انتقال سرقفلی مغازه مرهونه ، بدون اذن مرتهن نافذ نیست - تصرف در رهن ومنافع عین مرهونه
رای شماره : 620 - 20/8/1376
رای وحدت رویه هیات عمومی دیوان عالی کشور
مطابق مواد قانون مدنی گرچه رهن موجب خروج عین مرهونه از مالکیت راهن نمی شود لکن برای مرتهن نسبت به مال مرهونه حق عینی و حق تقدم ایجاد می نماید که می تواند ازمحل فروش مال مرهونه طلب خود رااستیفاء کند ومعاملات مالک نسبت به مال مرهونه در صورتیکه حق مرتهن باشد نافذ نخواهد بود، اعم از اینکه معامله راهن بالفعل منافی حق مرتهن باشد یا بالقوه ، بنا به مراتب مذکور در جائی که بعد از تحقق رهن ، مرتهن مال مرهونه رابه تصرف راهن داده اقدام راهن در زمینه فروش وانتقال سرقفلی مغازه مرهونه به شخص ثالث بدون اذن مرتهن از جمله تصرفاتی است که با حق مرتهن منافات داشته ونافذ نیست در نتیجه رای شعبه چهاردهم دیوان عالی کشورکه بااین نظرموافقت دارد به اکثریت آراءصحیح وقانونی تشخیص می شود0 این رای وفق ماده واحده قانون مربوط به وحدت رویه قضائی مصوب تیرما1328 برای شعب دیوان عالی کشور و دادگاهها در موارد مشابه لازم الاتباع است 0
هیات عمومی دیوان عالی کشور
209
* سابقه *
رای وحدت رویه 1376620
شماره رای : 20620/8/1376
شماره پرونده : 137611
شماره جلسه : 137623
علت طرح : اختلاف نظر بین شعب بیست ویکم و چهاردهم دیوان عالی کشور
رهن
فروش سرقفلی مغازه مرهونه
موضوع : تصرف در رهن ومنافع عین مرهونه
حقوق مرتهن
در ساعت 9 روز سه شنبه مورخ 20/8/1376 جلسه هیات عمومی دیوان عالی کشور بریاست حضرت آیت الله محمدمحمدی گیلانی رئیس دیوان عالی و نماینده جناب آقای دادستان کل کشور تشکیل و با تلاوت آیاتی چند از کلام الله مجید رسمیت یافت 0
رئیس : تهافت دادنامه صادره از شعبه بیست ویک دیوان عالی کشور بتصدی جناب آقای دکتر سیدمحمد حسین هاشمی رئیس و جناب آقای طیبی مستشار با دادنامه صادره از شعبه چهاردهم بتصدی جناب آقای سید رضاحسینی مرندی رئیس وجناب آقای دکترمحمد عظیمی مستشارمطرح است 0 جناب آقای نیری گزارش موضوع را قرائت فرمائید0
ریاست محترم دیوان عالی کشور
احتراما" در مورد حدود اختیارات راهن و نحوه استفاده از منافع عین مرهونه که پس از تنظیم قرارداد امانتا" بتصرف اوداده شده آراء متفاوتی از شعب 21و14 دیوان عالی کشور صادر گردیده است که بمنظور اتخاذ رویه واحد قضائی تقاضای طرح موضوع را درهیات دیوان عالی کشور دارد0 جریان پرونده ها را بشرح زیربه استحضار می رساند:
1 در تاریخ 2/3/72 بانک صادرات مازندران دادخواستی بطرفیت آقایان جمشید مظهری ملکشاه ومحمدعلی فتحی بخواسته ابطال فروش نامه مورخه 7/8/69 وخلع ید خواندگان مقوم به دومیلیون ویکصدوده هزار ریال به دادگاه حقوقی یک قائم شهرتقدیم داشته است بدین توضیح که آقای جعفر کریم زاده میدانی از تسهیلات بانک استفاده کرده و ششدانگ پلاک شماره 4413 فرعی از2740 الی 2743 فرعی از19 اصلی بخش 16 ملک آقای محمدعلی فتحی رابموجب سند21210315/6/66دررهن بانک قرار داده است و در زمان اعطای تسهیلات مغازه های مورد بحث در اختیار راهن بوده و بدون اخذ مجوز از بانک طبق سند عادی 7/8/69 که تاریخ تنظیم آن موخر بر تاریخ تنظیم سند رهنی است اقدام به واگذاری سرقفلی یکباب مغازه به آقای جمشید مظهری ملکشاه کرده که منافی حق مرتهن است درخواست ابطال فروش با سند عادی مذکور را دارد0 دادگاه یاد شده پس از رسیدگی حکم بر ابطال قراردادوخلع ید خوانده را صادر نموده است پس از درخواست تجدیدنظر از حکم صادره شعبه 21 دیوان عالی کشور در مقام تجدیدنظر چنین رای داده است :
مستفاد از ماده 7 قرارداد به این عبارت 000 اموال واسناد مشروحه ذیل را در رهن بانک گذارد و بانک قبض رهن بعمل آوردو سپس مورد رهن را مجددا" بعنوان امانت بتصرف خریدار قراردادتااز منافع آن استفاده نماید000 این است که موضوع رهن صرفا" عرصه و اعیانی پلاک 4413 فرعی ملک آقای محمدعلی فتحی بوده نه منافع آن زیرا صریحا" پس از انعکاس قبض عین مرهونه توسط مرتهن در سند، مجددا" ملک مذکور جهت استفاده از منافع آن بتصرف طرف قرارداد داده شده و آنچه نهایتا" به خوانده ردیف یک آقای جمشید مظهری ملکشاه واگذار شده با توجه به قرارداد عادی مورخه 7/8/69 وبا توجه به تعیین مال الاجاره و عنوان مستاجر منافع ملک بوده که مالک حق استفاده آن را داشته است بنابراین تصرف مالک در این حد و واگذاری منافع عین مستاجره منافی حق مرتهن با مقررات ماده 793 قانون مدنی نبوده است و ایراد واعتراض تجدیدنظرخواه تا این حد وارد و دادنامه تجدیدنظرخواسته واحد ایراد قضائی است 0
2 بحکایت پرونده کلاسه 14/17/8045 درتاریخ 12/3/72بانک صادرات استان مازنداران دادخواستی بخواسته ابطال فروش نامه عادی مورخه 1/7/66 تنظیمی فیمابین خواندگان بطرفیت آقایان قربان ملیحی کوچکسرائی ومحمدعلی فتحی کوچکسرائی به دادگاه حقوقی یک قائم شهر تقدیم داشته است و توضیح داده حسب قرارداد رهن بشماره 210315 21/6/66پلاک 4413 فرعی مجزا شده از پلاک 2740 الی 2743 فرعی از19 اصلی بخش 16 قائم شهر بعنوان وثیقه نزد بانک رهن بوده و در زمان اعطای وام سرقفلی آن به کسی واگذار نشده بود لکن راهن بدون توجه به مفاد سندرهن یکباب از مغازه های مربوطه را به خوانده ردیف اول واگذار کرده و اقدام او مغایر مفاد سند می باشد تقاضای ابطال قرارداد خلع ید از مغازه بدون اذن مرتهن وجاهت نداشته بااستناد ماده 793 قانون مدنی حکم بر ابطال فروش نامه عادی مورخه 11/7/66 تنظیمی فیمابین خواندگان وخلع ید از مغازه بامشخصات مضبوط در آن صادر نموده است محکوم علیه از حکم دادگاه تقاضای تجدیدنظرنموده که شعبه 14 دیوان عالی کشورپس ازرسیدگی به موردچنین رای داده است 0
با توجه به مندرجات پرونده اعتراض موثری بعمل نیامده و چون رای تجدیدنظرخواسته فاقد اشکال قانونی است تایید می شود0
بنا به مراتب فق همانطور که ملاحظه می فرمائید در نحو استفاده از منافع مال مرهونه ای که متعلق به راهن باشد از شعبه چهاردهم و شعبه بیست ویکم دیوان عالی کشور نظرات متفاوتی ابراز گردیده است شعبه بیست ویکم تنظیم قرارداد اجاره و واگذاری سرقفلی رااز طرف راهن به مستاجر خالی از اشکال دانسته درصورتیکه شعبه چهاردهم آن را مغایر با ماده 793 قانون مدنی تشخیص و نتیجه اقدام انجام شده را باطل می داند علیهذا باستناد ماده واحده قانون مربوط به وحدت رویه قضائی مصوب تیرماه 1328 بمنظور اتخاذ رویه واحد قضائی تقاضای طرح موضوع را در هیات عمومی دیوان عالی کشور دارد0
