التزام به بیع ، خیار شرط نیست
رای شماره : 31 - 30/8/1374
رای هیات عمومی شعب حقوقی دیوان عالی کشور(اصراری )
با توجه به مفاد قرارداد مورخ 18/7/68 چون طرفین در مورد مبیع و قیمت آن توافق نموه و قسمت عمده ثمن به فروشنده تحویل گردیده و فروشنده به تخلیه و تحویل مبیع در تاریخ 20/8/68 و خریدار به پرداخت باقی مانده ثمن ملزم شده و در تاریخ 23/8/68 مبلغ پانصدهزار ریال دیگر از ثمن معامله در قبال اخذ رسیدبه فروشنده تحویل داده شده و انجام معامله درتاریخ تنظیم قرارداد فاقد ممنوعیت قانونی بوده و طرح مورد بحث در تاریخ 9/11/68ه به شهرداری منطقه 10 اصفهان ابلاغ شده است لذا آثار بیع صحیح به این قرارد مترتب است و چون قید عبارت ((000 هر کدام نسبت به این قرارداد سرپیچی یا تعلل نماید000)) در ذیل قرارداد نیز لحوقی به خیار شرط ندارد و از محتویات پرونده های کیفری مورداستناد، بطلان یا فسخ یا اقلاله آن احراز نمی شود بنابه مراتب بنظر اکثریت اعضای شعب حقوقی دیوان عالی کشور ایرادات تجدیدنظرخواه مردود و رای مورد تقاضای تجدیدنظر مطابق قانون و دیلایل موجود در پرونده تشخیص و طبق مفاد بند 1 ماده 5 قانون تجدیدنظر آراء دادگاهها مصوب 1372 ابرام می شود0
هیات عمومی دیوان عالی کشور(شعب حقوقی )
* سابقه *
رای اصراری حقوقی 137431
التزام به بیع ،خیارشرط نیست
شماره رای : 30/8/1374
شماره پرونده : 137428
شماره جلسه : 137439
علت طرح : اختلاف نظر بین شعبه بیست و پنجم دیوان عالی کشور و دادگاه های حقوقی یک اصفهان
موضوع : التزام به بیع
تحکیم بیع
بیع خیاری
در ساعت 11 روز سه شنبه مورخ 30/8/1374 جلسه هیات عمومی اصراری شعب حقوقی دیوان عالی کشور بریاست حضرت آیت الله محمدمحمدی گیلانی رئیس دیوان عالی کشور و با حضور جنابان آقایان قضات دیوان عالی کشور و نماینده جناب آقای دادستان کل کشور تشکیل شد0
رئیس : جلسه رسمی است 0 دادنامه شماره 419/1125/7/74 شعبه بیست و پنجم دیوان عالی کشور بتصدی جنابان آقایان صلاح الدین فلسفی و سید علیرضا غزنینی هاشمی مستشاران شعبه مطرح است 0 جناب آقای غزنینی گزارش پرونده را قرائت فرمائید0
در تاریخ 3/11/69 تجدیدنظر خوانده بطرفیت تجدیدنظرخواه دادخواستی بخواست الزام به انتقال رسمی یکباب خانه مورد معامله بارزش 9500000 ریال تقدیم و باستناد قولنامه 18/7/68 تقاضای رسیدگی نموده است 0 پرونده بکلاسه 69/536/6ح به شعبه ششم دادگاه حقوقی یک اصفهان ارجاع شده است 0 خوانده دعوی لایحه ارسال واشعار داشته است که در قولنامه آمده است هر کس تخلف کند 100000 تومان بپردازد من 550 هزار تومان از او گرفته ام که 500000 تومان آن را قبض ندادم خواهان شکایت کیفری هم کرد و می گفت خانه در طرح است و حاضر به تحویل گرفتن نشده و بعدا" که از طرح خارج شد ایشان اقدام به تصرف عدوانی کرد من از فروش منصرف شدم دادگاه پرونده کیفری را مطالبه و بعدا" از این تصمیم خود عدول نموده و چنین انشاء نظریه نموده است 0
((000 معامله 000 در مورد خانه 000 بین طرفین واقع شده خواهان خانه را تحویل گرفته قسمت عمده ثمن معامله را پرداخته 000 دلیل محکمه پسندی 000 بر فسخ یا اقاله یا بطلان معامله اقامه نشده 0000 نظر به محکومیت آقای علیرضاخطیبی به انتقال رسمی خانه 000 درقبال اخذمبلغ 400000تومان بقیه ثمن معامله ازوی صادرواعلام می نماید000)) و پرونده را با اعتراضنامه واصله به دیوان عالی کشور ارسال داشته که دادنامه 71/240 از این شعبه باین شرح بر عدم تنفیذصادر شده است 0
((1000 عدول از مطالبه پرونده های کیفری که بمنظور احراز انصراف خواهان از انجام مهامله مورد استناد خوانده واقع شده است موجه نیست 0
2 برخورد دادگاه با حق انصراف مذکور در قولنامه که دفاعا" مورد استناد واقع گردیده است نامعلوم است 0
3 قطع نظر از اینکه خانه مورد بحث تحویل نشده است و قیمت مورد توافق نیز پرداخت نگردیده و فقط مبلغی پیش قسط پرداخت شده است اساسا" مستند دعوی جز به قرارداد قابل حمل نیست و استدلال دادگاه به بیع نامه مخدوش است 000))
