنابراین مادام که این مساله روشن نشود ابرام رای صحیح نیست 0 بلحاظ نقص رسیدگی عقیده به نقض رای دادگاه دارم 0
رئیس : جناب آقای ابراهیمی
حقیر در محضر اساتید محترم تذکری را که بنظرم اساسی می رسد عرض می کنم :
قرارداد رسمی که بموجب آن صلح منافعی صورت گرفته در سال 1335 بین آقای غلام بعنوان مستاجر و مورث خواهان منعقد شده که در آخر آن نوشته شده که مخارج تعمیر جزئی تا سالی 100 ریال با مستاجر و بیشتر از آن بر عهده موجر است 0 مستاجر در آخر مدت حق دسترنج ندارد0 بعد از فوت این آقا مستاجر قرارداد دیگری بین موجر و خوانده فعلی دعوی در تاریخ 20/11/1350 تنظیم شده عنایت می فرمایند که در صلح نامه اصلی مال الاجاره 540 کیلوگرم گندم در 3 سال بود و موجر آقای صفرعلی و مستاجر آقای غلام بوده و در قرارداد بعدی که صحت مراتب کو امضای موجر نیز گواهی شده این طور نوشته شده : 6 دانگ باغچه را که قبلا" اینجانب صفرعلی به آقای غلام اجاره داده بودم و نامبرده فوت نموده رقبات مزبور در ید استیجاری و تصرفات آقای اکبر قرار گرفت سند اجاره که تنظیم شده مقرر شده تازمانیکه رقبات بالا در ید استیجاری اکبر نامبرده است سالیانه 180 کیلوگرم گندم اجاره بها پرداخت کند0 یعنی بعد از فوت مستاجر اول موجر آمده با اکبر قرارداد دیگری با مالاالاجاره معین تنظیم کرده و بهیچوجه به شرایط مندرج در صلح نامه رسمی اشاره ای نشده وننوشته اند که آن شروطی که در آن جا بوده در این جا هم ساری وجاری خواهدبود0 این ورقه از مستندات دعوای متقابل خوانده است که در آن جا هشت میلیون ریال پول خواسته و هیچ کس هم از این مستند تکذیب وتردیدی نکرده و خودخوهان ها هم به وجود این مستند در صورت جلسات اشاره کرده اند و خواسته اند برگ دوم هم داده بشود برگ دومی هم دارد این نوشته را تصدیق کرده اند این را عنایت بفرمائید0
حرف آقای خوانده این است که من این جا مخارجی کرده ام مخارج من را بدهند من حاضرم پس بدهم یا به من بفروشند0 قبل از اینکه دعوای تقابل مطرح بشود خواهان ها توافقی که با خوانده داشته اند برای پرداخت این مخارج ، در خارج از قضیه رفته اند یک کارشناس را آورده اند با خودشان به محل و این کارشناسی هم از مستندات دعوی متقابل است 0 کارشناس منتخب طرفین در تاریخ 9/10/67این طورنوشته : بنا به تقاضای موجر (ورثه مرحوم حاج صفرعل ) ومستاجر (اکبر) اینجانب سیدعلی اکبر علیوی اشک زری کارشناس رسمی دادگستری با حضور طرفین معامله و اجاره در املاک مورد اجاره 2218 مترمربع که هر مترمربعی برای اشجار دسترنج آن باضافه درخت قدیمی با در نظر گرفتن عیب و نقص 250 هزار تومان قیمت گذاری شده بعلاوه ساختمان مخروبه قدیمی که زیربنای آن 75 متر می باشد20 هزار تومان متذکر می گردد دسترنج ملک 320 تومان در هر مترمربع است 0
می خواهم عرض کنم که خواهان ها قبل از اینکه دعوای تقابل مطرح بشود چون خوانده در جلسه گفته بود مخارج من را بدهند من ازاینجا می روم بیرون در اجرای این نیت با همدیگر رفته اند یک کارشناس هم آورده اند که این را خوانده بعنوان مستند دعوای تقابل ضمیمه کرده با آن نوشته عادی که بعد از آن تنطیم صلح نامه رسمی ارائه شده خواهانها باز در تایید این مطلب ، در جلسه مورخ 24/4/71 دادگاه گفته اند: چون آقای اکبر خوانده پرونده در حضور حاضرین در جلسه معاینه و تحقیق محل حاضر شده به قرآن مجید سوگند یاد نموده که باغچه جلوی خانه را احیاء نموده و ساختمان جدید را خود ساخته 14 و15 سال است پول آن را دریفات ننموده محل آن را به کارشناس نشان می دهید( این را خواهان ها گفته اند) تا میزان دسترنج و مخارج ساختمان را تعیین و به دادگاه اعلام نماید0 این را هم باز عنایت بفرمائید که در جهت این بودند که خسارت این بابا را هم بدهند، و در دادگاه هم قبول کرده اند، شهود بالاتفاق گفته اند که اکبر سنگهای این باغ را چال زده شکسته ، ساختمان درست کرده ، ساختمان جدید در این باغ را اکبر ساخته اصلا" یک ساختمان جدیدی درست شده است در آنجا جلو باغچه سنگی بوده حال بصورت فعلی در آمده عضو مجری قرار که رفته بود آنجا وجود دو باب ساختمان جدید راکه علاوه برآن قضیه احداث شده بود تایید کرده شکسته شدن سنگها و احداث باغچه را تایید کرده این مطلابی بود خواسته به عرض شما برسانم به این امید که مفید باشد برای شرکت در اعلام رای 0