معاون اول قضائی دیوان عالی کشور حسینعلی نیری
رئیس : دکتر محمد حسین هاشمی
باتوجه به مساله موضوع بحث بنده قبلا" قسمتی ازمساله نوزدهم تحریرالوسیله رادراین خصوص قرائت می کنم وسپس قسمتهائی ازپرونده را که موثر در تصمیم هیات می باشد به استحضار می رسانم 0
اما مساله نوزدهم (جلددوم صفحه 7) می فرمایند:((لایجوزالراهن التصرف فی الرهن الاباذن المرتهن ، سواءکان ناقلا" للعین کالبیع اوالمنفعه کالاجاره او مجرد الانتفاع به وان لم یضربه کالرکوب والسکنی ونحوها000و ان کان (التصرف ) بالبیع اوالاجاره او غیرهما من النواقل وقف علی اجازه المرتهن نفی مثل الاجاره تصح بالاجاره و بقیت الرهانه علی حالها بخلافهافی البیع فانه یصح بهاوتبطل الرهانه کماانهاتبطل بالبیع اذاکان عن اذن سابق من المهرتن 0))
ماده 793 قانون مدنی هم در این خصوص می گوید: ((راهن نمی تواند در رهن تصرفی کند که منافی حق مرتهن باشد مگر به اذن مرتهن 0))
بنابراین ما یعنی شعبه بیست ویکم در اصل مساله یعنی عدم جواز تصرفی که با حق مرتهن منافات داشته باشد نظیر بیع عین مرهونه یا اجاره آن و غیر نافذ بودن اینگونه تصرفات حقوقی با شعبه محترم چهاردهم اختلافی نداریم بلکه اختلاف ، موضوعی و در مصداق می باشد یعنی آیا حق کسب و پیشه های مغازه های موضوع بحث هم جزء رهن بوده است یاخیر؟ اضافه می نماید که در این خصوص ، مساله دیگری هم هست که موضوع ومورد رهن باید از مقوله عین باشد یا حق و منفعت هم می تواند مورد رهن قرار گیرد که چون ارتباط چندانی بامساله ما ندارد از آن صرفنظر می نمائیم 0
و اما فروض مساله : قرارداد در تاریخ 21/6/66 به صورت رسمی بین بانک استان مازنداران یعنی بانک صادرات به عنوان فروشنده و فردی به نام آقای حاجی کریم زاده میرانسر به عنوان خریدار منعقد می گردد به این صورت که بانک صادرات که فعالیتهای جنبی منجمله قالیبافی داشته مقداری ابریشم رنگ کرده ،پشم مرینوس و چند قلم اجناس دیگر را به ارزش شصت وشش میلیون ریال دراختیار خریدار می گذارد و در قرارداد قید می شود که این مبلغ با صدی دوازده آن در سال باید به صورت اقساط تا تاریخ 30/2/69 به بانک پرداخت شود و با مواد فوق الذکر قالیهائی با طرح ونقشه های معین شده توسط بانک مذکور در مدت فوق الذکر تهیه گردد و بانک در قبال این تسهیلات بانکی کلیه اجناس فروخته شده مذکور را به اضافه دو پلاک دیگر که یکی متعلق به آقای محمدعلی فتحی ودیگری متعلق به آقای محمدقلی رسولی کوچکسرائی بوده بعنوان رهن در اختیارمی گیرد و در قراردادمذکور قید و منعکس می گردد0
مساله عمده در پرونده های مطروحه در دادگاههای بدوی وشعب دیوان عالی کشور در رابطه با پلاک آقای محمدعلی فتحی است ک ه مشتمل بر یک باب منزل و پنج مغازه است که به حکایت پرونده و سند رسمی مستند دعوی دو نفرفوق الذکریعنی آقایان محمدقلی رسولی کوچکسرائی و محمدعلی فتحی که مالکین دو پلاک بوده اند به آقای حاج کریم زاده میرانسر (طرف قرارداد با بانک ) وکالت می دهند که دو پلاک متعلق به آنان را در رهن بانک بگذارد تا بتواند از تسهیلات بانکی استفاده نماید0
البته باید به استحضار برسانم که اصل وکالتنامه ها در پرونده نیست ولی با توجه به انعکاس موضوع در سند رسمی مستند دعوی جای بحث و اشکال نیست 0 در هر صورت طبق بند7 قرارداد کلیه اجناس مذکور در فوق و دو باب منزل و مغازه عرصتا" و اعیانا" توسط آقای حاجی کریم زاده که وکیل و مجاز از ناحیه مالکین دو پلاک موضوع بحث بوه در رهن بانک قرار داده می شود0
آقای محمدعلی فتحی که مالک یکی از دوپلاک مرهونه بوه است به تدریج حق کسب و پیشه مغازه های مزبور را به اشخاص واگذارمی نماید قرارداد واگذاری حق کسب و پیشه در پرونده مطروحه درشعبه چهاردهم مورخ 11/7/66 و در پرونده مطروحه در شعبه بیست ویکم مورخ 7/8/69 می باشد و در یک سند عادی مضبوط در پرونده در این رابطه قید شده است که مستاجر ماهیانه مبلغ 000 ریال به مالک یعنی آقای فتحی بپردازد0
با توجه به اینکه در پرونده های حقوقی تاریخ نقش موثری داردو مقایسه این تاریخهادر تصمیم هیات محترم دیوان عالی کشور موثر می باشد به استحضارمی رساند که همانطور که عرض شد تاریخ تنظیم سند رسمی مستند دعوی 21/6/66، تاریخ واگذاری حق کسب و پیشه دو مغازه از پنج مغازه های موضوع بحث یکی در11/7/66 و دیگری در تاریخ 7/8/69 و تاریخ تقدیم دادخواست ابطال فروشنامه های عادی یعنی واگذاری حق کسب و پیشه وخلع یداز مغازه ها سالها بعد یعنی 12/3/72 می باشد و بانک مستاجرین رادر فشار قرار می دهد و آنها نامه ای به اداره سرپرستی شعب مختلف بانک صادرات می نویسند که ما سالهاست در این مغازه ها مشغول کار هستیم و بانک اخیرا" به ما فشار وارد آورده که آنها را تخلیه کنیم و به این کیفیت ملاحظه می فرمائیدکه اختلاف بین بانک با راهن یا مالک پلاک در مورد اجاره عین مرهونه نبوده است بلکه مساله مورد اختلاف واگذاری حق کسب وپیشه و باصطلاح سرقفی بوده و در پرونده های مطروحه ، مالک اولیه پلاک یعنی آقای محمدعلی فتحی بعنوان خوانده ردیف دوم طرف دعوی واقع شده وخوانده ردیف یک در پرونده مطروحه در شعبه چهاردهم دیوان عالی کشور آقای قربان ملکی و در پرونده مطروحه در شعبه بیست ویکم آقای جمشید000 یعنی مستاجرین وصاحبان حق کسب و پیشه بوده اند0
لازم به تذکر است که در این رابطه پرونده دیگری هم در شعبه محترم نوزدهم دیوان عالی کشور مطرح بوده که این شعبه هم رای دادگاه بدوی را با استدلال دیگری نقض کرده اند0 پرونده دیگری هم در دادگاه بدوی رسیدگی شده که با توجه به میزان تقویم خواسته به دادگاه تجدیدنظر استان ارسال گردیده و دادگاه تجدیدنظراستان هم ضمن فسخ رای بدوی دعوی خواهان را رد نموده است 0
بعدها بانک در سال 1370 نامه ای برای آقای محمدعلی فتحی فرستاده که مشارالیه هم آن را برای مستاجرین فرستاده و دراین نامه بانک ادعا نموده است که ملک از آقای محمدعلی فتحی به بانک منتقل شده که البته مستندی در این رابطه ارائه نشده و ضمیمه پرونده نگردیده ومبنای انتقال روشن نشده است که آیا به عنوان استیفاء حق از طریق رهن بوده یا خرید ملک راسا" توسط بانک ؟ و در این نامه به مستاجرین تذکر داده شده که چون ملک از آقای محمدعلی فتحی به بانک منتقل شده مال الاجاره از این تاریخ به مشارالیه پرداخت نشود بلکه به بانک پرداخت شود که با این ترتیب ملاحظه می فرمائید بانک اصل رابطه حقوقی استیجاری را پذیرفته است 0