متعاقبا" دادگاه قرار ملاحظه پرونده های استنادی واستعلام شماره صحیح یکی ازآنها را از خواهان صادره نموده و پس از تهیه مستخرجه از پرونده های واصله با اعلام پایان دادرسی چنین انشاء رای کرده است :
000اظهارت خوانده طی پرونده 682199پ 1 بازپرسی شعبه اول باین 000 که 000 معامله که انجام دادم پس ایرادی نداشته و000 در000 این دادگاه 000 براینکه ((من حاضر بودم خانه را به وی انتقال رسمی دهم 000 حاضر نشده بیاید خانه را انتقال بگیرد000)) پرونده کیفری به کلاسه 69/7262 مشعر بر عدم احراز تصرف عدوانی 000 اختلاف زمانی انصراف هر یک ازمتعاملین درانجام معامله همگی مثبت وقوع قطعی معامله و اعتبار آن می باشد و جمله مندرج در قسمت اخیر قرارداد دائر بر اینکه هر کدام از متعاملین که نسبت به این قرارداد سرپیچی یا تعلل نمایند مبلغ یک میلیون ریال بابت خسارات به طرف دیگر دادنی باشد حسب رویه معمول و متعارف 000 جهت تحکیم تعهدات 000 بوده ولحوقی به خیار شرط نداشته 000 حکم به الزام خوانده به تنظیم سند انتقال 6 دانگ خانه فوق الاشعار000 در قبلا دریافت مبلغ 4000000 ریال بقیه ثمن بنام خواهان صادر و اعلام می گرد000
با تجدیدنظرخواهی آقای علیرضا خطیبی دادنامه نقصی 73/155 به این شرح از این شعبه صادر گردیده است :
مستند حکایت دارد که تنها قسمتی از ثمن پرداخت شده و مبیع هم تسلیم نگردیده است و قرار بوده است بعدا" سند تنظیم و مبیع در تاریخ 20/10/68 تحویل شود وقید شده است هرکس نسبت به قرارداد سرپیچی نماید 1000000 ریال خسارت بپردازد0 خریدار در تاریخ 20/10/68 بقیه ثمن را نداده و مستند از تمدید مدت برای تنظیم سند و تحویل مبیع حکایت ندارد0 مضافا" 17 روز پس ازموعد مذکور خریدار علیه فروشنده بعنوان کلاهبردرای شکایت کرده و گفته استتقاضای اخذ پولم را دارم و فروشنده نیز در تاریخ 22/5/69 بموجب اظهارنامه به خریدار اعلام داشته است اینک من حاضر نیستم خانه را فروشم 0 با این وصف که خواهان بموقع خود در دیماه 68بقیه ثمن را پرداخت نکرده است و برای استرداد آنچه پرداخته است اندکی بعد اقدام به شکایت کیفری نموده است رای دادگاه که در رابطه با دادخواست مورخ 3/11/69 وی صادر شده است مخدوش است زیار مستند بیع نامه شناخته نمی شود و جز به قرارداد قابل حمل نیست و آنچه دادگاه از پرونده کیفری و صورتجلسه دادرسی راجع باظهارات خوانده نقل کرده است مفید این معنی است که خوانده در آن موقع حاضر بهانجام تعهدات خود بوده است و خواهان از انجام بموقع تعهدات خود در جهت اجرای قراردداد منعقده تخلف ورزیده و متقاضی انجام معامله نبوده و برای استرداد وجوه پرداختی خود اقدام به شکایت هم کرده است و آنچه دادگاه از آ; تعبیر به عدم احراز تصرف عدوانی خواهان نموده است چجون به معنی احراز تحویل موضوع قرارداد از طرف شخص خوانده به خواهان نمی باشد موثر در مقام نخواهد بود و آنچه از آن تعبیر به اختلاف زمانی انصراف هر یک از متعاملین شده است در فرض وجودانصراف که یک طرفه تصور می شودخارج از بحث می باشد مضافا" اگر قرارداد مقید به اصنراف هم نباشد چون مقدی به مهلت منصوص یا عرفی است و بدون محدودیت زمانی نیست چنانچه مدعی تعهدات خود را بموقع انجام ندهد و ظرف مدت متعارف متناسب با تعادل ارزش عوضین دادخواست تقدیم ننماید الزام طرف قرارداد به انجام تعهدات مورد نظر در هر زمان که طرف متخلف بخواهد مطابقت با قرارداد نخواهد داشت بنا به مراتب مستندا" به مادتین 565564 آئین دادرسی مدنی دادنامه معترض علیه نقض و رسیدگی مجدد به شعبه دیگر دادگاه صادر کننده حکم مزبور محول می گردد0
شعبه بیست و پنجم دادگاه که عهده دار رسیدگی پس از نقض شده است در تاریخ 11/7/73 بوقت مقرر پایان داردسی اعلام و چنین انشاء رای نموه است :
