لیست بهترین وکلای فروش ملک مشاعی ایران

خرید و فروش ملک مشاع

تعریف ملک مشاع

مشاع از لحاظ لغتی به معنی شریک بودن است. اگر یک ملک چندین مالک داشته باشد، سندی که برای آن تنظیم می شود سند مشاع نام دارد. درواقع سند ملکی که بین چندین شریک به اشتراک گذاشته شود، سند مشاع می باشد.

ملک مشاع می تواند به طور مساوی یا نا مساوی بین چندین شریک تقسیم شود. در هر دو صورت هیچ یک از شرکا نمی توانند جداگانه و بدون اجازه شرکای دیگر از ملک یا منافع آن استفاده کنند. لازم به ذکر است که افراز ملک مشاع با آپارتمان های چند واحدی متفاوت است و مبحث اخذ صورت مجلس تفکیکی در خرید و فروش ملک مشاع کاربردی ندارد.

نحوه خرید و فروش ملک مشاع با توافق شرکا

اگر برای خرید و فروش ملک مشاع بین شرکا اختلاف وجود داشته باشد، اولین قدم توافق شرکا برای تقسیم ملک مشاع است. درواقع همه شرکا باید در مورد میزان سهم خود و موقعیت آن در ملک مشاع به یک توافق نظر برسند.

 این توافق، در برگه‌ای به نام تقسیم نامه ذکر شده و سپس باید در دفتر اسناد رسمی، طی یک سند صلحی به ثبت می رسد. چنانچه، تقسیم نامه به صورت قانونی تنظیم گردد و همه افراد ذی نفع با صلاحیت و اهلیت، مفاد آن را تایید و امضا کنند، در صورت بروز اختلاف، دادگاه صالح با در نظر گرفتن تقسیم نامه و دفاعیات وکلای ملکی در مورد خرید و فروش ملک مشاع نظر نهایی را صادر می کند.

نحوه خرید و فروش ملک مشاع در صورت عدم توافق میان شرکا

اگر در مورد خرید و فروش و تقسیم ملک مشاع میان شرکا توافقی حاصل نشود و اختلاف نظر وجود داشته باشد، هر کدام از شرکا که خواهان تقسیم ملک مشاع است، باید ابتدا به اداره ثبت محل ملک مراجعه کرده و تقاضای افراز ملک را ثبت نماید.

 در صورتی که ملک مورد نظر دارای پلاک ثبتی باشد، کارشناس ثبت برای بررسی ملک و قابل تقسیم و یا به عبارت دیگر قابل افراز بودن ملک، به محل مراجعه می کند و نظر خود را به صورت رسمی طی گزارشی به اداره ثبت اعلام می ‌نماید.

در صورتی که بر اساس نظریه کارشناس، ملک مشاع قابل تقسیم (افراز) نباشد، گواهی عدم افراز برای ملک مورد نظر صادر می‌شود. این گواهی، مبنا و دلیل اصلی برای طرح دادخواست در مورد ملک مشاع خواهد بود.

نکات مهم جهت تنظیم دادخواست ملک مشاع

•    دادخواست جهت تقسیم ملک مشاع ابتدا باید در دفتر خدمات الکترونیک قضایی ثبت شود.

•    جهت فروش ملک مشاع، موضوع دادخواست باید تقسیم و فروش ملک مشاع باشد.

•    بعد از ثبت دادخواست، پرونده به مرجع صالح ارجاع می شود. پس از رسیدن دادخواست دستور فروش ملک مشاع، دادگاه بدون تعیین نوبت رسیدگی با صدور دادنامه پرونده را به اجرای احکام ارسال می کند.

•    پس از رسیدن پرونده به اجرای احکام، با پرداخت هزینه کارشناسی، ملک ارزش گذاری شده و پس از آن برای مزایده ملک اقدام می‌شود.

این مراحل بسیار طولانی و نیازمند دانش حقوقی است. توصیه می شود جهت اقدام برای طرح دادخواست تقسیم و خرید و فروش ملک مشاع از یک وکیل ملکی معتبر کمک بگیرید.

فروش ملک مشاع بدون اجازه شریک

اگر یکی از شرکا بدون اجازه شرکای دیگر هم سهم خود و هم سهم دیگران را از ملک مشاع بفروشد، در این صورت معامله انجام شده برای سهم او صحیح و قانونی و برای سهم دیگران، طبق قانون مدنی معامله فضولی محسوب می شود.

اما فروش ملک مشاع بدون اجازه شرکا جرم محسوب نمی شود و شرکا می توانند معامله فضولی را رد یا تایید نمایند. اگر شرکا معامله انجام شده را رد کنند و خریدار از فضولی بودن معامله مطلع بوده باشد، هیچ حقی برای اعتراض نخواهد داشت. اما اگر از فضولی بودن معامله مطلع نباشد، می تواند بخش صحیح معامله را نیز فسخ نماید.

در صورت غیر قابل افراز بودن ملک مشاع، برای فروش آن چه باید کرد؟

در صورتی که با تشخیص اداره ثبت ملک مشاع غیرقابل افراز باشد، گواهینامه‫ای مبنی بر عدم قابلیت افراز به خواهان تحویل داده می‌شود و او می‌تواند با استناد بر این گواهی و به همراه سایر مدارک (اصل سند مالکیت و مدارک شناسایی) درخواست خود را مبنی بر فروش ملک به دادگاه صالح محل ارائه دهد.‬‬

با ارائه این دادخواست، پس از صدور دستور فروش در دادگاه، با تشکیل پرونده اجرایی، مدیر اجرا طبق مقررات قانون اجرای احکام مدنی، نسبت به مزایده و فروش ملک مشاع اقدام می ‫نماید.‬‬