بنابراین آنچه گفته شد فروض مساله به طور اختصارعبارت است از:
1 مالک ملک موضوع بحث آقای محمدعلی فتحی بوه وراهن یعنی آقای حاجی کریم زاده میرانسر مالک عرصه واعیانی و یا حق کسب و پیشه مغازه ها نبوده بلکه صرفا" وکالت در رهن داشته است 0
2 به حکایت سند رسمی مستند دعوی موضوع رهن پس از قرارداد مجددا" در اختیار مالک جهت استفاده قرار داده شده است 0
3 همانطور که در سند رسمی مذکور منعکس گردیده مغازه های موضوع بحث در تاریخ انعقاد قرارداد به صورت مغازه بوده است 0
4 با توجه به اهمیت حق کسب و پیشه ونوعا" ارزش بیشتر آن نسبت به ارزش عرصه واعیانی ، در قرارداد رسمی مستنددعوی این حق به عنوان رهن قید و منعکس نگردیده بلکه صرفا" ((عرصه واعیانی )) ملک ، مورد رهن قرار گرفته است 0
بنابراین همانطور که قبلا" هم تذکر داده شده اختلاف ما باشعبه چهاردهم ، اختلاف در کبرای قیاس یعنی عدم جواز فروش یا اجاره عین مرهونه بدون اجازه یا اذن مرتهن نمی باشد بلکه اختلاف موضوعی و و صغر وی است 0 ما معتقد هستیم که با توجه به اهمیت حق کسب وپیشه و عدم قید آن در سند رسمی موضوع قرارداد بعنوان موردرهن واینکه در سند صرفا" عرصه واعیانی خانه ومغازه ها بعنوان عین مرهونه قید گریدده و با توجه به اینکه طبق ماده 224 قانون مدنی ((الفاظ عقود محمول است بر معانی عرفیه )) اساسا" حقوق کسب و پیشه مغازه های موضوع بحث جزء رهن نبوده است 0 لذادرخواست تخلیه مغازه هاو ابطال انساد عادی واگذاری حق کسب و پیشه مربوط موردنداشته ورای دادگاه صحیح نبوده است 0 مضافا" اینکه مرتهن نمی تواند بیش ازحقوق متصوره خود در این رابطه چیز دیگری ازراهن مطالبه نمایدکه در پرونده های موضوع بحث بحکایت محتویات آن ، بانک مرتهن درقبال مبلغ شش میلیون و ششصد هزار تومان تسهیلات بانکی ، کلیه فرشهای تهیه شده توسط استفاده کننده ازتسهیلات رایعنی حاجی آقای کریم زاده میرانسر و دو باب خانه وپنج باب مغازه را عرصتا" و اعیانا" تملک نموده است و بالنتیجه حقی نسبت به حقوق کسب و پیشه مغازه ها که متعلق به اشخاص دیگری است نداشته و در حقیقت اعیانی و عرصه مغازه ها را بصورت مسلوب المنفعه به عنوان رهن در اختیار گرفته بوده است 0
علاوه بر این همکاران محترم می دانند که در سیستمهای مختلف حقوقی منجمله کشورهای گروه کامن لو درکنار عرف وعادت که مبنای حقوقی اینگونه کشورها می باشد چیز دیگری به نام انصاف هم وجود دارد که قاضی در مقام رسیدگی به دعوی در تنگنا قرار نگرفته و بتواند بر مبنای انصاف اتخاذ تصمیم نماید0 بنابراین در اینگونه موارد اگر ما بخواهیم چشمهای خود را ببندیم و بگوئیم چون عرصه واعیانی مورد رهن قرار گرفته حقوق کسب و پیشه مغازه ها هم جزء رهن بوده و طبق ماده 793 قانون مدنی واگذاری این حقوق صحیح نبوده است ، برخلاف انصاف هم حکم نموده ایم و پنج مستاجر را که هر کدام متکفل مخارج چند سر عائله هستند، از محل کسب خود بیرون رانده ایم 0 مستاجرین که بعد از این ماجرا گفته اند که ماحاضریم مال الاجاره را به هرکس که در حال حاضر مالک رسمی مغازه هامی باشد بپردازیم ولی بانک تا این حد هم قانع نشده و تخلیه مغازه هارا مصرا" درخواست نموده است 0 بنابراین مساله موردنظر بانک حق سر قفلی بوده نه مساله رابطه استیجاری ، عرضی ندارم 0
رئیس : جناب آقای عروجی
بنابر آنچه که از فرمایش جناب دکتر هاشمی استفاه کردیم بنظر بنده این طوررسیده که ایشان هم نظر موافق دارند با شعبه محترم چهاردهم دیوان عالی کشور که هرگونه انتقال چه به صورت بیع یا اجاره این برخلاف نظر مرتهن است وامکانش برای راهن نیست ، حالا راهن به فرمایش جناب مرندی مالک باشد نسبت به عین مرهونه یا مالک نباشد چون تفاوتی در این قضیه ندارد که راهن مالک باشد یا نباشد و با اجازه دیگری ملک او را در رهن بگذارد ولی آنچه که از فرمایش جناب دکتر هاشمی استفاده می شود این است که ایشان به دو دلیل رای دادگاه رانقض کرده ، دلیل اول این است که ایشان می فرمایند: بانک در زمانی که با طرف معامله می کرده کلیه مورد معامله ومبیع را هم به عنوان وثیقه در اختیار خود گرفته که وقتی به میزان معامله چنس موردمعامله را به عنوان وثیقه و رهن در اختیار فروشنده است پس در حقیقت چند تا مغازه یا یک مغازه زائدبرمیزان موردمعامله مطالبه بانک است اگر منظور ایشان این باشد از نظر مبنائی اختلافی با شعبه محترم چهارده ندارد0
مطلب دومی که از فرمایش ایشان من استفاده کردم این است که تاریخ در مسائل حقوقی هم نقش خاص خودش را دارد از زمانی که بانک آمده دادخواست تقدیم کرده تا زمانی که این معامله سرگرفته چند مدت می گذرد از این حرف بر می آید که بانک به صورت ضمنی لااقل این اجازه را داده و امضاء کرده اگر اجاره را اجازه داده وامضاء کرده است در حقیقت بازهم این مساله خارج از اختلاف مبنائی هست با شعبه محترم چهارده ، در این صورت بنظر بنده این پرونده قابل طرح نخواهد بود0
رئیس : جناب آقای مرندی
اینکه جناب آقای دکتر هاشمی فرمودندملک مورد رهن مال راهن نبوده از نظر لازم بودن رهن از طرف راهن فرق نمی کند چه راهن مالک مال مرهونه باشد یانباشد وقتی راهن ملکی را به اجازه مالک آن در رهن گذاشت مالک هم نمی تواندآن را تا پرداخت دین فک کندمگراینکه مرتهن رفع ید از رهن نماید0 این مساله متفق علیه است بنابراین مالک راهن بوده یا کسی دیگر موثر دروضع پرونده نیست 0