000حس بقولنامه استنادی خواهان و اظهارات طرفین دعوی در جریان تحقیقات انجام شده در پرونده های کلاسه 69/242 شعبه هفتم دادیاری تحقیق و 219968 شعبه اول بازپرس دادسرای عمومی اصفهان از جمله اظهارات آقای علیرضا خطیبی در تحقیقات انجام شده در برگ دوم وسی ام پرونده کلاسه 68/2199 که اظهار داشته است خانه را به مبلغ 950 هزار تومان از من خریدند و اظهارات جاجتعلی ثابت راسخ در برگ 32 همان پرونده که اظهار داشته یک خانه از وی خریدم وقوع بیع در مورد خانه مورد دعوی محرز است و نظر به اینکه با توجه به متن قولنامه عبارت در خاتمه قرار شد 000 به طرف دیگر دادنی باشد نیز ناظر به توافق طرفین در خصوص نحوه انتقال وتخلیه و تحویل خانه مورد معامله است لذا بنا به مراتب فوق و خصوصا" اقرار طرفین به وقوع بیع در مراحل مختلف تحقیقات پرونده های استنادی حکم به الزام خوانده به انتقال رسمی خانه مودر دعوی به خواهان با دریافت مبلغ 4000000 ریال بقیه ثمن معامله صادر می گردد000
که منتهی به تجدیدنظرخواهی شده است 0 اعتراض این است که آقای ثابت نزد بازپرس اعلام نموده که تقاضای اخذ پولم را دارم وجه پیش پرداخت ایشان را نزد آقای محمدعلی شیخ دارانی واسطه معامله گذاشتم ولی مدتی بعد با توجه به خروج از منزل از طرح شهرداری و بالا رفتن قیمت ها نامبرده طمع کرده وم نزلی را که در تحویل و تصرف اینجانب بوده است شبانه متصرف گردیده است و اینجانب بشرح پرونده های 69/242و71/1179 شکایانی مبنی برتصرف عدوانی به شعبات دوم و هفتم دادیاری نمودم ولی مشارالیه دست برنداشته و اقدم به طرح دعوای حقوقی دو پرونده 69/536ح 1/6 نمود و شعبه ششم دادگاه بدون رعایت دادنامه دیوان عالی کشور نظریه خو را تایید نمودوشعبه بیست و پنجم نیز پس از نقض حکم شعبه ششم در دیوان عالی کشور با صدور رای اصراری مرا محکوم نموده است ، اعتراضنامه عینا" هنگام شور قرائت می گردد0
هیات شعبه در تاریخ بالا تشکیل گردید پس از قرائت گزراش آقای غزنینی عضو ممیز و اوراق پرونده مشاوره نموده چنین رای می دهد:
نظر به اینکه حکم دادگاه رسیدگی کننده بعد از نقض مستند به علل و اسبابی که حکم منقوض مبتنی برآن بوده است می باشد توجها" بدتسور ماده 576 آئین دادرسی مدنی پرونده جهت طرح در هیات بدستور ماده 576 آئین دادرسی پرونده جهت طرح در هیات عمومی شعب حقوقی دیوان عالی کشور ارسال می گردد0
شعبه بیست و پنجم دیوان عالی کشور
رئیس : جناب آقای غزنینی توضیحی دارید، بفرمائید0
اگر ما به ماده 341 قانون مدنی مراجعه کنیم این طور برداشت می شود که در بیع نمی شد که مبیع و ثمن هر دو نسیه باشد و پرداخت بعض از ثمن هم در قانون مدنی پرداخت ثمن تلقی نشده است 0بنابر این چون مبیع تحویل نشده و ثمن هم تادیه نشده نمی توانیم بگوئیم بیع واقع نشده مضافا" اینکه اگر با فرض اینکه ( چون فرض می شود کرد که بیع واقع شده ) ای آقا که شکایت کیفری کرده مدعی خیارعیب است قانون مدنی می گوید که عیب باید در حین عقد موجود باشد بعد ماده دیگری هیت که گفته است که در حین عقد بوده و این آقای مشتری در واقع با شکایت کیفری (اگر هم ما بگوئیم بیع واقع نشده ) این را افسخ کرده است چون صراحتا" گفته است که من تقاضای استرداد پولم را دارم خوب بعد از اینکه فسخ کرد بیع از بین رفته دیگر مرده که زنده نمی شود0 بهرحال بهردو صورت ایشان دادخواستشان وارد نیست 0
رئیس : جناب آقای اشراقی
مستند ما خواه قولنامه باشد خواه بیع نامه ، که بنظر من با توجه به نحوه نگرش و مفهوم مستند دعوی این سند قولنامه است ، از زمان انجام معامله آنچه که پرونده حکایت می کند این عیب در مورد معامله وجود داشته که در طرح شرداری قرار داشته است که بعد از انجام معامله تقریبا" با فاصله کمی متقارن است که به شهرداری اعلام شده است 0 خوهان (خریدار) در واقع بعد از انجام معامله به دادسرا شکایت کرده است که خوانده (فروشنده ) نسبت به فروشی که به من کرده ا ست سرمن کلاه گذاشته است از جهت اینکه ملکی را که در طرح قرا داشته به من فروخته است و مدعی است که فروشنده از این موضوع اطلاع داشته است و من اعمال فسخ می کنم صراحتا" گفته که پول مرا بدهید با توجه به ماده 449 قانون مدنی فسخ به هر لفظی یا به هر عملی که دلالت بر فسخ بکند اطلاق می شود بنابراین با طرح شکایت کیفری و اینکه خیار عیب مختص به بقیه قراردادها هم هست یعنی به قولنامه هم به نظر من با توجه به قانون مدنی که جزخیار تاخیر ثمن و حیوان و خیار مجلس بقیه خیارات در سایر معاملات نیز تاثیر دارد مگر اینکه طبع بعضی از قراردادها با خیارات منافات داشته باشد بنابراین من معتقدم که خریدار باچنین عملی که انجام داده است اعلام فسخ معامله را کرده است و فقط دستش به پولش می رسد بنابراین رای شعبه دیوان عالی کشور را نتیجتا" تایید می کنم 0