رئیس : جناب آقای سعیدی
پس از اینکه فرمودند که کارشناس تعیین شده از طرفین که بروند آن جادسترنج را تعیین کنند یک چنین فتوکپی نامه ای هست منتهااین را قبول نکرده اند مورد قبول واقع نشده اگر مورد قبول واقع می شد و کارشناس مراجعه می کرد دسترنج تعیین می کرد و پرداخت می شد دیگر احتیاج به دادخواست نبود بعد از آن مساله ، بعد از اینکه چنین توافقی کرده باشند آمده اند و تقاضای تخلیه کرده اند مضافا"اینکه فقط یک نفر از ورثه این ورقه را امضا کرده است سیدعلی اکبرتنها فقط کارشناس این امضا را کرده است نه امضای طرفین است نه امضای خوهان نه خوانده و مضافا" اینکه آن ساختمانی که آن جا شده علاوه بر اینکه بدون مجوز بدوده یک مقداری از آن را کارشناس می گوید همان ساختمان قدیمی است ، همان ساختمان کهنه قدیمی است شهود هم همه گفته اند بله این جا سنگهایش را آن آقای مستاجر، سنگهای این جا را از بین برده کنده ساختمان درست کرده یک مقرداری ایوان درست کرده بحثی نیست همه اینها را ما قبول داریم منتها تمام این کارها بدون اجازه بوده و بدون مجوز در جلسه دادگاه هم یکی از ورثه در جلسه تحقیقات و معانیه محلی یکی از ورثه خواهان ها حضور داشته گفته است حرفی نیست کارشناس بیاید نظر بدهد اگر دسترنجی به او تعلق میگیرد به او پرداخت شود ولی بعدا" منصرف شده وحاضرنشده اند بقیه ورثه هم حاضر نشده اند لوایحی هم که بعدا" داده اند همه منکر شده اندو آن ساختمان ها هم بدون اجازه بوده مضافا" اینکه خواهان ها فقط قیمت ساختمان را اعتراض کرده اند به یک مقداری از دسترنج که دادگاه حکم داده اعتراض نکرده اند آن چه که مورد اعتراض است فقط قیمت ساختمان است نسبت به قسمتی از دادنامه تجدیدنظرخواسته ، تجدیدنظر خواسته اند و بعد هم در همین رای آخری فقط یکنفرازورثه تجدیدنظر خواسته یعنی نسبت به سهم خودش ، نسبت به همین قیمت ساختمان فقط دسترنج را که دادگاه حکم داده تجدیدنظرنخواسته اند0 و بعد چند زمین و ساختمان و از اینها بوده وفقط بحث ماروی همین خانه است همانی که در اجاره نامه قرائت کرده ام خدمتتان چهار، پنج پلاک است که فقط مورد بحث ما همین خانه است نه زمین که قانون اصلاحات ارضی شامل آن بشود اداره ثبت اسناد هم مالکیت مورث را تایید کرده بدون اینکه صحبتی از اصلاحات ارضی و اجرای قانون اصلاحات ارضی بکند در این جا و طرفین هم ادعائی در مورد اصلاحات ارضی بودن و مقررات ارضی نکرده اند0
رئیس : خیال می کنم اصل و صورت مساله روشن است اینکه آقای ابراهیمی اصل ماجرا را تغییر داده به نظر می آید خیلی تاثیری در نتیجه ندارد بالاخره آقای اکبر این خانه را بدون اجازه ساخته و آن ماده ای که آقا خوانده اند موافق شرع هم بوده 0 کفایت مذاکرات را اعلام می کند آقای ادیب رضوی نظر جناب آقی دادستان محترم کل کشور را قرائت فرمائید0
نظر باینکه ملک مورد اجاره در زمان طولانی دراجاره مستاجر بوده ووی در این مدت اشجاری در آن غرص کرده و مالک هم الاع از این امر داشته واو را نهی نکرده است هر چند در سنداجاره قید شده مستاجر حق دسترنج ندارد ولی این امر ناظر به مالکیت مستاجر نسبت به اشجار نمی شود و چون دادگاه ها به این مراتب توجه نموده و مستاجر را ذیحق تشخیص داده و باکسب نظر کارشناس حق او را تعیین کرده و خواهان ها محکوم به پرداخت آن نموده اند بنابارین آراء دادگاها موجه بوده معتقد به تایید آن می باشم 0
رئیس : آقایان آراء خود را مرقوم فرمایند0
رئیس : عده حاضر در جلسه 51 نفر بودند که تعداد41 نفر اکثریت رای شعبه پانزدهم دیوان عالی کشور را پذیرفتند و اقلیت 10نفر رای دادگاهها را صحیح تشخیص داده اند0
مرجع :
کتاب مذاکرات وآراءهیات عمومی دیوان عالی کشور،سال 1374 دفترمطالعات وتحقیقات دیوان عالی کشور، چاپ روزنامه رسمی کشور
76
نوع : آراء و نظریات
شماره انتشار : 29
تاریخ تصویب : 1374/08/23
تاریخ ابلاغ :
دستگاه اجرایی :
موضوع :
منبع : وب سایت قوانین دات آی آر (معاونت آموزش دادگستری استان تهران)
عدم انطباق حکم با خواسته موجب نقض است حکم به پرداخت حق کسب و پیشه مخصوص به موارد منصوص در ذیل ماده 15 و تبصره ذیل ماده 19 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 است