مطلب دیگر در رای شعبه محترم بیست ویکم آمده است : مورد رهن عرصه واعیانی می باشد نه منافع آن 0 باید عرض کنم احتیاج به این قید نیست مال مرهونه باید عین باشد منافع را نمی شود به رهن گذاشت واینکه گفته شد مرتهن ملک مرهونه را دست راهن امانت داده بوده که استفاه کند یکی از منافع آن سرقفلی است که فروخته شده و عین باقی است یعنی اشکالی برآن مترتب نخواهد بود باید عرض کنم اولا" مالک سرقفلی آن را فروخته نه راهن و ثانیا" بر فرض به مالک اجازه داده می شد از منافع مغازه استفاده کند شامل استفاده سرقفلی نمی شد مگر اینکه از ناحیه مرتهن حتی به فروش سرقفلی تصریح می گردید زیرا الفاظ محمول بر معانی عرفی آنها است وظواهر الفاظ حجت می باشد، همچنین محمول بر عرف است 0 مثلا" اگر مرتهن اجازه بدهد راهن با بقاء عین مرهونه در رهن از منافع آن استفاده کند شامل مثل اجاره دادن به مدت صدسال را نمی شود زیراعین مرهونه در این صورت (مثلا" صدسال اجاره ) از ارزش می افتد در مانحن فیه چنانچه به مالک اجازه داده می شد که ازمنافع عین مرهونه استفاده نماید شامل فروش سرقفلی نمی گردید مگر اینکه مرتهن صراحتا" به فروش آن اجازه می داد زیرا مغازه مرغوبیت اولیه اش را از دست می دهد من باب مثال عرض می کنم مغازه ای در محل داشتیم ازبنگاهدار سئوال کردم مغازه ما چند می ارزد گفت اگربا سرقفلی باشد تقریبا" پنج میلیون تومان ولی چون سرقفلی آن فروخته شده 500 یا600 هزار تومان می ارزد و اما اینکه جناب دکتر هاشمی فرمودند مرتهن حق خود را از مابقی می تواند استیفاء نماید، پاسخ این است که عین مرهونه هرچند از دین بیشتر باشد بازهم نمی شود بدون اجازه مرتهن تصرف کرد واین مساله از مسلمات باب رهن می باشد0
بنابراین رای شعبه صحیح ومطابق قانون است زیرامالک بافروختن سرقفلی مغازه مورد رهن تصرف در حق مرتهن نموده که از طرف وی به او اجازه فروش داده نشده بود و ماده 793 قانون مدنی نص درهمین مطلب است 0
رئیس : جناب آقای صفرزاده
برای روشن شدن موضوع خلاصه ای از پرونده وسندتنظیمی مستند دعوی را استخراج کرده بودم و با توجه به توضیحاتی که آقای دکتر هاشمی فرمودند حذف می کنم 0 موضوع اختلاف شعب دیوان عالی کشور، مادتین 793و794 قانون مدنی است 0 ماده 793 قانون مدنی می گوید:
راهن نمی تواند در رهن تصرفی کند که منافی حق مرتهن باشد مگر به اذن مرتهن ، ماده 794 قانون مدنی می گوید: راهن می تواند در رهن تغییراتی بدهد یا تصرفات دیگری که برای راهن نافع باشد ومنافی حقوق مرتهن هم نباشد به عمل آورد بدون اینکه مرتهن بتواند اورا منع کند و در صورت منع اجازه با حاکم است 0
با توجه به مفاد این دو ماده تصرف راهن می تواند اشکال و صور مختلف داشته باشد: 1 تصرفاتی که شامل انتقال عین یامنافع می باشد مثل بیع ناقل عین واجاره ناقل منافع 2 تصرفات راهن به منظور استیفاء منافع مثل سکونت راهن در ملک مورد رهن بانک 3 تصرفات راهن که نافع برای رهن باشد مثل تعمیرات و نقاشی وجلوگیری از سرایت رطوبت و امثال اینها0
تصرفات استیفائی وناقل منافع با حقوق مرتهن منافات ندارداگر راهن در قضیه مبتلا به شخصا" در خانه مورد رهن سکونت اختیار می کرد یا در مغازه مورد رهن شخصا" مشغول کسب وپیشه می شدواستیفاء منفعت می نمود و برای وی حق کسب و پیشه ایجاد می شد آیا باحقوق مرتهن منافات داشت ؟
جناب آقای مرندی فرمودند که ((الفاظ محمول برمعانی عرفی آنها است وظواهر الفاظ حجت می باشد و همچنین محمول بر عرف است اگر مرتهن اجازه دهد راهن از منافع عین استفاده می کند0)) درعرف امروز رویه بانکها و سیستم بانکی به این صورت است که کسی می خواهد پاساژی درست بکند از بانک وام می گیرد و مغازه های پاساژ را که شاید صدها مغازه باشد با سرقفلی می فروشد وواگذار می کند و هیچ موقع هم بانک نیامده مدعی شود چون ملک در رهن بانک است همه اهل پاساژ باید تخلیه بکنند0 طبق ماده 793 قانون مدنی تصرف ناقله راهن نسبت به عین مرهونه نیز باطل نبوده و بلکه نافذنیست ماهیت حقوقی تصرفات ناقله راهن طبق ماده 247 قانون مدنی عقد فضولی است لذا اجازه و تفیذ مرتهن پس از انتقال موجب نفوذ عقد می شودبه عبارت دیگر نفوذ بیع موقوف به اجازه مرتهن است 0
بعضی اعتقاد بر این دارند که اجازه رهینه به مدت دین یاکمتر از آن صحیح است ومنافات با حقوق مرتهن نداردو بعضی دیگر باتوجه به اینکه در صورت تملیک رهینه به مرتهن ، مرتهن قائم مقام موجر سابق ومالک ملک خواهد بود و از ملک اعم از اعیانی و منافع آن استفاده خواهد کرد اگر مدت اجازه زیاده بر مدت دین هم باشد صحیح است ومنافی حق مرتهن نیست 0 در هر حال اذن مرتهن شرط تحقق آن است و با توجه به اینکه عین مرهونه خود در وثیقه مرتهن است نه منافع آن ، منافع رهینه تا روز اجرای سند لازم الاجراء و مزایده متعلق به راهن است 0
طبق ماده 774 قانون مدنی مال مرهون باید عین معین باشد و رهن دین و منفعت باطل است 0 لذابانک مرتهن منافع رهینه راهم نمی تواند وثیقه وام پرداختی خود قرار دهد علی الخصوص که به موجب ماده 7 قرارداد پس از قبض رهن ، بانک مرتهن ، مورد رهن را مجددا" به عنوان امانت به تصرف خریدار می دهد تا ازمنافع آن استفاده نماید0
حضرت امام خمینی (ره ) در تحریرالوسیله در مساله 19 از کتاب رهن می فرماید: برای راهن جایز نیست در مالی که آن را رهن داده تصرف کند مگر به اذن مرتهن چه تصرف ناقل عین باشد مانند فروختن و چه ناقل منفعت باشدچون اجاره و چه غیرناقل و صرف مورداستفاده قرار دادنش نظیر سکونت در خانه رهنی ، بنابراین اگر مال مرهون را مورد استفاده قرار بدهد که گفتیم جایز نیست گناه کرده ولی چیزی به عهده اش نمی آید مگر آنکه آن رااتلاف کند در این صورت قیمت آن رهن می شود و اما اگر تصرف از نوع ناقل باشد مثلا" آن را بفروشد یا اجاره بدهد یا معامله دیگر روی آن انجام دهدآن معامله موقوف به اجازه مرتهن است مرتهن از چیزی که هست اگر اجاره داده باشد و مرتهن هم معامله او را اجازه کند اجاره صحیح می شود و عین مال بر رهانت باقی می ماند باقی می ماند و اما اگر فروخته باشد ومرتهن هم فروش او را اجازه کند معنای این اجازه بطلان رهن است همچنان که رهن باطل می شود اگر قبل از فروختن مرتهن اجازه داده باشد لذا از مساله فوق چنین استفاده می شود که اگر راهن قبل ازاجاره ، اجازه داده باشد راهن از منافع عین مرهونه استفاده نماید اجاره صحیح است و رهن نیز به قوت خود راجع به عین مرهونه باقی است 0
و در مساله 20 از کتاب رهن نیز می فرماید: برای مرتهن جایز نیست بدون اذن راهن در مال الرهانه تصرف کند پس اگر تصرف کرد نظیر سوار شدن بر حیوان و سکونت در خانه رهنی و امثال آن و در نتیجه این سوار شدن بر حیوان و سکونت در خانه رهنی و امثال آن و در نتیجه این تصرفات مال الرهانه تلف شود مرتهن ضامن است زیرا تعدی کرده در صورتی که تلف نشده باشد باید اجرت المثل استفاده ای که از مال الرهانه کرده به مالک بپردازد اگر تصرفش از قبیل بیع و اجاره باشد معامله اش فضولی واقع شده اگر راهن اجازه کند،صحیح می شود و بهای بیع به اجرت اجاره هرچه که معین کرده باشد ملک راهن می شود اگر فروخته باشد ثمن آن رهن می شود0 نه راهن می تواند در آن تصرف کند و نه مرتهن مگر به اذن دیگری و اگر اجازه داده باشد عین مال به حالت رهانت باقی می ماند و اما اگر راهن اجازه ندهد معامله مرتهن فاسد می شود0 از مساله 20 چنین استفاده می شود که منافع مال راهن است و اگر مرتهن از آن استفاده کرده باشد باید اجرت المثل بپردازد0