رئیس : جناب آقای مفید
ظاهرا" این جهت مورد بخث نباشد که همه آقایان وقتی قولنامه یا بیعنامه را استماع فرمودند از جهت ارکان و جهات لازم در بیع بحثی ندارد و کالم است ایرادی جناب آقای غزنینی داشتندکه فرمودند این معامله مثل اینکه کالی به کالی است یغنی بیعی که انجام شده است مبیع را تغییر نداده پول را هم که گرفتند بعنوان مثلا" انجام معامله که در قولنامه هست ولی ظاهرا" این ایراد وارد نیست چون پیداست که پانصد و پنجاههزارتومان که تقریبا" قسمت اعظم ازآنچه مانده است او گرفته است ، مانده است بقیه که حتی مدت هم تعیین نشده که بگوئیم نقد و نسیه است که اصلا" این معامله نقداست منتهی پانصد و پنجاه تومان گرفته که چهارصد تومان هم بعد بگیرد بعد عملی هم برای محضر تعیین نکرده آن شرطی هم که شده است که هرکه پشیمان شد یک میلیون بدهد فروشند هیچوقت این شرط را اعمال نکرده یعنی در هیچ جا نگفته که من یک میلیون را می دهم و معامله را پس می گیرم 0
می ماند مساله فسخ که آقایان ایراد کردند خریدار همانطور که الان خواده شد بعنوان یک خانه بدون هیچگونه عیب و نقص و حتی با وسائل و اثاث خرید هاست با اطمینان به اینکه خانه خانه بی نقص و بی عیبی است بعد معلوم شده که این خانه درطرح بوده این آقارفته شکایت کرده است به این عنوان که خانه ای که در طرح بوده و به من فروختی من این خانه را نمی خواهم این معنایش با موارد دیگر فرق می کند یعنی خانه که در طرح است البته بالاترین عیب است منتهابعد وقتی عیب برطرف شد و در دادگاه هم این مساله رانپذیرفتندخریدار گفت حالا که در طرح نیست من خانه ام را می خواهم این فسخ به آن معنی نیست و این شخص در صدد فسخ نبوده و فسخ هم انجام نشده و بنابراین آن شرائطی که در دادگاهها یکی یکی شمردند همه ارکان معامله در آن بوده فسخ هم محقق نشده مورد هم مورد فسخ نبوده و این شخص موردی را که به دادگاه کیفری شکایت کرده نظرش این نبوده که خانه را نخواهد و پولش را پس بگیرد، گفته خانه در طرح رامن نمی خواهم بعدا" در همین کشمکش و درگیری معلوم شده که خانه از طرح درآمده مشکل شهرداری حل شده آمده قبول کرده و حالا هم خانه اش رامی خواهد تا پول تحویل داده بشود بنابراین معامله اشکال ندارد و نظر دادگاه بنظر من صحیح است 0
رئیس : جناب آقای سادات باریکانی
بنظر بنده با توجه به مفاد سند، مستنددعوی که قرائت فرمودند دلالت کامل بر وقوع عقد بیع دارد0 وقتی که در قسمت آخرقرارومدار گذاشتند این بمعنی شرط باصطلاح خیار شرط که جلسه قبل درباره یک پرونده دیگر صحبت کردیم یا حق اعمال انصراف یا جعل خیار یا جعل انصراف نیست بلکه گفته هرکدام سرپیچی کرد یا هرکدام تخلف کردند تعلل کردند یعنی آن زمان که لازم هست بیایند دفترخانه وتنظیم سند بکنند نیامدند و حاضر نشدند علاوه بر اینکه ملزم به تعهداتشان می شوند به پرداخت مبلغ یکصد هزارتومان هم به عنوا وجه التزام محکوم خواهند بود این شرط در جهت تحکمی و تایید معامله است نه بعنوان خیار شرط که حق فسخ یا حق عدول گذارده شده باشد0