با توجه به مراتبی که به عرض آقایان رسید بنده تصرفات راهن را در رهن که موجب اضرار حقوق مرتهن نباشد جایز می دانم وبراساس مدلول حدیث نبوی از مواد793و794 قانون مدنی رفع ابهام می شود بدین معنی که تصرفات استیفائی یا ناقل منفعت تا اندازه وحدودی که موجب اضرار حقوق مرتهن نباشد معتبر است و به هرحال با توجه به بند7 قرارداد که راهن مجاز در تصرف منافع بوده استدلال شعبه 21 دیوان عالی کشور صحیح و منطبق با موازین شرعی وقانونی است 0
رئیس : جناب آقای مرندی
جناب آقای صفرزاده فرمودند مردم از بانک پول برمی دارند پاساژ می سازند و سرقفلی مغازه های آن را می فروشند و بانک راهن اعتراضی ندارد0البته مثال ایشان با مانحن فیه قیاس مع الفارق است 0 در ماده 785 قانون مدنی می گوید: هر چیزی که در عقد بیع بدون قید صریح به عنوان متعلقات جزء مبیع محسوب می شود در رهن نیز داخل است مسلما" اگر کسی مغازه ای را که در سرقفلی کسی نبوده بفروشد سرقفلی آن داخل مبیع است بایع نمی تواند بعد از انجام بیع بگوید من سرقفلی آن را نفروخته بودم 0 بنابراین طبق مفاد ماده مزبوردر مورد رهن هم داخل خواهد بود0
رئیس : جناب آقای مفید
اساس اختلاف در استفاده ازماده 793قانون مدنی است که می فرماید: راهن نمی تواند در رهن تصرفی کند که منافی حق مرتهن باشد مگر به اذن مرتهن 0 قبلا" باید توجه شود که رهن در قانون طبق ماده 771 قانون مدنی عبارت از عقدی است که بموجب آن مدیون مالی را برای وثیقه به داین می دهد000 همانگونه که در فقه نیز تعریف شده است ((هوعقدشرع للااستیثاق علی الدین )) یعنی مرتهن برای دینی که نزد راهن دارد مالی را از او می گیرد تا دین وطلب او محفوظ بماند و چون تصرف در رهن با استیثاق دین و حفظ حق مرتهن منافات دارد در شرع و قانون فرموده اند عقد رهن از طرف راهن لازم است و نمی تواند در رهن ومال مرهونه تصرفی کند که منافی حق مرتهن باشد0
مساله 19و20 کتاب الرهن تحریرالوسیله را آقایان خواندند منتها آن استفاده ای را که جناب صفرزاده از مساله 19 کردند قسمت آخرش ظاهرا" درست نیست برای اینکه این همان است که در قانون مدنی آمده است (لایجوز للراهن التصرف فی الرهن الاباذن المرتهن سواءکان ناقلا للعین کالبیع اوالمنفعه کالاجاره اومجردالانتفاع به وان لم یضربه کالرکوب کوالسکنی و نحوها) هرگونه استفاده ای که راهن بخواهد از مال مرهونه بکند حتی بخواهد سوارمرکبی شود که در رهن قرار داده است یا درخانه ای که به رهن داده است سکونت کند باید به اذن مرتهن باشد0 نعم لایبعد الجواز فیماهو بنفع الرهن اذا لم یخرج من یدالمرتهن بمثله کسقی الاشجار وعلف الدابه 000بلی بعید نیست تصرفاتی که به نفع رهن است مثل آب دادن درخت وتعلیف دایه مرهونه در صورتی که از اختیار مرتهن خارج نشود جایزباشدوهمچنین مرتهن بدون اذن راهن حق تصرف دررهن ندارد(مساله 20تحریرالوسیله ) لایجوزللمرتهن التصرف فی الرهن بدون اذن الراهن 000 یعنی ازقانون و کلمات فقها استفاده می کنیم که رهن در حقیقت یک نوع امانت است از راهن و بدهکار نزد مرتهن یعنی طلبکار با این فرق که خود امانت گذارنده یعنی راهن هم حق تصرف در مال خود ندارد مانند امین که حق تصرف ندارد بخلاف امانت که امانت گذارنده حق تصرف مال خود را دارد0
مساله 28کتاب الرهن تحریرالوسیله (الرهن امانه فی یدالمرتهن لایضمنه لوتلف اوتعیب من دون تعد وتفریط000) پس با توجه به صراحت ماده قانونی و صراحت فتاوی فقها تصرف هر یک از طرفین ( راهن یا مرتهن ) منوط به اجازه دیگری است 0 البته مرتهن در صورتی که دین و طلب او از راهن حال باشد یا حال شود و از جانب راهن وکیل در استیفاء دین خود باشد بدون اذن و مراجعه به راهن حق استیفاء دین خود را ازمال مرهونه دارد و اگر وکالت ندارد باید به راهن برای وفاء دین یا وکالت به بیع رهن مراجعه نماید وچنانچه امتناع نمود در صورت امکان به حاکم مراجعه کند واگر حاکم نبود یاامکان مراجعه به حاکم نبود مرتهن با بیع مال مرهونه حق خود رااستیفاء می نماید( به مساله 23 کتاب الرهن تحریرالوسیله توجه شود0)ناگفته نماند که راهن از منافع رهن می تواند استفاده کند و منافع مال مرهونه متعلق به خود او است 0
مساله 21 از کتاب الرهن تحریرالوسیله می فرماید: منافع الرهن کالسکنی والرکوب وکذا نمائاته المنفصله کالنتاح والثمر والصوف والشعر والوبر و المتصله کالسمن والزیاده فی الطول والعرض کلها للراهن 000 بدیهی است اینگونه تصرفات واستفاده هاهیچگونه منافاتی با حق مرتهن ندارد برای اینکه اصل رهن محفوظ است 0
اما در مثل مورد بحث که مال مرهونه مغازه است ومادامی که در اختیار شخص مالک و راهن است ولو از منافعش استفاده می کند اگر راهن وفاء به دین وطلب مرتهن ننماید مرتهن به آسانی وبدون مشکل می تواند حق خود را استیفاء کند ولی اگر منتقل به دیگری شد یعنی منافع مغازه که مقصود بالاصاله در رهن است بدون اجازه مرتهن دیگری منتقل شود اولا" رهن باطل می شود و برای جایگزین شدن راهن دیگر به جای راهن اول احتیاج به عقد جدید است و منوط به اجازه و موافقت شخص منتقل الیه است که می تواند موافقت نکند که قهرا" موجب تضییع حق مرتهن خواهد شد چون راهی برای استیفاء حق او باقی نمی ماند0
و این مطلبی که جناب دکتر هاشمی فرمودند که بانک پولش را می خواهد و فرق نمی کند شخص راهن اول بپردازد یا دیگری در جواب ایشان عرض می کنم بلی اگر قبلا" ازبانک استعلام می شود وبانک موافقت می کرد و راهن دوم یعنی شخص منتقل الیه رابه جای راهن اول می پذیرفت اشکال نداشت که به این صورت در دادگاهها عمل می شود و در دیوان عالی کشور هم تایید می شود ولی فرض این است که با وجود نامه بانک ومطالبی که گفته شد موضوع بحث در این پرونده فرق دارد ودراینجا اجازه ای وجود ندارد و ثالثا" طبق صریح ماده قانونی وفتوای فقها که راهن نمی تواند در رهن تصرفی کند که منافی حق مرتهن باشدمگر به اذن مرتهن راهن باید اول اذن بگیرد و بعد تصرف کند نه اینکه مال را بدون اذن مرتهن منتقل نماید و عقد رهن را که فرض این است که از طرف راهن لازم است بهم بزند و بعد اذن بگیرد واینکه بعضی آقایان فرمودند منافع متعلق به خود راهن است می تواند درآن هرگونه تصرفی کند حق انتقال به غیر، صحیح نیست زیرا همانگونه که عرض شد منافعی که تصرف در آن منافی حق مرتهن نباشدبرای راهن جایز است استفاده نماید اما منتقل نمودن منفعت آن هم در مثل مورد که مال مرهونه مغازه است و قطعا" انتقال آن معمولا" منافی با حق مرتهن است و با فرض اینکه در مورد بحث مرتهن اجازه نداده است بدون اجازه آن را در اختیار غیر قرار دادن مخالف باصراحت قانون وفتوی است لذا بنظر حقیر رای شعبه چهاردهم دیوان عالی کشور صحیح وبلااشکال است 0