اما مساله ای که راجع به خیار عیب فرمودند معامله در18/7/1368 انجام شده بطوریکه فرمودند در28/7/68 یعنی ده روزبعد ازشهرداری اعلام کرد که اینجا در طرح قرار گرفته طبق ماده 435 قانون مدنی راجع به خیار عیب اگر بگوئیم که خریدار آمده شکایت کیفری کرده و گفته که پول من را پس بدهید این اعمال خیار عیب باشد طبق ماده 435 قانون مدنی خیار عیب بعد از علم به آن فوری است یعنی باید فورا" اعمال و درخواست فسخ بکند در28/7/68 شهرداری اعلام کرده اینجا در طرح قرار گرفته در20/10/68 بنا بوده اینها بروند در دفترخانه سند تنظیم بکنند در23/10/68 پنجاه هزار تومان دیگر خریدار به فروشنده و فروشنده به ایشان رسید داده یعنی بعد از علم به عیب اگر دید که این عیب بوده بعد از علم به آن ، خریدار رفته پنجاه هزار تومان دیگر به فروشنده داده و فروشنده هم آن را گرفته و رسید داده ضمنا" وقتی که پنجاه هزار تومان گرفته و به دفترخانه نیامده توافق ضمنی هست در اینک مدت زمان تنظیم سند به تاخیر بیفتد، بنابراین از این جهت هم خریدار تخلفی نکرده که در دفترخانه در موعد حاضر نشده تا دیگر نتواند اجرای مفاد قرارداد را بخوهد و اگر هم عیب حادث شده باشد باپرداخت پنجاه هزارتومان از اعمال خیار عیب عدول کرده بعد از عدولش دیگر نمی توانددوباره بعنوان خیار عیب اعمال خیار بکند النهایه آن که شکایت کیفری کرده که بیائید پول من را پس بدهید معنایش این است که بیائید و تفاسخ بکنید یا اقاله بشود که پولش پس داده شودخوانده یافروشنده در آن زمان حاضر به اقاله نشده نیامده پول را بدهد در 22/5/69 یعنی حدود شش ماه بعد آمده پول را نزد کس دیگری گذاشته و گفته بدهید به خریدار و در آن زمان هم دیگر خریدرا قصد تفاسخ نداشته از قصد تفاسخ خودش هم عدول کرده ، تفاسخ یا اقاله باید یک تقارن زمانی داشته باشد باید موافقت طرفین با هم تبادل بشود تا تفاسخ انجام بشود0 بنابراین تفاسخ یا اقاله هم در این معامله محقق نیست 0
بنظر من معامله یا بیع صحیحا" انجام گرفته و اعمال خیار عیب هم مورد ندارد تفاسخ هم مصداق ندارد و نظردادگاه درست است 0
رئیس : جناب آقای رضائی
مطالبی که بنده می خواستم عرض کنم اکثرش را جناب آقای سادات باریکانی فرمودند من دیگر تکرار نمی کنم اما مطالبی فهرست واربه فرمایشات ایشان اضافه می کنم 0
در اینکه این نوشته با توجه به متنی که قرائت شدبیع نامه است و قراردا فروش یا قولنامه نیست تردیدی نیست تاریخ تنظیم مبایعه نامه 18/7/68 تاریخی که برای تحویل ، قرار گذاشته بودند 20/10/68 بوده است و برای تنظیم سند ظاهرا" تاریخی تعیین نشده بود وباید فروشنده العام می کرد من حاضرم اسناد و مدارک من حاضر است ، بیا برویم دفترخانه ک هنز هم معلوم نیست کی و چه وقت اعلام کرده ولی بعد از سه روز از این تاریخ خریدار رفته پنجاه هزار تومان پول پرداخته و فروشنده هم گرفته و رسیده داده پس اینها دلیل بر این است که قطعا" بیع را انجام داده اند فروش را قبول دارند، خریدرا قبول دارند0
آن مبلغ یکصد هزارتومانی هم که در یکی از بندها قید شده است همانطور که توضیح فرمودند هرکس که تعلل یا سرپیچی بکند یعنی تاخیر بکند در پرداخت پولش ، در تحویل گرفتنش ، در تنظیم سندش طرف دیگر می تواند صدهزار توان را بعنوان خسارت مطالبه بکند اینجا حق فسخی به معنی اینکه یکی از طرفین حق فسخ داشته باشد در متن مبایعه نامه پیش بینی نشده با این فروض که حق فسخی پیش بینی نشده است مراجعه خریدار به داسدرا بعنوان اینکه ایاشن کلاهبرداری کرده صرفنظر از اینکه در طول رسیدگی مشخص شده است که این ملک از طرح خارج شده است اگر به این دلیل بخواهیم بگوئیم فسخ یا اقاله است بایستی طرف هم بپذیرد، مادام که نپذیرفته ، فسخ یکطرفه چون حق فسخ پیش بینی نشده بوده ، قابل پذیرش نیست بخصوص که در موقعی که ایشان به دادسرا مراجعه می کند فروشنده می گویا آقا بیا خانه را بگیر، من دارم تحویل می دهم شما حاضرنیستی تحویل بگیری بعد هم خودش می گوید که بعد از اینکه از طرح خارج شد من گفتم من نمی خواهم بفروشم ایشان هم باز چنین نقلی را نداشته است و هیچکدامشان نه اظهارنامه دادند و نه تقاضای فسخی کردند که طرف بپذیردونه چنین دادخواستی داده شده ، در خلال رسیدگی هم هیچکدامشان ادعای فسخی نکرده اند بنابراین من معتقدم که این نوشته مستند دعوی مبایعه نامه است و بطور قطعی معامله انجام شده حق فسخی برای طرفین نیست و رای دادگاه صحیح است 0
رئیس : جناب آقای حسین مرندی