رئیس : جناب آقای آل اسحق
بحث امروز هیات عمومی دیوان عالی کشور بسیار مهم است ، بحث درباره این است که آیا راهن می تواند سرقفلی عین مرهونه را بدون اجازه مرتهن به دیگری واگذار نماید یانه ؟ و آیا این نحوواگذاری باطل است یانه ؟ درباره مواد قانونی مربوط به رهن وشرایط آن جناب آقای صفرزاده و جناب آقای مفید مطالب بسیار خوبی رابیان فرمودند ولی بحث ما در این جلسه راجع به انتقال سرقفلی است که راجع به سرقفلی اصلا" بحث نشد0
آقایان محترم توجه دارند که مالکیت یک امر اعتباری است که عقلاء عالم در مورد اشیائی که برای آن ارزش قائلنداعتبارمی کنند، سرقفلی نیز در نظر عرف عقلا مالیت دارد0 از نظر شرعی نیز فقهاء معاصر بالاخص حضرت امام رضوان الله تعالی علیه برای آن مالیت قائلند0 فتوای معظم له را در همین بحث عرض خواهم نمود ولی نکته مهم در اینجا این است که مالیت سرقفلی با مالیت استیفاءمنفعت از عین مستاجره فرق دارد و اینها دو مقوله متفاوت هستند0
گاهی هست که شخصی مغازه ای را به کسی اجاره می دهد ولی سرقفلی مغازه را به او واگذار نمی کندمستاجری که مغازه ای را به مدت یک سال و یا پنج سال فرضا" اجاره کرده حق دارد در آن مغازه مطابق قرارداد به کسب و کار اشتغال ورزد و به عبارت دیگرازعین مستاجره استیفاء منفعت نماید ولی مالک سرقفلی مغازه نیست و زمانی که مدت اجاره تمام شد باید عین مستاجره را تخلیه نماید0دراین مثالی که عرض شد اجاره مغازه مانند اجاره منزل مسکونی است که به غیر از استیفاء منفعت از عین مستاجره حق دیگری تحت عنوان مالکیت سرقفلی برای مستاجر به وجود نمی آید و گاهی هست که مالک مغازه علاوه بر اینکه مغازه را اجاره می دهد سرقفلی مغازه را هم به مستاجر واگذار می کند به عنوان مثال موجر مغازه ای را اجاره می دهد به مدت پنج سال از قرار هر ماهی به مبلغ پانصد هزار ریال معادل شش میلیون ریال (ششصد هزارتومان ) برای مدت یک سال و مبلغ یکصد میلیون ریال (ده میلیون تومان ) نیز به عنوان سرقفلی ازمستاجر دریافت می نماید که در این مثال دو نحو واگذاری و به عبارت واضح تر دو نوع نقل وانتقال تحقق پیدا می کندیکی نقل وانتقال منافع مغازه به منظور کسب کار درقبال مبلغ پنجاه هزار تومان در هر ماه و به مدت یک سال و یاپنج سال فرضا" که این نقل وانتقال همان اجاره است 0
یکی دیگر نقل وانتقال سرقفلی مغازه در قبال مبلغ ده میلیون تومان که این نقل وانتقال دومی عنوان مستقلی دارد که در حقیقت فروش سرقفلی است ، حضرت امام رحمت الله تعالی علیه در جلد دوم تحریرالوسیله در باب مسائل مستحدثه در مساله 8 راجع به سرقفلی ، واگذاری و نقل وانتقال سرقفلی را تجویز فرموده اند عین عبارت فتوای معظم له به این شرح است :
((للمالک ان یاخذ ای مقدار شاء بعنوان السر قفلیه من شخص لیوجرالمحل منه کماان للمستاجرفی اثناءمده الاجاره ان یاخذالسر قفلیه من ثالث للایجار منه اذا کان له حق الایجار0)) ترجمه عبارت فتوی این است : برای مالک جایز است و به تعبیر دیگر مالک حق دارد هر مقداری که بخواهد بعنوان سرقفلی از شخصی دریافت نماید به این منظور که محلی را به او اجاره دهد کمااینکه مستاجر نیزمی تواند در اثناء مدت اجاره از شخص ثالثی سرقفلی اخذ نماید به خاطراجاره دادن محل به وی در صورتی که حق اجاره دادن داشته باشد0
منظور حضرت امام این است که مالک مغازه می تواند مبلغی را بعنوان اجاره مغازه دریافت و مبلغی را نیز به عنوان سرقفلی اخذ کند که از این فتوی استفاده می شود مالیت سرقفلی عنوان مستقلی است جدا از مالیت منفت مغازه که مستاجر استیفاء می نماید)) وچون مالیت سرقفلی عنوان مستقل و قابل تفکیک از مالیت استیفاء منفت عین مستاجره است لذا آثار حقوقی آنها متفاوت است اگر کسی مستاجر درمغازه ای باشد ولی مالک سرقفلی نباشد در آن صورت پس ازانقضاء مدت اجاره باید عین مستاجره را تخلیه نماید و در مدت اجاره نیز بدون اذن مالک حق واگذاری به غیر را ندارد ولی در صورتی ک مالک مغازه سرقفلی را به مستاجر واگذار نماید ومستاجرمالک سرقفلی شود مالک مغازه نمی تواند مستاجر را از مغازه بیرون کند بلکه فقط حق دارد اجاره بها را افزایش داده و تعدیل اجاره نماید همچنین مستاجری که مالک سرقفلی است اگر مالک اجازه ندهد که این مغازه را برای همان شغل تعیین شده و یا مشابه آن به دیگری واگذار نماید مستاجر می تواند با مراجعه به دادگاه اجازه نقل منافع مغازه وهمچنین اجازه نقل سرقفلی آن رابه شخص دیگرطبق مقررات کسب نماید0
نکته دیگری نیز که باید به آن توجه شود این است که هرچند مالیت عین مستاجره ومالیت سرقفلی ومالیت استیفاء منفعت از عین مستاجره سه مقوله متفاوت بوده و سه عنوان مستقلی هستند و بلحاظ آثار حقوقی نیز قابل تفکیک هستند اگر شخصی مغازه ای را به فردی اجاره و سرقفلی آن را نیز واگذار نماید در این صورت موجر فقط مالک عین مستاجره است ولی مالک سرقفلی نیست و همچنین مالک منفت عین مستاجر در مدت اجاره نیست بلکه مالک آنها مستاجر است لیکن در عین حال که این سه نوع مالیت مفهوما" عنوان مستقلی دارند ولی در عالم خارج و دروجود خارجی و به عبارت دیگر در تحقق عینی مالیت سرقفلی قائم به عین خارجی یعنی قائم به ملک مغازه است نظیر قیام اعراض به جواهر0
نکته سوم حائز اهمیت در این مسال این است که معمولا" ارزش و قیمت سرقفلی بالاتر از قیمت عین ملک است و گاهی قیمت سرقفلی چند برابرقیمت ملک است ، نظیر اینکه شخصی یک منزل مسکونی در محله های قدیمی داشته باشد که آن منزل دارای نقاشی وکاشی کاری بسیار قدیمی باشد که در نظر کارشناسان جزء آثار باستانی ارزشمندی محسوب شود که در اینجا قیمت آن ملک جدای از آن آثارمنقوش باستانی با توجه به موقعیت محلی بسیار نازل است ولی با توجه به آن آثار تاریخی وباستانی که قائم به آن ملک است و به لحاظ وجودخارجی قابل تفکیک نیست قیمت آن ملک دهها برابر افزایش پیدا می کند، در مانحن فیه نیز قیمت ملک مغازه ای که سرقفلی آن قبلا" واگذار شده است خیلی زیاد نبوده و دارای مرغوبیت نیست ولی اگر ملک توام با سرقفلی باشد در آن صورت ارزش و مرغوبیت آن افزایش پیدا نموده و گاهی به چند برابر بالا می رود0