مطالب را سروران گرامی فرمودند مصخوصا" جناب آقای باریکانی کاملا" توضیح دادند فقط من دو نکته را اشاره می کنم که باقی مانده است 0
از مندرجات قولنامه استفاده می شود که بیع واقع شده است تاریخ معامله 18/7/68 بوده اعلامی که به شهرداری شده است درتاریخ 28/7/68 یعنی آن موقع اعلام شده که اینجا در طرح واقع شده است 0 نکته ای که اینجا هست این است که هنگام معامله قیدی نداشته است این بعدا" اعلام شده است که در طرح واقع شده است 0
نکته دیگری که جناب غزنینی فرمودند و جناب آقای مفید، بنظر من این مبنی بر اشتباه است اینکه جناب غزنینی فرمدند که نه ملک تحویل داده شده است و نه ثمن عرض کنم که بعض ثمن هم کافی نیست ، عبارت لمعه هم این است که قبض بعض ثمن کافی نیست و جناب مفید فرمودند عمده ثمن داده شده آن هم جواب آن نمی شود اما اصل مساله این است که این از موارد کالی به کالی و نسیه نیست عینی که خارجی باشد آنجا که اشکال فرمودند بیع باطل است در نسیه و در کالی به کالی است ، در عین خارجی نسیه معنی ندارد، اگر یک کسی منزل را خریده باشد یعد از یکماه تحویل بدهد و پولش را بعد از یکماه یا بعد از دو ماه بگیرد این از مصادیق کالی به کالی نیست که ما بگوئیم معامله باطل است نه چون یک طرفش عین خارجی است مفهوم نسیه معنی ندارد این است که اینجا از این نظرایرادی ندارد و معامله صحیح است 0 بقیه مطالب را هم سروران گرامی فرمودند که این فرمودند که این معامله بیع است هنگام معامله اعلام نشده بود که این ملک در طرح واقع شده است بنابراین خیار عیب هم نداشته است و چنانکه فرمودند این صدهزار تومان برا یتحکیم تعهدات بوده است 0 بنظر من رای دادگاهها صحیح است 0
رئیس : جناب آقای هاشمی الحسینی
اصلی ما داریم و آن این است که در اصل معامله اگر شک پیدا کردیم اصل فساد است نه صحت اگر در معامله ای شک پیدا شد که این معامله صحیح است یا فاسد فقها می گویند اصل فساد است بله ؟ سندش بین فقها مسلم است چون اصل فاسد در معاملات است اصاله الصحه اینجا جاری نیست اصل درمعالمه عدم الانتقال است البته مواد قانونی اش را ما تعیین نکردیم حتما" در قانون مدنی هم هست 0 بدون شبهه چون اصل در معامله فساد هست در این معالمه چندا جا ما شک داریم که بعضی از شکوک را هم ما جواب بدهیم بازهم شکوکی باقی می ماند در اصل اینکه واقعا" بیع نامه بوده یا قولنامه شک است ، صددرصد این نیست که واقعا" بیعنانه بوده حالا که بیعنامه بوده ببینید یک مقدار از ثمن را تحویل داده و یک مقدار شرط شده این دو تارا آقایان توجه کنند مقداری از ثمن را ایشان همان روز تحویل داده و یک مقدار شرط شده این دو تا را آقایان توجه کنند مقداری از ثمن را ایشان همان روز تحویل داده مقداری هم گفته اند روز محضر، روز محضر هم مشخص نیست چه روزی است که این هم یک شک از اینجا پیدا می شود شک دیگر هم این زدوخوردهای دعاوی کیفری و حقوقی ، بالاخره معامله ای نیست که اسنان صددرصد به صحت آن یقین پیدا کند و عمده در این باب همین اصل فساد در معامله اینجا حاکم است وبه عقیده بنده رای شعبه دریوان نزدیکتر به واقع است 0
رئیس : جناب آقای حسین سلیمی
عرض می شود در مورد اینکه این نوشته قولنامه است یابیعنامه بنظر بنده هم بیعانه است در این بیعنامه شرائط کامل یک بیع گنجانده شده از نظر بایع ، مشتری ، ثمن ، مبیع و حتی قید گردیده که از ثمن معامله مبلغ پنج میلیون ریال نقدا" تحویل شده و بقیه هم در محضر پرداخت بشود باز قید کرده اند که پس از طی مراحل قانونی در یکی از این دفاتر اسناد رسمی خاضر بشوند و در آنجا بایع رسما" با تنظیم سند رسمی ملک را انتقال بدهد، شرط آخری هم دارد که در قسمت آخر این بیعنامه ذکر شده ، متعاملین هر کدام نسبت به قرارداد فوق سرپیچی و تعلل و انصراف به هر کیفیت اگربکنند مبلغ یک میلیون ریال بابت خسارت باید به طرف دیگر بدهند بنابراین این بیعی که انجام شده یکی بیع خیاری است یعنی یک نوع خیار شرط هم دراینجا گنجانده شده با توجه به بیعنامه و با توجه به اقدام طرفین درپرونده کیفری خلاصه این بیع بصورت شرعی و قطعی انجام شده 0 اما مساله ای که در اینجا هست در اینجا فرمودند که بایع اصولا" درخواست فسخ نکرده در صورتیکه اتفاقا" بر عکس در اینجادرخواست فسخ هم شده اظهارنامه فرستاده همین آقای بایع اظهارنامه فرستاده راجع به قولنامه 18/7/68 در تاریخ 7/9/ یا 7/8/68 (و گفته است که مشتری ) علیه من شکایت کیفری کلاهبرداری کرده من تقاضای فسخ معامله را کردم ، من حاضر نیستم خانه را به شما بفروشم و این معامله قابل فسخ است یغنی ایشان از خیار فسخ خودش استفاده کرده است من تعجب می کنم که چطور می فرماینده نشده اصلا" اظهارنامه فرستاده منظورم اینکه فروشنده گفته بله خریدارم آن وقت در آنجا چه گفته چون ایشان علیه من شکایت کیفری کرده و تقاضای فسخ معامله کرده یعنی در همان شکایت کیفری تقاضای فسخ کرده گفته کلاهبرداری کرده من دیگر معامله را نمی خواهم تقاضای فسخ کرده ایاشن هم در جواب این اظهارنامه را برای طرف فرستاده گفته من معامله را فسخ کردم با ا ین کیفیت حالا در هر حال آ;چه که مسلم است بنظر بنده این بیعی که انجام شده یک بیع خیاری بوده است عرض می شود که فروشنده یعنی بایع آمده درخواست فسخ کرده و در اینجا این معامله اصولا" فسخ شده 0
قبلا" هم نظیر همین موضوع در اینجا پیش آمده به این کیفیت هیات عممی دیوان عالی کشور یک رای اصراری دادند به اکثریت آراءکه بنده هم چند مرتبه خواندم این بار هم جهت یادآوری مناسب می دانم یک مرتبه دیگر ذکر کنم این ضرری ندارد و وقت هم زیاد نمی گیرد رای هیات عمومی اصراری شماره 796/9/1368 اصداریافته که با اکثریت قریب به اتفاق آراء صادر شده اعتراض تجدیدنرخواه عینا" نظیر همین موجه بنظر می رسد اینک فرمودند که این بصورت تاکید هست به صورت تاکید ما نداریم تاکید فقط این موردی هست که ایشان اینطور ذکر کنند و بگویند که هر کدام از طرفین از این معامله منصرف شدند علاوه بر اینکه می بایستی این بیع را انجام بدهند اینقدر هم باید بدهند، تحکیم می شود اما در زمانی که اصلا" این موضوع قید نشده باشد ما نمی توانیم بگوئیم این تحکیم است این بصورت معامله های معمولی است که شاید بگوئیم این تحکیم است این بصورت معامله های معمولی است که شاید بگوئیم اینکار را انجام داده و علاوه حق فسخ هم داشته و از این حق هم استفاده کرده حالا یا خریدار یافروشنده ملاحظه بفرمائید عین همین : ((اعتراض تجدیدنرخواه موجه بنظرمی رسد و حکم دادگاه صحیح نیست زیرا در بند چهار قرارداداستنادی تصریح شده در صورت انصراف هر یکاز طرفین قرارداد طرف منصرف شده مبلغ پنجاه درصد آنچه که رد و بدل شده بعنوان ضرر به طرف دیگربپردازد0 بنابراین ضمانت اجرای انصراف از قرارداد معین گردیده و تعهد دیگری که همان منظور الزام به تنظیم قرارداد باشد و تعهد دیگری که برای طرفین قید نگردیده و با این ترتیب دعوی الزام به انتقال رسمی یکباب مغازه مورد پیدا نمی کند، لذا حکم تجدیدنظرخواسته با اکثریت قریب به اتفاق آراء طبق ماده 576 قانون آئین دادرسی مدنی نقض می شود و تجدید رسیدگی با رعایت ماده مرقوم به دادگاه حقوقی یک ساری محول است )) این مربوط به ساری بوده بنابراین این چیزی که در اینجا انجام شده قبلا" هم در این مورد رسیدگی شده عرض می شود که اینها از موارد خیاری تشخیص دادند و در اینجا معامله هم فسخ شده به این کیفیت بنظر بنده دراینجا قابل فسخ است 0 اصولا"معامله در اینجا خیاری بوده و آپدند فسخ کردند و نتیجتا" بنده دراینجا با نظر دیوان عالی کشور موافقم 0
رئیس : جناب آقای صفرزاده
در خصوص مساله آقایان به اندازه کافی صحبت فرمودند من وقت آقایان را نمی گیرم 0 آقای سلیمی فرمودند که در خصوص مورد رای هیات عمومی اصراری وجود دارد، واضح است ه هر پرونده هیات عمومی اصراری مشخصات خاص خود را دارد وآن پرونده ای که استنادمی فرمایند مسملا" اگر بخواهیم مقایسه کنیم بطور کلی با این پرونده تفاوت خواهد داشت و نمی شود آن را ملاک قرارداد0