با توجه به مطالبی که عرض شد در مواردی که اشخاص هم مالک مغازه بوده و هم مالک سرقفلی آن باشند و چنین مغازه ای را دررهن بانک یا اشخاص دیگری (اعم از حقیقی یا حقوقی ) قرار دهند دراین صورت همانطوری که جناب آقای مرندی اشاره فرمودند چون الفاظ بر مفاهیم متعارف عرفیه محمول هستند و برحسب متعارف عرف رهن گذاشتن ملک شامل سرقفلی آن نیز می باشد0 زیرا سرقفلی در قیمت ملک و در مرغوبیت آن تاثیر فوق العاده و بسزائی دارد که اگرسرقفلی استثناء شودمسلما" قیمت و ارزش ملکیت عین بدون سرقفلی غرض وهدف مرتهن را که عبارت از اخذ وثیقه در مقابل بدهی راهن است تامین نمی کند، بنابراین وقتی که راهن مغازه ای را در رهن بانک یا غیره قرارداد مفاد و منظور این است که هم ملک مغازه به عنوان وثیقه در رهن مرتهن (بانک ) قرار گرفته است و هم سرقفلی آن (بلحاظ اینکه مالیت دارد و قیمت ملک را به چند برابر بالا می برد) به عنوان وثیقه در رهن مرتهن واقع شده است 0
در مانحن فیه نیز هم ملک مغازه و هم سرقفلی آن در رهن بانک قرار گرفته است و چون طبق موازین قانونی وشرعی راهن بدون اذن مرتهن حق استیفاء منفعت از عین مرهونه را ندارد لذا طبق ماده 7 قرارداد منعقده فیمابین بانک (مرتهن ) پس از قبض مورد رهن مجددا" آن را به عنوان امانت به تصرف خریدار(راهن ) قرار داده تا از منافع آن استفاده نماید که مراد و منظور ازمنافع موردرهن سرقفلی نیست ، زیرا در نظر عرف عقلاء مالیت سرقفلی مانندمالیت عین مرهونه امر ثابت و قابل نقل وانتقال است و هر دو متعلق عقد رهن قرار می گیرند، بلکه منظور از استفاده از منافع مورد رهن همان اشتغال به کسب و کار در مغازه است و کاملا" روشن است جمله : ((استفاده از منافع )) که در قراردادمذکور استعمال شده است از سرقفلی انصراف دارد و شامل آن نیست بلکه به کسب وکار که همان استیفاء منفعت است اختصاص دارد و نتیجتا" واگذاری سرقفلی مغازه های مورد رهن منافی حق مرتهن بوده و با ماده 793 قانون مدنی انطباق دارد ونهایتا" اینجانب با نظر شعبه چهاردهم دیوان عالی کشورموافقم 0
رئیس : جناب آقای منشی زاده منوچهری
مختصرا" بعرض می رساند مطابق مواد قانون مدنی در باب رهن به ویژه مواد777و778و779و780 که با موازین شرع انور هم مطابقت دارد مرتهن نسبت به مال مرهون دارای حق عینی و حق رجحان و تقدم است و می تواند از محل فروش عین مرهون طلب خود رااستیفاء کندودر ماده 793 قانون مدنی هم تصریح شده راهن نمی تواند در رهن تصرفی کند که منافی حق مرتهن باشد مگر به اذن مرتهن ، منظورقانونگزار از تصرف منافی حق مرتهن تصرفی است که موجب اضرارمرتهن شودو مخل حق مرتهن باشد اعم از اینکه فعالیت داشته باشد یا اینکه قابلیت اضرار و نفی حق مرتهن را داشته باشد و بدیهی است چنین تصرفاتی از جانب راهن نیاز به اذن مرتهن دارد و در پرونده مطروحه ازآنجا که راهن متعاقب انعقاد عقد رهن بدون تصحیل اذن مرتهن اقدام به فروش سرقفلی یکی از مغازه ها که جزء عین مرهونه بوده نموده است ، این اقدام موجب توجه ضرر به مرتهن ومنافی حق عینی و رجحان اوست و بالحاظ ماده 793 قانون مدنی نافذ نمی باشد وچون مرتهن اذن نداده بنظر من رای شعبه چهاردهم دیوان عالی کشور که متضمن این مطلب می باشد صحیح و بلااشکال است 0
رئیس : جناب آقای دکتر عظیمی
برای روشن شدن مطلب به دو مساله توجه می کنیم ، یکی واگذاری منافع و دیگری واگذاری سرقفلی 0 جناب دکتر هاشمی همکار محترم به تفصیل گزارشی از موضوع را تهیه دیده بودند که بعرض هیات محترم رساندند ولی به نظر من گزارش ارائه شده ناقص بود و تکیه داشت بر واگذاری منافع و در مورد واگذاری سرقفلی مطلبی را ارائه نفرمودند0
در مورد واگذاری منافع عین مرهونه اختلافی نیست اختلاف بر سر موضوع واگذاری سرقفلی است ، چنان که اگر به دادخواست تسلیمی خواهان و خواسته آن توجه کنیم خواسته دعوای مطروحه ابطال معامله سرقفلی است و بتبع آن خلع ید خواسته شده است ودعوای مطروحه واگذاری منافع عین مرهونه نمی بوده است وبرای روشن گردیدن موضوع من ورقه معامله را قرائت می کنم که متن آن بشرح زیر است :
((بسمه تعالی فروشنامه مغازه به تاریخ 11/7/66 فروشنده آقای محمدعلی فتحی ، خریدار قربان ملیحی موضوع ، فروش یک باب مغازه سرقفلی واقع در میدان امام 000)) چنانکه ملاحظه می شود موردمعامله فروش سرقفلی مغازه است که بدون اجازه وموافقت مرتهن پس ازانعقاد عقد رهن قسمتی از مال مرهونه را به غیر واگذار کرده است 0
مساله دیگر این که مرتهن واگذاری منافع عین مرهونه را به خریدار داده اند نه به صاحب ملک در نتیجه به مالک ملک این حق واگذار نشده و خود خریدار نیز شخص ثالث بوه و او هم به مالک یا به غیر اذن واجازه واگذاری سرقفلی را نداده است 0
توضیح اینکه بانک (خواهان ) با جعفر نامی معامله ای انجام داده و کالائی به او فروخته و قیمت کالا را طلبکار بوده و برای تضمین طلب وثیقه ای خواسته بدهکار از مالک ملک وکالت نامه ای دریافت داشته تا از این اختیار حاصله استفاده کرده ملک موکل رادر مقابل طلب بانک وثیقه گذاشته است 0 در ضمن عقد رهن بانک (مرتهن )استفاده از منافع عین مرهونه را به جعفر(وثیقه گذار) تفویض کرده یعنی به خریدار کالا حق استفاده از منافع عین مرهونه را داده نه با مالک ملک یعنی به آقای فتحی وخریدار کالا این حق تفویضی را به غیر منتقل نکرده است 0 و چنان که قبلا" به عرض حضار محترم رسید موضوع اجاره و واگذاری منافع عین مرهونه خواسته دعوی نبوده بلکه خواسته دعوی ابطال واگذاری سرقفلی و خلع ید از عین مرهونه است 0
جناب آقای صفرزاده مطالبی درموردواگذاری مغازه های ساختمانها و پاساژهای جدیدالاحداث عنوان فرمودند و به اساس کار اشاره ای نکردند و آن این بود که در این نوع واگذاریهاو قراردادهامعمولا" بانکهای مرتهن با انتقال سرقفلی مغازه های احداثی اعلام موافقت می کنند یعنی در قراردادهای منعقده موضوع واگذاری سرقفلی های مغازه های احداثی طی شرایطی پیش بینی می شود و با رعایت شرایط مندرجه واگذاری صورت می گیرد یعنی حکم مقرره در ماده 793قانون مدنی تحقق می یابد0