معالمه موضوع سند دراین پرونده بیع خیاری نیست ، طبق مندرجات سند تعدد مطلوب لحاظ شده انه انتخاب احدالامرین (فسخ و یاانجام معامله )، بلکه انجام معامله را تاکید کرده اند و این شرط را قید کرده اند که هر کس نسبت به این قرارداد سرپیچی یا تعلل کند مثل رفتن به دفترخانه و اخذ مفاصا حساب ، هم از حاکم اجبار فروشنده را برای تنظیم سند رسمی بخواهد و هم وجه التزام خسارت ناشی از تعلل را اگر محمل شرعی داشته باشد بگیرد، بنابراین بیع خیاری نیست ، بیع محقق شده است 0
مطلبی را که می خواستم به عرض آقایان برسانم این است ، اساسا" این عیبی که اشاره فرمودند و مبیع را معیوب دانستند، باید گف،ت خیارعیب در صورتی تحقق پیدا می کند که عیب در خودمبیع وجودداشته باشد طرح شهرداری را ما نمی توانیم به حساب معیوب بودن مبیع بگذاریم و بگوئیم که مبیع معیوب بوده است ، این یک امر حادثی است که ممکن است سالها بعد از تنظیم سند رسمی هم ، شهرداری طرحی را اجرا کند که کل ملک داخل در طرح قرار گیرد لذا رای دادگاهها را موجه می دانم 0
رئیس : جناب آقای سید عبدالله رضائی
از نظر بیعنامه تنظیم شده شکی در تحقق بیع وجود ندارد و بیع بصورت صحیح و با ارکان کامل معامله تحقق یافته در موردخیار فسخ هم این جمله ای که در قرارداد نوشته شده حکایت از خیار فسخ برای بایع یا فروشنده نمی کند بلکه به همان صورت شرط تحکیم معامله است ه این معامله باید انجام پذیرد از این نظر هم بحثی نیست شبهه و اشکالی که پیش می آید ممکن است دراین زمینه باشدکه بگوئیم خریدار در محکمه کیفری گفته است من معامله را فسخ می کنم برای اینکه در طرح قرار گرفته آقایان این رابه خیارعیب تعبیرکرده اند0 چون در طرح قرار گرفته ، این موضوع صحیح نیست به این خیار عیب اطلاق نمی شود چون مبیع معیوب نیست اینجا امکان داردطرح شرط تبعض صفته باشد اگر نصف خانه در طرح قرار بگیرد و اگر کلش درطرح قرار بگیرد برای اینکه تسلیم مبیع ممکن نیست از این نظرمعامله اشکال پیدا می کند مو معامله باطل می شود و اما اینکه در دادگاه و محکمه کیفری خریدرا گفته که من این معامله را فسخ کردم این را نمی شود فسخ گرفت یغنی باید اگر بشود شما عتوجیهش بکنید به اقاله وتفاسخ توجیهش کنید که آنهم دو طرف می خواهد یک طرف امکان پذیر نیست که اگر خریدار گفته بود من این معامله را چون در طرح است فسخ می کنم آن طرف هم قبول می کرد اقاله و تفاسخ حاصل شده بود معامله باطل بود و این کا نشده بنابراین معامله صحیحا" تحقق پیدا کرده و معامله صحیح است و حق با دادگاه است 0
رئیس : مذاکرات کافی است ، جناب آقای ادیب رضوی نظرجناب آقای دادستان محترم کل کشور را بیان فرمائید0
متن مندرج در قرارداد عادی مورخ 18/7/67 که برای انجام معامله زمانی مشخصی تعیین گردیده ودرآن تصریح شده هریک از طرفین قرارداد سرپیچی نماید مبلغی به عنوان خسارت به طرف دیگر بپردازد و چون برابر سوابق امر خریدار در موعد مقرر بقیه ثمن معامله را نداده و مبیع هم به او تحویل داده نشده و قراردادهم تمدید نگردیده است و خریدار مطالبه پیش قسط پرداخت شده را (بعنوان مبایعه نامه نبوده و در حد قولنامه تشخیص داده می شود0 بنا به مراتب مذکور رای شعبه بیست و پنجم دیوان عالی کشور موجه بوده معتقد به تاییدآن می باشم 0
رئیس : آقایان آراء خود را مرقوم فرمایند0
رئیس : آقایان توجه فرمائید عده حاضر در جلسه 52 نفر از این عده اکثریت سی و هفت نفر رای دادگاهها و اقلیت پانزده نفر رای شعبه بیست و پنجم دیوان عالی کشور را تایید کرده اند0
مرجع :
کتاب مذاکرات وآراءهیات عمومی دیوان عالی کشور،سال 1374 دفترمطالعات وتحقیقات دیوان عالی کشور، چاپ روزنامه رسمی کشور
79
نوع : آراء و نظریات
شماره انتشار : 31
تاریخ تصویب : 1374/08/30
تاریخ ابلاغ :
دستگاه اجرایی :
موضوع :
منبع : وب سایت قوانین دات آی آر (معاونت آموزش دادگستری استان تهران)
شخص ممکن است همزمان به عنوان اصیل و وکیل اقدام به معامله کند ولو صراحتا به این امرتصریح نکند نداشتن دفتر تجارتی سالب وصف تاجر بودن نیست