خلاصه مطلب اینکه موضوع دعوی ابطال معامله سرقفلی است وواگذاری منافع مطرح نیست 0 قرارداد معامله تصریح دارد به اینکه محمدعلی فتحی سرقفلی مغازه شصت مترمربعی را فروخته به قربان ملیحی در قبال مبلغ پنج میلیون ریال که آن را نقدا" دریافت داشته ، مغازه داری برق وفاقد آب بوده در ضمن خریدار مکلف گردیده مبلغ سیصد تومان به مالک بپردازد و رسید دریافت دارد و ضمنا" محمدعلی فتحی تعهد کرده اگر ایراد و اشکالی پیش آمده وکسی مدعی حقی شداو به رفع آن اقدام خواهد کرد وبه قطعی بودن معامله نیز اشاره کرده است 0
نتیجه استدلال اینکه مساله مطروحه انتقال سرقفلی عین مرهونه است و انتقال آن بدون اجاره و موافقت مرتهن صحیح نبوده ، بخصوص اینکه در ضمن قرارداد، راهن حق هرگونه اقدامی را در موردانتقال حقوق مربوط به مورد رهن به دیگری را از خود سلب نموده است 0
رئیس : جناب آقای فتحی
قبلا" راجع به این سند آقای دکتر هاشمی مطالبی فرمودند من یک تذکر کوچک می دهم 0 این سندمربوط به تسهیلات بانکی است به این صورت که شخصی برای دریافت وام به بانک مراجعه می کند شغل متقاضی قالیبافی است شش میلیون تومان وام از بانک می گیرد در مقابل 500 کیلو پشم رنگ شده ،250 کیلو آرقاج درشت ،250 کیلوآرقاج ریز و 100 کیلو مواد دیگر ونقشه های قالی را در ازاء شش میلیون و ششصدهزار تومان رهن می گذارد0 علاوه بر این ارقام با وکالتی که از دو نفر داشته یک قطعه زمین و یک باب خانه و 5 مغازه رارهن گذاشته است 0
خواهشمند است عنایت بفرمایید فقط مغازه ها را رهن گذارده بدون قید سرقفلی ، نگفته اندمغازه را با سرقفلی رهن می گذاریم 0 مضافا" آنکه در پرونده ای که در شعبه 000مطرح است و در آن سند رهنی که واگذار کرده اند ابریشمهائی که برای مصرف قالی بوده رهن گذاشته شده قالی بافته شده هم رهن بانک بوده فروش آن موکول به اجازه بانک بوده ، یک قطعه زمین متعلق به آقای رسولی آن هم دررهن بانک قرار گرفته و یک باب خانه وپنج باب مغازه آقای محمد فتحی نیز رهن گذاشته شده و ذکری از اینکه سرقفلی هم دررهن بانک است نشده ، بانک این املاکی را که در رهن برداشته امانتا" به مرتهن داده که مرتهن در اینجا همان بانک اصلی است که به وکالت از او این رهن انجام گرفته است ، دریافت کننده وام به وکالت از رسولی و فتحی این دو ملک را نزد بانک رهن گذاشته ، وقتی می گویند منافع به راهن واگذار می شود راهن همان موکل است نه آقای کریم زاده که دریافت کننده وام است 0 کریم زاده همان قالیباف است و دریافت کننده وام و آقایان فتحی و رسولی به او وکالت داده اند0
موضوع دیگری که باید عرض کنم پنج پرونده در مورد پنج مغازه تشکیل شده ولی مبنای همه آنها همان سند رهنی است اینکه گفته شد در فلان پرونده مغازه امانت گذاشته شده یا نه این نیست فقط یک سند مربوط به همه مغازه ها است 0 در یکی از پرونده ها مستاجر قبل از تنظیم سند رهنی مورخه 6/9/66 مغازه را اجاره کرده مستاجر از ماه خرداد آن سال مستاجر بوده این مغازه ها بدون سرقفلی در رهن بانک گذاشته شده آقایان شما با بانک معامله کرده اید مشاهده نموده اید که شرایط بانک است که درموقع اخذوام به مشتری (وام گیرنده ) تحمیل می شود0 این ملک و خانه ومغازه ها و ابریشم ها درمقابل وام در رهن قرار گرفته است 0
نظر شعبه ما این است که اصولا" سرقفلی جزءرهن نبوده ازتسهیلات بانکی چنین برنمی آید که وام گیرنده نتواند از منافع مرهونه استفاده نماید و آنها را واگذار کند کسی که برای احداث یک پاساژ تجاری از بانک وام می گیرد به امید آن است که با فروش سرقفلی مغازه ها وام را پرداخت نماید واین عرف معمول است اگر نتواند سرقفلی ها را بفروشد وام نمی گیرد0 اینکه آقای دکتر هاشمی فرمودند که اخطار کرده از فتحی تملک کردم به این علت است که بانک اجرائیه صادر کرده و در مقابل آن شش میلیون تومان اموال مرهونه را تملک کرده و بعدا" به مستاجرین می گوید این مغازه ها را تخلیه کنید، مستاجرین پاسخ داده اند ما مستاجریم بنابراین اصولا" ما چه ازنظر عرف و چه مستنبط از قرارداد معتقدیم سرقفلی در رهن بانک نبوده و متعلق به بانک نمی باشد0
رئیس : مذاکرات کافی است جناب آقای ادیب رضوی نظریه جناب آقای دادستان محترم کل کشور را قرائت فرمائید0
نظر به اینکه از مساله 19 کتاب رهن تحریرالوسیله حضرت امام خمینی (رضوان الله تعالی علیه ) و ماده 793 قانون مدنی استفاده می شود که راهن حق ندارد تصرف منافی با حق مرتهن در عین مرهونه بنماید مگر با اذن مرتهن و در صورتی که مرتهن اذن بدهد راهن تنها در محدوده اذن مجاز به تصرف است مثلا" اگر مرتهن اجازه انتفاع داد راهن نمی تواند مورد رهن را اجاره بدهد یا اگر اجاره دادنمی تواند آن را بفروشد و اگر اجازه داد یا فروخت فضولی و متوقف بر اجازه مرتهن است 0
در پرونده اول مرتهن با امانت گذاشتن عین مال نزد راهن تنها اذن انتفاع به او داده است و راهن مجاز بوده شخصا" از منافع مال مورد رهن استفاده نماید و حق واگذار نمودن سرقفلی را نداشته وبا اعتراض شکایت مرتهن انتقال مردود و باطل است و در پرونده دوم گرچه این تفاوت را با پرونده اول دارد که چنین اجازه ای رامرتهن نداده وراهن حق انتفاع هم نداشته لکن در این جهت که راهن مجاز به واگذاری سرقفلی نبوده مشترک هستند و بااعتراض مرتهن واگذاری مردود باطل گردیده است 0 بنابراین رای شعبه چهاردهم دیوان عالی کشور که بر این اساس صادر شده موجه بوده و معتقد به تایید آن می باشم 0
رئیس : آقایان در اوراق رای آراء خود را مرقوم فرمایند0
رئیس : عده حاضر در جلسه 71 نفر، اکثریت به تعداد37 نفر رای شعبه چهاردهم دیوان عالی کشور را تایید نمودند و اقلیت 34نفررای شعبه بیست ویکم را صحیح تشخیص دادند0
مرجع : کتاب مذاکرات وآراء هیات عمومی دیوان عالی کشور
سال 1376 ، دفترمطالعات وتحقیقات دیوان عالی کشور، چاپ اول
تهران 1378 ، چاپ روزنامه رسمی کشور
صفحه 427 تا 450
نوع : رای وحدت رویه
شماره انتشار : 620
تاریخ تصویب : 1376/08/20
تاریخ ابلاغ :
دستگاه اجرایی :
موضوع : اعاده حیثیت -
منبع : وب سایت قوانین دات آی آر (معاونت آموزش دادگستری استان تهران)
در اجرای ماده 235 چنانچه مرجع تجدیدنظر دعوائی دادگاه تجدید نظراستان باشد، مقامی که حق نقض رای صادره ازاین دادگاه رادارد، دیوان عالی کشور خواهد بود0 اراضی دارای اعیانی مشمول قانون زمین شهری نبوده وقابل تملک از طریق این قانون نیست
